Договор ренты: понятие, виды и анализ практики применения.

Защита на "отлично", работа основана на актуальных материалах судебной практики, действующих нормативно-правовых актах. ...

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕНТЕ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1.1. Понятие, признаки и содержание договора ренты 6
1.2. Форма, предмет и стороны договора ренты 15

ГЛАВА II. ВИДЫ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ

2.1. Постоянная рента 21
2.2. Пожизненная рента 31
2.3. Пожизненное содержание с иждивением 36

ЗАКЛЮЧЕНИЕ48

Список использованной литературы 50
Приложения 55

Введение


Актуальность темы исследования. Договорный институт ренты является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении , гл. ХIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности – о пожизненном содержании (ст. 1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.
В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательс тва того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.
Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Степень теоретической разработанности проблемы. Проблематика правового регулирования договора ренты в Российской Федерации, а также отдельные ее аспекты были предметом научных исследований таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.И. Козодоев, В.Н. Логвин, П.Д. Петров, О.Н.Садиков, В.И. Сторожев, О.А. Эйсмонд и др. Однако с момента написания большинства работ указанных авторов прошло немало времени. Результатом чего стал значительный опыт, который был накоплен за последнее время, нуждающийся в теоретическом осмыслении.
Объектом исследования являются общественные отношения, в результате и на основе которых происходит заключение, изменение и расторжение договора ренты.
Предметом является система правовых норм, регулирующая порядок заключение, изменение и расторжение договора ренты.
Целью исследования является выявление особенностей заключения договора ренты.
В соответствии с целью исследования сформулированы его основные задачи:
1. Изучить нормативно-правовую базу по выбранной теме.
2. Рассмотреть понятие, признаки и содержание договора ренты.
3. Изучить форму договора.
4. Рассмотреть предмет и стороны договора ренты.
5. Проанализировать и выявить особенности каждого из видов ренты.
Методологическую основу работы составляют общенаучные методы: метод системного анализа; обобщение нормативных, научных и практических материалов; частно-научные методы: сравнительный, логический, технико-юридический, аналитический. Также методологической основой исследования является исторический метод научного познания, позволяющий рассмотреть и сравнить основные принципы развития договора ренты в науке и в законодательстве России.
Существенную помощь в подготовке дипломной работы оказало использование нормативно-законодательных актов на основе компьютерной справочно-правовой системы «Гарант», а также материалов электронного бюллетеня судебной и арбитражной практики справочно-правовой системы «АРБТ» из серии «Энциклопедия Российского Права».
Нормативную базу исследования составили: международные правовые акты, Конституция Российской Федерации, гражданское, гражданское процессуальное законодательство, иные нормативные акты в сфере гражданского права, а также постановления пленумов Верховного Суда России, ведомствен¬ные нормативные акты.
Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, 2 глав, которые включают в себя 5 параграфов, заключения, где сделаны общие выводы по работе, списка использованной литературы, который отражает разработанность данной тематики, и 5 приложений.

