Особенности совершения сделок с жилыми помещениями

Отличный диплом, защищен на отлично в 2014 году. Написан просто для понимания, но в то же время хорошим юридическим языком. Оригинальность по антиплагиат.ру более 70%. ...

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
1.1. Жилое помещение как предмет сделок
1.2. Виды сделок с жилыми помещениями
1.3. Стороны сделок с жилыми помещениями

2. ОСОБЕННОСТИ НЕКОТОРЫХ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
2.1. Особенности купли-продажи жилых помещений
2.2. Особенности дарения жилых помещений
2.3. Особенности сделок по передаче жилых помещений в пользование

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

Актуальность темы настоящей дипломной работы обусловлена тем, что для любого человека жилье - основное условие не только нормальной жизни, но и просто вопрос существования человека на земле. С незапамятных времен человек пытался укрыться от непогоды, от врагов, для защиты и создания своей семьи в пещерах, соломенных хижинах, рыцарских замках и т.д. Люди старались строить на «века» как можно больше, просторнее и крепче. Жилье было одним из основных показателей богатства и успеха. Крупные феодалы строили себе огромные прекраснейшие замки, короли, цари, вельможи - изысканные дворцы, соревнуясь между собой в роскоши, купцы - большие, крепкие дома.
Жилье составляет основу благополучия не только отдельных граждан, но и всего государства в целом. Оно является базой многочисленных экономических и социальных прав граждан и юридических лиц. При этом в России налицо сохраняющийся недостаток жилья и его особая социальная значимость. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ , провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
С учетом большой экономической значимости жилых помещений очевидна важность соблюдения при совершении сделок с жилыми помещениями предписаний действующего законодательства, без чего тот или иной договор может оказаться недействительным или незаключенным. Недаром жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов.
Правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства и в первую очередь в ГК РФ. В Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) , вступившем в силу 1 марта 2005 г., также содержится большое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).
Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования сделок с жильем признается, что оно весьма далеко от совершенства . В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, что лишает правовое регулирование в данной сфере необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере оборота жилых помещений. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
При этом сделки с жилыми помещениями, и, прежде всего договоры купли-продажи, имеют определяющее значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности не только особой важности для человека, но и большой стоимости. Как справедливо отмечают исследователи, для многих покупка жилья является чуть ли не самой крупной финансовой операцией в своей жизни .
В то же время наблюдается тенденция увеличения в судах количества дел, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания.
Вопросам правового регулирования сделок с жилыми помещениями посвящено достаточно значительное число научных работ. Можно отметить работы В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, М.И. Полякова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова. В то же время по целому ряду вопросов, связанных с оборотом жилья, указанные авторы высказывают различные, а порой и диаметрально противоположные точки зрения. Речь идет даже о таких ключевых моментах как определение существенных условий сделок с жильем, их предмете и т.д.
Данные обстоятельства предопределили выбор темы настоящей работы, цель которой - выявление специфических особенностей сделок с жилыми помещениями и регламентации их заключения.
Для достижения указанной цели были сформулированы следующие задачи:
1) определить возможные сделки с жилыми помещениями и особенности их нормативно-правового регулирования;
2) установить существенные признаки жилого помещения, которое может стать объектом сделок;
3) выявить права лиц, проживающих в жилом помещении, подлежащем отчуждению и способы закрепления прав этих лиц;
4) оценить содержащееся в законе требование о необходимости получения согласия супруга на совершение сделок с жилыми помещениями;
5) проанализировать правомерность «продажи» одним супругом другому жилого помещения, находящегося в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов;
6) определить правовые последствия отчуждения жилых помещений по искаженной цене;
7) установить возможные обременения при дарении жилого помещения.
Теоретическая и практическая значимость настоящей работы заключается в том, что проведенный анализ законодательства, сформулированные выводы и предложения будут способствовать развитию теории гражданского и жилищного права, а также утверждению научно-обоснованного подхода при разработке нормативно-правовой базы, регламентирующей сделки с жилыми помещениями.
Результаты работы могут быть использованы при разработке соответствующих договоров. Возможно использование выводов и предложений, сформулированных в дипломной работе, гражданами и юридическими лицами, нотариусами, органами Минюста РФ, судами. Настоящее исследование может оказаться полезным в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право».
Методологическую основу исследования составили общенаучные, логические и частно-научные методы познания. Ведущее место среди общенаучных методов занимает диалектический метод познания, предполагающий объективное и всестороннее исследование правовых явлений в их взаимосвязи и взаимообусловленности. Среди логических методов следует отметить анализ, синтез, индукцию, дедукцию, аналогию. В качестве частно-научных методов применялись методы системного и комплексного анализа.

Однако данная сумма определялась исходя из цифры, указанной в договоре, а не из реально выплаченной стоимости, т.к. доказательств об их несовпадении ответчик предоставить не смог, расписку при передаче денег он не потребовал. Естественно, истец отрицал факт получения большей суммы, чем цена квартиры по справке БТИ. В результате ответчик из-за своей неосмотрительности пострадал финансово.Тем не менее, существуют примеры, когда отсутствие согласия супруга на совершение сделки трактуется судами в качестве одного из оснований для признания такой сделки недействительной.В то же время основания для признания сделки недействительной устанавливаются ГК РФ, в СК РФ об этом ничего не говорится. Указание на то, что супруг может требовать признания сделки недействительной, не означает, что она должнабыть признана недействительной.Гражданский кодекс охраняет еще права добросовестного приобретателя, о чем Семейный кодекс ничего не говорит и не может об этом говорить, это не предмет его регулирования.Как справедливо отмечает В.М. Жуйков, «Если бы мы стали применять только нормы Семейного кодекса, то нарушили бы права добросовестного приобретателя. То есть мы нарушили бы одно из важных положений гражданского законодательства».Здесь необходимо отметить следующую проблему: зачастую практикуется указание в договоре цены жилого помещения, которая значительно меньше фактической.Дело в том, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ, и если объект недвижимости находился в собственности продавца менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется ему в сумме, не превышающей 1 млн. руб. Как правило, цена продаваемых объектов недвижимости значительно превышает вышеуказанную сумму. Реальность такова, что рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает миллион рублей, не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир и квартир в новостройках. При этом часть продавцов жилой недвижимости являются собственниками менее трех лет, например приватизировавшие жилье или получившие жилое помещение по наследству, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве жилья.Таким образом, при продаже жилых помещений по цене свыше указанной выше суммы разница подлежит обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Кроме того, как гласит абзац 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Это вторая возможность использования налоговой льготы.В то же время, если договор будет ��о каким-либо причинам расторгнут или признан недействительным, при указании в договоре цены в 1 млн. руб. у покупателя появляется риск возврата суммы только в этом размере. Как отмечают исследователи, доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно.Следует учитывать, что самым простым способом обмана является продажа жилья с указанием заниженной цены, получение денег в размере реальной стоимости квартиры, и последующее обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной по какому-либо основанию. В результате по решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги, но в сумме, указанной в договоре. Тем самым обманутый покупатель остается без жилья и недополучает часть денег.Во избежание указного риска при заключении сделки купли-продажи при передаче денег покупатель может выдать продавцу две расписки:- одну - на сумму, зафиксированную в договоре;- другую - на сумму разницы между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.Следует отметить, что на практике достаточно часто смешивают договор дарения и договор пожизненного содержания с иждивением.Так, Л.А.А. обратилась в суд к С.А.Г. о расторжении договора дарения жилого дома. В обоснование заявленного указала, что на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного ей 23.06.2008, она являлась собственницей 2/3 долей жилого дома. 26.06.2008 ее племянник С.А.Г. обманным путем заключил с ней договор дарения принадлежащих ей долей указанного дома. Подписывая договор дарения, она его не читала, поскольку является неграмотной, и полагала, что С.А.Г. будет пожизненно содержать ее, оказывать ей помощь по оплате за жилье и по оплате налога на землю, нести другие расходы. Однако никакой помощи ответчик ей не оказывает, оплату за дом и землю она производит сама, вынуждена сдавать часть дома квартирантам, которые приобретают для нее продукты питания, помогают по хозяйству, т.к. в силу своего преклонного возраста она этого делать не может. Ответчик выстроил для себя баню и веранду, привозит своих друзей, организует их отдых. Она полагала, что договор дарения был заключен у нотариуса, которому она доверяет, и полагала, что все сделано законно. О том, что договор был заключен не у нотариуса, а в ГУЮНО и на основании данного договора С.А.Г. получил свидетельство о государственной регистрации права на спорную долю дома, она узнала только летом 2011 года, после чего обратилась в суд с данным иском.Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 5 декабря 2011 года постановлено признать договор дарения 2/3 доли жилого дома от 26 июня 2008 года недействительным.В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным вторая расписка может быть признана судом как договор займа.Вторая расписка свидетельствует о передаче денег покупателем продавцу сверх суммы, указанной в договоре. В случае судебного спора такая расписка может быть оценена судом как заем или неосновательное обогащение. Если суд признает разницу сумм неосновательным обогащением, она может быть признана как полученная продавцом без установленных законом оснований.Так, из решения Индустриального районного суда г. Ижевска по делу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки Верховным судом Удмуртской Республики было исключено указание на взыскание с истца в пользу ответчика денежной суммы, оговоренной в расписке, поскольку в соответствии с договором купли-продажи квартира была продана за сумму, перечисленную Минстроем Удмуртской Республики на расчетный счет истца, иные денежные средства истцом ответчику не передавались, вышеуказанная расписка к предмету договора отношения не имеет.