Обьекты недвижимости в гражданском праве

... ...

ВВЕДЕНИЕ
Глава 1 Характеристика недвижимого имущества
§1.1.Классификация недвижимого имущества
§1.2 Имущественные комплексы в Гражданском праве РФ
Глава 2. Государственная регистрация недвижимого имущества
§2.1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество
§2.2. Порядок и основания государственной регистрации, отказ в государственной регистрации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы дипломной работы «Недвижимость в гражданском праве» определена обстоятельством высокой востребованности на внутренних и внешних экономических рынках, в силу высокой стоимости объектов недвижимости, изменчивости гражданского законодательства.
Сложность, многообразие объектов недвижимости (земельных участков, жилых и не жилых зданий, объектов незавершенного строительства), определение и понимание понятия недвижимости, ее роли, места в сфере гражданских правоотношений, анализ законодательства, наличие коллизий и «пробелов» являет собой необходимость глубокого, детального изучения обозначенной темы.
На современном этапе развития гражданского законодательства отсутствуют относительные и абсолютные границы в пределах регулирования отдельных видов объекто в недвижимого имущества. Потребности дальнейшего развития института недвижимости, неразрывно связаны с постоянным взаимодействием, взаимной интеграцией норм, способов регулирования, механизмов и методов реализации теоретических и практических положений.
Совершенно очевидно, что необходим глубокий, перманентный анализ отдельных категорий недвижимого имущества, исторически относимых гражданским законодательством к недвижимости.
Процент судебных споров, предметом которых являются отношения в сфере недвижимости, достаточно высок и растет с каждым годом, данное обстоятельство позволяет сделать вывод о важности и актуальности исследования данной темы.
Стоит отметить, что институт недвижимости, как структурного объекта гражданского права, появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами лишь во второй половине ХIХ века. Отцы, классики гражданского права, такие как (Иоффе О.С., Мейер Д.И., Победоносцев К. П., Шершеневич Г.Ф, и др.) так и не дали полного, исчерпывающего определения недвижимого имущества, а лишь выделили существенные признаки этого понятия.
В бытность СССР, советская цивилистическая наука полностью отказалась разделять понятие «имущество» на движимое и недвижимое, в течение семидесяти лет признавая лишь публичную собственность и отвергая частную. Первоначальное положение вещей было восстановлено лишь концу ХХ века, в то время как зарубежное законодательство не стояло на месте, стремительно развивалось.
Кроме того, одним из важнейших направлений исследования являются отношения в сфере государственной регистрации объектов недвижимого имущества, как процедуры перехода прав собственности, (являющей собой неоднозначность современной гражданско-правовой теории и практики)
К основным задачам, стоит отнести следующие вопросы:
• Ретроспективный анализ развития института недвижимого имущества (зарубежного и отечественного);
• Изучения понятия и сущности недвижимости;
• Рассмотрения позиций, российских и зарубежных цивилистов;
• Выявление проблем регулирования отдельных категорий объектов недвижимого имущества;
• Исследование судебной практики, выявление «пробелов», коллизий права, выработка методических рекомендаций по совершенствованию законодательного урегулирования отношений в сфере недвижимости.
Объект исследования – система общественных отношений, регулирующих вопросы недвижимости в российском праве.
Предметом исследования является нормативно-правовая база, содержащая положения и нормы института недвижимого имущества.
На современном этапе развития отечественной цивилистики, стремительно растет количество работ, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества. Данное обстоятельство, прежде всего, связано с повышенным спросом, высокой стоимостью объектов недвижимости и неоднозначности новелл отечественного законодательства, дающих пищу для споров и размышлений.
Цель дипломной работы – конструктивный, системный анализ понятия недвижимого имущества, а также самоопределение института недвижимости на современном этапе развития гражданского законодательства.
Теоретическую базу исследования составили труды:
Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Е.А. Зениина, Д.Г. Жилкина, Е.С. Болтановой, С.К. Братуся, В.А Горемыкина, И.Е. Гумарова, М.И. Брагинского, И.А. Дроздова, С.П. Гришаева, А.А Александрова, А.В Самигулина, Ю.К. Толстова, М.Г. Пискуновой, О.М Козыря и др.
Методологическую базу исследования составили следующие принципы: историзм, анализ, синтез, валидность, гипотеза.
Данная дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка библиографических источников.

Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38, 42 ЖК). Более эффективным, как, в частности, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквартирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем самым в целом - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость - оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.Итак, значит под имущественным комплексом понимается не просто особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое, но и иные комплексы связанные с общедолевой собственностью жилого дома, технологический имущественный комплекс и другие.Правовой режим объектов в составе имущественного комплексаимущественный комплекс предприятие собственность домКак мы уже выяснили, что при совершении сделок с имущественными комплексами объекты, находящиеся в его составе, теряют тот правовой режим присущий им по отдельности, а объединившись в совокупности придают единый правовой режим имущественному комплексу. Но, тем не менее, законодатель признает имущественный комплекс (предприятие) недвижимостью, согласно ст. 132 ГК РФ.Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также на подвижность, изменчивость предприятия как объекта права, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее, предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты. В статье 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) определено особое место регистрации прав на предприятие, отличное от места нахождения недвижимости.Как считает М.Г.Пискунова, существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующими вещами, «объективными объектами прав». Их возникновение и существование не связаны с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например, бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует вне зависимости от возникновения прав на него. С момента государственной регистрации в соответствии со ст. 219 ГК РФ возникает вещное право на него, но не сам объект. Предприятие же является «субъективным объектом прав».Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связаны с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходят молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. С какого момента возникает право собственности на бизнес? Если бизнес приобретен на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.), то по общему правилу п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, а также по специальной норме п. 1 ст. 564 ГК РФ право на него как недвижимость возникнет с момента государственной регистрации перехода права.Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п. 2 ст. 132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором. Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи (ст. 561 ГК РФ). Определение состава предприятия непосредственно договором, то есть при совершении сделки, предусмотрено и п. 3 ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). То есть можно сказать, что предприятие - это особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель такой правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права. Вряд ли существует более изменчивый объект прав, чем бизнес, «предприятие на ходу», включающее права требования и долги по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно и их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой «виртуальный» объект правового режима недвижимости. Хотя сложно представить себе предпринимательскую деятельность, не связанную с определенной недвижимостью или правами на нее, «в воздухе», вне собственных или арендованных производственных, торговых, административных помещений, тем не менее такая возможность допускается законодателем.Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены.Как считает О.М. Козырь, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель. По мнению А. Куликова, признание предприятия недвижимостью, независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышенной надежности таких сделок, защиты прав их участников и третьих лиц. Очевидно, что бизнес законодательно подчинен правовому режиму недвижимости также и в целях дополнительного государственного контроля сделок с ним в виде обязательной государственной регистрации договоров и перехода права.В юридической литературе отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл. Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятию, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр. Правовая конструкция предприятия как имущественного комплекса позволяет решить некоторые проблемы, например, проблемы ипотеки строящихся многоквартирных домов. В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.«Материальные» и «нематериальные» объекты, входящие в состав предприятия и образующие его имущественный комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:земельные участки, другие объекты недвижимости или права на них;движимые вещи;права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия;исключительные права.Имущественный комплекс предприятия нельзя свести к понятию «сложная вещь», так как последняя состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п. 1 ст. 607 и в ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов.Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургической и энергетической отраслей. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами в качестве предмета договора предприятия (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.К вопросу о классификации имущественных комплексов. На сегодня в гражданском законодательстве отсутствует прямая градация имущественных комплексов. Но логически можно выделить две формы (вида) имущественных комплексов:Имущественный комплекс (предприятие);Имущественный комплекс, как общедолевая собственность многоквартирного дома (до недавнего времени носившее название «кондоминиум»).Такую классификацию можно вывести следуя анализу из статей ГК, что является совершенно недостаточным в условиях современного развития в сфере экономики.Отсутствие дифференциации этой категории объектов гражданских правоотношений вызывает сложности в правовом регулировании, ведь не все имущественные комплексы согласно ст. 132 ГК являются объектами недвижимости или призваны служить определенной цели в составе совокупного имущества предпринимательской деятельности.Так, профессор МГУ им. Ломоносова Е.