Цель выпускной квалификационной работы – рассмотреть состояние, современные проблемы и направления развития рынка недвижимости в городе Сыктывкаре.

Оглавление

Введение
1 Теоретические аспекты формирования рынка недвижимости
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости
1.3 Подходы оценки стоимости недвижимости
2 Анализ состояния рынка недвижимости в г. Сыктывкар
2.1 Анализ и проблемы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости
2.2 Анализ и проблемы развития рынка земли
2.3 Современные проблемы и направления развития рынка недвижимости в Сыктывкаре
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Приложения

...

Оглавление

Введение
1 Теоретические аспекты формирования рынка недвижимости
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости
1.3 Подходы оценки стоимости недвижимости
2 Анализ состояния рынка недвижимости в г. Сыктывкар
2.1 Анализ и проблемы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости
2.2 Анализ и проблемы развития рынка земли
2.3 Современные проблемы и направления развития рынка недвижимости в Сыктывкаре
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Приложения

Оглавление

Введение
1 Теоретические аспекты формирования рынка недвижимости
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости
1.3 Подходы оценки стоимости недвижимости
2 Анализ состояния рынка недвижимости в г. Сыктывкар
2.1 Анализ и проблемы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости
2.2 Анализ и проблемы развития рынка земли
2.3 Современные проблемы и направления развития рынка недвижимости в Сыктывкаре
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Приложения

