Вход

Оценка стоимости объкта коммерческой недвижимости делового центрап

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 292691
Дата создания 21 июня 2014
Страниц 35
Мы сможем обработать ваш заказ 26 мая в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
2 420руб.
КУПИТЬ

Описание

дата защиты 23.05.14 оценка 4 ...

Содержание

Содержание
Введение 3
Глава 1. Постановка задачи оценки 4
1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 4
1.2. Имущественные права на объект оценки 5
Глава 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости 7

2.1. Принципы и критерии эффективной эксплуатации делового центра 7
Глава 3. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости 11

3.1. Оценка делового центра затратным подходом 11
3.2. Оценка делового центра сравнительным подходом 19
3.3. Оценка делового центра доходным подходом 23
4. Согласование стоимостных показателей оценки делового центра 27
Заключение 29
Список литературы 31

Введение

Ведение
На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.
Оценкой недвижимости называют определение потенциальной рыночной стоимости всех недвижимых объектов. Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса России, согласно которому к недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты (недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе с троительства сооружения). Земля ценится на сегодняшний день чрезвычайно высоко вследствие ярко выраженного дефицита предложения, долговечности, неповторимости месторасположения и способности менять свои качественные характеристики в процессе деятельности человека.
Надо сказать, что оценка недвижимости – один из самых востребованных видов оценочной деятельности. Кроме того, она обязательна в тех случаях, когда необходимо вовлечение в сделку непосредственно объектов недвижимости. Это могут быть операции, связанные с куплей или продажей, а также сдачей в аренду, выкуп, раздел недвижимого имущества, залог, получение кредита по ипотеке, иные виды кредитования, вступление в наследство, определение нанесенного ущерба в случае различных аварий и бедствий. Этим определяется актуальность данной работы.
Целью курсовой работы является изучить теоретические практические аспекты оценки стоимости объекта оценки. Объектом исследования является деловой центр. Для достижения поставленной цели были необходимо решить следующие задачи: составить задание на оценку; выявить наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта оценки; определить стоимости объекта оценки различными подходами к оценке; вывести итоговую величину стоимости объекта оценки.
В ходе выполнения данной курсовой работы были использованы следующие нормативно-правовые документ: Федеральный закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского общества оценщиков; международные стандарты оценки.

Фрагмент работы для ознакомления

12,00
10,00
12,00
10,00
- корректировка, т.р
0,11
0,14
0,18
0,13
-скорр.цена,т.р
1,65
1,01
1,54
1,68
1,38
1,35
Условия финансирования: кредиты под 15 %
Кредит
Типичные
Кредит
Типичные
Типичные
Типичные
Кредит
- процент отличия
15
 
15
15
 
15
- корректировка, т.р
0,2475
 
0,231
0,252
 
0,2025
-скорр.цена,т.р
1,90
1,01
1,77
1,93
1,38
1,55
Условия продаж: срочная продажа изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего позволила продавцу завысить цену на 7 %
Типичные
Срочная продажа
Срочная продажа
Типичные
Сделка м/у партнерами
Типичные
Приобретение сосед него
- процент отличия
10
10
8
-7,00
- корректировка, т.р
0,19
0,10
 
0,15
 
-0,11
-скорр. цена, т.р
2,09
1,11
1,77
2,09
1,38
1,44
продолжение таблицы 5
Дата продажи:
за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4%, за 9мес- на 8 %
Наст.
3 мес. назад
9 мес. назад
Наст.
6 мес. назад
3 мес. назад
6 мес. назад
- процент отличия
2
8
4
2
4
- корректировка, т.р
0,04
0,09
0,08
0,03
0,06
-скорр. цена, т.р
2,13
1,20
1,77
2,17
1,41
1,50
Местоположение:
Цен .и с/о - 20 %, с/о и отд. -10%,
с/о
цен
отд.
с/о
цен
отд.
с/о
- процент отличия
-20
10
 
-20
10
 
- корректировка, т.р
-0,43
0,12
 
-0,43
0,14
 
-скорр. цена, т.р
1,70
1,32
1,77
1,74
1,55
1,50
Асфальтобетонное покрытие: разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;
До 50%
До 10%
До 30%
До 50%
До 30%
До 50%
До 10%
- процент отличия
5,00
3,00
3,00
5,00
- корректировка, т.р
0,09
0,04
 
