Аренда жилых помещений

Аренда жилых помещений ...

Введение 3
1. Понятие, признаки, виды и группы жилого помещения 5
2. Аренда жилого помещения и договор найма 9
Заключение. 12
Список литературы 13
Приложение 14

Аренда жилых помещений

Законодательство оговаривает возможность принятия жилыми домами также строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, если эти строения отвечают нормативам, предъявляемым к жилым домам.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан измеряется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. Правила установления санитарных правил и норм контролируется положениями специального законодательства, в частности, ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ "О техническом регулировании".
Не могут быть использованы в качестве жилого помещения, которые не отвечают санитарно – техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания.
Использование жилого помещениея в любом случае должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.1
Таким образом, жилое помещение — это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к проживанию в нем. Жилые дома как недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
2. Аренда жилого помещения и договор найма
Право на жилище предоставляется при обеспечении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В таком случае условия договора найма должны быть соблюдены в рамках нормы жилой площади, исполнены условия найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, и приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.1
Договор аренды является самым распространенным из видов обязательств, используемых в предпринимательской деятельности. Такой договор может заключаться как с юридическими лицами, так и с индивидуальными предпринимателями.
По договору аренды (имущественного найма) – договор, в соответствии с которым одна сторона арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (нанимателю) какое – либо имущество за определенное вознаграждение (арендную плату) во временное владение и пользование или во временное пользование.
Так же, договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование. А арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.2
Предметом аренды служит в основном земля, дома и т.д.
Арендодатель чаще всего передает арендатору часть своих прав на собственность, исчисляемый годами – такой договор называется срочной арендой.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.1
Договор о предоставлении предметов длительного пользования на определенный период называют договором имущественного найма.
Под договором найма жилого помещения понимается один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно с тем договор найма жилого помещения может, является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.2
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин и др.) либо уполномоченные им лица.
По договору найма жилого помещения нанимателем может быть только гражданин, а нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства.
В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования создан для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).
Для отдельных категорий граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам и т. п.) могут быть предоставлены жилые помещения по договору безвозмездного пользования.
Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения. Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель.
Единой возможностью по использованию жилища арендатором – это способность сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Так как законодательство указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, принято считать, что такую возможность необходимо сразу указать в договоре аренды жилого помещения.1
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.
Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и тогда каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так как каждое жилище тесно связано с землей, Законодательство предусматривает возможность сохранения права пользования земельным участком, на котором расположено данное жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Так же, договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным.
Когда происходит прекращение договора аренды жилого помещения, арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом допустимого износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
Таким образом, при предоставлении права на жилище необходимо учесть соблюдение всех необходимых норм и произвести правильное оформление всей документации с учетом всех особенностей. Главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования.
Заключение
При исследовании были рассмотрены следующие задачи:
раскрыто понятие и рассмотрены признаки и виды жилого помещения;
определено понятие и значение аренды жилого помещения и договора найма.
Установлено, что жилое помещение, используемое для проживания должно соответствовать по санитарным и техническим характеристикам и быть пригодным к проживанию в нем. Так же, жилые дома как недвижимое имущество обязательно подлежат государственной регистрации.
При предоставлении права на жилище необходимо учесть соблюдение всех необходимых норм и произвести правильное оформление всей документации с учетом всех особенностей. Основным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования.
В процессе изучения были рассмотрены вопросы, которые связанные с совершением и исполнением договоров жилищного найма и аренды жилых помещений. Подводя итоги можно сделать следующие выводы:
1. по рассматриваемым договорам жилые помещения передаются во временное возмездное владение и пользование: по договору найма жилых помещений - гражданам, а по договору аренды жилых помещений - юридическим лицам, при этом использование жилых помещений возможно только для проживания граждан;
2. во всех рассмотренных договорах предполагается письменная форма, причем договор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 26.01.2009, № 4, ст. 445;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013г.). СПС «Консультант Плюс».
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 28.12.2013г.). СПС «Консультант Плюс».
4. Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Дашков и К, 2007. – 160 с.
5. Жилищное право: Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет. Тематический спецвыпуск журнала. № 3 / Бобылева И.Е., Леонтьев А.В., Терентьева Л.Ф. - М.: Интел-Синтез, 2006. - 176 c.
6. Жилищное право России: практический курс / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2006.
7. Исакова В.Б Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации" (постатейный) (под ред. В.Б. Исакова). М.: Юрайт", 2005. – 210 с.
8. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (Серия: 'Комментарии к кодексам и законам') / Автор: Гурьева Е. В., Герасимова Л. П., Афонина А.В. – М.: Экзамен, 2006. – 448 с.
9. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - 5-е издание, перераб. и доп. – М.: Статут, 2005. – 190 с.