Разработка методологии анализа рынка торгово-офисной недвижимости. Практика приминения.

В процессе работы была разработана методология анализа рынка коммерческой недвижимости, включающая:
1. Разработку терминов и определений.
2. Постановку цели и направления анализа рынка недвижимости.
3. Формулирование этапов проведения анализа рынка коммерческой недвижимости.
На основе разработанной методологии проводился анализ рынка торгово-офисной недвижимости г. Новокузнецка, полученные разработки были применены к конкретному объекту торгово-офисной недвижимости ТЦ «Дом Быта». Были проведены: анализ деятельности ТЦ, анализ конкурентов, PEST- анализ, SWOT-анализ, оценка рисков, расчет показателей эффективности проекта.
В результате исследований были разработаны проектные мероприятия по изменению организационной структуры, разработана стратегия позиционирования, ценовая и товарная страте ...

ВВЕДЕНИЕ 6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 8
1.1 Сущность и классификация недвижимости 8
1.1.1 Понятие и признаки недвижимости 8
1.1.2 Особенности недвижимости как товара 11
1.1.3 Классификация недвижимости 13
1.2 Маркетинг коммерческой недвижимости 15
1.2.1 Понятие и роль маркетинга коммерческой недвижимости 15
1.2.2 Рынок коммерческой недвижимости 16
1.2.3 Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости 19
1.2.4 Позиционирование объектов коммерческой недвижимости 20
1.3 Девелопмент объектов коммерческой недвижимости 22
1.3.1 Девелопмент коммерческой недвижимости: понятие и принципы 22
1.3.2 Жизненный цикл коммерческой недвижимости: девелопмент на каждом этапе 25
1.3.3 Оценка стоимости недвижимости 28
2. РАЗРАБОТКА МЕТОДОЛОГИИ АНАЛИЗА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 34
2.1 Методология анализа рынка коммерческой недвижимости 34
3. АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВО-ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. НОВОКУЗНЕЦКА 60
3.1 Распределение цен предложения в зависимости от площадей на рынке продажи и аренды 61
3.2 Структура предложения на рынке аренды и продажи 69
3.3 Динамика количества предложений 73
3.4 Динамика средней цены предложения 79
3.5 Сводные данные динамики количества предложений и средней цены предложения на рынке аренды и продажи 90
3.6 Сроки экспозиции 92
3.7 Сводные данные динамики спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи 98
3.8 Сводные данные динамики спроса, предложения и средней цены предложения на рынке аренды 104
4. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 126
4.1 Аналитическая часть 126
4.1.1 Описание объекта исследования 126
4.1.2 Маркетинговый анализ наилучшего использования 129
4.1.3 Анализ миссии и целей 130
4.1.4 Анализ внешней среды 133
4.1.4.1 Анализ рынка 133
4.1.4.2 Анализ конкурентного окружения и конкурентоспособности 138
4.1.4.3 Анализ потребителей 144
4.1.5 Анализ комплекса маркетинга 147
4.1.6 Анализ маркетинговых рисков 148
4.1.7 PEST - анализ 150
4.1.8 SWOT – анализ 153
4.1.9 Выводы по аналитической части 158
4.2 Проектная часть 160
4.2.1 Разработка миссии и целей 160
4.2.2 Разработка стратегии позиционирования 162
4.2.3. Разработка комплекса маркетинга 165
4.2.3.1 Разработка товарной стратегии 165
4.2.3.2 Разработка ценовой стратегии 168
4.2.3.3 Разработка стратегии продвижения 171
4.2.4 Введение должности маркетолога 173
4.2.5 Бюджет реализации разработанной стратегии 175
5. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ 176
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТНОЙ ЧАСТИ 179
6.1 Анализ сценариев стратегии 179
6.2 Анализ чувствительности проекта 181
6.3 Управление маркетинговыми рисками 183
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 184
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 187
ПРИЛОЖЕНИЕ А - Укрупненная классификация объектов недвижимости 192
ПРИЛОЖЕНИЕ Б - Схема размещения объекта торгово-офисной недвижимости 193
ПРИЛОЖЕНИЕ В - Расчет площади здания ТЦ «Дом Быта» 194
ПРИЛОЖЕНИЕ Г - Внешний фасад здания 195
ПРИЛОЖЕНИЕ Д - Классификация торговой недвижимости 196
ПРИЛОЖЕНИЕ Е - Поэтажная планировка ТЦ «Дом Быта» 197
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж - Расчет основных показателей эффективности 200

В настоящее время актуальны проблемы, связанные с исследованием и разработкой методических рекомендаций анализа рынка коммерческой недвижимости, необходимых для его компетентного проведения и принятия на его основе правильных управленческих решений.