Коммерческая недвижимость также претерпевает значительные изменения. Сейчас ведется не только перестроение жилых помещений под офисы, но также новое капитальное строительство коммерческого направления. Торгово-развлекательные комплексы, банки, магазины, и прочие здания возводятся с нуля. 
Постепенно растет спрос на офисные помещения находящиеся не в подвалах и цокольных этажах зданий, а на полноценные офисные комплексы, многоэтажные здания, в которых расположится не одно предприятие со своими офисами.
Сегмент складских и производственных помещений в Сыктывкаре является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Складская и производственная недвижимость в Сыктывкаре представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Сыктывкаре, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.).
Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его.
Ситуацию усугубило перенасыщение высококачественными складами, введенными в эксплуатацию в конце 2011 года и в начале 2012 года. По оценкам специалистов в 2011 году было введено в строй не менее 450 тыс. кв. м складских помещений класса «А» и «В». В результате структура предложения производственно-складской недвижимости изменилась в сторону значительного увеличения складских помещений наивысшей категории. При этом спрос на такие помещения резко сократился, в том числе ввиду падения товарооборота.
Наибольшую долю во встроенных помещениях составляют производственные, учрежденческие, складские и прочие (не вошедшие в другие типы) площади, в строениях – прочие, торговые, учрежденческие и складские. Большая часть представленного на рынке аренды нежилого фонда в удовлетворительном (44%) или хорошем (42 %) состоянии. Еще 13 % от общего объема площадей относится к категории «неудовлетворительное состояние», а 1 % нежилого фонда является ветхим.
Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей в Сыктывкаре встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв.м., совокупная доля которых составляет 85,8% на рынке аренды и 94,1% на рынке купли-продажи. Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв. м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.
Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:
состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);
площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);
потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);
занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,
расположенные на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенные на этажах выше первого);
элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация);
тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);
обеспечение погрузо-разгрузочных работ (оснащенность грузовыми лифтами, кранами, тельферами, подъездными путями для различных видов транспорта, а также наличие погрузчиков).
В конце 2012 года уровень арендных ставок и цен за встроенные производственно-складские помещения продолжил снижение. Таким образом, за 2012 год падение уровня арендных ставок и цен на рынке встроенных производственно-складских помещений составило около 36 -37%.
Средние арендные ставки за производственно-складские помещения без учета стоимости коммунальных расходов и НДС находятся в диапазоне от 90 до 1516 руб. за 1 кв. м/мес.
Активное строительство ведется по всей территории Сыктывкара и области, этому способствуют инвестиции банков. Одним из важнейших факторов оказывающих действие на перспективы развития рынка недвижимости в Сыктывкаре, несомненно, настоящее состояние жилого фонда. Очень большое количество зданий находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу. После сноса зданий на их месте вырастут хорошие многоэтажки, а прежние хозяева смогут вернуться в новый дом, если не захотят продавать квартиры в аварийном доме.
Итак, новостройки в Сыктывкаре пользуются популярностью. Всегда найдутся желающие купить квартиру или офисное помещение, а значит, новые строящиеся дома и коммерческая недвижимость имеют все шансы на использование.
Строительным компаниям необходимо обязательно контролировать спрос на жилую и коммерческую недвижимость и тогда квартиры в новостройках или офисы всегда найдут своего покупателя.
2.2 Анализ и проблемы развития рынка земли    
По данным Росреестра, площадь земель, находящихся в собственности граждан РФ, продолжает уменьшаться и на 1 января 2012 г. составила 119,6 млн га, или 7,0% земель России против 121,4 млн га (7,1%) в 2011 г. (табл. 6). Площадь земель в государственной и муниципальной собственности и собственности юридических лиц, напротив, прирастает.
Площадь земельных участков в собственности юридических лиц увеличилась за год на 1,5 млн га и составила 13,5 млн га, или 0,8% земель РФ, что на 0,3 п.п. больше, чем в 2009 г. Эти изменения в основном стали следствием смены собственника доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Таблица 4 - Структура земель Российской Федерации по формам собственности
Форма собственности
01.01.2009
01.01.2010
01.01.2011
01.01.2012
млн га
%
млн га
%
млн га
%
млн га
%
В государственной и муниципальной собственности
1576,9
92,2
1576,3
92,2
1576,4
92,2
1576,7
92,2
В собственности граждан, в том числе:
124,3
7,3
123,2
7,2
121,4
7,1
119,6
7,0
земельные доли граждан
107,4
6,4
104,3
6,1
100,8
5,9
97,6
5,7
В собственности юридических лиц
8,6
0,5
10,3
0,6
12,1
0,7
13,5
0,8
В частной собственности
132,9
7,8
133,5
7,8
133,4
7,8
133,1
7,8
Большая часть приватизированных земель на 1 января 2012 г. продолжает находиться в общей долевой собственности, включая невостребованные доли, – 72,8% или 96 873,1 тыс. га (табл. 5), против 75,04%, или 100 136,8 тыс. га, на 1 января 2011 г.
Таблица 5 - Распределение приватизированных земель РФ по формам собственности и собственникам
Наименование
01.01.2011
01.01.2012
тыс. га
%
тыс. га
%
Общая долевая собственность (земельные доли в собственности граждан)
76 131,3
57,05
75 077,4
56,42
Земли в собственности граждан (КФК, ЛПХ, ИЖС, садоводство, дачное строительство и др.)
20 546,5
15,40
21 994,4
16,53
Общая совместная собственность
698,7
0,52
681,6
0,51
Земли в собственности юридических лиц
12 064,1
9,04
13 526,6
10,16
Невостребованные земельные доли в собственности граждан
24 005,5
17,99
21 795,7
16,38
Итого
133 446,1
100,00
133 075,7
100,00
В соответствии с Государственным (национальным) докладом «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 году» одной из задач продолжающейся земельной реформы является приватизация гражданами, обладающими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этих участков с оформлением права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.
Помимо бесплатной приватизации граждане приобретают земельные участки на рынке земли. По неполным сведениям, в установленном порядке оформлены права на 12 млн земельных участков общей площадью 44,5 млн га. На 24,3 млн га из них зарегистрирована доля в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Из земель, находящихся в собственности граждан (21 994,4 тыс. га), под индивидуальное жилищное строительство предоставлено на 1 января 2012 г., по данным Росстата, 2,11%, или 463,6 тыс. га., что больше, чем на 1 января 2011 г. – 434,1 тыс. га. Приложение В.
Площадь находящихся в частной собственности земель населенных пунктов увеличивается как по величине, так и по доле в общей площади населенных пунктов. На 1 января 2012 г. данная площадь составила 4256 тыс. га, или 21,62% от общей площади населенных пунктов.
Наибольшее количество земель в собственности граждан на тысячу человек населения в 2011 г. имела Республика Калмыкия с показателем 4,8 га на человека, при этом доля собственности граждан в общей площади республики составила 18,25% (табл. 6). Среди федеральных округов первое место по этому показателю занимает Сибирский федеральный округ при 1,6 га на человека, а последнее – Северо-Западный округ с показателем 0,31 га на человека.
Таблица 6 - Распределение земель по формам собственности в Северо-западном федеральном округе, га на 1 тыс. чел. (на 1 января 2012 г.)
Субъект
РФ
Общая пло-
щадь, га на 1 тыс. чел.
Земли в собственности
граждан, га на 1 тыс. чел.
Земли в собственности
граждан, % к
общей площади
Земли в собственности
юридических лиц, % к
общей площади
Место, занимаемое по величине площади в собственности граждан на
1 тыс. чел. и по га общей площади на 1 тыс. чел.
Северо-Западный федеральный округ
12 349,60
314,32
2,55
0,35
69; 27
Сыктывкар располагает базовыми видами природных ресурсов, которые позволяют обеспечивать устойчивое социально-экономическое развитие. Главное значение имеют леса, сельскохозяйственные угодья и водные ресурсы. Они являются базой развития основной отрасли специализации города – лесопромышленного комплекса (ЛПК), определяют возможности функционирования аграрного производства и системы городского хозяйства. Большие площади лесов (табл. 7) улучшают экологическую ситуацию, разнообразие природных ресурсов создает благоприятные условия для выполнения Сыктывкаром важных рекреационных функций, организации отдыха населения.
Таблица 7 - Состав земель Сыктывкара (по состоянию на начало 2013 г.)
Состав земель
Общая площадь,
га
Доля
от общей площади территории, %
Земли сельскохозяйственного назначения
12 190
16,6
Земли населенных пунктов
16 751
22,9
Продолжение таблицы 7
Состав земель
Общая площадь,
га
Доля
от общей площади территории, %
Земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения
3 978
5,4
Земли лесного фонда
40 256
54,9
Земли запаса
156
0,2
Всего
73 331
100
Среди городов Республики Коми Сыктывкар отличается наиболее благоприятными климатическими условиями, что делает город привлекательным для переселенцев из районов Крайнего Севера, которые не имеют возможностей или желания уезжать в другие регионы. Город имеет хороший уровень обеспеченности территориальными ресурсами, что позволяет осуществлять жилищное строительство, размещать новые предприятия и объекты энергетической и инженерно-транспортной инфраструктуры.
За 2011 г. граждане Сыктывкара выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства 22728 земельных участков площадью 14,96 тыс. га. В населенных пунктах было куплено 24898 участков площадью 10,63 тыс. га. По сравнению с 2011 г. было продано на 4808 участков меньше, при этом средняя площадь участка увеличилась с 0,18 га до 0,29 га.
Число граждан, обеспеченных земельными участками для индивидуального жилищного строительства, к началу 2012 г. достигло 7671,5 тыс., а совокупная площадь предоставленных для этой цели земель составила 930,8 тыс. га. В целом наблюдается положительная динамика изменения количественных показателей: в течение 2011 г. более 120 тыс. граждан Сыктывкара приобрели земельные участки для индивидуального жилищного строительства на площади 28,6 тыс. га.
55,3 % земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, находятся в собственности граждан, 44,7% – в государственной собственности: на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и срочного пользования.
Таблица 8 - Структура собственности на земли, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, в 2012 г.
Земли, предоставленные для индивидуального жилищного строительства
тыс. га
%
В частной собственности
56,5
55,3
В государственной и муниципальной собственности, в том числе:
в постоянном бессрочном пользовании
26,2
22,2
в аренде
10,8
11,9
в безвозмездном срочном пользовании (временном пользовании)
2,2
0,2
в пожизненном наследуемом владении
16,2
6
без оформления права на землю
1,1
4,4
Средняя арендная плата за государственные и муниципальные земельные участки для жилищного и дачного строительства в населенных пунктах Сыктывкара в 2012 г. снизилась по сравнению с 2011 г. на 22,18%, до 13,44 руб./кв. м, а вне населенных пунктов – на 11,63%, до 0,76 руб./кв. м.
Таблица 9 - Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Сыктывкаре, руб./кв. м
Арендаторы – граждане, их объединения, использующие земельные участки для:
2009
2010
2011
2012
в нас
еленных пунктах
вне
насе-
ленных пунктов
в насе-
ленных пунктах
вне
насе-
ленных пунктов
в насе-
ленных пунктах
вне
насе-
ленных пунктов
в насе-
ленных пунктах
вне
насе-
ленных пунктов
жилищного и дачного строительства
7,47
5,95
13,43
1,27
17,27
0,86
13,44
0,76
личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества
0,66
0,07
1,49
0,17
2,02
1,07
2,26
1,04
Оборот земельных участков, находящихся в частной собственности, в 2012 г. составил 908867 сделок общей площадью 787561 га. По сравнению с 2011 г. количество сделок уменьшилось незначительно – на 0,93%, а по площади – увеличилось на 65,45%. Средняя площадь земельного участка стала больше на 67,0% и составила 8,57 га.
