Земельная рента и ее формирование на рынке недвижимости

Я защищала свою курсовую в мае 2014 года в СПБГЭУ, по оформлению работы у преподавателя не было ни одного замечания. Она сделана качественно с выполнением всех методических указаний. За данную курсовую я получила 5 баллов. ...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
1.1.ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА: СУЩНОСТЬ, ФОРМЫ
1.2.Квазирента и доход на текущие инвестиции
1.3.Монопольная и другие виды ренты

Глава 2. Современное состояние земельного рынка России и перспективы его развития
2.1. Актуальные проблемы Российского рынка земли и основные направления их предложения
2.2.Перспективы развития рынка земли
2.3. Пути совершенствования российского земельного рынка

Глава 3. Основные направление развития рентного механизма земли
3.1. Содержание основных методов оценки земельных участков
3.2. Пример определения величины «скрытой» земельной ренты
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретает механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами, реализуемый через соблюдение экономических интересов государства, его субъектов и муниципальных образований, землевладельцев и землепользователей.
Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, порчу земельных угодий и ухудшение их экологического состояния, незаконный захват и разбазаривание.
Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами включает:
- земельный налог;
- арендную плату за землю;
- рыночную цену земли;
- залоговую цену земли;
- компенсационные платежи при изъятии земель;
- компенсационные выплаты при консервации земель;
- платежи за повышение качества земли;
- штрафные платежи за экологический ущерб;
- налоговое обложение при гражданском земельном обороте;
- плату за право аренды.
Мировой опыт рыночных отношений показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений в первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий.
В системе управления земельными ресурсами земельные платежи выполняют комплексную задачу: обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования; создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках разного качества; обеспечивают изъятие рентного дохода, создаваемого на земельных участках с лучшими условиями; формируют финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как территории административного образования в целом, так и отдельных ее районов.
Рынок недвижимости в России до сих пор в полной мере не создан, особенно в сфере земельных отношений. Этому препятствует монопольное положение государства в данном секторе экономических отношений.
Особенности данного рынка обусловлены экономической природой недвижимости. Рынок недвижимости имеет выраженную региональную специфику, поскольку привязан к конкретному месту расположения объектов недвижимости.
Институт рынка земельных участков в настоящее время предполагает повышение эффективности землепользования, получение дополнительного дохода с помощью сдачи земельных участков в аренду. Классификация рынка недвижимости позволяет выделить в его составе рынок аренды — наиболее конкурентный из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости. Его особенностью является большая эластичность спроса и предложения, связанная с тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в части некоторых его особенностей. Здесь он в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским, обладает делимостью, большей ликвидностью. На данном рынке выше динамика спроса и больше эластичность предложения и он в меньшей степени подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости.
Целью данной работы является – исследование земельной ренты и ее формирования на рынке недвижимости.
Предмет исследования – экономические отношения, складывающиеся между земельными собственниками, владельцами, пользователями и государством по поводу формирования земельной ренты в современных условиях российской экономики.
Объект исследования - факторы формирования земельной ренты на ранке недвижимости.
Методы исследования: диалектический, формально-логический, конкретно-исторический, структурно-функциональный, сравнительно-правовой. Большую роль в исследовании сыграли работы крупнейших представителей различных направлений экономической теории, статьи российских и зарубежных ученых-экономистов по проблемам теории земельной ренты, рынка недвижимости.
Правовой базой исследования служат законы РФ, Земельный кодекс РФ, постановления Правительства РФ, нормативные документы государственных организаций, а также предприятий всех форм собственности, информация Федеральной службы государственной статистики РФ.
Научная новизна исследования заключается в раскрытии необходимости и возможности полного учета действия экономического закона земельной ренты на рынке недвижимости.

