Ипотека

Содержание

Введение
Глава 1. Социально-экономическая сущность ипотечного банковского кредитования в России
1.1. Ипотечный банковский кредит - понятия, сущность. Роль в экономике
1.2. Зарубежный опыт ипотечного банковского кредитования в посткризисный период
1.3. Современное состояние ипотечного банковского кредитования в России
Глава 2. Анализ деятельности ВТБ 24 (ЗАО) в сфере ипотечного банковского кредитования
2.1. Основные тенденции в области развития ипотечного банковского кредитования в России
2.2. Современные методы нейтрализации ипотечных рисков
2.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования: традиционные и альтернативные
Глава 3. Направления совершенствования ипотечного банковского кредитования в России
3.1. Ипотечные ценн ...

Содержание

Введение
Глава 1. Социально-экономическая сущность ипотечного банковского кредитования в России
1.1. Ипотечный банковский кредит - понятия, сущность. Роль в экономике
1.2. Зарубежный опыт ипотечного банковского кредитования в посткризисный период
1.3. Современное состояние ипотечного банковского кредитования в России
Глава 2. Анализ деятельности ВТБ 24 (ЗАО) в сфере ипотечного банковского кредитования
2.1. Основные тенденции в области развития ипотечного банковского кредитования в России
2.2. Современные методы нейтрализации ипотечных рисков
2.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования: традиционные и альтернативные
Глава 3. Направления совершенствования ипотечного банковского кредитования в России
3.1. Ипотечные ценные бумаги – источник финансирования ипотечного банковского кредитования в России
3.2. Механизм рефинансирования ипотечных кредитов
3.3. Развитие программ улучшения жилищных условий населения с использованием механизмов ипотеки в регионах
Заключение
Библиографический списо

Содержание

Введение
Глава 1. Социально-экономическая сущность ипотечного банковского кредитования в России
1.1. Ипотечный банковский кредит - понятия, сущность. Роль в экономике
1.2. Зарубежный опыт ипотечного банковского кредитования в посткризисный период
1.3. Современное состояние ипотечного банковского кредитования в России
Глава 2. Анализ деятельности ВТБ 24 (ЗАО) в сфере ипотечного банковского кредитования
2.1. Основные тенденции в области развития ипотечного банковского кредитования в России
2.2. Современные методы нейтрализации ипотечных рисков
2.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования: традиционные и альтернативные
Глава 3. Направления совершенствования ипотечного банковского кредитования в России
3.1. Ипотечные ценн ые бумаги – источник финансирования ипотечного банковского кредитования в России
3.2. Механизм рефинансирования ипотечных кредитов
3.3. Развитие программ улучшения жилищных условий населения с использованием механизмов ипотеки в регионах
Заключение
Библиографический списо

Отсутствие отрицательной кредитной истории становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. Банки также активно используют наш скоринговый продукт для быстрой и эффективной оценки кредитоспособности на основании статистической модели.
Банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.
Подводя итог в первой главе, хотелось бы отметить, что на сегодняшний день при сложившихся социально-экономических условиях в России и мире, ипотечный кредит является одним из наиболее востребованных видов кредитов как в российских банках, так и за рубежом.
Глава 2. Анализ деятельности ВТБ 24 (ЗАО) в сфере ипотечного банковского кредитования
2.1. Основные тенденции в области развития ипотечного банковского кредитования в России
Проведем анализ основных тенденций банковского ипотечного кредитования в России. Данные для расчета были взяты с официального сайта Центрального банка Российской Федерации.24
В табл.4 представлена десятка лидеров рынка ипотечного кредитования Российской Федерации.
Таблица 4
Лидеры рынка ипотечного кредитования Российской Федерации
Первое полугодие 2012 года
Итоги 2011 года
Итоги 2010 года
Банк
 Объем, млн руб.
Банк
Объем, млн руб.
Банк
Объем, млн руб.
 1.Сбербанк
192 296
 1.Сбербанк
 320 712
 1.Сбербанк
184 500
 2.ВТБ24
59 615
 2.ВТБ24
80 382
 2.ВТБ24
31 732
 3.Газпромбанк
26 736
 3.Газпромбанк
45 690
 3.Газпромбанк
16 677
 4.Дельтакредит
10 238
 4.Дельтакредит
18 144
 4.Дельтакредит
10 679
 5.Росбанк
7 288
 5.Росбанк
13 084
 5.  Запсибкомбанк
7 428
 6.Уралсиб
7 286
 6.Уралсиб
9 619
 6.Транскредитбанк
7 190
 7.Связь-Банк
5 607
 7.Райффайзенбанк
9 612
 7.Возрождение
4 981
 8.АК Барс
5 496
 8.Возрождение
9 150
 8.ЮниКредитБанк
4 939
 9.Возрождение
5 357
 9.Запсибкомбанк
8 792
 9.BSGV
4 518
 10.Запсибкомбанк
4 813
 10.Абсолют Банк
8 581
 10.Банк Жилфинанс
3 481