0,05
 
0,08
-скорр. цена, т.р
1,79
1,36
1,77
1,79
1,55
1,58
Несущая способность грунтов: разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3 %, средней и высокой - 4 %
Сред.
Низк.
Выс.
Сред.
Сред.
Низк.
Выс.
- процент отличия
7,00
4,00
4,00
7,00
- корректировка, т.р
0,05
-0,05
 
 
0,05
-0,06
-скорр. цена, т.р
1,84
1,31
1,77
1,79
1,59
1,51
Итоговая скорректированная цена, т.р.
1,84
1,31
1,77
1,79
1,59
1,51
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Суждение о стоимости объекта применяем в результате анализа четырех показателей:
- среднего арифметического значения скорректированных цен;
- модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
- медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо ранжировать ряд (записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений);
- скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей. Все расчеты сведены в таблицу 6
Таблица 6
Стоимость земельного участка, тыс. рублей
Наименование
Сумма, тыс. руб.
Среднее арифметическое значение скорректированных цен
1,64
Модальное значение
(1,79+1,77)/2=1,78
Медианное значение
(1,59+ 1,77)/2=1,68
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога
1,77
Среднее арифметическое
1,72
Стоимость оцениваемого земельного участка (500 кв.м.)
1,72*500 =860
Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 860 тыс. рублей.
Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.
Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.
Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.
Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 кв.м.
При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию: материалы рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных об аналогичных объектов, расположенных в Москве на дату проведения оценки; заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов; накладные расходы - 25 % от прямых затрат; прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат; оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат; маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика; затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика; налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат; прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.
Расчёт величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв.м. выполнен в таблице 6
Таблица 6
Расчёт укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания на 1 кв.м. в тысячах рублей.
Наименование
Затраты
1.
Прямые затраты, в том числе
2,77
- материалы
2,05
- заработная плата
0,72
2
Накладные расходы
0,69
3
прибыль подрядчика
0,42
4
Итого цена подрядчика
3,87
5
Косвенные затраты
-оплата услуг проектно-сметных организаций
0,14
- маркетинговые, рекламные, страховые расходы
0,23
- затраты на покупку энергетических мощностей
0,39
- налог
0,83
Итого затраты инвестора
5,47
6
Прибыль инвесторы
1,64
7
Итого укрупненный обобщенный показателя стоимости
7,11
8
Количество единиц сравнения объекта оценки
300,00
9
Стоимость воспроизводства
2132,01
Таким образом, стоимость нового строительства составит 2132,01 тысяч рублей.
Определение величины накопленного износа здания.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - ИФУНК/100) х (1 - ИВН/100), (2)
где ИФИЗ- физический износ здания, %;
ИФУНК - функциональный износ здания, %;
ИВН- внешний износ здания, %
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование ВСН 53- 86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (таблица 7).
Таблица 7.
Количественная оценка физического и износа
Признаки износа
Количественная оценка
Физический износ, %
Примерный состав работ
Фундаменты ленточные каменные
Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа
Ширина трещин до 2 мм
0-20
Расшивка трещин
Стены кирпичные
Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов
Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%
11-20
Ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов
Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания (таблица 8). Расчеты физического износа приведены в таблице 9
Таблица 8
Характеристика конструктивных элементов
Конструктивный элемент
Характеристика элемента
Ленточный каменный
Ширина трещин до 2 мм
Кирпичные
Ширина трещин до 2 мм
Таблица 9
Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы
здания
Удельный вес по типам зданий.
Износ конструктивного элемента, %
Итого
износ,
%
1
Фундаменты
0,04
15
0,6
2
Стены
0,28
17
4,76
3
Перекрытия
0,16
7
1,12
4
Кровля

Список литературы

Список литературы
Нормативные документы
1. Закон РФ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ
2. Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 №256
Учебники и учебные пособия
3. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова – СПб: ЭМ-НиТ, 2011 – 238 с
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288
5. Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: учебное пособие/ Л.Ф. Гараникова. Изд. 1-е. Тверь: ТГТУ, 2007. - 140 с.
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценкабизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 509 с.: табл.
7. Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества : Учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – 736 с
8. Кузин Н. Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учеб. пос. / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. - М.: НИЦ Инфра-М, 2013. - 160 с.:
9. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ А.Г. Грязнова, А.М. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. – М.: Интерреклама, 2003. – 544 с.
10. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.- 256 с.
Интернет ресурсы
Официальный сайт ЦБ РФ: http://www.cbr.ru
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
© Рефератбанк, 2002 - 2022