Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств

выполнена качественно, защищена на "отлично" ...

1. Изучение основ деятельности ООО «Регионинвест»
1) Общая характеристика ООО «Регионинвест»
Общество с ограниченной ответственностью «Регионинвест» создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» 04.09.2008 года.
Полное наименование предприятия: Общество с ограниченной ответственностью «Регионинвест».
ООО «Регионинвест» создано в форме общества с ограниченной ответственностью. Общество имеет печать со своим наименованием, расчетный счет в банке в рублях. Общество основано одним учредителем.

Место прохождения практики: Общество с ограниченной ответственностью «Регионинвест», находящееся по адресу: г. Красноярск, тел.: +7(391).
Сроки практики: с 05.11.2013 г. по 13.12.2013 г.
Руководитель практики: Фио руководителя, к.ю.н, доцент.
Цель прохождения практики:
 исследование порядка работы и структуры предприятия – базы прохождения практики: ООО «Регионивест»
 изучение основ работы юриста ООО «Регионивест» в соответствии с должностной инструкцией;
 теоретический анализ и практическое освоение навыков работы юриста;
 систематизация и демонстрация на практике профессиональных юридических знаний;
 сбор, анализ и обработка практического материала для выполнения и защиты дипломной работы по теме: «Ипотека как способ

исполнено
19
02.12.2013
14-18
Изучение основ Гражданского кодекса (части 1 и 2), правоприменительной практики с помощью системы «Консультант +»
исполнено
20
03.12.2013
14-18
изучение законодательства, регулирующего залог в РФ (Закон «О залоге», Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)
исполнено
21
04.12.2013
14-18
изучение правоприменительной практики в отношении ипотеки в России (с помощью системы «Консультант +»)и предложений ипотечного кредита банков РФ
исполнено
22
05.12.2013
14-18
консультирование клиента и составление заявления о перерасчете излишне уплаченной суммы за кв.м квартиры
исполнено
23
06.12.2013
14-18
составление договора купли-продажи земельного участка, с учетом особенностей такого договора
исполнено
24
09.12.2013
09-13
сбор документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи квартиры
исполнено
25
10.12.2013
09-13
сопровождение сделки купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона)
исполнено
26
11.12.2013
09-13
сбор документов для совершения сделки купли-продажи недвижимости (материнский капитал)
исполнено
27
12.12.2013
09-13
сопровождение сделки купли-продажи недвижимости (ипотека в силу закона) – подача документов на регистрацию
исполнено
28
13.12.2013
09-13
Составление отчета о преддипломной практике, тема: «Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств»
исполнено
13.12.2013г.
Генеральный директор ООО «Регионинвест» _________________ Сизова М.Ю.
Введение
Место прохождения практики: Общество с ограниченной ответственностью «Регионинвест», находящееся по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, дом 14, строение 1, офис 7, тел.: +7(391)2325689.
Сроки практики: с 05.11.2013 г. по 13.12.2013 г.
Руководитель практики: Кулаков Владимир Викторович, к.ю.н, доцент.
Цель прохождения практики:
исследование порядка работы и структуры предприятия – базы прохождения практики: ООО «Регионивест»
изучение основ работы юриста ООО «Регионивест» в соответствии с должностной инструкцией;
теоретический анализ и практическое освоение навыков работы юриста;
систематизация и демонстрация на практике профессиональных юридических знаний;
сбор, анализ и обработка практического материала для выполнения и защиты дипломной работы по теме: «Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств».
Для достижения поставленных целей были определены следующие задачи практики:
Ознакомиться со структурой организации
Принимать участие в подготовке юридически документов
Подобрать материал для ВКР на тему: «Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств»
1. Изучение основ деятельности ООО «Регионинвест»
1) Общая характеристика ООО «Регионинвест»
Общество с ограниченной ответственностью «Регионинвест» создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» 04.09.2008 года.