В России, маркетинг недвижимости развит слабо: большинство объектов не-движимости не дают отдачи средств, вложенных при их проектировании, строи-тельстве или покупке, т. е. недвижимость, как товар, не приносит доход, из-за неэффективных управленческих решений.
Цель маркетинга недвижимости - получить максимальную выгоду от владения путем выбора наилучшего варианта эффективного использования объекта коммерческой недвижимости. Выбор варианта использования осуществляется на основе анализа состояния рынка коммерческой недвижимости, который предпола гает подробное исследование рыночной ситуации (спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д.).
Кроме того, управление маркетингом недвижимости — это комплексная си-стема по реализации концепции маркетинга и обеспечению конкурентоспособности объекта недвижимости.
Цель дипломной работы состоит в разработке методологических основ анализа рынка коммерческой недвижимости, проведение анализа рынка торгово-офисной недвижимости г. Новокузнецка и применение разработок при формировании стратегии позиционирования объекта торгово-офисной недвижимости ТЦ «Дом Быта».
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- изучить теоретические основы недвижимости в целом, коммерческой не-движимости в частности;
- уточнить функции маркетинга в управлении недвижимостью;
- изучить особенности рынка коммерческой недвижимости г. Новокуз-нецка;
- изучить тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка;
- разработать методологию анализа рынка коммерческой недвижимости;
- провести анализ рынка торгово-офисной недвижимости г. Новокузнецка;
- применить полученные знания о рынке на конкретном объекте торгово-офисной недвижимости, ТЦ «Дом Быта»;
- провести аудит рынка, включающий анализ влияния внешней среды, конкурентный анализ;
- провести стратегический анализ, включающий анализ сильных и слабых сторон, сформулировать проблемы развития ТЦ «Дом Быта»;
- провести анализ эффективности и анализ устойчивости проекта;
- выполнить анализ рисков.
Новизна и оригинальность идей высказанных в данной работе, заключается в применении анализа рынка коммерческой недвижимости, на основе самостоятельно разработанной методологии, для конкретного действующего объекта торгово-офисной недвижимости ТЦ «Дом Быта».
Практическая значимость разработанной методологии и проведенного на её основе анализа рынка коммерческой недвижимости, заключается в возможности собственника, менеджера или другого участника рынка вырабатывать и принимать правильные управленческие решения, обеспечивающие повышения доходности бизнеса в условиях конкурентного рынка.