К институту пожизненного содержания с иждивением применяются также нормы § 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК РФ), форме договора (ст. 584 ГК РФ), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК РФ), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ), и предусмотренные ст. 588 ГК РФ об ответственности за просрочку выплаты ренты1.
В гражданском законодательстве содержится общая характеристика обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Речь идет не только о материальном обеспечении, но и о наборе необходимых социальных услуг, вплоть до ритуальных.
Само понятие «содержание с иждивением» предполагает, что для получателя ренты оно становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Перечень обязанностей, приведенных в комментируемой статье, является примерным и подлежит конкретизации в договоре.
Требует уточнения положение комментируемой статьи об обеспечении потребностей получателя ренты в жилище. Передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в переданной в собственность квартире (доме), и новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон. Формулу "обеспечение потребностей в жилище" следует понимать как обязанность не ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением.
В гражданском законодательстве указано, что стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме, при этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
В данном случае подлежат применению нормы п. 2 ст. 597 и ст. 318 ГК РФ. Последняя норма говорит об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержит прямую отсылку к договору пожизненного содержания. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, в том числе по договору пожизненного содержания, с увеличением прожиточного минимума на душу населения пропорционально увеличивается.
Объем пожизненного содержания с иждивением определяется сторонами в договоре. По этому поводу между сторонами может возникнуть спор, который разрешается судом. В гражданском законодательстве установлены критерии, которыми должен руководствоваться суд при разрешении такого рода споров, - принципы добросовестности и разумности.
Очевидно, этими принципами должны руководствоваться стороны при заключении договора и определении объема содержания.
Правильный подход здесь возможен при надлежащем учете взаимных интересов и выгод для каждой стороны. Интересы получателя ренты связаны прежде всего с гарантиями получения стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением, сопоставимого с реальной стоимостью переданного плательщику ренты в собственность недвижимого имущества, принадлежавшего получателю ренты. Интересы плательщика ренты состоят в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания, предоставляемого получателю ренты.
Объем содержания в данном случае должен зависеть от оценочной стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение содержания с иждивением. В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Если имущество передается за плату, то применяются правила о продаже недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ), если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Тем самым купля-продажа или дарение входят в фактический состав договора пожизненного содержания с иждивением в качестве базовой основы. Как уже говорилось выше, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или домом до конца своих дней, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен проданного или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право распоряжения предполагает право собственника определять при совершении сделок с имуществом его стоимость в соответствии с п. 4 ст. 421 и ст. 424 ГК РФ. Согласно названным нормам ГК РФ условия договора, в том числе и условие о цене, определяются по усмотрению сторон, а исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. Обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В то же время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости. Важно только подчеркнуть, что оценка стоимости имущества является прерогативой собственника.
При совершении нотариальных действий за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается в установленном проценте от суммы договора.
Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ. При этом он принимает на себя обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимого имущества.
Суммы, получаемые от продажи недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, включаются в совокупный годовой доход.
При оформлении договоров купли-продажи недвижимости, относящейся к жилым помещениям, необходимо исходить из норм ГК РФ, определяющих право собственности и другие вещные права на жилые помещения и особенности продажи жилых помещений.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договоры о пожизненном содержании с иждивением дают возможность собственнику недвижимости еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности по его содержанию. Данный договор предполагает наличие взаимных интересов как получателя, так и плательщика ренты и взаимопонимание между ними.
При оформлении договоров нельзя не учитывать серьезные опасности, связанные с криминализацией рынка недвижимости. Поэтому необходимо обеспечить защиту социальными службами интересов получателей ренты, в особенности стариков, инвалидов и детей.
Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать замену обеспечения в натуре (питание, уход, медицинская помощь и лечение и т.п.) выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах.
Объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ), а периодичность платежей устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).
В качестве собственника полученной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением недвижимости плательщик ренты обладает определенными распорядительными полномочиями в отношении названного имущества. В гражданском законодательстве говорится о праве плательщика ренты обременять полученное недвижимое имущество, т.е. отчуждать, сдавать в залог или иным способом извлекать материальную выгоду от данного имущества.