Полное наименование предприятия: Общество с ограниченной ответственностью «Регионинвест».
ООО «Регионинвест» создано в форме общества с ограниченной ответственностью. Общество имеет печать со своим наименованием, расчетный счет в банке в рублях. Общество основано одним учредителем.
Основная сфера деятельности общества: операции с недвижимостью. Общество действует на основании учредительного документа – Устава. ООО «Регионинвест» является самостоятельным юридическим лицом и отвечает собственным имуществом по своим правовым обязательствам.
Основная цель деятельности Общества - извлечение прибыли. Планирование и контроль за финансовой деятельностью предприятия осуществляет единственный исполнительный орган Общества – Генеральный директор, который подотчетен Учредителям Общества (в данном предприятии Учредитель и Генеральный директор – одно лицо).
Основными источниками правового регулирования деятельности общества являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Трудовой кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 08.02.1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Структура организации выглядит следующим образом:
Руководитель (Генеральный директор)
Главный бухгалтер
Юрисконсульт (3 чел.)
Секретарь
Курьер
Итого на момент прохождения мною практики в организации работало 7 сотрудников. Все работники организации подчиняются Генеральному директору.
2) Основы деятельности юриста ООО «Регионинвест»
Сотрудники ООО «Регионинвест» выполняют свою работу в соответствии с должностными инструкциями, которые мною были изучены (Приложение 1).
ООО «Регионинвест» имеет нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатных изданиях.
В своей деятельности юрист ООО «Регионинвест» руководствуется:
нормативными документами, регулирующие выполняемые работы;
методическими материалами, касающимися соответствующих вопросов;
Уставом ООО «Регионинвест»;
правилами внутреннего трудового распорядка;
приказами и распоряжениями директора;
должностной инструкцией.
В процессе прохождения преддипломной практики я улучшила навыки работы с электронной правовой системой «Консультант+», эффективно использовала ресурсы, имеющиеся в собственности Общества. С помощью системы «Консультант+» я легко находила ответы на вопросы, возникающие в процессе деятельности, в том числе и поиск источников законодательного регулирования интересующих меня гражданско-правовых отношений.
Основные направления деятельности юриста ООО «Регионинвест»:
обеспечение правовой работы ООО «Регионинвест»
консультирование клиентов Общества по вопросам, касающимся сделок с недвижимостью;
оформление и сопровождение сделок с недвижимым имуществом (представление интересов самого Общества и интересов клиентов Общества в государственных, муниципальных учреждениях и коммерческих организациях);
претензионная работа (представление прав и законных интересов Общества и его клиентов в судах РФ).
Одним из аспектов деятельности юриста является сопровождение сделок с недвижимостью. Таким образом, согласно обязанностям юрист ведет консультационную работу: разъясняет права и обязанности как приобретателя, так и отчуждателя недвижимого имущества; принимает меры по соблюдению соответствующего законодательства в отношении залога недвижимого имущества и сделок с недвижимостью; составляет договоры: об оказании услуг, купли-продажи недвижимого имущества (в том числе ипотеки); изучает документы, необходимые для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
3) Основные виды работ,произведенных мною:
Изучение работы по договорам гражданско-правового характера
Мной в ходе преддипломной практики проводился анализ различного рода договоров (об оказании услуг, купли-продажи недвижимого имущества, дарения), в том числе и договоров ипотеки, заключенных ранее ООО «Регионинвест». Формы договоров: см. Приложения 2-7.
Вышеперечисленные договора особенно заинтересовали меня, потому что они наиболее часто используется в деятельности общества, каждый юрист на практике обязан уметь грамотно составить такого типа договоры, учитывая форму и содержание, предусмотренные действующим законодательством РФ.
Итак, рассмотрим договор ипотеки подробнее. По большей части залог возникает в силу договора. Право залога без передачи заложенного имущества залогодержателю возникает с момента заключения договора о залоге, поэтому договор ипотеки является консенсуальным.
Заключая договор ипотеки необходимо ссылаться на положения Гражданского кодекса РФ о договорах, а также Федеральный закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В действующем законодательстве РФ предусмотрены особые требования как к форме договора ипотеки, так и к его содержанию: он заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, после чего считается заключенным и вступает в силу. При несоблюдении указанных правил договор ипотеки считается недействительным (ничтожным).
Законом об ипотеке устанавливаются обязательные требования к содержанию договора ипотеки: в нем быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если же сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо не оговорено вовсе, договор о залоге считается незаключенным.
В процессе прохождения практики мною были проанализированы уже имеющиеся договора ипотеки, заключенные ООО «Регионинвест», также я самостоятельно составляла новый договор с клиентом Общества.
Сбор материалов для выпускной квалификационной работы
В рамках подготовки к дипломному исследованию в ходе выполнения заданий руководителя, исполнения поручений и консультационной работы мною были изучены основы темы: «Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств» и сделаны следующие выводы:
Необходимость усовершенствования правового регулирования в сфере недвижимости обусловлено развитием рыночных отношений, которые основаны на праве собственности, социально-экономических реформ, а также становления демократических институтов власти.
Приобретение недвижимости с помощью программ ипотечного кредитования подразумевает развитие ипотеки в России, законодательное урегулирование деятельности оценочных компаний, для того чтобы обезопасить граждан и банки от недобросовестных оценщиков.
Учитывая высокую стоимость жилой площади, рост спроса на ипотечное кредитование среди различных слоев населения страны колоссален. Именно поэтому на рынке жилья развивается и криминальный бизнес. Пользуясь низким уровнем юридической осведомленности граждан, мошенники заключают договора на крайне невыгодных для приобретателей или отчуждателей условиях, занижают или завышают стоимость приобретаемого или отчуждаемого жилья, нередко взымают необоснованные проценты, комиссии и пени. Кроме того процентная ставка довольно высока и сумма выплат для среднестатистических граждан РФ становится тяжким грузом. В соответствии с этими факторами существует необходимость глубокого изучения института ипотеки, исследования теории и практики использования правовых норм с области отношений, связанных с залогом недвижимости. Вышеперечисленные проблемы актуальны и носят современный характер, именно это послужило поводом для выбора данной темы.
Актуальность и практическое значение выбранной темы обусловлены резким скачком развития кредитования под залог недвижимого имущества в РФ, роли ипотеки в отношениях, регулируемых гражданским правом, порядка возникновения и прекращения прав собственности на недвижимость, появлением острых проблем в связи с применением законодательства по вопросам, связанным с залогом недвижимого имущества, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная значимость темы обусловлена тем, что вопросам, связанным с оборотом недвижимого имущества законодателем уделялось особое внимание, так как данная сфера отношений отличается высокой степенью значения и сложностью. Главная черта правового режима, распространяющегося на недвижимое имущество - специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на него, а также особые требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом. Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. В данном случае залогом выступает недвижимость и это значительно упрощает контроль за сохранностью предмета залога Залогодержателем, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита.
Основными нормативно-правовыми актами в данной области можно назвать следующие:
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года;
Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994);
Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995);
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997);
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
Вообще развитие залога недвижимости в России имеет историю более чем 200 лет. Ранее кредитованием под залог недвижимости занимались городские кредитные общества и земельные банки, однако кредиты предоставлялись не деньгами, а ценными бумагами.
На сегодняшний день ипотека развивается достаточно быстро и это положительно сказывается на развитии экономики, а также влияет на преодоление социальной нестабильности (удовлетворяет потребность населения в жилье).
Как правило, ипотека предоставляется на 10-30 лет. Длительный срок кредита очень удобен для граждан, так как размер ежемесячных выплат, таким образом, уменьшен. Залог недвижимости как правило принимается банками под долгосрочные кредиты. Основной минус для заемщика – это большее время оформления кредита, так как для сбора многих документов (выписки из ЕГРП) необходимо время. Также время (до месяца) нужно для обязательной регистрации в ФРС, а банк выдает кредит только после осуществления успешной регистрации ипотеки.
Однако ипотечное кредитование и по сей день остро нуждается в совершенствовании законодательной базы в указанной области залоговых операций, не смотря на то, что залог недвижимости – самый популярный и наиболее востребованный банками вид залога.
Имущество, для отнесения его к объекту залога должно отвечать критериям: приемлемость качества, возможность контроля, достаточность.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также гражданские, воздушные, морские и речные суда, подвижные составы железных дорог, космические объекты.
Залог недвижимости (ипотека) различается по способу владения предметом:
без права продажи;
с правом продажи;
с правом сдачи в аренду.
Банк оставляет за собой право требования досрочного исполнения обязательства обеспеченного залогом в случаях:
если Залогодатель больше не владеет предметом залога, в нарушение условий договора о залоге;
если Залогодателем нарушил правила о замене предмета залога, допустимого с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное;
утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.
Если требование о досрочном исполнении данного обязательства не удовлетворено, Банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случаях:
нарушения обязанностей по страхованию Залогодателем в отношении заложенного имущества;
несоблюдения мер безопасности для обеспечения сохранности заложенного имущества, а также для защиты его от требований со стороны третьих лиц;
необоснованного отказа банку в проверке соответствия предоставляемым документам;
нарушения Залогодателем условия о распоряжении имуществом только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором.
Залог прекращается:
с прекращением обеспеченного залогом основного обязательства;
по требованию Залогодателя при наличии следующих оснований: нарушение условий содержания, хранения, использования заложенного имущества, в случае гибели заложенного имущества или прекращения заложенного права, если Залогодатель не воспользовался правом замены поврежденного имущества;
в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.
Прекращение ипотеки подлежит регистрации там же, где она была зарегистрирована.
Мною довольно подробно были изучены документы, практика организации в отношении ипотеки, проанализированы тонкости заключения договоров ипотеки, подобран материал для дальнейшего исследования.
Заключение
В период с 05 ноября 2013 г. по 13 декабря 2013 г. я проходила преддипломную практику в ООО «Регионинвест» в должности помощника юриста.
За указанный период мною были исследована основные нормативно – правовые документы ООО «Регионинвест», рассмотрена организационная структура и основы управления в указанном Обществе, также мною были проанализированы основы деятельности юриста в указанной организации, осуществлен подбор материалов для выполнения выпускной квалификационной работы на тему: «Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств».
Наибольшее внимание при прохождении данной практики мною было уделено особенностям применения полученных при обучении знаний, по специальности «Юриспруденция», при выполнении должностных обязанностей должности юриста компании. Итак, в процессе прохождения практики я:
принимала участие в составлении различных договоров (анализировала их основы, а также особенности условий ответственности сторон, предмета и цены);
изучала порядок расчетов с использованием ипотечного кредита, материнского капитала, жилищных сертификатов;
участвовала в проведении сделок с недвижимостью, подаче документов в различные государственные органы.
Прохождение преддипломной практики является важной частью процесса обучения специалиста юридической специальности, так как будущий юрист получает возможность применить на практике теоретические знания, которые он приобрел в процессе обучения.
Особенности работы юриста, с которыми мне пришлось сталкиваться на практике, захватывали множество отраслей Российского права. Это позволило мне усвоить теоретический материал, который полученный в академии и научило ориентироваться в законодательстве РФ, а также применять правильные нормы законодательства в тех или иных ситуациях.
При применении норм Российского права на практике, я поняла принципы работы некоторых законы, подзаконных актов, а также осознала их значимость в юридической практике.
К сожалению, наше законодательство далеко от совершенства, вследствие этого на практике происходят частые или систематические нарушения закона, умышленно или по незнанию, большим количеством участников гражданско-правового оборота в России.