«Ипотечное кредитование: проблемы, становления и развития в Российской Федерации».

Финансы, денежное обращение и кредит»
«Ипотечное кредитование: проблемы, становления и развития в Российской Федерации».


...

Содержание

Содержание 2
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы банковского ипотечного кредитования 6
Глава 2. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в России 24
Заключение 39
Список использованных источников и литературы 46

Введение

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования особого статуса, рассмотрения ее не только с точки зрения кредитного продукта коммерческих банков, а также как особую государственную программу, имеющую социальную направленность.
Актуальность данного исследования обусловлена тем, что, рынок жилья крайне недоступен для большей части населения страны. Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают пла тежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней . В связи с этим, необходимым видится не только рассмотрение теоретических аспектов банковского ипотечного кредитования, анализ имеющейся ситуации на данном рынке, роли на нем Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и других государственных органов, но и поиск мер и способов решения данной жилищной проблемы,
Президент и Правительство РФ в настоящее время поставили перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить с 2008 по 2014 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объемов ввода жилья, с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда. Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Банковская система РФ является основным звеном перераспределения финансовых ресурсов, возникающих в процессе взаимодействия субъектов ипотечного кредитования. Структура банковской системы РФ, ее участники и эффективность их взаимодействия - все это напрямую влияет на систему ипотечного кредитования.
Объектом данного исследования являются организационно- экономические отношения, возникающие между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и иными государственными органами, инвесторами, коммерческими банками, другими участниками ипотечного рынка и заемщиками по поводу ипотечного кредитовании в условиях современной России.
Предметом исследования является система ипотечного кредитования в банковской системе России.
Целью данной работы является разработка предложений по совершенствованию ипотечного кредитования в банковской системе современной России.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
- уточнить понятие и принципы банковского ипотечного кредитования;
- систематизировать модели, методы и формы ипотечного кредитования в современной банковской системе;
- определить место и роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как участника ипотечной системы Российской Федерации;
- сформулировать пути совершенствования системы ипотечного кредитования
Методологической основой исследования стали научные труды отечественных и зарубежных ученых в области экономического анализа развития ипотечного рынка. В теоретической части работы использовался метод классификации объектов. В качестве методов исследования применялись системный анализ исследуемых явлений и результатов, а также метод обобщений.
Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова.
Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского, Ф.Дж. Фабоцци, Т. Стейнметца, Ф. Уитта, Р.С.Уилсона. Основной нормативной законодательной базой по данному вопросу является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", Указ Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. N 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих",Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях",Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах",Федеральный закон от 18 июля 2009 г. N 190-ФЗ "О кредитной кооперации", а также другие нормативные акты, связанные со страхованием рисков, законодательством об оценочной деятельности, и взаимодействий коммерческих банков с ЦБ РФ.

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике и российской банковской системе, исключительно многообразны.
В российской и зарубежной литературе присутствуют различные типологии и критерии выделения основных моделей, форм и методов ипотечного кредитования. Представим наиболее распространенные из них.
Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования). Раскроем подробнее данные модели.
На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты — универсальные и сберегательные банки. Они предоставляют кредиты, обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов — модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, — ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу — инвестору. Вырученные от продажи средства кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку в ней присутствует отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами.
Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системе ипотечных кредитов, так как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений между кредитором и заемщиком в до кредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).
Метод кредитования можно определить как совокупность приемов, с помощью которых банки осуществляют выдачу и погашение кредитов5. С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные методы их предоставления:
- выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья)
- поэтапное финансирование строительства объекта. В этом случае осуществляется несколько платежей, траншей в адрес застройщика на различных этапах строительства.
- предоставление на счет застройщика в банке, через ячейку, через аккредитив.
В зависимости от порядка погашения кредита можно выделить следующие методы ипотечных банковских кредитов:
1. Наиболее распространенный — стандартный метод погашения ипотечного кредита. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными аннуитетными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.
2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Их подразделяют на:
• кредиты с замораживанием выплат процентов до истечения срока кредита — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном при осуществлении спекулятивных операций в целях продажи участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.
3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых пяти лет погашают только проценты, а в последующие два года — проценты и основной долг. Данные периоды фиксируются в кредитном договоре.
4. Кредиты с участием применяют при финансировании недвижимости. Данный кредит предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:
• часть прироста выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в стоимости)
• часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах);
5. Кредиты с нарастающими платежами (аннуитетом) предусматривают равные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
6. Кредиты с добавленной ( дополнительной) процентной ставкой предполагают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита.
7. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка ( например ставка рефинансирования, ставка LIBOR), инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия кредита с периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Разновидность этого метода кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот метод получил широкое распространение в Канаде и Англии.
Метод предоставления кредита должен соотноситься с его целевым характером. Так например, кредиты под освоение земли и индивидуальное строительство— это могут быть кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли, при которых сумма кредита предоставляется частями, по этапам строительства.
Существование такого множества сложных ипотечных моделей и методов их предоставления обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.
В зависимости от цели предоставления ипотечного кредита обычно выделяют следующие формы ипотечного кредитования:
1​. Приобретение готового жилья в качестве:
- основного места жительства;
- дополнительного места жительства;
- для сезонного проживания;
- для сдачи в аренду (наем) и т.д.
Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков при принятии решения о предоставлении кредита.
2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.
3. Приобретение строящегося жилья( новостройки на разных стадиях строительства)
4. Приобретение коммерческой недвижимости
5. Приобретение загородной готовой недвижимости
В зависимости от предмета залога разделяют кредиты под залог приобретаемого имущества и кредиты под залог имеющегося имущества.
Отдельной формой предоставления ипотечного кредита можно считать реструктуризацию уже имеющегося ипотечного кредита либо в другом банке, либо через агентство ипотечного жилищного кредитования.
По величине первоначального взноса, ипотечные кредиты классифицируют как малообеспеченные (до 20% взнос), средней обеспеченности(20-50%) и обеспеченные собственными средствами (более 50%).
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), субсидируемыми (по различным социальным программам) и выдаваемыми на общих условиях.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор через ипотечные ценные бумаги.
Система ипотечного кредитования, действующая в России, является смешанной, основанной на принципах, как одноуровневой, так и двухуровневой системы. Для такой сложной системы необходима четкая организация взаимодействия участников рынка, что обеспечивается наличием специализированной организации – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
2. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в России
Система ипотечного кредитования в России находится в состоянии становления, в связи с этим пока не созданы достаточно эффективные механизмы ее функционирования. Существует проблема с созданием специальных государственных институтов, занимающихся как социальной ипотекой(часть функций принадлежит АИЖК), так и контролем за ипотечным кредитованием коммерческих банков( функция ЦБ РФ).
Кроме того, в сознании населения порой формируются 2 неверных мнения: первое из них - представление об ипотеке как о системе предоставления государством льготных (а порой и беспроцентных) кредитов, второе - об ипотеке как о недоступном средстве, своеобразной «каббале». Льготные ипотечные кредиты должны быть заменены адресной поддержкой на основе различных видов субсидирования, исходя из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы.
Абсолютно точно можно утверждать одно: везде толчок рынку ипотеки дают бюджетные средства и поддержка властей. Но далее они отходят на второй план, уступая место рыночным механизмам, поскольку ипотека поглощает из бюджета значительные ресурсы.
Создание одной только субсидированной системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели банковской и контрактной-сберегательной моделей. При этом на бюджет страны ложится тяжелая нагрузка субсидирования. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России требует разработки схем, повышающих доступность ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами.
Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и повышает их надежность.
Наименее чувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), повышение заинтересованности местных властей в решении жилищных задач – все это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.
Модели субсидирования семей с низкими доходами можно разделить на несколько видов, в зависимости от источников рефинансирования ипотечных кредитов:
1) предоставление ипотечных кредитов без рефинансирования; субсидирование выражается в снижении процентной ставки по кредиту и/или субсидировании первоначального взноса;
2) рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств региональных или местных бюджетов (субсидирование);
3) рыночная система ипотечного жилищного кредитования, при этом субсидирование выражается в снижении процентной ставки по кредиту за счет доплаты из региональных или местных бюджетов части процентной ставки и/или субсидирования первоначального взноса.
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
1) ограниченным платежеспособным спросом населения;
2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;
3) низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство;
4) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;
5) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг;
6) большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;
7) большим количеством субсидий в этой сфере, их «слабой адресностью». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья;
8) высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;
9) непрозрачными источниками доходов граждан;
10) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.
Говоря о возможных перспективах развития ипотечного кредитования в России, необходимо отметить, что рынок ипотечного кредитования является ненасыщенным рынком, на котором есть перспективы развития как для «продавцов», так и для «покупателей». Исходя из путей решения текущих проблем, которые есть в данный момент в системе, можно выделить следующие возможные пути развития.
Практический опыт подтверждает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10−20 % значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит к мультипликации налогов.
Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, последние могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья регионов и муниципалитетов. В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, нуждающихся в улучшение жилищных условий, возможны следующие жилищные стратегии:
– целевое направление муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости (Это применимо на первом этапе стратегии развития системы ипотечного кредитования, когда необходима серьезная поддержка и первичный «толчок» к дальнейшему привлечению средств в ипотечную систему. На дальнейших этапах данная стратегия необходима как мера поддержки социально незащищенных слоев населения, а также для строительства жилья эконом-класса, плановой застройки.) ;
– использование государственных субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственных средств граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости(Это применимо на втором этапе стратегии развития, когда рынок активно расширяется, необходимо реализовать жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. В России перед массовым введением данной программы необходимо повысить уровень жилищного фонда, качества, обеспечить предприятиям льготные условия для вложения в ипотеку для сотрудников( к примеру - льготное налогообложение).;
– использование только собственных средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержки предприятий и государства. Данная программа без поддержки государства в России реализуема только в случае наступления третьего этапа программы и снижения реальной процентной ставки по кредиту до 4-5 %. При этом оптимальным является сочетание методов поддержки со стороны предприятий, государства и частного сектора.
Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:
– реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;
– создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;
– разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;
– поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию, особенности спроса и менталитета граждан страны, низкий уровень финансовой грамотности.
Важным решением, в определении дальнейшей перспективы развития ипотечной системы, является принятие «Стратегии развития ипотечного кредитования РФ до 2030 года». В ней определены основные этапы развития.