93632
25
91072
24
88013
23
88286
22
86072
27
89980
20
86551
18
В2 (средняя 40000-60000 руб./м2)
51 540
10
52631
8
51919
8
50356
9
48771
11
50240
9
48102
12
49391
17
51286
13
51598
10
50565
10
51359
10
50783
14
В3 (низкая ≤40000 руб./м2)
24 919
2
30344
4
32804
4
31716
2
28935
2
28935
2
33594
1
нет
36667
1
34009
4
33548
5
35335
6
35083
4
С1 (высокая > 60000 руб./м2)
87 965
8
87617
10
94305
7
99719
5
100000
1
90769
2
90769
3
90308
5
90760
6
91140
4
84689
5
89779
2
89779
2
С2 (средняя 40000-60000 руб./м2)
49354
3
49354
3
47998
4
49506
6
49506
6
47438
7
47068
5
47068
5
46270
6
48065
6
48281
4
50322
3
49231
1
С3 (низкая ≤40000 руб./м2)
24 722
2
18694
3
35000
1
нет
21771
1
24662
2
28297
3
24662
3
22277
2
26101
3
26101
3
26101
3
26101
3
Таблица 13 - Динамика средней цены предложения аренды 1 м2 офисных помещений в 2008-2009 гг. (n – количество предложений)
Подкласс по ставке арендной платы
мар.08
n
апр.08
n
май.08
n
июн.08
n
июл.08
n
авг.08
n
сен.08
n
окт.08
n
ноя.08
n
дек.08
n
янв.09
n
фев.09
n
мар.09
n
Аа (>950 руб./м2)
1154
8
1209
5
1171
8
1170
7
1122
4
1086
11
1130
10
1180
7
1129
9
1105
12
1093
14
1099
12
1043
7
Ав (650-950 руб./м2)
851
5
789
11
765
5
795
7
854
6
852
4
781
4
780
11
796
9
768
14
734
14
747
17
760
22
Ас (≤650 руб./м2)
433
2
605
3
541
4
464
4
435
6
495
4
495
4
522
5
463
3
469
7
429
10
485
10
504
16
Ва (>950 руб./м2)
1162
15
1155
10
1107
12
1054
14
1054
13
1100
11
1133
18
1116
20
1190
19
1183
17
1128
14
1163
12
1197
11
Вв (650-950 руб./м2)
807
21
787
21
826
19
815
21
806
25
803
25
797
26
801
22
806
25
775
31
764
30
766
30
764
20
Вс (≤650 руб./м2)
499
7
509
14
498
12
466
12
465
10
487
9
479
6
501
8
504
18
480
18
455
18
473
14
479
32
Са (>950 руб./м2)
1520
5
1500
5
1533
6
1417
6
1117
6
1125
8
1125
8
1264
7
1283
3
1750
1
1000
1
1013
4
1013
4
Св (650-950 руб./м2)
775
2
775
4
783
3
775
6
763
5
771
7
794
8
822
9
800
11
794
9
803
9
794
8
758
6
Сс (≤650 руб./м2)
625
2
нет
500
2
269
1
417
4
434
5
438
7
497
10
564
7
533
3
500
6
570
5
560
5
Рисунок 57 – Динамика средней цены предложения продажи офисных помещений
в 2008-2009 гг.
Сравнительный анализ месячной динамики средних цен продажи за анализируемый период (март 2008 г.– март 2009 г.) по различным подсегментам рынка продажи офисных помещений показывает:
по сегменту А наблюдается умеренное изменение средней цены по подсегменту А2. Максимальное количество предложения по сегменту А2 отмечено в декабре 2008 г. - 60000 руб./м2 ;
по сегментам В и С наблюдалось почти однонаправленное слабое изменение средних цен продажи по подсегментам В2 и С2, В3 , а также умеренные изменения средней цены продажи по подсегменту В1. По подсегменту С1 наблюдаются рост в апреле- июле 2008 г. (на 18674 руб./м2). По сегменту С3 в марте-мае 2008 г. средняя цена предложения оказалась максимальной (35000 руб./м2).
Таким образом, наибольшие колебания средних цен продажи в изучаемом периоде происходили на подсегментах с высокой ценой продажи.
Рисунок 58 – Динамика средней цены предложения ставок аренды офисных помещений в 2008-2009 гг.
Сравнительный анализ месячной динамики средних ставок аренды за анализируемый период (март 2008 г.– март 2009 г.) по различным подсегментам рынка аренды офисных помещений показывает:
по сегменту А наблюдалось слабый рост средней ставки аренды в подсегментах Аа и Ав (менее 100 руб./м2), и значительные колебания средней ставки аренды по Ас (более 250 руб./м2);
по сегменту В наблюдалось незначительное снижение средней ставки аренды по подсегменту Вв и подсегменту Вс (изменение менее 100 руб./м2). По подсегменту Ва наблюдались умеренные колебания средних ставок аренды;
по сегменту С наблюдалось незначительное изменение средних ставок аренды по подсегменту Св и умеренные колебания средних ставок. Максимальное количества предложения по данному сегменту отмечено в феврале 2009 г. - 570 руб./м2. По подсегменту Сс (рост и снижение на 100-175 руб./м2).
3.5 Сводные данные динамики количества предложений и средней цены предложения на рынке аренды и продажи
Рисунок 59 – Динамика средней цены предложения 1 м2 и количества торговых помещений на рынке продажи (все сегменты, за 100% взят I кв. 2006г.)