Проанализировав данные табл.4 и рис.2-4, необходимо сделать выводы:
на протяжении 2010, 2011гг, а также первого полугодия 2012г. четверка лидеров по выдаче ипотечных кредитов не изменялась. Первое место по выдаче ипотечных кредитов принадлежит ОАО «Сбербанк России», объемы выдачи ипотечных кредитов которого выросли в 2011г. по сравнению с 2010г. на 136212 млн. рублей, темп роста же данного показателя составил 173,8% (рис.5); темп роста данного показателя в I полугодии 2012г. по сравнению с 2011г. составил 60% (небольшое значение данного показателя обусловлено тем, что годовая отчетность российских банков за 2012г. официально будет опубликована в июне 2013г., поэтому расчет проводился по данным за I полугодие 2012г.);
второе место по объемам выдачи ипотечных кредитов принадлежит ЗАО ВТБ24, темп роста данного показателя в 2011г. по сравнению с 2010г. составил 253,3% или объем выдачи ипотечных кредитов вырос на 48650 млн. рублей, темп роста данного показателя в I полугодии 2012г. по сравнению с 2011г. составил 74,2%;
третье место по объемам выдачи ипотечных кредитов принадлежит ОАО «Газпромбанк», темп роста данного показателя в 2011г. по сравнению с 2010г. составил 274% или объем выдачи ипотечных кредитов вырос на 29013 млн. рублей, темп роста данного показателя в I полугодии 2012г. по сравнению с 2011г. составил 58,5%;
четвертое место третье место по объемам выдачи ипотечных кредитов занимает ЗАО «КБ ДельтаКредит», темп роста данного показателя в 2011г. по сравнению с 2010г. составил 169,9% или объем выдачи ипотечных кредитов вырос на 7465 млн. рублей, темп роста данного показателя в I полугодии 2012г. по сравнению с 2011г. составил 56,4%;
места с 5 по 10 по объему выдач ипотечных кредитов с течением времени занимают различные банки, в зависимости от значения показателя выдачи ипотечных кредитов, тем не менее, необходимо отметить, что в анализируемом периоде в десятку лидеров стабильно входят два банка – ОАО «Запсибкомбанк» и ОАО банк «Возрождение».
Выделим отдельно долю ОАО «Сбербанк России», ЗАО ВТБ24, ЗАО «КБ ДельтаКредит», АИЖК на рынке ипотечного кредитования России (в объеме выдачи), но также и долю государства в целом (в объеме задолженности и объеме выдачи) (табл.5).
Таблица 5
Год
Объем
 задолженности, млрд руб.
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.
Доля Сбербанка, %
Доля ВТБ24, %
Доля банка Дельтакредит,
%
Доля АИЖК, %
Доля государства в объеме выдачи *
Доля государства в объеме задолженности
6м 2012
1 672,8
429,4
44,8
13,9
2,9
6,1
67 (73)
67,3
 2011 
1 474,8
713,0
45
11,3
2,5
7,2
63 (70)
 -
2010
1 129,4
380,1
49
8,3
2,9
14
63 (78)
 -
* - с учетом ОАО «Сбербанк России», ЗАО ВТБ24, ОАО «Газпромбанк», ОАО «Транскредитбанк», ОАО «ГПБ-Ипотека». С 2012 года с учетом ОАО АКБ «Связь-Банк». В скобках указаны данные с учетом рефинансирования АИЖК.


Проанализировав данные табл.6 и рис.6-8, необходимо сделать следующие выводы:
объем задолженности по ипотечным кредитам в анализируемом периоде имеет тенденцию к росту, темпы роста данного показателя в 2011г. по сравнению с 2010г. составили 130,6%, в I полугодии 2012г. по сравнению с 2011г. 113,4%, следовательно, можно предположить, что темп роста задолженности в 2012г. по сравнению с 2011г. составит более 200%, однако темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов в 2011г. по сравнению с 2010г. составили 187,6%, в I полугодии 2012г. по сравнению с 2011г. – 60,2%;

