Развитие ипотечного кредитования в коммерческом банке ( на примере Московский банк ОАО "Сбербанк России")"

Дипломная работа на тему : Развитие ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере Московский банк ОАО "Сбербанк России. Основные задачи выпускной квалификационной работы:
- раскрыть теоретические аспекты ипотечного кредитования, включая существующие модели и инструменты ипотечного кредитования, используемые в практике Московского банка ОАО «Сбербанк России»
- проанализировать динамику ипотечного кредитования Московского банка ОАО «Сбербанк России»;
- рассмотреть существующие виды ипотечных программ на примере Московского банка ОАО «Сбербанк России»;
- проанализировать ипотечный кредитный портфель Московского банка ОАО «Сбербанк России»;
- наметить пути дальнейшего развития ипотечного кредитования в Московском банке ОАО «Сбербанк России».
Дипломная работа защищена на отлично. ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………………...5
1.1.Модели и инструменты ипотечного кредитования, используемые в Московском банке ОАО «Сбербанк России»…………………………………...5
1.2.Порядок анализа ипотечного кредитования, методы анализа и показатели ипотечной деятельности Московского банка ОАО «Сбербанк России»…….22
ГЛАВА II. ОЦЕНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МОСКОВСКОМ БАНКЕ ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ» …………………….33
2.1.Организационно-экономическая характеристика Московского банка ОАО «Сбербанк России»………………………………………………………………33
2.2.Анализ ипотечного портфеля Московского банка ОАО «Сбербанк России» …………………………………………………………………………..37
2.3.Анализ кредитных ресурсов Московского банка ОАО «Сбербанк России»
…………………………………………………………………………………….49
ГЛАВА III. ПУТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В МОСКОВСКОМ БАНКЕ ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»…………………………………………………..60
3.1.Рекомендации по развитию ипотеки в Московском банке ОАО «Сбербанк России»…………………………………………………………………………...60
3.2.Экономическая эффективность от развития ипотеки в Московском банке ОАО «Сбербанк России»………………………………………………………..65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….73
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….77

ВВЕДЕНИЕ
Проблемой социальной политики государства в Российской Федерации является проблема обеспеченности жильем.
Под системой социальной политики в сфере обеспечения жильем граждан Российской Федерации понимается комплексная система мер обеспечения жильем населения с использованием рыночных механизмов при сохранении элементов государственной поддержки, за счет бюджетов различных уровней, отдельных категорий граждан.
Многоукладная система социальной защиты при обеспечении жильем граждан России имеет финансовые основы, состоящие из бесплатного предоставления жилья малоимущему населению, участникам Великой Отечественной войны, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов (ГЖС), накопительных инвестиционных сертификатов (НИС), которые предоставляют защиту отдельным категориям нас еления при обеспечении жильем.
Нормальные условия жилья можно создать посредством расселения коммунальных квартир, переселения из ветхого жилья, соблюдения приходящихся на человека норм жилья предоставления отдельного жилья молодым семьям, предоставления многодетным семьям жилья, специально приспособленного для их нужд жилья, то есть обеспечение новым жильем широких слоев населения.
Одним из направлений решения жилищной проблемы в условиях рыночной экономики является повышение доступности жилья для населения, путем приобретения жилья в кредит, с выплатой основной части стоимости в течение длительного периода времени, т.е. находит непосредственное применение ипотечный кредит. При этом в последние годы широко используется ипотечное кредитование и практика показала интерес к этой форме, поэтому тема интересная, актуальная и имеет дальнейшее совершенствование.
Целью дипломной работы является оценка развития ипотечного кредитования в Московском банке ОАО «Сбербанк России».
Основные задачи выпускной квалификационной работы:
- раскрыть теоретические аспекты ипотечного кредитования, включая существующие модели и инструменты ипотечного кредитования, используемые в практике Московского банка ОАО «Сбербанк России»
- проанализировать динамику ипотечного кредитования Московского банка ОАО «Сбербанк России»;
- рассмотреть существующие виды ипотечных программ на примере Московского банка ОАО «Сбербанк России»;
- проанализировать ипотечный кредитный портфель Московского банка ОАО «Сбербанк России»;
- наметить пути дальнейшего развития ипотечного кредитования в Московском банке ОАО «Сбербанк России».
В качестве объекта исследования выбран Московский банк ОАО «Сбербанк России». Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.
Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном – квартирном вопросе) посвящены труды А.Г. Цылиной «Ипотека – жилье в кредит» 2011год издания, В.В. Меркулова «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России» 2012 год издания, где рассмотрены как прикладные, так и теоретические аспекты организации ипотечного кредитования.
Ряд практических материалов представлен такими авторами, как В. В. Смирнов «Менеджер по ипотечным операциям» 2011 год издания и И.В. Довдиенко «Ипотека: Учебно-практическое пособие» 2010год издания. Они рассматривают практические аспекты организации ипотечного документооборота. В качестве информационной базы для исследования была использована бухгалтерская отчетность Московского банка ОАО «Сбербанк России».

Эффективное управление пассивами требует осуществления научно обоснованной депозитной политики. Специфика данной сферы деятельности заключается в том, что в отношении пассивных операций выбор банка обычно ограничен определенной группой клиентуры, к которой он привязан намного больше, чем к заемщикам. Вопросам формирования депозитной политики в до последнего времени не уделялось долж-ного внимания. Это связано с тем, что спрос на банковские услуги значительно превышал пред-ложение, высокая инфляция, наличие дешевых ресурсов - все эти условия обеспечивали высокую норму прибыли банковских операций, меняя саму природу их риска. Наличие рынка межбанков-ского кредитования, хорошо выполняет функцию рефинансирования "длинных" операций, позво-ляла банкам поддерживать приемлемую структуру привлеченных средств. Среди научных исследований депозитной политики коммерческих банков следует отметить работы А. Белоглазовой, В. Викулова, А. Вожжова, Н. Волковой, В. Гееца, А. Дзюблюк, С. Кан-ценеленбаума, С. Козьменко, П. Конюховського, В. Корнеева, А. Кононенко, В. Купчинского, И. Ларионовой, Г. Пановой, Ю. Половньова, С. Шулькова, В. Дугласа, П. Друкера, М. Портера, Дж. Ф. Синкли, Дж. К. Ван Хорна, направленные на разработку понятийного аппарата, элементов депо-зитной политики банка, ее составных частей. Однако существующий механизм формирования депозитной политики банка даже с учетом высокого профессионализма менеджеров и применение современных рекомендаций по ведению финансовых дел, в которых принимается во внимание вероятность отрицательных результатов, в все еще обладает значительной степенью риска. Во многих научных исследованиях отечественных специалистов не рассматриваются в комплексе вопросы разработки такой депозитной политики банка, увязывали бы экономические, социальные, политические цели как составные части управ-ления банковской системой, ориентированные на достижение высокого уровня развития эконо-мики, а работы западных ученых не подходят для специфического институциональной среды трансформационной экономики. Критический анализ работ предшественников обусловил необ-ходимость систематизации существующих представлений о формировании концепции оптималь-ной депозитной политики банка в процессе аккумуляции банковских ресурсов. Актуальность темы обусловлена существенным повышением роли депозитной политики в обеспечении устойчивости и надежности как отдельно взятого банка, так и экономики страны и необходимостью комплексных исследований механизма взаимодействия банковских учреждений с клиентами в процессе формирования ресурсного потенциала. Актуальность и недостаточная на-учная разработанность проблемы формирования депозитной политики банка и обоснование ее роли в обеспечении устойчивости его функционирования определили выбор темы, цели и задачи. На сегодняшний день существует определенное расстояние между банковской наукой и банковским менеджментом. Это объясняется двумя причинами: во-первых, представители науки исследуют фундаментальные общие закономерности, из-за чего они всегда находятся "на переднем плане", во-вторых, даже если ученые учитывают потребности практического менеджмента и раз-рабатывают те или иные решения, то скорость внедрения таких решений в банковскую практику достаточно низкой. Выход из такой ситуации возможен путем решения двух задач. Первая задача связана со способами диагностики качества соответствия внутренних моделей банковского ме-неджмента окружающей реалиям. Второе - с необходимостью осознания путей осуществления балансировочных несоответствия в случае их обнаружения. Повышает актуальность данной проблемы, что финансово-кредитная система развивается согласно проевропейской банк-ориентированной моделью, в которой центральное место принад-лежит банковскому сектору. Это обеспечивает концентрацию кредитных ресурсов. Вывод из вы-шесказанного таков: "гэп" между исследованиями ученых и потребностями менеджеров необхо-димо как можно быстрее сокращать. Возникает насущная необходимость в выработке теоретиче-ских, правовых и административно-организационных механизмов регулирования финансового сектора в контексте согласования конституционных обязательств и финансовых возможностей страны. При этом необходимо оптимально сочетать государственное регулирование экономики и рыночное саморегулирование, что актуально не только для экономической политики европейских государств, но и для новых независимых стран, созданных на постсоветском пространстве. В историческом аспекте не вызывает сомнений тезис о глубоком влиянии уровня развития банковских институтов и финансовых рынков на уровень и темпы развития экономики. Основы-ваясь на базисных сторонам банковской деятельности, зарубежные экономисты разработали мо-дели влияния банковского сектора на экономический рост. В большинстве этих моделей рассмат-ривается только "идеальный" рынок, но подобный подход для экономик переходных стран при-менять нецелесообразно. Поэтому для анализа влияния уровня развития банковского сектора на экономический рост должен быть разработана модель экономики с несовершенным финансовым рынком. Уровень конкурентоспособности банков определяется влиянием взаимосвязанных и взаимо-зависимых внутренних и внешних факторов. Одним из важнейших внешних факторов банковского успеха является фактор психологической доверия населения, он имеет две составляющие: доверие населения к банковской системе и доверие к национальной денежной единице. Мировой опыт убеждает в необходимости широкого применения в банковской сфере элементов модели "Публичной прозрачности и рыночной самодисциплины", успешно апробированной Базельским комитетом. Эта модель основана на механизмах самодисциплины, которые априори действующих на рынке в случае внедрения принципов прозрачности в деятельность банковских учреждений. Это особенно актуально, поскольку будет способствовать не только повышению доверия к банкам со стороны клиентов, но и к росту общей заинтересованности в эффективном функционировании финансовой системы. Очевидно недостаточной законодательный и судебную защиту прав и интересов банков в. Создание новых законов, приближенных к экономической ситуации в государстве, побуждает банки к поиску собственной ниши на рынке, к конструктивному объединению бизнес-интересов и сотрудничества с другими структурами. Источниками формирования финансовых ресурсов банка является его пассивы. По своему составу они неоднородны и включают капитал и обязательства перед вкладчиками и кредиторами. Обязательства банка касаются средств клиентов, временно полученных в виде депозитов, кредитов и прочей кредиторской задолженности. Данные процессы свидетельствуют о необходимости раз-работки модели взаимодействия владельцев временно свободных средств и рынка банковских ресурсов. Различают сберегательную политику государства, сберегательную политику банка и сбере-гательную политику владельцев средств. Понятие "депозит" имеет достаточно сложную структуру, поэтому на сегодняшний день нет единого подхода к определению его содержания. Депозит - это экономическая категория, которая является одним из видов финансовых резервов, является ос-новным источником денежных ресурсов банка, за счет которого предоставляются займы клиентам на условиях срочности, платности и возвратности. Иными словами, под депозиту следует понимать денежную сумму или ценные бумаги, предоставленные банкам или другим финансовым учреж-дениям для временного пользования за определенную плату, которые подлежат возврату их вла-дельцу или по его указанию другому лицу при наступлении определенных событий. При разработке депозитной политики банка менеджеры чаще всего прибегают к логическому методу, а также руководствуются определенным законам и принципам. Проведенное исследование позволяет утверждать, что через свой творческий содержание процесс разработки депозитной по-литики в рамки только принципов не укладывается. Поэтому его необходимо разбивать на две обособленные части. Одна из них построена на базе логического метода, она формирует принципы и подчеркивает теоретический характер. Вторая включает эмпирические исследования и подчер-кивает характер искусства. Обобщение и анализ предметной области позволили обосновать такую схему формирования депозитной политики банка (рис.1). Основными требованиями, которым должны удовлетворять показатели, используемые при оценке эффективности депозитной политики банка, являются: обусловленность факторами, влияющими на процесс привлечения банком свободных ресурсов; сопоставимость между собой размерностью, отсутствие противоречий при изменении значений. Учитывая то, что одна из ос-новных задач развития банковской системы-это повышение эффективности управления процессом привлечения свободных средств, усовершенствования систем формирования ресурсной базы, ос-новными целями и одновременно критериями, характеризующими эффективность депозитной политики банка, является максимизация доходности активов (А 1) и минимизация риска деятель-ности банка (А 2). Рис. 1. Концептуальная схема формирования депозитной политики банка и настройки инструментов ее реализации АКТИВЫ ПАССИВЫ , где x и - объем средств за i-м видом деятельности; p и - вероятность риска по i-м видом деятельности; в и - процентная ставка по i-м видом деятельности; V ? - Суммарный объем пассивов (активов). В выполненном исследовании обосновано, что выбор показателей для оценки процесса на-копления капитала банка имеет опираться не на субъективные мнения аналитиков, а на установ-ление эксплицитно зависимости от данных показателей депозитной политики банка. В связи с этим важной составляющей депозитной политики является обоснование критериев ее эффективности в условиях конкурентной окружающей среды, а также отображение организационной структуры в действующих нормативах. Исследованы способы и инструменты привлечения банками депозитных ресурсов с точки зрения формирования оптимальной величины и структуры капитала, осуществлен анализ форми-рования ресурсной базы банков в условиях трансформации экономики, разработана имитационная модель депозитной политики банка. Постоянный рост "популярности" инструментария депозитной политики банка является объективной закономерностью. Любое принимаемое решение должно быть рациональным с эко-номической и социальной точек зрения. Поэтому использование целостного и эффективного ин-струментария предполагает создание конкретных механизмов, которые совместно с комплексом регулятивных факторов обеспечивали бы формирование ресурсного потенциала и источников инвестиций. В конце ХХ в. западными экономистами был разработан инструментарий депозитной политики, который на практике доказал свою жизнеспособность и до сих пор применяется неко-торыми банковскими учреждениями в разных странах мира. На сегодняшний день эпицентр соз-дания банковского инструментария смещается в сторону борьбы за ресурсы. Европейский моне-тарный институт провел исследование с целью выбора оптимального и научно обоснованного инструментария в сфере привлечения и размещения ресурсов. Данный анализ уделяет внимание новой, недостаточно изученной проблеме каналов депозитной политики. Независимо от того, какой инструментарий депозитной политики выберет банк, суть его за-ключается в осуществлении балансировочных по разным качественным характеристикам банков-ских продуктов с целью определения оптимальных параметров обслуживания, удовлетворять как банк, так и его клиентов. Современные логико-системные исследования процесса формирования инструментария депозитной политики банка ставят вопрос о необходимости четкого определения методов, с помощью которых инструментарий создаваться и корректироваться. В настоящее время наблюдается переход от неформальных методов, таких как управленческая интуиция, к формаль-ным. Конечной целью применения данных методов является получение возможности создания столь совершенного инструментария, чтобы к нему включались все основные аспекты деятельности банка, касающиеся формирования его ресурсного потенциала, все значимые переменные и связанные с этим и принятые решения, и те, которые будут приняты. Исследование особенностей формирования депозитных ресурсов банков в условиях рыночной трансформации экономики позволяет констатировать тот факт, что они стабильно растут (см. таблицу). Однако индикаторы финансовой сферы, которые отражают позитивные сдвиги в формиро-вании ресурсного потенциала банковской системы, акцентируют внимание на том, что в до сих пор нет достаточно эффективного механизма трансформации сбережений в инвестиционные ресурсы. Анализ данных индикаторов позволил восстановить картину перехода от неудовлетворительного состояния банковской системы к лучшему (рис. 2). Процесс перехода банковской системы из од-ного состояния в другое имеет скачкообразный характер. Находясь в стабильном состоянии N 1, банковская система набирала обороты своего развития и двигалась по нарастающей, но в результате финансового кризиса она стремительно начала снижаться до уровня N k, характеризующий состояние дестабилизации. На данном этапе были приняты беспрецедентные меры правительством и НБУ, что способствовало постепенному движению в сторону состояния N 2. Всегда существует вероятность того, что такой переход может привести к нестабильности в стране. В современных условиях развития банковской системы цена ошибки управленческого ре-шения возрастает. В обстановке финансовой глобализации укрепляется рыночная ориентация банков. Конкурентоспособность во многом определяется качеством управленческих решений. Ре-комендации Базельского комитета по банковскому надзору, уделяющих большое внимание разви-тию банками собственных методик принятия решений, стали важным стимулом для совершенст-вования технологий использования банковских ресурсов. Известно, что особенностью банковского менеджмента является невозможность осуществления реальных экспериментов до завершения проектов. Один из возможных путей решения данной проблемы заключается в использовании имитационного моделирования депозитной политики банка. Метод имитационного моделирования выбрано потому, что, во-первых, на современном этапе происходят радикальные преобразования систем управления деятельностью (BPR - Business Process Reengineering), причиной которых является необходимость существенного снижения уровня затрат и повышение потребительского качества в условиях усиления конкуренции, во-вторых , методы и подходы имитационного моделирования созвучны с концепциями BPR, т.е. эти две концепции базируются на перманентном признании несовершенства существующих инструментов, концентрируют внимание на поиске, обнаружении и исправлении недостатков. Идея метода имитационного моделирования заключается в том, что вместо аналитического описания взаимосвязей строят алгоритм,отражающий последовательность развития процессов в исследуемом объекте, а затем воспроизводят поведение объекта на компьютере. В процессе разработки имитационной модели депозитной политики банка было выделено пять уровней, характеризующих поведение основных параметров функционирования финансового учреждения. 1. Остатки на депозитных счетах до востребования (DEPV). 2. Остатки на терм и новых депозитных счетах (DEPS). 3. Объем непогашенных кредитов (KredOut). 4. Объем погашенных кредитов (KredIn). 5. Объем собственных средств банка (C_b). Для построения имитационной модели депозитной политики банка на рабочей странице па-кета Powercim Constructor компании Powersim формируется схема активно-пассивных операций банка.Каждая операция моделируется с помощью типового структурного блока (рис. 3). В резуль-тате появляется наглядная картина движения финансовых ресурсов между различными подразде-лениями банка.Таким образом, имитационные модели позволяют увязать в единое целое деятельность всех подразделений банка. На их основе становится возможной эффективная организация всей системы оперативного и стратегического планирования в банке. В результате этого возможно проведение сценарных расчетов, контроль за любыми показателями, оптимизация внутреннего финансового механизма банка. Обосновывается необходимость построения универсального механизма, который позволяет объединить инструменты разработки и реализации депозитной политики банка и обеспечить эф-фективное управление финансовым учреждением. Проведенное исследование функционирования отечественных банков показало, что сегодня в ряде случаев наблюдается низкий уровень управляемости рынком депозитов. Банк принимает денежные вклады, общий поток которых зависит от экономической ситуации в стране, благосостояния населения, т.е. от тех факторов, которые находятся вне сферы компетенции банка и поэтому являются экзогенными. Заявки на кредиты, поступивших анализируются, фильтруются неприемлемы по степени риска варианты. Менеджеры банка осуществляют всесторонний анализ баланса на начало дня и определяют минимально необходимые остатки по кассе и корреспондентских счетах. Данные могут быть по-лучены из анализа планируемого оттока средств. То есть на этом этапе задается источник потока. Он "генерирует" или непрерывную кривую, или дискретные импульсы определенного размера и с определенным интервалом. Далее они поступают в систему основных блоков модели. Таким об-разом, определяется сумма временно свободных средств, подлежащих распределению. В банковской практике почти не применяется принцип "премии за риск", поскольку заемщик, что намерен не вернуть кредит, легче пойдет на высокую процентную ставку. Итак, не удается компенсировать потери по некоторой части высокорисковых кредитов повышенной доходностью других. Поэтому кредиты выдаются только сознательно надежным заемщикам и под качественное обеспечение. Однако разработанная модель может адаптироваться к ситуации выдачи кредитов с разной степенью риска. Система логических функций позволяет организовать управление потоками на основе опре-деленного алгоритма. Поток может "следовать" разными маршрутами в зависимости от его пара-метров, состояния входных и выходных блоков и других элементов. Отсюда понятно, что есть разумные пределы усложнения и расширения модели. С какого-то момента система начальных предположений становится очень громоздкой, внутренние взаимосвязи менее очевидными, а ка-чество первичной информации более критической. В работе обосновано наиболее удобный и универсальный для поставленной задачи степень детализации, и дальнейшие расчеты будут проходить без усложнения модели, потому что сама модель инвариантна первоначальных предположений. В зависимости от требований лица, принимающего решение, качества первичной информации результаты могут быть представлены прогнозным балансом с разбивкой по срокам размещения и привлечения ресурсов, отчетом о прибылях и убытках. Для повышения достоверности информации рекомендуется проводить несколько экспериментов для каждого множества значений. Но при этом ресурсы необходимо полностью выводить из обращения и возвращать в банк с целью корректировки данных. На рис. 4 изображена блок-схема разработанной модели имитационного моделирования де-позитной политики банка. Результаты имитационного эксперимента, проведенного по данным филиала "Централь-но-городское отделение Проминвестбанка в г. Макеевке", подано поточной диаграммой на рис. 5.В расчетах заложено достаточно оптимистическую оценку вероятности невозврата кредитов. В от-личие от традиционных статистических моделей, имитационная динамическая модель существует всегда в некотором заранее заданном временном интервале, распределенной опять же заранее за-данным дискретным шагом DT. В разработанной модели как интервал выбран период 1 месяц с шагом имитации DT = 1день. На рис.5 изображена компьютерную мультипликацию исследуемой поточной модели с частотой кадров, равной значению DT.