Рисунок 60 – Динамика средней цены предложения 1 м2 и количества торговых помещений на рынке аренды (все сегменты, за 100% взят I кв. 2006г.)
Сравнительный анализ квартальной динамики количества предложений и средней цены предложения (в % к 1 кварталу 2006 г.) показывает, что количество предложений растет быстрее, чем средняя цена предложения и на рынке продажи и на рынке аренды торговых помещений.
Рисунок 61 – Динамика средней цены предложения 1 м2 и количества офисных помещений на рынке продажи (все сегменты, за 100% взят I кв. 2006г.)
Рисунок 62 – Динамика средней цены предложения 1 м2 и количества офисных помещений на рынке аренды (все сегменты, за 100% взят I кв. 2006г.)
Сравнительный анализ квартальной динамики количества предложений и средней цены предложения (в % к 1 кварталу 2006 г.) показывает, что средняя цена предложения росла быстрее, чем количество предложений и на рынке продажи офисных помещений в исследуемом периоде.
3.6 Сроки экспозиции
Рисунок 63 – Сроки экспозиции торговых помещений на рынке аренды в I кв. 2009г.
Рисунок 64 – Сроки экспозиции торговых помещений на рынке продажи
в I кв. 2009г.
Анализ структуры предложения на рынке продажи и аренды торговых помещений по сроку экспозиции в 1 квартале 2009г. на рынке показывает, что на рынке продажи преобладали торговые помещения с коротким сроком экспозиции (60%), предложения со средним и длинным сроком экспозиции занимали умеренную долю рынка (21 и 19% соответственно).
На рынке аренды торговых помещений, наоборот, преобладали предложения со средним сроком экспозиции (52%), предложения с коротким сроком экспозиции также занимали значительную долю (39%).
Рисунок 65 – Сроки экспозиции офисных помещений на рынке аренды в I кв. 2009 г.
Рисунок 66 – Сроки экспозиции офисных помещений на рынке продажи
в I кв. 2009г.
Анализ структуры предложения на рынке продажи и аренды офисных помещений по сроку экспозиции на рынке показывает, что на рынке продажи и аренды преобладают офисные помещения с коротким сроком экспозиции 80% 38% соответственно).. Предложения со средним и длинным сроком экспозиции занимают также умеренную долю рынка продажи (12% и 8%). На рынке аренды офисных помещений предложения со средними и длинным сроком экспозиции занимают значительную долю рынка (по 31% соответственно).
Рисунок 67 - Распределение цен предложения торговых помещений в зависимости от сроков экспозиции на рынке продажи в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Рисунок 68 - Распределение цен предложения торговых помещений в зависимости от сроков экспозиции на рынке аренды в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Анализ распределения стоимости и ставки аренды от сроков экспозиции торговых помещений на рынке продажи и аренды показывает, что взаимосвязь между ними отсутствует.
Рисунок 69 – Распределение сроков экспозиции в зависимости от площади торговых помещений на рынке продажи в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Рисунок 70 – Распределение сроков экспозиции в зависимости от площади торговых помещений на рынке аренды в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Анализ распределения сроков экспозиции в зависимости от площади торговых помещений на рынке продажи и аренды показывает, что взаимосвязь между ними отсутствует.
Рисунок 71 – Распределение цен предложения офисных помещений в зависимости от сроков экспозиции на рынке продажи в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Анализ распределения цен предложения офисных помещений по сроку экспозиции на рынке продажи показывает, что между ними взаимосвязь отсутствует.
Рисунок 72 – Распределение цен предложения офисных помещений в зависимости от сроков экспозиции на рынке аренды в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Анализ распределения цен предложения офисных помещений по сроку экспозиции на рынке аренды показывает, что между ними взаимосвязь отсутствует.
Рисунок 73 – Распределение сроков экспозиции в зависимости от площадей офисных помещений на рынке продажи в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Рисунок 74 – Распределение сроков экспозиции в зависимости от площадей офисных помещений на рынке аренды в I кв. 2009 г. (все сегменты)
Анализ распределения сроков экспозиции в зависимости от площади офисных помещений на рынке продажи и аренды показывает, что между ними взаимосвязь отсутствует.