при этом необходимо заметить, что преобладающая доля в объеме выданных кредитов принадлежит ОАО «Сбербанк России» - его доля в анализируемом периоде имеет тенденцию к снижению и составляет – в 2010г. – 49%, в 2011г. – 45%, в I полугодии 2012г. – 44,8% (рис.8), второе место занимает ЗАО ВТБ24, доля которого с течением времени имеет тенденцию к росту – в 2010г. она составила 8,3%, в 2011г. – 11,3%, в I полугодии 2012г. – 13,9%, третье место принадлежит ЗАО «КБ ДельтаКредит» - удельный вес которого в общем объеме выданных ипотечных кредитов имеет переменчивую тенденцию – в 2010г. он составил 2,9%, в 2011г. – 2,5%, в I полугодии 2012г. – 2,9%. Четвертое место в объемах выдачи ипотечных кредитов справедливо принадлежит АИЖК, его доля снижается с течением времени и составляет в 2010г. – 14%, в 2011г. – 7,2%, в I полугодии 2012г. – 6,1%.
Рассмотрим динамику роста задолженности по ипотечным кредитам к ВВП (табл.6 и рис.9).
Таблица 6
Динамика роста по ипотечным кредитам к ВВП
Дата
ВВП, млрд. руб.
Задолженность по ипотечным кредитам, млн. руб.*
Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %
01.01.12
54 361
1 474 839
2,7
01.01.11
44 439
1 129 373
2,5
01.01.10
39 016
1 010 889
2,6
* - с учетом ОАО «Сбербанк России», ЗАО ВТБ24, ОАО «Газпромбанк», ОАО «Транскредитбанк», ОАО «ГПБ-Ипотека», «КБ ДельтаКредит», АИЖК.
Анализ данных табл.6 и рис.9 показал, что объем ВВП (в целом по стране) в анализируемом периоде имеет тенденцию к росту – на 01.01.2010г. он составил 39016 млрд. рублей, на 01.01.2011г. – 44439 млрд. рублей, на 01.01.2012г. – 54361 млрд. рублей (темп роста данного показателя в 2010г. по сравнению с 2009г. составил 113,9%, в 2011г. по сравнению с 2010г. – 122,3%), доля задолженности по ипотечным кредитам к ВВП имеет противоречивую тенденцию – на 01.01.2010г. она составила 2,6%, на 01.01.2011г. – снизилась до 2,5%, на 01.01.2012г. – выросла до 2,7%. Но тем не менее этот показатель остается на очень низком уровне, тогда как в развитых странах данный показатель составляет порядка 70% (примером является Швейцария).
Проведем анализ количества выданных кредитов среди ОАО «Сбербанк России», ЗАО ВТБ24, ОАО «Газпромбанк», ОАО «Транскредитбанк», ОАО «ГПБ-Ипотека», «КБ ДельтаКредит», АИЖК в анализируемом периоде.
Таблица 7
Количество выданных ипотечных кредитов
  Год
 2010
2011
на 01.12.12
  Количество, всего, в т.ч.:
 301
Уд. Вес, %
521
Уд. Вес, %
612
Уд. Вес, %
ОАО «Сбербанк России»
147
49
258
49,5
312
51
ЗАО ВТБ24
42
14
83
16
104
17
ОАО «Газпромбанк»
36
12
68
13
83
13,5
ОАО «Транскредитбанк»
15
5
10
2
6
1
«КБ ДельтаКредит»
18
6
21
4
19
3
АИЖК
30
10
65
12,5
73
12
ОАО «ГПБ-Ипотека»
13
4
16
3
15
2,5
Как видно в табл.7 и рис.10 количество выданных ипотечных кредитов (суммарное количество) увеличивается с течением времени, данный показатель в 2010г. составил 301 выданный кредит, в 2011г. – 521 выданный ипотечный кредит и на 01.12.2012г. – 612 выданных ипотечных кредитов.
В структуре же выданных ипотечных кредитов преобладающую долю занимают кредиты ОАО «Сбербанк России», их доля имеет тенденцию к росту в течение анализируемого периода с 49% в 2010г., 49,5% в 2011г. до 51% на 01.12.2012г., второе место в структуре выданных ипотечных кредитов по праву принадлежит ЗАО ВТБ24, данный показатель с течением времени также имеет тенденцию к росту с 14% в 2010г., 16% в 2011г. и 17% на 01.12.2012г., третье и четвертое место принадлежит ОАО «Газпромбанк» и АИЖК соответственно.