А. Суханов выделяет, кроме имущественных комплексов, как предприятие, но и общее имущество, находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир, где, явно, отсутствуют признаки «предприятия», и паевые инвестиционные фонды, которые представляют собой имущество, находящееся в собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» по истечении заранее установленного срока действия договора. Что касается первого, хочется сказать, что данный вид имущественных комплексов можно отнести к категории «социально-хозяйственных», так как они не призваны служить для получения систематической прибыли, а всего лишь служат для управления территорией находящейся в долевой собственности жильцов для достижения неких социальных благ, например, благоустройство подъездов, содержание чистоты, вывоз мусора и т.д.Еще одно узкое по кругу определение содержится в Федеральном законе от 31 марта 1999 года №69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", система газоснабжения - имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа; газораспределительная система - имущественный производственный комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям. Как мы видим оно касается лишь объектов газоснабжения.Учитывая сферу промышленно-производственного сектора экономики, то можно было бы обобщить данное определение и применить его не только к объектам газоснабжения, но и нефтедобычи, золотодобычи и т.д., объединив таким образом их в одну категорию - производственно технический комплекс. Как известно данные объекты не могут быть в свободном обороте, поскольку являются стратегически важными объектами топливно-энергетического сектора экономики страны. Следовательно, логически можно выделить следующую категорию имущественных комплексов - ограниченные в обороте. Такие ограничения можно найти в п. 1. ст. 201 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. 30.12.2012) "О несостоятельности (банкротстве)" субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса» следует одно правило, что продажа (топливно-энергетического комплекса) в ходе конкурсного производства осуществляется только на торгах единым лотом, причем обязательным условием является обеспечение сохранения единства производственно-технологического комплекса в соответствии с его целевым назначением.В итоге, следует добавить, что в настоящее время законодатель не обременил себя выделением на виды имущественные комплексы, так как для этого следует пересмотреть и систематизировать множество нормативных актов, а в частности для некоторых из них выработать с нуля правовую базу для их дальнейшего регулирования. В этом плане вполне ясна позиция в плане рационализации оперирование данными юридическими определениями как «имущественный комплекс», «предприятие» с расширительным толкованием, но, на мой взгляд, следует на первом этапе хотя бы на доктринальном уровне разработать новую систему классификации имущественных комплексов, поскольку нынешняя порождает множество неясностей и сложностей в отношении последних.Таким образом мы пришли к выводу, что несмотря на спорные моменты, имущественный комплекс в настоящее время является особым объектом гражданских прав, и представляет собой комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.В своем развитии правовое регулирование данного объекта гражданских прав переживало различные трансформации в определенные периоды истории, как в законодательстве зарубежных стран, так и в отечественном законодательстве. Становление данного понятия происходило из классической дифференциации движимых и недвижимых вещей установленного еще со времен Римского права, где земля рассматривалась в качестве обычного объекта собственности, и сделки с нею ничем не отличались от сделок с любым другим имуществом. В средние века происходило углубление в содержании данных категорий, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории. В Советское период была ликвидирована частная собственность на землю, а вместе с ней, как гласило примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г., и деление имуществ на движимые и недвижимые. В настоящее врЕмя идет дальнейшее развитие законодательства об имущественных комплексах связанных с изменениями в общественном и государственном строе, господством рыночной экономики, которая в свою очередь диктует основу для правового регулирования этой категории объектов гражданских прав.Спорность и особенность имущественного комплекса заключается в его неопределенности и формальности установленного законодателем вызывающего сильные дискуссии в научных кругах современной цивилистики. По которым многие авторы высказывают различные мнения по поводу имущественного комплекса, характеризуя его в различных интерпретациях, но имеющих схожие понятия, где имущественный комплекс выступает как самостоятельный объект гражданских прав, и представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности.Основная проблема имущественного комплекса заключается в том, что законодатель не дает четкого определения, где усматривались бы единые признаки комплекса как «предприятия», как субъекта и объекта гражданских правоотношений, как общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир, как технологический имущественный комплекс и другие понятия, которые содержаться в различных нормативно-правовых актах, что существенно затрудняет его применение в практике при осуществлении различного рода действий с ними в виде сделок и т.п.Законодатель определил предприятие как объект права, представляющий собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Данное понятие весьма узко устанавливает имущественный комплекс и ограничивает его так как под смыслом данной нормы понимается именно предприятие как субъект и объект гражданских прав, не учитывая при этом что не все имущественные комплексы являются предприятиями созданными для осуществления предпринимательской деятельности.Поэтому я предлагаю выработать единое понятие объединяющее все выше перечисленные определения и разделить их на категории (виды) для точного выделения существенных признаков каждого из них для конкретного правового регулирования. Например, «имущественным комплексом признается совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе права и обязанности, создаваемого для достижения определенной цели субъектами гражданских правоотношений».