В силу общих положений (ст. 586 ГК РФ) сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Но применительно к договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Речь идет о повышенных гарантиях для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации. Кроме того, получатель ренты чаще всего продолжает пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности до перехода по договору пожизненного содержания с иждивением. Все это требует от получателя ренты осмотрительности при решении вопроса о предварительном согласии на обременение имущества, обеспечивающего его содержание. Но если он дал такое согласие, то в этом случае применяется правило п. 2 ст. 586 ГК РФ. Имеется в виду, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Субсидиарной считается ответственность, которая является дополнительной к ответственности другого лица (основного должника). Условия применения субсидиарной ответственности предусмотрены в ст. 399 ГК РФ. В данном случае основным должником будет новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность будет нести прежний приобретатель - плательщик ренты. В п. 2 ст. 586 ГК РФ указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если ГК РФ, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Следовательно, получатель ренты, давший предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя имущества в случае нарушения договора ренты.
В силу правил гражданского законодательства плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. Кроме того, не исключена возможность возврата недвижимого имущества по требованию получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Существенной гарантией для получателя ренты является приобретение им права залога на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Данная норма - императивная и не может быть изменена договором1.
При применении норм гражданского законодательства необходимо учитывать норму ч. 2 п. 2 ст. 596 ГК РФ о прекращении обязательства пожизненного содержания с иждивением в тех случаях, когда получателями пожизненной ренты являются несколько граждан (п. 1 ст. 601 ГК РФ). В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Таким образом, в гражданском законодательстве предусматривается усиленная защита прав получателя ренты в случаях существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением.
В этих случаях получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. Выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного бесплатно имущества. Как при возврате недвижимого имущества, так и при выплате выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Общее определение существенного нарушения гражданско-правового договора дано в ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, где сказано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, на наш взгляд, в данном случае применима и норма ст. 593 ГК РФ о выкупе постоянной ренты по требованию получателя ренты, где приводятся конкретные случаи нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по договору.
Заключение
Подводя итог всему выше изложенному, можно сделать вывод о том, что договор ренты является новшеством в гражданском законодательстве, вследствие чего необходимо задуматься над разработкой и совершенствованием норм, связанных с данным договором.
Дипломная работа выявляет пробелы и недоработки законодателя. В связи с этим, автор предлагает свои пути решения этих проблем. Одной из них является вопрос отличия договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением. Хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты.
В заключении хотелось бы отметить, что реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.
Список использованной литературы
I. Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 26 января 2009 г. № 4. Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (Ч. I). Ст. 5496.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 46. Ст. 4532.
4. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. № 43. Ст. 4190.
5. Федеральный закон от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) // Российская газета от 29 октября 1997 г. С. 2-3.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации 1997 г. № 30. Ст. 3594.
7. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 января 1996 г. № 3. Ст. 145.
II. Книги (монографии, учебники, учебные пособия)
8. Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части. – М.: ЮрИнфоР, 2007. – 960 с.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Проспект, 2008. – 252 с.
10. Быков Т.А. Учебное пособие по гражданскому праву. Саратов, 1998. – 234 с.
11. Волков А.В. Принцип недопустимости злоупотребления гражданскими правами в законодательстве и судебной практике (анализ более 250 судебных дел о злоупотреблении правом): Монография. – М.: Волтерс Клувер, 2011. – 960 с.
12. Герценберг В.Э., Перетерский И.С. Обязательственное право: Книга V Гражданского Уложения: Проект, внесенный 14 октября 1913 г. в Государственную Думу. – СПб., 1914. – 614 с.
13. Гражданский кодекс Нидерландов / Пер. на русск. яз. - М.: Ферштмана. Лейден. 1996. – 312 с.
14. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 1 Садиков О.Н. - М., 1996. – 312 с.
15. Гражданское право. Учебник для вузов Ч. 1 Илларионова Т.И., Гонгало Б. М., Плетнев В.А. М., 1998. – 453 с.
16. Гражданское право. Учебник. Ч. 1. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., 1997. – 600 с.
17. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. - М., 1956. – 413 с.
18. Грудцына Л.Ю. Наследование. Дарение. Рента: Как правильно распорядиться своим имуществом. – М.: Эксмо-Пресс. 2006. – 436 с.
19. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3 т. Т. 3. – М.: ИНФРА-М. 2007. – 297 с.
20. Зенин И.А. Гражданское право: Учебник для вузов. – М.: Юрайт-Издат, 2012. – 672 с.
21. Зумбулидзе Р.-М.З., Поротиков А.И. Обычное право как источник гражданского права. Обычай в гражданском праве. – М.: Юридический центр Пресс. 2004. – 342 с.
22. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. – 396 с.
23. Калпин А.Г. Гражданское право. Ч. 2. Учебник. – М.: Юристъ. 2001. – 542 с.
24. Камышанский В. Гражданское право. – М.: Юнити, 2011. – 543 с.
25. Козодоев И. И. Земельная рента в социалистических странах. – М., 1958. – 487 с.
26. Комментарии к Гражданскому кодексу РФ Ч. 1. / Под ред. Садикова О.Н. – М., 1999. – 623 с.
27. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Звенов и др. / Под ред В.Д. Карповича. – М., 2008. – 456 с.
28. Корнеева И.Л. Гражданское право. Ч. 2. – М.: РИОР. 2004. – 282 с.