Удельный вес ипотечных кредитов выданных ОАО «Газпромбанк» в общем количестве выданных ипотечных кредитов имеет тенденцию к росту с 12% в 2010г., 13% в 2011г. до 13,5% на 01.12.2012г, доля же кредитов, выданных АИЖК в анализируемом периоде имеет противоречивую тенденцию увеличиваясь с 10% в 2010г. до 12,5% в 2011г., но на 01.12.2012г. данный показатель снизился до 12%. Доли других банков в общем количестве выданных ипотечных кредитов менее существенны, что, тем не менее, не снижает их значимости.
2.2. Современные методы нейтрализации ипотечных рисков
Как известно, различают риски несистематические и систематические. Систематические риски не имеют специфического (индивидуального) или же местного характера. Несистематические риски – риски, которые свойственны конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков являются систематическими. Рисков, которым подвергаются ЗАО ВТБ24 в процессе деятельности по предоставлению ипотечных кредитов, а также клиенты – заемщики данного банка участники ипотечной деятельности немало, схематично они представлены на рис.11.
Ипотечные риски могут быть вызваны рядом различных причин – экономических, инфляционных, валютных, налоговых, политических, рисками неполучения прибыли, рисками ценных бумаг, неплатежеспособностью клиента, рисками банковской неликвидности (ликвидности) и другими. Проведение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию ставит перед ЗАО ВТБ24 ряд особых проблем в сфере управления своими рисками в силу особенностей данного вида кредитования, требующих принятия мер по управлению рисками, и заключающихся, главным образом, в следующем:
долгосрочный характер кредитования;
обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, которое приобретено на средства кредита;
погашение кредита осуществляется аннуитетными платежами, то есть равными платежами в течение всего срока кредитования.
Наиболее характерными рисками, свойственными данным кредитным операциям являются следующие: риск процентных ставок, кредитный риск, риск ликвидности.
Кредитный риск – риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.
В качестве системных причин, которые влияют на степень кредитного риска, необходимо выделить следующие:
уровень развития законодательной базы страны, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;
социально-экономическая стабильность в стране, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, уровень развития жилищного рынка 25
Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь немалая роль принадлежит верному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.
В качестве мер по нейтрализации кредитного риска ЗАО ВТБ24 использует следующие методы:
проводит оценку кредитоспособности (андеррайтинг) по методом кредитного скоринга (балловая система оценки кредитоспособности заемщика), чтобы наиболее точно определить финансовые возможности потенциального заемщика и определить уровень кредитного риска, а также сумму кредита, которая может быть выдана заемщику в банке;
ипотечный кредит выдается под обеспечение (под залог приобретаемой недвижимости), также заемщик должен уплатить первоначальный взнос по кредиту в размере от 10% от стоимости приобретаемой недвижимости (в зависимости от программы ипотечного кредитования);
страхование риска прекращения или ограничения права собственности залогодателя (страхование титула) предмета залога (ипотеки) и риска утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя) (данное условие по страхованию с 2009г. не является обязательным условием для предоставления ипотечного кредита ЗАО ВТБ24, однако в случае в случает отказа заемщика от страхования рисков, ипотечный кредит ему предоставляется по повышенным процентным ставкам);
создает резервы на возможные потери по ссудам;
проводит секьюритизацию активов (продажа долгов третьему лицу с дисконтом) (выпуск ипотечных облигаций ЗАО ВТБ24);
использует систему неустоек и штрафов за просрочку (или неуплату) платежей по кредитам;
организует работу с проблемными кредитами, в том числе проводит рефинансирование ипотечных кредитов;
в ЗАО ВТБ24 проведено разграничение полномочий принятия кредитного решения в зависимости от размера кредита, а также величины потенциального риска;
проводит кредитный мониторинг, эту функцию в ЗАО ВТБ24 выполняет Департамент анализа рисков. Кредитный мониторинг – система наблюдения за погашением кредитов и регулярной уплаты процентов по ним, разработка и принятие мер, обеспечивающих решение данной задачи;
сотрудники ЗАО ВТБ24 консультируют потенциальных заемщиков, а также граждан, уже взявших ипотечный кредит в банке по вопросам ипотечного кредитования в ЗАО ВТБ24.
Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу (как правило, 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья). Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.
В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.
Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).
Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)
Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.
Риск процентной ставки. Прибыль ЗАО ВТБ24 (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам. ЗАО ВТБ24, занимающийся выдачей ипотечных кредитов, преодолевает риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов, в частности, применяет программы по ипотечному кредитованию с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки, данные программы являются наиболее эффективным инструментом по снижению риска процентных ставок.
Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у ЗАО ВТБ24 и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.
В рамках управления риском ликвидности ЗАО ВТБ24 проводит ряд финансовых операций. Во-первых, проводит детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, разрабатывает стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Также сотрудничает с АИЖК, которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банку займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Данное агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.
2.3 Инструменты ипотечного жилищного кредитования:
традиционные и альтернативные
ЗАО ВТБ24 использует альтернативные и традиционные инструменты ипотечного жилищного кредитования. К традиционным относятся предоставление ипотечных кредитов по стандартным (базовым) программам ипотечного кредитования с фиксированной процентной ставкой, в рамках использования данных программ кредиты погашаются аннуитетными платежами, то есть равными платежами в течение всего срока кредитования, обусловленным договором, а также предоставление ипотечных кредитов по программам с переменными выплатами (размеры платежей определяются сразу при заключении кредитного договора, а также фиксируются правила изменения величины платежей).
ЗАО ВТБ24 предоставляет своим клиентам право воспользоваться следующими видами базовых программ по ипотечному кредитованию: