«Порядок управления многоквартирными домами по жилищному законодательству»

ВКР, год защиты-2014, оценка 4. ...

Введение …………………………………………………………………….. 3-5
Глава 1.Особенности управления многоквартирными домами……………................................................................................. 6
1.1.Обзор нормативно - правовых актов, регламентирующих вопросы управления многоквартирными домами………………………………. 6-8
1.2.Способы управления многоквартирными домами……………………....................................................................9-13
1.3.Порядок передачи многоквартирного дома в управление ………….............................................................................................13-16
Глава 2.Договор управления многоквартирным жилым домом……………................................................................................... 17
2.1.Формирование договорных отношений………………………………...............................................17-20
2.2.Понятие и особенности договора управления многоквартирным
домом ……………………………………………………………………... 20-24
Глава 3.Организация технической эксплуатации многоквартирных домов......................................................................................................25
3.1.Техническая эксплуатация жилищного фонда……………….............................................................................25-29
3.2.Перепланировка и переустройство жилого помещения..……. 29-33
3.3.Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое……………………………………………………………………...… 33-37
Глава 4.Организация деятельности управляющих организаций……. 38
4.1.Построение, структура, планирование работы в управляющей организации на примере ФГУП «ЖКУ РАН»-филиал «ЖКУ РАН» «ТКП»
г.Тарусы………………………………………………………………..…...... 38-41
4.2.Оплата жилья и коммунальных услуг……………………………… 41-44
4.3.Состав и источники доходов и расходов по содержанию многоквартирного дома….……………………………………………….. 45-47
4.4.Анализ правового регулирования деятельности управляющей организации на примере ФГУП «ЖКУ РАН»-филиал «ЖКУ РАН» «ТКП»
г. Тарусы …………………………………………………………………… .47-48 Заключение…………………………………………………………………. .49-51
Список источников, литературы………………………………………...52-56
Приложение А …………………………………………………………….. 57-60

В Жилищном кодексе РФ вопросам управления многоквартирным домом посвящен отдельный раздел.
Правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий.

Глава 3. Организация технической эксплуатации многоквартирных домов3.1. Техническая эксплуатация жилищного фондаЖилищный фонд  представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.По Жилищному кодексу РФ жилищный фонд характеризуется совокупностью всех жилых помещений на территории Российской Федерации.Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ.Целями обслуживания и эксплуатации являются:-обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;-проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;-обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.Указанные лица обязаны: -использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;-бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;-выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;-своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:Управление жилищным фондом:а) организацию эксплуатации;б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;в) все виды работы с нанимателями и арендаторамиТехническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;б) осмотры;в) подготовка к сезонной эксплуатации;г) текущий ремонт;д) капитальный ремонтСанитарное содержание:а) уборка мест общего пользования;б) уборка мест придомовой территории;в) уход за зелеными насаждениямиТехническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.Диспетчерские службы должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее, чем на следующий день должно быть организовано их устранение. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.Эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.3.2. Перепланировка и переустройство жилого помещенияСогласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование - для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производится на основании решения органа местного самоуправления. Согласно п. «к» ст. 10 Правил пользования жилыми помещениями «наниматель обязан не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка».Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, с соответствующим заявлением. Одновременно с заявлением представляются следующие документы: -заявление о переустройстве и (или) перепланировке; -правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); -подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;Проект перепланировки или переустройства подготавливает специализированная организация, которая имеет соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности. А.И. Якупова указывает, что при перепланировке проводятся следующие работы:-устройство проемов в несущих стенах и в межквартирных перегородках, когда помещение объединяется по горизонтали;-установка внутренних лестниц;-устройство перегородок и несущих стен;-изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);-изменение формы оконных и наружных дверных проемов;-ликвидация оконных и дверных проемов;-изменение входов в здание;-устройство входов в здание;-пристройка тамбуров, входов;-ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;-изменение формы балкона, лоджий, тамбуров и козырьков;-остекление лоджий и балконов;-объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;-замена столярных элементов фасада.При переустройстве производятся:-замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);-устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;-переустановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);-установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;-замена (или) и установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающего энерго-водопотребление;-установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн); -технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 ЖК РФ. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении; -согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих; -заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты. После получения всех предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов орган местного самоуправления в течение 45 дней должен выдать решение о согласовании.Отказ в согласовании переустройства допускается в случаях:-непредоставления указанных в ст. 26 ЖК документов. -предоставления документов в ненадлежащий орган. -несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является причиной для отказа, так как это, особенно в многоквартирном доме, может привести к отрицательным последствиям, как для строения, так и для безопасности граждан.Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, которое может быть обжаловано в судебном порядке. Вопросом перепланировки или переустройства может заниматься только сам собственник жилого помещения, которое хочет перепланировать. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий».При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения получает соответствующий документ. Если он не явился лично для получения этого документа, орган местного самоуправления направляет ему документ в день предполагаемого получения по адресу, указанному в заявлении.3.3. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилоеПеревод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности, общественных отношений, которые возникают у собственника жилого помещения. Такой перевод означает изменение правового статуса объекта недвижимого имущества. Если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства. Наиболее распространены случаи, когда жилое помещение переводят в нежилое, а не наоборот. Жилищный кодекс РФ в главе 3 регулирует вопросы перевода жилого помещения в нежилое. По сути, законодатель дал больше возможностей для собственников, желающих изменить правовой статус жилого помещения. Если раньше для перевода жилого помещения в нежилое требовалось согласие соседей, то теперь данного положения законом не предусмотрено.Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Можно выделить два основных направления деятельности собственника жилого помещения по переводу жилого помещения. Во-первых, собственник жилого помещения должен юридически соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Собственник должен своевременно и в нужный орган подать все необходимые документы, получать согласования и т.д. Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое практически всегда связан с его переустройством (перепланировкой). Ст. 22 ЖК РФ установлены условия, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое. Как устанавливает ч. 1 указанной статьи, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.Таким образом, можно выделить два вида условий, установленных жилищным законодательством, которые позволяют изменить целевое назначение жилого помещения: а) необходимо выполнить условия по входу в указанное помещение; б) в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений права. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение; 3) план переводимого помещения с его техническим описанием; 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае: 1) непредставления определенных документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Под переустройством понимаются все те виды ремонтных работ, которые могут привести к изменению инженерно-технического оборудования квартиры. Под это определение попадают, например, такие изменения, которые порой представляются несущественными – перестановка мойки и газовой плиты в кухне является переустройством, так как мойка и плита меняют свое местоположение на поэтажном плане квартиры. Только такие виды ремонтных работ считаются перепланировкой и переустройством, которые требуют внесения изменений в технический паспорт на жилое помещение. Если, согласно правилам оформления технических паспортов, какие-либо элементы не отображаются в техническом паспорте, то они и не являются перепланировкой и переустройством, а, значит, не требуют получения соответствующих разрешений и согласований.Глава 4. Организация деятельности управляющих организаций4.1. Построение, структура, планирование работы в управляющей организации на примере ФГУП «ЖКУ РАН» - филиал «ЖКУ РАН» «ТКП» г. ТарусыПод управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно - правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления . В своей деятельности управляющая организация ФГУП «ЖКУ РАН»-филиал «ЖКУ РАН» «ТКП» г.