Вход

Оценка рыночной стоимости помещения

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 295615
Дата создания 25 апреля 2014
Страниц 41
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 330руб.
КУПИТЬ

Описание

Оценка стоимости складского помещения тремя подходами.

...

Содержание

1. Правовые основы оценочной деятельности.
2. Общая характеристика объекта оценки: складского помещения
3. Анализ наилучшего и наиболее эффектив¬ного использования объекта оценки
4. Оценка стоимости складского помещения тремя подходами
4.1. Оценка стои¬мости н складского помещения сравнитель¬ным (рыночным) подходом.
4.2. Оценка стоимости складского помещения затратным подходом.
4.3. Оценка стоимости складского помещения доходным подходом.
5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
Заключение
Список литературы
Приложения

Введение

На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.
Оценкой недвижимости называют определение потенциальной рыночной стоимости всех недвижимых объектов. Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса России, согласно которому к недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты (недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительст ва сооружения). Земля ценится на сегодняшний день чрезвычайно высоко вследствие ярко выраженного дефицита предложения, долговечности, неповторимости месторасположения и способности менять свои качественные характеристики в процессе деятельности человека.

Фрагмент работы для ознакомления

к
ср
А8
Ц
445
к
пл
А9
Ц
435
п
ср
Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принято все здание. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проведены в таблице 3.
Таблица 3
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
Объекты сравнения
Местоположение
Площадь, м2
Материал стен
Состояние
Ц, тыс. руб.
Ц*, тыс. руб.
Поправки в долях
Скорректированная цена. тыс. руб.
По местоположению
По материалу стен
По состоянию помещения
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Об.оценки
Ц
440
к
Ср
-
-
-
-
-
-
А1
С/о
450
к
ср
6960
6805
1,1
1
1
7486
А2
С/о
435
к
пл
6189
6260
1,1
1
1,07
7368
А3
С/о
438
п
ср
6435
6464
1,1
1,06
1
7537
А4
О
435
п
ср
5499
5562
1,25
1,06
1
7370
А5
О
445
к
пл
5565
5502
1,25
1
1,07
7360
А6
О
442
к
ср
5944
5917
1,25
1
1
7396
А7
Ц
444
к
ср
7553
7485
1
1
1
7485
А8
Ц
445
к
пл
7192
7111
1
1
1,07
7609
А9
Ц
435
п
ср
6882
6961
1
1,06
1
7379
Цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади, производится по всем аналогам и определяется по следующей формуле:
Ц*= А/S *Поц, (1)
А – цена аналога
S – площадь аналога
Поц – площадь оцениваемого объекта
Расчёты поправок проводить в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.
Поправка на местоположение
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
15% между расположенными в отдалённом районе и районе средней отдалённости;
10 % между расположенными в центре города и районе средней отдалённости.
Объект оценки находится в центральном районе, а аналог А1,А2,А3 в районе средней отдалённости, поэтому разница в ценах составляет 10%. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться на 10% (или 0,1), т.е. поправка составит 1,1.
Объект оценки находится в центральном районе, а аналог А4,А5,А6 в отдалённом районе, поэтому разница в ценах составляет 25%(10%+15%). Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться на 25% (или 0,25), т.е. поправка составит 1,25.
Поправки на материал стен и состояние помещения
При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:
поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
- объекты не должны отличаться по местоположению;
при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на це­ны с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений – на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на находя­щихся в среднем).
Вычислим поправку на материал стен.
1. А1/А3=6805/6464 = 1,05
2. А6/А5=5917/5562= 1,06
3. А7/А8 = 7485/6961 = 1,08
Ср. арифметическое: 1,06, так как все аналоги хуже объекта оценки
Вычислим поправку на состояние помещения.
1. А1/А2=6805/6260 = 1,09
2. А6/А5=5917/5502= 1,08
3. А7/А8 = 7485/7111 = 1,05
Ср. арифметическое: 1,07, так как все аналоги хуже объекта оценки.
Скорректированные цены аналогов определяются с учётом всех поправок и рассчитывается как:
Скорректированные цены аналогов = Ц* Х поправка по местоположению Х поправка по состоянию Х поправки на материал стен
Для вывода о стоимости коммерческой недвижимости необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Суждение о стоимости объекта можно принять как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.
Таким образом, стоимость складского помещения сравнительным подходом на дату оценки составляет 7443 тыс. рублей
3.2. Оценка стоимости складского помещения затратным подходом
Совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта. Основная расчетная формула:
С = Сзу + Снс-Ин , (2)
где С - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;
Сзу - стоимость земельного участка, тыс. р.;
Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка (или его переоформление) и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию. [6]
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
1. оценка стоимости земельного участка;
2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения);
3. расчет выявленных видов износа (накопленный износ);
4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Оценка стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка определяется по следующей формуле:
Сз = S* Цз, (3)
где S – площадь земельного участка, кв.м.;
Цз - цена земли, тыс. руб. / кв.м.
На рисунке схематично изображено расположение здания на земельном участке с указани­ем размеров нежилого помещения и зе­мельного участка.
Рисунок 12. Земельный участок
Цена земли в данной курсовой работе принимается равной 500 руб./ к.м.
Таким образом, стоимость земельного составит: 500 руб./кв. м.*528 м.= 264000 рублей (264 тыс. рублей)
Определение полной восстановительной стоимости
При определении стоимости нового строительства улуч­шений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строи­тельные затраты на возведение не­жилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют 10 000 руб./ кв.м. (для кирпичных):
ПВС = 440 кв.м. * 10000 руб./кв.м. + 440 кв.м. * 10000 руб./кв.м. * 0,3 = 5720000 рублей (5720 тысяч рублей)
Определение накопленного износа
Износ - снижение стоимости имущества под действием различных причин. При определении общей величины накопленного износа используется формула:
ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн. (4)
где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;
Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;
Ив - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.
Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).
Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).
Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому вели­чины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 4
Таблица 4
Физический износ конструктивных элементов здания
№ п/п
Конструктивные элементы здания
Удельный вес,
%
Износ конструктивного элемента, %
1
Фундамент
5
17
2
Стены и перегородки
28
16
3
Перекрытия
17
15
4
Кровля
5
10

Список литературы

1. Александров В.Т., В.Д. Ардзинов Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве – практическое пособие М.: Стройин-формиздат, 2008
2. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова – СПб: ЭМ-НиТ, 2011 – 238 с
3. Васильева Л.С. Экономика недвижимости М.: Эксмо, 2008
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288
5. Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: учебное пособие/ Л.Ф. Гараникова. Изд. 1-е. Тверь: ТГТУ, 2007. - 140 с.
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 509 с.: табл.
7. Касьяненко Т.Г., Г.А. Маховикова Практикум по курсу Оценка недвижимости. Спб. ГУЭФ, 2012.
8. Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества : Учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – 736 с
9. Кузин Н. Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учеб. пос. / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. - М.: НИЦ Инфра-М, 2013. - 160 с.:
10. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ А.Г. Грязнова, А.М. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. – М.: Интерреклама, 2003. – 544 с.
11. Официальный сайт ЦБ РФ: http://www.cbr.ru/
12. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: Кнорус, 2012
13. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ( посл. изменениями и дополнениями от 23 июля 2013 г.)
14. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г.
15. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г.
16. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254)
17. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.- 256 с.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00514
© Рефератбанк, 2002 - 2024