Ипотечный кредит как форма инвестиций в РФ

... ...

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ..............................................................................................................
ГЛАВА 1. ИНВЕСТИЦИИ КАК ОСНОВА УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ......................................................
1.1.Инвестиции (капиталовложения) в плановой экономике...............................
1.2.Государственная политика инвестиций в рыночной экономике....................
1.3. Правовые основы инвестиционной деятельности в Российской Федерации.................................................................................................................
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО РОЛЬ В ИНВЕСТИЦИОННОМ РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ.................................................................... .................
2.1. Ипотечный кредит как форма инвестиций и фактор экономического роста............................................................................................................................
2.2. История развития ипотечного кредита в национальной экономике России.........................................................................................................................
2.3. Сравнительный опыт формирования системы ипотечного кредита в зарубежных странах...................................................................................................
ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ..............................................................................................................
3.1. Нормативно - правовые основы организации ипотечного кредита в национальной экономике России..............................................................................
3.2. Инфраструктура и инструменты ипотечного кредита.....................................
3.3. Государственное регулирование развития ипотечного жилищного кредита в России..........................................................................................................................
ЗАКЛЮЧЕНИЕ...........................................................................................................
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Введение
Актуальность темы исследования.
Кредитные отношения являются составной частью системы рыночной экономики. Неразвитость или отсутствие отдельных элементов рыночной экономики нарушает системность ее функционирования, что сказывается как на эффективности экономики в целом, так и на ее социально-экономических результатах. По сравнению со странами с развитой экономикой доля ипотечного кредита в России в приобретении жилья мала (около 3-5% против 80%). В этой связи ипотечный кредит является существенным фактором приобретения жилья, как важнейшего жизненного блага. Вместе с тем, ипотечный кредит служит важным источником инвестиций в реальный сектор экономики и его роста. Этим определяется практическая актуальность исследуемой темы.
Ипотечный кредит в России привлек внимание исследовател ей лишь в самые последние годы. Появились работы в которых он рассматривается с разных сторон. В литературе преобладает рассмотрение ипотечного кредита в традиционных рамках кредитных отношений, где особое внимание обращается на вопросы доходности, рисковости, гарантированности и возвратности. Имеются работы, в которых проблема рассматривается с позиции решения важной социальной задачи – обеспечения жильем. При таком подходе обращается внимание на положение заемщика: доступность ипотечного кредита, гарантированность прав собственности, обременительность кредита. Иногда предметом внимания выступают общие вопросы: процентная ставка, рефинансирование, фондовый рынок.
Но в литературе ощущается недостаток теоретических работ, в которых ипотечный кредит рассматривается как особая форма авансированного капитала, целевой характер движения которого заложен в исходном пункте. Мало внимания обращается на инвестиционную направленность ипотечного кредитования. Отсутствуют специальные исследования в которых ипотечный кредит исследуется как фактор экономического роста. В силу изложенного выше ипотечный кредит имеет практическую и научную актуальность.
Цели и задачи исследования.
Цель настоящего исследования – раскрыть ипотечный кредит как форму инвестиций и фактор экономического роста.
Для раскрытия данной цели потребовалось решение следующих задач:
• рассмотреть ипотечный кредит в системе авансированного капитала;
• определить общие черты, связывающие ипотечный кредит с кредитом вообще и раскрыть его специфические особенности;
• раскрыть связь ипотечного кредита с движением производительного капитала, и определить его как форму инвестиций в реальный сектор экономики;
• определить ипотечный кредит как фактор экономического роста;
• рассмотреть ипотечный кредит как подсистему финансовых отношений;
• раскрыть содержание ипотечного кредита и определить его основные модели;
• изучить зарубежный опыт и сделать выводы о его применимости в России;
• изучить состояние рынка ипотечного кредита в России;
• выработать рекомендации по развитию ипотечного кредита в России.
Предмет и объект исследования.
Предмет исследования – отношения ипотечного кредита в системе движения капитала.
Объект исследования – становление ипотечного кредита в России.
Теоретическая и фактическая база исследования.