3.7 Сводные данные динамики спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи
Классификация торговых помещений по площади:
А (до 150 м2);
В (150-400 м2);
С (более 400 м2).
Рисунок 75 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи торговых помещений в 2008-2009 гг. (сегмент А, за 100% взят янв. 08 г.)
В течение всего исследуемого периода (март 2008 г. – март 2009 г.) по сегменту А наблюдался нестабильные умеренные колебания количества предложений торговых помещений на рынке продажи (изменения за весь период не более, чем на 10% в месяц).
Колебания средней цены предложения в течение всего периода были незначительны (рост за весь период не более, чем на 30%).
Колебания динамического спроса на торговые помещения по сегменту А отличаются нестабильностью (рост и снижение более 70 % в месяц). Максимальный спрос в сравнении с январем 2008 г. отмечен в мае 2008 г. (рост в 3,63 раза), а минимальный в марте 2009 г. (138%).
Рисунок 76 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи торговых помещений в 2008-2009 гг. (сегмент В, за 100% взят янв. 08 г.)
В течение всего исследуемого периода (март 2008 г. – март 2009 г.) по сегменту В на рынке продажи торговых помещений наблюдались умеренные нестабильные колебания количества предложений торговых помещений (изменения за весь период не более, чем на 30% в месяц), с умеренным снижением ноябре 2008 г. Максимальное количество предложения отмечено в октябре 2008 г. (111%).
Средняя цена предложения изменялась незначительно до января 2008 г. (не более 15% в месяц) В августе 2008 г. средняя цена предложения достигла максимума 163%, со снижением в сентябре - феврале 2009 (на 44%).
Колебания динамического спроса на торговые помещения по сегменту В отличаются значительной нестабильностью в течение всего периода. Максимальный динамический спрос отмечен в ноябре 2008 г. (в 13 раз выше, чем в январе 2008 г.).
Рисунок 77 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи торговых помещений в 2008-2009 гг. (сегмент С, за 100% взят янв. 08 г.)
В течение всего исследуемого периода (март 2008 г. – март 2009 г.) по сегменту С рынка продажи торговых помещений наблюдался умеренный стабильный однонаправленный рост количества предложений торговых помещений и средней цены предложения до августа 2008 г., с постепенным постоянным снижение до марта 2009 г. Максимальная средняя цена предложения отмечена в июле 2008 г.(132%).
Колебания динамического спроса на торговые помещения по сегменту С отличаются значительной нестабильностью. Максимальный динамический спрос отмечен в феврале 2008 г. – рост в 6 раз по сравнению с январем 2008 г. В мае – июне 2008 г. динамический спрос постоянен и держится на отметке в 100%. В июле- августе отмечена тенденция росту. В октябре - декабре 2008 г. динамический спрос вырос на 400%. В марте 2009 г динамический спрос вырос по сравнению с февралем 2009 г. на 200%.
Классификация офисных помещений по площади:
А (до 50 м2);
В (50-200 м2);
С (более 200 м2).
Рисунок 78 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи офисных помещений в 2008-2009 гг. (сегмент А, за 100% взят янв. 08 г.)
В анализируемом периоде (март 2008 г. – март 2009 г.) на рынке продажи офисных помещений по сегменту А наблюдался нестабильный умеренный рост количества предложений со снижением в мае 2008 г., сентябре 2008 г. и январе 2009 г. (по 15%, соответственно). Максимальное количество предложений отмечено в феврале - марте 2009 г.
Средняя цена предложения изменялась незначительно. Максимальная средняя цена предложения отмечена в марте 2009 г (125%).
Колебания динамического спроса на офисные помещения по сегменту А отличаются значительной нестабильностью в течение всего периода (рост и снижение в 3 раза). Максимальный динамический спрос отмечен в марте 2008 г. (рост в 2,67 раза по сравнению январем 2008 г.).
Рисунок 79 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи офисных помещений в 2008-2009 гг. (сегмент В, за 100% взят янв. 08 г.)