Для минимизации рисков покупателя в договор иногда предлагают включать условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер санкции будет равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть недостатки.Таким образом, гражданин, купивший квартиру, дом или комнату, может рассчитывать на получение от государства 260 тыс. руб. (13% от 2 миллионов), и даже более, в случае использования кредитных средств. При этом «доиспользовать» оставшуюся сумму при покупке другого жилья невозможно: по разъяснениям налогового ведомства, вычет предоставляется только раз в жизни независимо от его размера.В данной ситуации при стоимости приобретаемого жилого помещения менее 2 млн. руб. (или стоимости доли, приходящейся на гражданина, намеревающегося воспользоваться таким вычетом, менее 2 млн. руб.) некоторые покупатели стремятся завысить указанную в договоре стоимость.Кроме того, стоимость жилых помещений завышается с целями получения кредита по льготной ставке, реализации различных жилищных субсидий и сертификатов.Подобные обманы налоговых органов (завышение продажной цены), чреваты уже для продавца, поскольку в случае расторжения или признания договора недействительным, может появиться обязанность возвратить именно указанную в договоре сумму.На практике продавец заинтересован указать в договоре фиктивную сумму в 1 миллион рублей, если жилье находилось в его собственности менее 3 лет. В противном случае ему придется заплатить налог с суммы, превышающей миллион. В то же время покупатель (при условии, что он ранее не пользовался соответствующим вычетом) заинтересован указать в договоре большую стоимость. Ведь если в договоре будет указан миллион, то с миллиона он налоговый вычет и получит.В настоящее время широко распространена практика, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи жилого помещения (договорная), значительно ниже, чем фактическая .Дело в том, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ , и если объект недвижимости находился в собственности продавца менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется ему в сумме, не превышающей 1 млн. руб. Как правило, цена продаваемых объектов недвижимости значительно превышает вышеуказанную сумму. Реальность такова, что рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает миллион рублей, не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир и квартир в новостройках. При этом часть продавцов жилой недвижимости являются собственниками менее трех лет, например получившие наследство, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве и имеющие намерение продать жилье и хорошо заработать на высоком росте цен, присущих докризисному российскому жилищному рынку .Подобные обманы налоговых органов (завышение продажной цены), чреваты уже для продавца, поскольку в случае расторжения или признания договора недействительным, может появиться обязанность возвратить именно указанную в договоре сумму.На практике продавец заинтересован указать в договоре фиктивную сумму в 1 миллион рублей, если жилье находилось в его собственности менее 3 лет. В противном случае ему придется заплатить налог с суммы, превышающей миллион. В то же время покупатель (при условии, что он ранее не пользовался соответствующим вычетом) заинтересован указать в договоре большую стоимость. Ведь если в договоре будет указан миллион, то с миллиона он налоговый вычет и получит.В то же время, исходя из проведенного анализа способов продажи жилых помещений по искаженной цене, следует констатировать, что каждая из используемых схем может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков: не пытаться обойти НК РФ.Форма договора купли продажи жилого помещения приведена в Приложении 1 к настоящей работе.2.2. Особенности дарения жилых помещенийВ соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом». Применительно к жилым помещениям договор дарения представляет собой сделку, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими людьми (родственниками, друзьями). По меткому наблюдению О.С. Иоффе, «в актах дарения на первый план выступают не правовые, а чисто этические соображения». Именно особенные (дружественные, родственные) отношения, связывающие дарителя и одаряемого, требуют правового регулирования, принципиально отличного от правил возмездных договоров. С этой точки зрения договор дарения представляет собой совершенно уникальную юридическую конструкцию с весьма специфическими особенностями.Дарение всегда связано с безвозмездным увеличением имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя, причем безвозмездный характер отношений составляет главную особенность договора дарения, определяющую его юридическую специфику. Именно он объясняет ограничение ответственности дарителя за недостатки подаренного имущества, его право на отмену дарения и реституцию дара, а также запреты и ограничения дарения. Как отмечают исследователи, «даритель получает не встречное имущественное предоставление от одаряемого, а нравственное удовлетворение от совершаемого акта».Наличие встречного обязательства означает, что стороны заключили не договор дарения, а иной договор. Таким образом, если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то этот договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обмена жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи обмена квартиры в порядке дарения. Подобную точку зрения иногда можно встретить и в литературе. Для того, чтобы считаться «встречным», предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и «подарок». Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (например, в случае, когда за полученный или обещанный дар «одаряемый» исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная обусловленность «дарения» встречным предоставлением со стороны «одаряемого». Таким образом, исследователи допускают квалификацию договора дарения как притворной сделки, в том числе и при отсутствии каких-либо условий о встречном предоставлении в самом тексте договора дарения (при известных обстоятельствах).В данном случае должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого. В связи с этим договор дарения следует отличать от так называемого договора об оказании спонсорских услуг. В последнем случае имущество может предоставляться не безвозмездно, а в обмен на рекламу со стороны одаряемого.Любое встречное предоставление со стороны одаряемого, будь то встречная передача вещи, права либо принятие одаряемым встречного обязательства, делает договор дарения недействительным (к нему применяются правила о притворной сделке). В силу закона к такому договору применяются положения, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК. В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду.По данному вопросу судами допускаются ошибки, когда безвозмездную передачу имущества в собственность или в хозяйственное ведение контрагента они определяют как дарение. Например, по договору строительного подряда Управление капитального строительства Минстроя России приняло на себя обязательство предоставить подрядчику по окончании строительства жилого дома безвозмездно 10% жилой площади - 4 определенные договором квартиры. Собственником дома должно было стать Правительство Кабардино-Балкарской Республики.В то же время передача подрядчику квартир в собственность может производиться в счет оплаты строительных работ. Ведь ст. ст. 424 и 709 ГК РФ определяют, что цена в договоре устанавливается по соглашению сторон. Поэтому при рассмотрении иска подрядчика арбитражный суд и апелляционная инстанция признали, что условие договора о передаче квартир подрядчику является не дарением, а формой оплаты за выполненные подрядчиком работы, т.к. сама по себе оплата подрядчику работ в виде предоставления ему квартир в строящемся доме не нарушение условия о цене в договоре подряда.Сторона договора может обязаться к предоставлению, которое в какой-то части вознаграждается встречным предоставлением другой стороны, а в остальном должно быть безвозмездным. В этом случае говорят о смешанном дарении (negotium mixtum cum donatione). Например, собственник квартиры А. предлагает Б. купить ее за 2 миллиона рублей; желающий приобрести квартиру Б. отвечает на это, что у него, к сожалению, есть только 1,5 миллиона рублей; после этого А. заявляет ему, что он, хотя квартира и стоит 2 миллиона рублей, будет довольствоваться 1,5 миллионами рублей, а в остальном подарит ее Б.; если Б. согласится с этим, то налицо смешанное дарение, которое объединяет в себе элементы купли-продажи и дарения.Однако договор еще не становится смешанным дарением благодаря тому, что вознаграждение за предоставление одной из сторон сознательно назначается ниже своей объективной стоимости. Смешанное дарение имеет место лишь тогда, когда стороны осознают неэквивалентный характер предоставления как отчасти возмездного, а отчасти безвозмездного и обе желают частичную безвозмездность.Так, ФАС Северо-Кавказского округа, признавая ничтожным договор купли-продажи указал, что поскольку дарение в отношениях между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ), договор с явно заниженной ценой ничтожен. Необходимо отметить, что не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения.Помимо этого, как правильно отмечается в литературе, договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер (например, вручение дарителю одаряемым мелкой монетки за подаренные острый предмет или комнатное растение). При этом важное значение имеет осознание сторонами того факта, что встречное предоставление является именно данью традиции и не выполняет роль компенсации за полученное имущество. При отсутствии осознания условности и символического характера предоставления со стороны одаряемого и, напротив, направленности воли сторон именно на компенсацию дара их правоотношения не могут рассматриваться в качестве договора дарения даже в том случае, когда встречное предоставление явно не эквивалентно полученному дару.Кроме того, возможно заключение договора дарения, по которому у одаряемого есть встречные обязательства и они не могут рассматриваться как встречное предоставление (дарение с обязательством использования дара в общеполезных целях). Помимо этого, договор дарения допустимо заключать под условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы, отказу от курения, наркотиков), или зависеть от определенного обстоятельства (например, свадьбы). Как отмечают исследователи, такие условия не порождают имущественной обязанности одаряемого перед дарителем, поскольку тогда договор дарения утратил бы свой односторонний характер. Значение названных условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя.Иногда для дарителя устанавливается поощрение неимущественного характера, что также не делает дарение возмездным. Так, с согласия лиц, принесших в дар государству культурные ценности, возвращенные в Россию, дару присваивается имя дарителя (ст. 11 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. «О вывозе и ввозе культурных ценностей»).Применительно к дарению жилого помещения наиболее острые споры в науке и правоприменительной практике вызывает вопрос о том, следует ли понимать под встречным предоставлением сохранение за дарителем или третьими лицами права пользования жилым помещением или его частью.По мнению А. Бычкова, условие о сохранении за дарителем права пользования квартирой (жилым помещением) после отчуждения является встречным предоставлением, поэтому такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). И далее автор, проявляя непоследовательность, пишет: «Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора».И.Л.