Из 167090 сделок с землями, находящимися в частной собственности в 2012 г. земельные ипотеки составили 6,74%, что на 1,18 п.п. больше, чем в 2011 г.
Доля площади заложенных земельных участков в общей площади, находящейся в собственности граждан и организаций, в 2012 г. варьируется от 0,26% в Сыктывкаре до 10,01% .
Большая часть заложенных земель – это земли сельскохозяйственного назначения. Доля ипотек земель сельскохозяйственного назначения в общей площади заложенных земель в 2012 г. уменьшилась на 33,44 п.п. – до 46,1%.
109055 залоговых операций с земельными участками (количество ипотек) в 2012 г. превысило количество ипотек за 2011 г. на 30,23% при этом общая заложенная площадь в 353568 га вдвое превышает площадь заложенных участков в 2011 г.
Средняя площадь залогового участка за 2012 г. составила 32,59 га, что больше средней площади участка за 2011 г. на 52,78%.
2.3 Современные проблемы и направления развития рынка недвижимости в Сыктывкаре
Одна из главных проблем строительной отрасли в г. Сыктывкаре на сегодняшний день – наличие административных барьеров. Огромное количество времени у инвесторов уходит на получение разрешительной документации, что напрямую отражается на сроках сдачи объектов.
Необходимо, не теряя качество контроля, максимально упростить процедуру согласований.
В этом году завершится внесение изменений в федеральные законы в сфере градостроительства. В частности, те, которые регламентируют процедуру согласования проектной и иных видов документации для строительства. Планируется что в 2014 году после приведения регионального законодательства в соответствие с федеральным процесс строительства значительно упростится.
Вторая серьезная проблема – обеспечение строительного рынка строительными материалами. Вопрос не только в количестве, отвечающем потребностям комплекса, но и в их качестве.
В нашем понимании эта проблема может быть решена только через расширение рынка строительных материалов, развитие конкуренции среди фирм-производителей и поставщиков.
Первые результаты есть уже сегодня – активно внедряются инновационные технологии, ведется методическая и разъяснительная работа. Кроме того, мы регулярно следим за состоянием рынка строительных материалов и стараемся вовремя подать необходимые сигналы о нехватке тех или иных материалов и таким образом предотвратить возможный дефицит в целом.
Еще одна проблема, которую хотелось бы затронуть, – кадровая. Строительная отрасль г. Сыктывкаре сегодня развивается динамично. В этой ситуации рынок постоянно сталкивается с нехваткой квалифицированного персонала, особенно специалистов среднего звена и профессиональных топ-менеджеров. Отставание в этой сфере недопустимо, поскольку это может привести к ухудшению качества строительства в городе. Важно не только привлекать инвестиции в строительную отрасль, но и грамотно организовывать строительные работы.
В целом 2013 год был очень динамичным и показательным. Рост цен в очередной раз продемонстрировал глубокий и затяжной дисбаланс рынка, уйти от которого мы сможем только через комплексное решение проблем дефицита предложения. В связи с этим все активнее обсуждается перспектива комплексного освоения новых территорий и редевелопмента участков аварийной и промышленной застройки г. Сыктывкаре. 
Однако остаются нерешенными некоторые вопросы законодательства. В этой части нашей Ассоциацией выдвигаются различные инициативы. Только некоторые из них – это, например, разрешить строительство на землях сельхозназначения без предварительного перевода в статус поселений, а также создать льготные условия для инвесторов при приобретении участков, наполовину занятых аварийным жильем, то есть предоставлять такие участки вне процедуры аукционов. 
Проблемы для строительного комплекса – это, во-первых, традиционные проблемы энергообеспечения, сложная и непрозрачная система согласования строительной документации, неактивный подход к решению проблемы развития центра города.
Удалось решить вопрос зачета квартир по рыночной стоимости в процессе расселения аварийного жилья.
Если говорить о потенциале развития строительного рынка города Сыктывкара, то он есть, и он огромен. Однако если говорить о ближайшей перспективе, существенного роста объемов строительства не ожидается.
Несколько позже при условии поддержки государства и города, активном развитии инженерии объем рынка сможет возрасти более существенно. В то же время, уже сегодня нельзя не отметить рост качественный, и это станет немаловажным трендом будущего года. Речь идет о качественном, профессиональном подходе к реализации проектов, профессиональному росту участников рынка и повышению качества предлагаемого жилья. Во всяком случае, серьезные участники рынка уделяют этому огромное значение уже сегодня.
Съезд Строителей – это всегда подведение итогов, построение планов и отражение позиции участников строительного комплекса по наиболее значимым вопросам. Все это – важная работа, которая необходима нам для того, чтобы понимать, куда двигаться дальше.
На земельных торгах продано более 0,7 млн. кв. метров будущего жилья. Это уже хорошо. Однако потребность рынка в 2,5 раза больше (за январь–сентябрь продано 1,2 млн. кв. метров).
Основная проблема – растущий дефицит земли под жилищное строительство. По мере ее истощения предложение жилья неизбежно будет снижаться, что вызовет новый виток роста цен. Сегодняшняя стагнация рынка жилищного строительства – это всего лишь затишье перед бурей.
Очень хорошо, что федеральные законодатели, внося изменения в Градостроительный кодекс, озаботились проблемой комплексного освоения застроенных территорий. Правда, они думают только о депрессивных территориях с преобладающим ветхим и аварийным фондом.
В комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам был рассмотрен новый закон «О комплексном освоении городских территорий для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости».
Что касается Генплана и Правил землепользования и застройки, то эти документы, безусловно, окажут положительное влияние на развитие строительства, поскольку создают четкие правила игры в сфере градостроительных согласований и сужают поле для коррупции и чиновничьего произвола.