В анализируемом периоде на рынке продажи офисных помещений по сегменту В наблюдался наиболее значительный стабильный рост количества предложений в июне - по октябрь 2008 г, и январе 2009 г. с незначительным снижением в ноябре – декабре 2008 г., и феврале –марте 2009 г.
Интенсивность изменения средней цены предложения была очень слабая, с тенденцией к снижению, т.е.средняя цена продажи по сегменту В изменялась не более чем на 5% в месяц.
Изменение динамического спроса на офисные помещения по сегменту В отличается также нестабильностью в течение всего анализируемого периода, наблюдаются колебания динамического спроса (в 3-5 раз в отдельных месяцах). Максимальный спрос на офисные помещения данного сегмента отмечен в марте 2008 г. – рост по сравнению с январем 2008 г. в 1,43 раза.
Рисунок 80 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке продажи офисных помещений в 2008-2009 гг. (сегмент С, за 100% взят янв. 08 г.)
В анализируемом периоде (март 2008 г. – март 2009 г.) на рынке продажи офисных помещений по сегменту С наблюдались умеренные нестабильные колебания количества предложений со снижением в апреле-июле 2008 г. (на 19%), вновь с ростом в августе и октябре - ноябре 2008г. В декабре – марте 2008 г. отмечено постоянное снижение количества предложения (на 50% по сравнению с ноябрем 2008 г.). Максимальное количество предложений отмечено в апреле 2008 г.
Средняя цена предложения в течение всего года имела постоянное умеренное снижение с апреля по октябрь 2008 г. и ростом в ноябре 2008 (на 13%). В феврале – марте 2009 г. – изменения не значительны.
Изменение динамического спроса на офисные помещения по сегменту С отличается также нестабильностью в течение всего периода с тенденцией к росту. Максимальный спрос отмечен в марте 2008 г. В мае - июле 2008 г наблюдается умеренный рост динамического спроса на 33% (по сравнению с предыдущим месяцем), в декабре 2008 г. отмечено снижение динамического спроса (на 17% по сравнению с ноябрем 2008 г.). В марте 2009 г. – снижение спроса на 34%.
3.8 Сводные данные динамики спроса, предложения и средней цены предложения на рынке аренды
Классификация торговых помещений по площади:
А (до 150 м2);
В (150-400 м2);
С (более 400 м2).
Рисунок 81 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке аренды офисных помещений в 2008-2009 гг. (сегмент А, за 100% взят янв. 08 г.)
В течение всего исследуемого периода (март 2008 г. – март 2009 г.) по сегменту А рынка аренды торговых помещений наблюдался постоянный умеренный рост, с периодами спада в июле, сентябре и марте 2009 г. (на 4%,и по8% соответственно). Интенсивность изменения средней ставки аренды была незначительна в течение всего периода (рост не более, чем на 30%).
Динамический спрос на рынке аренды торговых помещений по сегменту А, начиная с ноября и по февраль 2008 г. наблюдается неустойчивый рост динамического спроса на рынке аренды торговых помещений по данному сегменту. Максимальный динамический спрос был отмечен в феврале 2009 г. (рост в 1,86 раза в сравнении с январем 2008 г.). В марте спрос умеренно снизился (на 50%).
Рисунок 82 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке аренды офисных помещений в 2008-2009 гг. (для сегмента В, за 100% взят янв. 08 г.)
В течение всего исследуемого периода (март 2008 г. – март 2009 г.) по сегменту В рынка аренды торговых помещений наблюдался почти однонаправленный умеренный рост количества предложений торговых помещений и средней арендной ставки (рост не более 25% в месяц)
Динамический спрос на рынке аренды торговых помещений по сегменту В отличался значительной нестабильностью в течение всего периода – значительный рост в феврале 2008 г. (6 раз) и снижение в октябре и марте 2008 г. (в 3,5 и 2 раза). Максимальный динамический спрос отмечен в июне (рост в 8 раз по сравнению с январем 2008г.).
В сентябре 2008 г. динамический спрос отсутствовал. В октябре – декабре 2008 г. вырос в 7 раз, по сравнению с предыдущим месяцем. В марте 2009г. снизился на 200% по сравнению с предыдущим месяцем.
Рисунок 83 – Динамика спроса, предложения и средней цены предложения на рынке аренды офисных помещений в 2008-2009 гг.(сегмент С, за 100% взят янв.08 .г)
В течение всего исследуемого периода (март 2008 г. – март 2009 г.) по сегменту С рынка аренды торговых помещений наблюдались нестабильные умеренные колебания количества предложений (рост и снижение на 100-200%). В мае – октябре 2008 г. наблюдается нестабильное устойчивое повышение количества предложения. Максимальное количество предложения отмечено в январе 2009 г. (900%).
Средняя арендная ставка а течение всего исследуемого периода нестабильно снижалась со скачком в апреле-июне 2008 г. на 134% ( в сравнении с мартом 2008г.).
Динамический спрос на рынке аренды торговых помещений по сегменту С отличается умеренной нестабильностью в течение всего периода (рост и снижение на 100-200%). Максимальный динамический спрос отмечен в декабре 2008 г. В марте - мае 2008 г. и январе 2009г.– динамический спрос отсутствовал.
Рисунок 84 – Динамический спрос на рынке продажи торговых помещений в 2008-2009 гг. (для всех сегментов, А, В,С, за 100 % взят янв. 08 г.)
Сравнительный анализ изменения динамического спроса по различным сегментам рынка продажи торговых помещений за исследуемый период (март 2008 г.– март 2009 г.) показывает, что наиболее значительные колебания динамического спроса (3-7 раз в месяц) наблюдаются по сегментам В и С. По сегменту А динамический спрос изменялся умеренными темпами.
Максимальный рост динамического спроса по сегменту С на рынке продажи торговых помещений отмечен в ноябре 2008 г. (1300%). В мае 2008 г. отмечено резкое снижение динамического спроса по сегментам В и С (на 400% и 300% соответственно), а по сегменту А, динамический спрос максимальный (повышение в 2,63 раза в сравнении с январем 2008 г.). В июле 2008 г. отмечено снижение динамического спроса по сегментам В и А (на 100% и 25% соответственно), по сегменту С повышение (на100%).
Рисунок 85 – Динамический спрос на рынке продажи торговых помещений в 2008-2009 гг. (для всех сегментов, А, В,С, за 100 % взят янв. 08 г.)
Сравнительный анализ изменения количества предложений по различным сегментам рынка продажи торговых помещений за исследуемый период (март 2008 г.– март 2009 г.) показывает, что количество предложений значительно изменялось по всем сегментам, причем наиболее быстрыми темпами по сегменту В.
В феврале - марте 2009 г. предложение снизилось во всех сегментах, причем более значительное снижение отмечено по сегменту В (на 32% по сравнению с январем 2009 г). Таким образом, изменение количества предложений имеет почти однонаправленную динамику по всем сегментам рынка продажи торговых помещений.
Рисунок 86 – Динамика средней цены на рынке продажи торговых помещений в 2008-2009 гг. (для всех сегментов, А, В, С, за 100 % взят янв. 08 г.)
Сравнительный анализ изменения средней цены предложения по различным сегментам рынка продажи торговых помещений за исследуемый период (март 2008 г.– март 2009 г.) показывает, что средняя цена предложения в течение всего периода по всем сегментам рынка изменялась незначительно (не более 20% в месяц).
В ноябре – марте 2009 г. по сегменту С отмечено постоянное умеренное снижение средней цены (на 46% по сравнению с октябрем 2008 г), в других сегментах изменения не столь значительны.
Рисунок 87 – Динамический спрос на рынке аренды торговых помещений в 2008-2009 гг. (для всех сегментов А, В, С, за 100 % взят янв. 08 г.)
Сравнительный анализ изменения динамического спроса по различным сегментам рынка аренды торговых помещений за исследуемый период (март 2008 г.– март 2009 г.) показывает, что по сегментам А и С изменения не значительны (не более 200% в месяц), кроме декабря 2008 где по сегменту С отмечен скачок динамического спроса на 300%. Более значительные колебания наблюдаются по сегменту В.
С января по март 2009 г. наблюдается однонаправленное изменение количества предложения с периодом роста в феврале и снижением в марте 2009 г.