В качестве теоретической базы исследования использовались работы по общей экономической теории классического, неоклассического направлений; специальные работы по ипотечному кредитованию, залогу, обороту прав собственности, проценту и кредиту, инвестициям и экономическому росту, зарубежному опыту ипотечного кредитования.
Нормативно-правовой базой послужили законодательные акты РФ, а также некоторых зарубежных стран; информационные материалы Ассоциации ипотечных банков России, Федерального Собрания РФ, Центрального банка РФ.
Использовались материалы статистических сборников, обзорные материалы аналитических учреждений, данные периодической печати, материалы, помещенные в Интернет.
Степень изученности темы.
Проблема развития ипотечных отношений освещается в экономической литературе в разных направлениях и с разных позиций. Одни авторы уделяют большее внимание теоретической стороне вопроса, другие - рассматривают практику в области ипотечного кредитования, третьи – сосредоточиваются на юридических вопросах. Анализу отдельных теоретических аспектов ипотечного кредитования посвящены работы зарубежных экономистов: Э.Дж.Долана, Д.Блевинс, Синки Дж.Ф., Р.Страйк, Фридман Дж.О., Н.Ордуэй и других. Исследования, посвященные развитию ипотечного кредитования в дореволюционной России, представлены в трудах Бланка Г.Б.,Блинчевской И.Л., Новикова А.Н., Черных Е.В., Сербиновича Я.А., Хрулева С.С. и т.д. В отечественной литературе наиболее полный анализ факторов, препятствующих становлению ипотечно-кредитных отношений в современной России проведен Лимаренко В., Васильчуком Е., Клименко В., Ивановым А., Рогожиной Н., Урчуковой Ж. и др.
В процессе исследования зарубежных систем ипотечного кредитования использовались работы: Ема Е.С.(европейской системы); Страйка Р., Косаревой Н.Б., Равица М., Михайлова Е.Д., Копейкина А. (американской системы); Кудрявцева В.А. и Кудрявцевой Е.В. (системы стройсбережений).
Вместе с тем, в экономической науке ощущается недостаток комплексных исследований. Мало внимания уделяется связи ипотечного кредита с реальным сектором экономики. Большинство исследований, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежного опыта в области ипотечного жилищного кредитования.
Отсюда возникает необходимость анализа ипотечного кредитования как одного из источников инвестиций, способствующего экономическому росту. К сожалению научное обоснование ипотечного кредитования как фактора экономического роста в российской экономической литературе не получило должного освещения. Большая практическая актуальность ипотечного кредитования и ее недостаточная теоретическая разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.
Научная новизна.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в ней изложен первый опыт комплексного теоретического исследования отношений ипотечного кредита с учетом инвестиций в реальный сектор экономики и экономического роста.
Конкретные пункты новизны состоят в следующем.
1. Раскрыто соотношенение общих черт и специфических особенностей ипотечного кредита. Общие черты ипотечного кредита связывают его с кредитными отношениями по признакам: доходность, рисковасть – для кредитора; доступность, предпочтительность – для заемщика. Специфическая особенность состоит в том, что по целевому назначению средства ипотечного кредитования используются в реальном секторе экономики и эта их целевая функция заложена в исходном пункте отношений ипотечного кредита.
2. Определено содержание ипотечного кредита как формы инвестиций в реальный сектор экономики, вытекающее из его целевой функции. Обосновано положение о том, что в качестве формы инвестиций ипотечный кредит является фактором экономического роста.
3. Выработан подход к системе ипотечного кредитования как системы, состоящей из «первичной подсистемы», «вторичной подсистемы» и «подсистемы рынка недвижимости» и их взаимодействие с факторами внешней среды. Предложена переходная схема рефинансирования системы ипотечного кредитования в России с определением основных источников: 1)покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней; 2)средства инвесторов; 3)ресурсы, вырученные от продажи ипотечных облигаций по цене ниже их номинальной стоимости.
4. На основе анализа зарубежного опыта выделены следующие системы ипотечного кредита: 1)система стройсбережений; 2)одноуровневая система; 3)двухуровневая система. Сделан вывод о степени их применимости в условиях России. Обоснован вывод о том, что на этапе становления в России системы ипотечного кредитования наиболее перспективной является система стройсбережений.
5. Разработана классификация финансовых учреждений России по степени их участия в ипотечном кредитовании с учетом следующих параметров: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность.
6. Выработаны предложения по совершенствованию ипотечного кредита в России:
• обоснованы конкретные меры государственного участия;
• предложены направления по совершенствованию законодательной базы;
• предложены схемы финансирования ипотеки на основе существующего опыта.
Научная и практическая значение.
Научное значение диссертационного исследования состоит в том, что оно открывает новое направление изучения ипотечного кредита, связанное с реальным сектором экономики, инвестициями и экономическим ростом.
Теория ипотечного кредита получает развитие через исследование его содержания как подсистемы финансового рынка с учетом внутренней структуры и совокупности внешних условий его функционирования.
Практическое значение для переходной экономики имеет разработка схемы рефинансирования, в том числе и за счет альтернативных источников
Анализ зарубежного опыта, оценка его применимости в конкретных условиях трансформационной экономики завершается выводом о перспективности широкого использования на практике системы стройсбережений.
Аналитическая классификация финансовых организаций по главным параметрам их деятельности в процессе ипотечного кредитования позволит повысить эффективность целевой государственной поддержки ипотечного кредита.
Анализ нормативной базы ипотечного кредита и предложенный комплекс мер по совершенствованию нормативно-законодательной базы, послужит базой для улучшения институциональной среды функционирования ипотечного кредита в России.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время, (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х веке).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат. неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).
Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.
Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «Кто первый (во времени), тот и сильнее в праве». Уже в пост классическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону":
1. фискальные;
2. ипотеки, оформленные официальными документами;
3. ипотеки, оформленные частными документами;
4. ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. [71]
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. [78]
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Таким образом, ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.
В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.
Развитие ипотечного кредитования в России.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. [45]
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк”
Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769г.
Дополнительное занимание кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России.
Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Сама процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. [41]
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.
В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита». [40]
C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.
В связи с этим Правительство Российской Империи в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства. Согласно законодательству Правительства России того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. "Московский земельный банк" в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.
С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится "Московский народный банк". Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. [53]
На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача, ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых. Государственный дворянский земельный банк - основанный в 1885 году.
Он поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет, в размере до 100% оценочной стоимости залога. Выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. [68]
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.
Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".
В Российской Империи приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. [40]
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
В послереволюционной России период залогового права продолжал существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. [39]
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашли отражение следующие положения:
основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
порядок заключения договора об ипотеке;
закладная как ценная бумага;
государственная регистрация ипотеки;
обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
последующая ипотека;
уступка прав по договору об ипотеке;
обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества. [35]
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
2.3. Сравнительный опыт формирования системы ипотечного кредита в зарубежных странах.
Произошедшие в последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе России вызывают острую необходимость в поиске новых источников финансирования строительства и приобретения объектов недвижимости. Ипотечное кредитование является одним из путей решения этой важной проблемы. Ипотечный кредит, обеспеченный реальной собственностью граждан на недвижимость, послужит эффективным способом привлечения реальных денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы как населения, так и бюджетов всех уровней. В итоге, ипотечный кредит является одним из факторов экономического роста. Суть долгосрочного ипотечного кредитования сводится к созданию дееспособной системы ипотечных кредитов гражданам на цели участия в строительстве и приобретения готового жилья как на первичном (новый жилой фонд, продаваемый застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Однако становление системы ипотечного кредитования в России в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а также отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Если во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий, то в России в крайне короткие сроки необходимо решить большой круг вопросов.
Поэтому тщательное изучение и анализ мирового опыта развития ипотечного кредитования позволит избежать тех ошибок, которые возникают в процессе становления системы ипотечного кредитования.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. В развитых странах ипотечное кредитование уже давно стало классикой, вполне удовлетворяющее как кредиторов, так и заемщиков. Ипотечный кредит выдается на условии внесения около 20-30% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость реализуется с торгов, кредитная организация возвращает свои потери, а оставшуюся сумму получает заемщик. В среднем количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико1.
Анализ опыта развития ипотечного кредитования в развитых западных странах, позволяет выделить три основные системы ипотечного кредитования, сложившиеся в настоящее время: