Вход

Дипломная работа

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
Код 291620
Дата создания 07 июля 2014
Страниц 94
Мы сможем обработать ваш заказ 24 мая в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
5 550руб.
КУПИТЬ

Описание

Дипломная работа по теме Оценка рыночной стоимости земельного участка. ...

Содержание

Содержание
Введение……………………………………………………………...………
3
1 Теоретические основы оценки земельных участков………………….
6
1.1 Понятие земельного участка как объекта оценки…………..………
6
1.2 Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка
10
1.3 Информационное обеспечение процесса оценки стоимости земельного участка……………………………………………………….
22
2 Методологические основы оценки земельных участков……………….
26
2.2 Цели и задачи оценки стоимости земельных участков……………….
26
2.2 Принципы и факторы к оценки стоимости земельных участков…….
28
2.3 Основные подходы и методы к оценке земельных участков………..
34
3 Определение рыночной стоимости земельного участка……………….
51
3.1 Задание на оценку. Описание объекта оценки………………………..
51
3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки………………………………………………………………
53
3.3 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта……………………………………………………………………….
71

Заключение…………………………………………………………………..
72
Список источников и литературы………………………………………….
75
Приложения…………………………………………………………………
78

Введение

Введение

Выпускная квалификационная работа выполнена по теме «Оценка рыночной стоимости земельного участка».
Актуальность. Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является пр иродной основой рынка недвижимости.
Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости, как объектов недвижимости, так и оценки рыночной стоимости земельных участков.
Рынок земли занимает особое место в экономике России. Данный факт объясняется следующим. В действительности, сегодня земельные активы, это очень выгодное капитальное долгосрочное вложение. Практика показывает, что после получения разрешения на начало строительства, цены на землю возрастают до небывалых величин, в среднем становятся в десять раз дороже. То есть при постоянном росте цен на землю еще в геометрической прогрессии увеличивается стоимость земли в связи с возможностью на построения на ней жилых домов и возникновения соответствующей инфраструктуры.
В связи с тем, что земля, находящаяся в собственности признана товаром, соответственно товар имеет цену. Так и на землю должна быть сформирована цена на основании существующего спроса и выставляемых предложений. В условиях существующей рыночной экономики цена на землю имеет тенденцию к росту. Значимыми факторами являются стремительный рост городов, а вслед, за городом и растет и пригород. Также существенно растут сети дорог и другое – использование сельскохозяйственных земель не по назначению. Однако наиболее большое увеличение цен на землю все-таки происходит в связи с прямыми платежами государства за изъятые из обработки сельскохозяйственные земли. Таким образом, предложение рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на ограничено. Следовательно, рынок земли является очень специфическим рынком среди других видов рынка. Таким образом, по мере становления и развития рынка земли в России повышается значимость результатов оценки.
Целью выпускной квалификационной (дипломной) работы является разработка теоретических и практических вопросов оценки рыночной стоимости земельного участка. Исходя их указанной цели, были поставлены и решены следующие задачи:
1) изучены теоретические аспекты оценки рыночной стоимости земельного участка;
2) кратко описаны подходы и методы оценки рыночной стоимости земельного участка;
3) определена рыночная стоимости земельного участка
Объектом исследования является земельный участок общей площадью 10 600 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова
Предметом исследования является особенности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Информационной базой исследования послужило: правоустанавливающие документы по объекту оценки, научная литература, зарубежные источники информации, публикации периодической печати, интернет ресурсы.
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах Мягкова В.Н., Федорова В.П. и Прорвича В.А. и Ромма А.П

Фрагмент работы для ознакомления

Цена предложения, руб.
100 000 000
117 000 000
8 000 000
Источник информации
АН «GeoDevelopment»
АН «GeoDevelopment»
АН «Knight Frank»
Внесение корректировок
Цена из расчета за га общей площади, без учета НДС, USD
6 369 406
2 484 069
4 000 000
Тип цены
Предложение
Предложение
Предложение
Корректировка на тип цены
-20%
-20%
-10%
Скорректированная
стоимость за га, USD
5 095 525
1 987 255
3 600 000
Вид права
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Собственность
Корректировка на вид права
0%
0%
-5%
Скорректированная стоимость за га, USD
5 095 525
1 987 255
3 420 000
Продолжение табл. 3.4
Местоположение
Московская область, г. Химки, ул. Панфилова
Московская область, г. Химки (на пересечении МКАД и ул. Свободы)
Московская область,
развязка Можайского и
Минского шоссе
МКАД (южное направление)
Корректировка на местоположение
0%
10%
10%
Удаленность от МКАД
менее 1 км
менее 1 км
3 км
менее 1 км
Корректировка на удаленность от МКАД
0%
15%
0%
Общая площадь, га
1,1
0,5
1,5
2,0
Корректировка на общую площадь
-10%
0%
0%
Коммуникации
Коммуникации по границе
Коммуникации по границе
Коммуникации по границе
Коммуникации по границе
Корректировка на коммуникации
0%
0%
0%
Совокупная корректировка
-10%
25%
10%
Скорректированная стоимость за га, USD
4 585 973
2 484 069
3 762 000
Количество корректировок
2
2
2
Ранг
3
2
1
Вес
100%
67%
0%
33%
Взвешенная стоимость, USD
3 057 315
1 254 000
Стоимость земельного
участка за га, USD
4 311 315
Стоимость земельного
участка, USD
4 570 000
Стоимость земельного участка, руб.
143 498 457
Понесенные затраты, руб.
354 068 000
Стоимость земельного участка с учетом понесенных затрат, руб.
497 566 457
При выводе стоимости объекта методом сравнения продаж проводились следующие корректировки.
Корректировка на тип цены. Настоящие расчеты основаны на ценах предложений, доступных на открытом рынке. Текущая практика рынка показывает, что некоторые собственники или агентства изначально предлагают участки по более высоким ценам с возможностью предоставления большей скидки при уторговывании. Таким образом, в текущих рыночных условиях, реальные цены сделок по продаже земельных участков, достижимые в процессе переговоров, могут быть в среднем на 10-30% ниже по сравнению с ценами предложений. По итогам общения с риэлторами агентств недвижимости, которые занимаются реализацией аналогов, было выяснено, что корректировка на торг для аналогов 1 и 2 составляет 20%, а для аналога 3 – 10% в сторону понижения.
Корректировка на вид права. Предложение о продаже аналога 3, подразумевает передачу инвестору прав собственности на земельный участок. Оцениваемый земельный участок находится в долгосрочной аренде у юридического лица. Согласно ЗК РФ выкупить свободный от застройки земельный участок у администрации города можно по рыночной стоимости, а выкупная стоимость участка с существующими строениями равна десятикратной ставке налога на земельный участок. Учитывая значительную разницу в стоимости выкупа земли, оформлять участок в собственность выгоднее с имеющимися постройками.
Так как категория и разрешенное использование оцениваемого земельного участка и сопоставимых объектов не запрещает строительство, расчет стоимости выкупа участка составил 5% от рыночной стоимости земли. Таким образом, к аналогу 3 применялась понижающая корректировка в размере 5%. Предложение аналогов 1 и 2 подразумевают передачу инвестору прав аренды, поэтому предложения по данным аналогам не корректировались.
Корректировка на местоположение. Объект оценки, как и аналог 1 расположены в границе жилого района, что обуславливает развитую инфраструктуру в ближайшем окружении объекта. Так как местоположение аналога 1 сопоставимое с Объектом оценки, к аналогу 1 корректировка на местоположение не применялась. Аналоги 2 и 3 расположены на транспортных развязках на удалении от жилых районов. В ближайшем окружении данных аналогов застройка либо отсутствует, либо представлена придорожными объектами инфраструктуры, что менее привлекательно для местоположения будущего офисного комплекса. На основании экспертного мнения к аналогам 2 и 3 применяется повышающая корректировка в размере 10%.
Корректировка на удаленность от МКАД. По данным аналитиков Компании стоимость земельных участков в зависимости от удаления от МКАД может значительно варьироваться. Как правило, участки, расположенные более близко к Москве имеют большую стоимость. Наиболее чувствительны к расстоянию от МКАД участки, расположенные на удалении менее 5 км. Объект оценки, как и аналоги 1 и 3 расположены на МКАД. Поэтому к аналогам 1 и 3 корректировка на удаленность от МКАД не применялась. Аналог 2 расположен на удалении 3 км от МКАД. На основании экспертного мнения к аналогу 2 применяется повышающий корректировка в размере 15%.
Корректировка на общую площадь. Чем больше площадь земельного участка, тем, как правило, ниже стоимость в расчете на единицу сравнения (1 га) земельного участка. Площадь аналога 1 меньше площади оцениваемого участка. К данному аналогу применялась понижающая корректировка в размере 10%. Площади аналогов 2 и 3 сопоставимы с площадью объекта оценки, поэтому данная корректировка для этих аналогов не применялась.
Корректировка на наличие коммуникаций. Данная корректировка не
применялась, так как в качестве аналогов для объекта оценки были подобраны аналоги, по которым предлагаются сопоставимые условия подключения коммуникаций – по границе.
Остальные различия в характеристиках сравнимых объектов рассматриваются нами как несущественные.
Итоговая цена из расчета за 1 га определена как взвешенная величина от скорректированных цен аналогов. Вес присваивался аналогам в зависимости от количества корректировок, примененных к каждому аналогу в процессе расчетов, а также от индивидуальных особенностей каждого из аналогов.
Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода (без учета понесенных затрат), на дату оценки без
учета НДС составляет (округленно) 143 500 000 руб.
Согласно данным, предоставленным Заказчиком, по состоянию на дату оценки были понесены затраты по проекту в размере 354 068 000 руб. Данные затраты включают в себя расходы на проектную документацию, получение ТУ по коммуникациям. В соответствии с НЭИ объекта оценки понесенные затраты являются типичными, поэтому были учтены в рыночной стоимости. Таким образом, стоимость Объекта оценки (с учетом понесенных затрат), на дату оценки без учета НДС составляет (округленно) 497 568 000 руб.
3.2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Условием применения метода прямой капитализации является стабильная рыночная ситуация, включая стабильный рост/падение, которые возможно учесть при расчете ставки капитализации. Для расчета стоимости объекта в рамках доходного подходы был использован метод дисконтирования денежных потоков.
Выбор метода обусловлен нестабильной ситуацией на рынке недвижимости.
В данном разделе в обобщенном виде представлены допущения, использованные в финансовой модели при оценке объекта с использованием доходного подхода (методом дисконтированных денежных потоков).
Прогнозный период составляет 7,75 лет, начиная с даты проведения
оценки (Прогнозный период составляет 7,75 лет (IV квартал 2014 г. –
II квартал 2022 г.), далее прогноз денежных потоков осуществлялся только
на 1-й год постпрогнозного периода. Модель дисконтированных денежных потоков, используемая для оценки стоимости Объекта в рамках доходного подхода, была построена на квартальной основе.
В соответствии с выбранным наилучшим использованием предполагается, что на участке целесообразно строительство офисно-гаражного комплекса.
Для расчета стоимости каждой из составляющих на дату ввода была
построена своя финансовая модель, учитывающая затраты на строительство и доходы от сдачи в аренду.
Определение затрат на строительство
Заказчиком была предоставлена информация по понесенным и планируемым затратам на строительство объекта. Исходя из предоставленной информации, затраты на отделку помещений рассчитаны при условии сдачи помещений в состоянии «под отделку». Учитывая, что с рыночной точки зрения офисные помещения, расположенные в зоне конкуренции объекта, наиболее целесообразно сдавать в аренду в состоянии «с отделкой», смета Заказчика была увеличена на стоимость отделки сдаваемых в аренду площадей. На основании консультации с девелоперскими и строительными компаниями стоимость отделки составляет $600 - $650 за 1 кв.м сдаваемых в аренду помещений. На основании сметы Заказчика стоимость отделки помещений составляет около $250 за 1 кв.м сдаваемых в аренду площадей ( с учетом площади входных групп). Таким образом, стоимость отделки сдаваемых в аренду помещений должна быть увеличена на $350 - $400 за 1 кв.м.
В дальнейших расчетах было принято увеличение в размере среднего
значения диапазона $375 за 1 кв.м.
Таким образом, средняя стоимость строительства объекта составила (округленно) 32 400 руб. за кв.м общей площади c учетом НДС. Учитывая, что для подобных объектов типично, когда Заказчик будет самостоятельно выполнять функцию генерального подрядчика, иные статьи сметы не подвергались корректировкам, и данное значение было принято в расчетах.
К настоящему времени Заказчиком проведен ряд затрат на подготовку территории строительства, оплачены некоторые проектные и изыскательские работы, оплачен ряд технических условий на подключение объектов энергетического хозяйства.
Общая сумма понесенных затрат составляет 354 068 000 руб. (16,4% от общих инвестиционных затрат на реализацию Проекта), которые учтены в дальнейших расчетах. Учитывая ранее понесенные затраты, общая стоимость строительства, принятая к расчету, была скорректирована на долю выполненных работ.
Общие инвестиционные затраты на строительство офисно-гаражного комплекса включают понесенные затраты, затраты на СМР, арендные платежи за землю, затраты на маркетинг и затраты на страхование на этапе строительства. График распределения общих инвестиционных затрат представлен в табл. 3.5.
Таблица 3.5
Распределение инвестиционных затрат, включая НДС
Период
2014
2015
2016
2017
2017
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
Понесенные затраты, руб.
354068000
Инвест. затраты
(проектная стадия +
строительство), руб.
65856903
516641024
172213675
172 213675
172213675
172213675
172213675
86106837
86106837
86106837
86106837
Аренда земли, руб.
627022
658373
658373
658373
658373
691292
691292
691292
691292
725856
725856
Затраты на маркетинг
1545940
1545940
1545940
1545940
2061253
2061253
Страхование на этапе строительства, руб.
413313
137771
137771
137771
137771
137771
68885
68885
68885
68885
Итого, руб.
66483925
517712710
173009819
173009819
173009819
174588677
174588 677
88412954
88412954
88962832
88962832
Таким образом, общая сумма затрат на строительство, с учетом понесенных затрат, составила 2161223017 руб. Предполагается, что строительство объекта будет осуществляться в течение 10 кварталов, начиная с 4 квартала 2014 года.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее полезных площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором, а также другие доходы от недвижимости (если таковые имеются, например, парковка, размещение рекламных щитов и т.п.).
Арендные ставки и цены продаж ( Приложение Б). Рыночный уровень арендных ставок и цен приведен в табл. 3.6 и табл. 3.7. Арендные ставки были использованы в модели для построения денежных потоков.
Таблица 3.6
Ставки аренды и цены продажи
Тип арендатора
Арендуемая площадь, кв. м.
Средневзвешенная ставка
аренды, без учета НДС,
руб. кв.м в год
1
3
3
Офисные помещения 4, 5, 11-12 этажи
15981
8100
Офисные помещения 13 этаж
2392
7695
Автосалон
1461
15668
Торговля 1
461
12534
Торговля 2
461
12534
Торговля 3
32
18802
Торговля 4
34
18802
Столовая
573
6267
Парковка
493
5330
Таблица 3.7
Цены продажи
Тип покупателя
Площадь, кв. м.
Размер дисконта на стадию строительства, %
Цена продажи.
без учета НДС,
руб. кв.м
1
2
3
4
Офисные помещения этажи 6,7, 8
533
-5
92700
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок А
3882
5
92700
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок Б
3512
5
92700
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок В
3308
97600
Ставка аренды на офисные помещения 13 этажа была скорректирована на 5% в сторону понижения в связи меньшей высотой потолка офисных помещений 13 этажа по сравнению с другими офисными этажами.
Мы считает возможным продажу пяти этажей несколькими блоками. В связи с маркетинговой стратегией продажа данных блоков предполагается за полгода до и в первые два квартала после ввода офисно-гаражного комплекса в эксплуатацию. Продажа офисных помещений в различные периоды времени учитывает дисконт на стадию готовности будущего объекта недвижимости. Таким образом, годовой потенциальный валовой доход представлен в табл. 3.8.
Таблица 3.8
Потенциальный валовой доход
Тип арендатора
Арендуемая площадь, кв. м.
Годовой арендный доход, не включая НДС и эксплуатационные расходы, руб.
1
2
3
Офисные помещения 4, 5, 11-12 этажи
15981
129446554
Офисные помещения 13 этаж
2392
18404593
Автосалон 1
461
22892588
Торговля 1
461
5778377
Торговля 2
461
5778377
Торговля 3
32
597893
Торговля 4
34
639256
Продолжение табл. 3.8
1
2
3
Столовая
573
3591117
Парковка
493
31532280
Тип покупателя
Площадь, кв. м.
Доход от продажи,
без учета НДС, руб.
Офисные помещения этажи 6 и 7 8
533
791009100
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок А
1 294
359833590
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок Б
1 171
325571670
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок В
1 103
322841280
Вышеуказанные ставки аренды и цены продаж приведены на дату оценки. К моменту ввода офисно-гаражного комплекса в эксплуатацию ожидается рост ставок аренды от 1% до 5%, цен продаж – от 8% до 15%.
Действительный валовой доход (ДВД) представляет собой потенциальный валовой доход, уменьшенный на величину неизбежных потерь, которые могут быть связаны с «недозагрузкой» площадей. При проведении мы исходил из того, что недозагрузка площадей формируется из постоянной недозагрузки, связанной с периодичной сменой арендаторов и возможными потерями в арендной плате из-за недлительных простоев помещений, данная ситуация является типичной для рынка аналогичных объектов (табл. 3.8 и табл. 3.9)
Таблица 3.8
Прогноз изменения вакансий объекта с даты ввода в эксплуатацию, %
Прогноз вакансий, % по отношению к базовому периоду
2017
2017
2018
2018
III 2018 - II 2022
III
IV
I
II
1
2
3
4
5
6
Офисные помещения 4, 5, 11-12 этажи
40,0
50,0
60,0
80,0
96,7
Офисные помещения 13 этаж
50
100
100
100
100
Автосалон
100
100
100
100
100
Торговля 1
100
100
100
100
100
Торговля 2
100
100
100
100
100
Торговля 3
98,3
98,3
98,3
98,3
98,3
Торговля 4
98,3
98,3
98,3
98,3
98,3
Столовая
100
100
100
100
100
Парковка
50,0
70,0
90,0
98,3
98,3
Таблица 3.9
Прогноз продажи офисных помещений, %
Прогноз вакансий,
% по отношению к базовому
периоду
2014
2015
II 2015 - IV 2016
2017
IV 2017 - II 2022
IV
I
I
II
III
Офисные помещения этажи 6 и 7 8
100
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок А
100
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок Б
100
Офисные помещения этажей 8, 9,10 Блок В
100
Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налог на имущество, арендная плата за землю, страхование) и переменные – зависящие от степени загрузки помещения.
Переменные эксплуатационные расходы стандартно включают уборку мест общего пользования, вывоз мусора и снега, техническую эксплуатацию здания, охрану, благоустройство прилегающей к зданию территории, коммунальные платежи. Для объектов, аналогичных анализируемому, данная величина оплачивается арендатором сверх ставки аренды на основании фактических данных.
Предполагается, что управление офисно-гаражным комплексом будет осуществлять профессиональная управляющая компания. Величина эксплуатационных расходов принята на основании среднерыночных данных компании Colliers FM для сопоставимых объектов недвижимости.
Таким образом, в модели были учтены эксплуатационные расходы:
уплачиваемые собственником12 в размере 1 045 рублей кв.м.год без
учета НДС;
уплачиваемые арендаторами и новыми собственниками купленных
помещений в размере 2 507 рублей кв.м. год без учета НДС.
В модели принято допущение, что в момент недозагрузки эксплуатационные расходы по вакантным помещениям лежат на собственнике здания.
В модели предусмотрен рост эксплуатационных расходов на 5% в год с IV квартала 2015 г.
Постоянные операционные расходы:
1. Резерв на капитальный ремонт формируется посредством ежегодного отчисления 2% от действительного валового дохода (для покрытия расходов, связанных с необходимостью капитального ремонта недвижимого имущества и входящих в его состав инженерных и иных систем).
2. Налог на имущество. Ставка налога на имущество – 2,2% от текущей балансовой (остаточной) стоимости, налог на имущество начисляется после сдачи здания Госкомиссии. Налог на имущество исчисляется ежеквартально на среднюю балансовую стоимость имущества за квартал. Для целей анализа амортизация зданий происходит линейным методом в течение 30 лет.
3. Аренда земли. Земельный участок находится в аренде. Стоимость аренды земельного участка принята на основании Договора аренды земельного участка № ЮА-55 от 16.10.2007 и Дополнительного соглашения к нему № 92 от 03.09.2010 исоставляет 2 508 088 рублей в год. В модели учтен ежегодный рост земельного налога в размере 5%.
4. Страхование зданий. На период проведения строительных работ учтено страхование офисно-гаражного комплекса в размере 0,08% от строительных затрат текущего периода страхования. Страховые выплаты офисно-гаражного комплекса после ввода его в эксплуатацию приняты в соответствии с текущей рыночной практикой на уровне 0,10% от балансовой стоимости. Предполагается, что выплаты по страхованию возникают в одном квартале каждого прогнозного года.
5. Прочие расходы и доходы. Для успешного функционирования офисно-гаражного комплекса необходимо проведение маркетинговых мероприятий. Затраты на рекламу и маркетинг приняты в размере 0,5% от инвестиционной стоимости офисно-гаражного комплекса.
6. Брокерская комиссия за сдачу площадей в аренду. В соответствии с текущей рыночной практикой брокерская комиссия за сдачу офисных и торговых помещений составляет 8,33% от годового арендного платежа. Брокеры частично осуществляют рекламу и маркетинг объектов недвижимости. Точные условия зависят от эксклюзивности договора. Брокерская комиссия при продаже площадей офисно-гаражного комплекса.
Брокерская комиссия за продажу площадей офисно-гаражного комплекса определена в размере 1% от стоимости объекта.
7. Возмещение НДС. В соответствии с действующим законодательством возможен возврат НДС, накопленного в процессе строительства. Возврат накопленного НДС осуществляется после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию в размере сумм НДС, начисленного на арендные платежи арендаторов. При реализации площадей офисно-гаражного комплекса оставшаяся к возмещению сумма НДС учитывается в доходах.
Ставка дисконтирования, по которой инвесторы приводят будущие потоки денежных средств к их настоящей стоимости, определяется уровнем прибыли (нормой доходности), ожидаемой ими для компенсации их рисков при осуществлении инвестиций.
Риски, присущие инвестициям в России, отличаются от рисков в развитых странах, как по виду, так и по их величине. Оценка этих рисков - субъективна, каждый инвестор оценивает риск по-разному, полагаясь на собственные расчеты и анализ экономических и политических факторов риска. При определенной степени развитости рынка объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, можно говорить о некоторой объективной, типичной для данного вида объектов, норме доходности.
Для объекта оценки была определена единая ставка дисконтирования на весь прогнозный и постпрогнозный период (включая строительство и операционную деятельность готового объекта недвижимости) на основании экспертного мнения консультантов инвестиционного отдела Компании для объектов, сравнимых с оцениваемым (земельный участок под девелопмент) на уровне 28%. При этом средним рыночным диапазоном значения ставки дисконтирования можно назвать 25% - 30%.

Список литературы

Список источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 28.12.2013) // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
3. Постановление Правительства РФ от 15 марта1 997 г.«О порядке определения нормативной цены земли». // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
4. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» / // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г. // Справочная правовая система «Гарант»: по состоянию на 2.06.2014 г.
6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г. // Справочная правовая система «Гарант»: по состоянию на 20.06.2014 г.
7. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316. // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
8. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
9. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003г. № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
10. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
11. Александров В.Т. Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве: практическое пособие / В.Т Александров, В.Д. Ардзинов. - М.: Стройин-формиздат, 2008 - 250 с.
12. Бухарин Н.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учебное пособие / Н.А. Бухарин, Е.С. Озерова, С.В. Пупенцова, О.А. Шаброва. – СПб: ЭМ-НиТ, 2011. - 238 с.
13. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2010. - 288 с.
14. Варламов А.А. Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности/ Варламов А.А., Севастьянов А.В.- том 5 - МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.
15. Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: учебное пособие/ Л.Ф. Гараникова.- изд. 1-е. - Тверь: ТГТУ, 2007. - 140 с.
16. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса: учебник для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 509 с.: табл.
17. Драпиковский А. И. Оценка недвижимости: учебник / А. И. Драпиковский, И. Б. Иванова, Н. С. Игнатенко, Н. Б. Исаев, И. В.Лукашова, Н. В. Мокроусов, Л. В. Романенко. - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2012. - 480 с.
18. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: практикум / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова.- Спб. ГУЭФ, 2012. - 110 с.
19. Каминский А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А. В. Каминский, Ю. И. Страхов, Е. М. Трейгер. – М: РИО МАОК, 2014-189 с.
20. Косорукова И. В. Оценка стоимости имущества: учебное пособие / И. В. Косорукова, О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – 736 с.
21. Орлов С. В. Рыночная оценка имущества города: учебное пособие / С. В. Орлов, Ю. А. Цыпкин. - М: Юнити-Дана, 2013. - 312 с.
22. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Скидки и премии: учебник / Ш.П. Пратт - Пер. с англ. - М.: ЗАО «Квинто-Менеджмент», 2011. - 392 с.
23. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков / В.И.Петров - М.: Кнорус, 2012.- 320 с.
24. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие для вузов/ под редакцией проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303 с.
25. Федотова М. А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М: Финансы и статистика, 2014-150 с.
26. Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.- 256 с.
27. Лейфер, Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости / Л. А. Лейфер// Периодическое средство массовой информации «Регистр оценщиков». - 2013- №4. - С
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
© Рефератбанк, 2002 - 2022