Земля во всех странах вовлечена в экономику как надежный источник финансовых средств, способствуя развитию регионов. Одна из основных задач системы управления ресурсами земли – платность пользования. В условиях рыночной экономики при управлении экономикой землепользования используются как методы прямого регулирования (централизация финансов), так и методы косвенного воздействия на пользование, систему платежей (например, налоги). Механизм управления земельными ресурсами предполагает использование земельной ренты как основы для системы регуляторов экономики.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых строениями так и свободных. Условие применения метода наличие информации о ценах сделок с земельными участками, аналогами оцениваемого. Оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множественных показателей,  и собирает сравнительную информацию, затем она проверяется. Вносятся поправки в цены аналогов на различия между объектом оценки и аналогом. Достоинство метода-простота использования, недостаток-не всегда имеются сравнительные данные.
Метод переноса(соотнесения)применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на предпосылке о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Имеющиеся на участке улучшения представляют собой лучшее и наиболее эффективое использование. Суть метода состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения-возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию. Под капитализацией земельной ренты понимается определение стоимости всех будущих величин земельной ренты за равные периоды. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый период после оценки на коэффицент капитализации.
Метод развития (освоения) применяется для оценки застроенных и назастроеных земельных участков. Условие применения метода-ценность оцениваемого объекта недвижимости полностью заключена в земельном участке(предполагается снос существующего объекта недвижимости). Этапы метода:
1. определение размеров и кол-ва индивидуальных участков
2. определение стоимости участков, которые недавно были проданы и освоены аналогично
3. определение стоимости издержек на осоение
4. опредеоение ставки дисконтирования
5. дисконтирование денежного потока
6. определение стоимости путем вычитания из текущ стоимсоти будущих доходов, величины ткекущей стоимости издержек на освоение и продажу.[18]
Метод остатка применяется, когда известна стоимость и требования к доходности здания и земли, а здание пока нет, либо сравнительно нового. Определяется стоимость воспроизводства или замещения улучшений, производится расчет ЧОД от  единого объекта и приходящиеся на улучшения (произведение стоим воспроизводства на коэф капитал), определяется рыночная стоимость путем капитализации земельной ренты. Земельная рента=разность ЧОД единого объекта и улучшения.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых строениями так и свободных. Условие применения метода-наличие информации о ценах сделок с зем участками, аналогами оцениваемого.Оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей,  и собирает сравнительную информацию. Информация проверяется. Вносятся поправки в цены аналогов на различия между объектом оценки и аналогом. Достоинство метода-простота использования, недостаток-не всегда имеются сравнительные данные.Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.Условие применения-возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию.Под капитализацией земельной ренты понимается определение стоимости всех будущих величин земельной ренты за равные периоды. Расчет производится путем деления величины зем ренты за первый период после оценки на коэффицент капитализации.Метод остатка применяется, когда известна стоимость и требования к доходности здания и земли, а здание пока нет, либо сравнительно новое. Определяется стоимость воспроизводства или замещения улучшений, производится расчет ЧОД от  единого объекта и приходящиеся на улучшения (произведение стоим воспроизводства на коэф. капитализации), определяется рыночная стоимость путем капитализации земельной ренты. Зем. рента=разность ЧОД единого объекта и улучшения.[17]
3.2. Пример определения величины «скрытой» земельной ренты
Дата определения стоимости: – 1 марта 2014 года. Объект оценки – земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий, расположенный в хозяйствах Ужурского района Красноярского края. Объект имеет следующие характеристики:
площадь – 1 га; 
тип почвы – дерново-подзолистая; 
содержание плодородного слоя почвы – 2,2 %;
кислотность – pH = 7;
содержание P – 55 мг/100 г;
содержание K – 40,5 мг/100 г.
Расчет стоимости плодородного слоя почвы
Таблица №6. Определение веса пахотного горизонта почвы
№
Наименование
Значение
1
Плотность дерново-подзолистой почвы т/м.куб.
1,5
2
Глубина пахотного горизонта м
0,2
3
Количество кв.м. в одном га м.
10 000
4
Вес одного га пахотного горизонта почвы тн.
3 000
Таблица №7. Определение веса плодородия (гумуса) пахотного горизонта почвы
№
Наименование
Значение
1
Вес одного гектара почвы т
3 000
2
Содержание плодородного слоя (гумус) в пахотном горизонте %
2,2
3
Вес плодородного слоя (гумус) в пахотном горизонте одного га т.
66
Таблица №8. Определение веса органических удобрений
№
Наименование
Значение
1
Вес плодородного слоя (гумус) в пахотном горизонте, т.
66
2
Коэффициент гумификации для навоза КРС
0,25
3
Количество навоза КРС, замещающее при гумификации гумус почвы, т.
264
Таблица № 9. Определение рыночной стоимости плодородного слоя почвы (гумуса)
№
Наименование
Значение
1
Количество навоза КРС, замещающее при гумификации гумус почвы, т.
264
2
Цена навоза КРС, руб./т.
500
3
Стоимость плодородного слоя (гумус)а почвы, руб.
132 000
Расчет стоимости действующего вещества (NPK) почвы
Таблица № 10. Определение содержания
в почве легкогидролизуемого азота
№
Наименование
Значение
1
Вес плодородного слоя (гумус)а почвы т.
66
2
Содержание общего азота т.
3,3
3
Содержание легкогидролизуемого N %
5,5
4
Содержание легкогидролизуемого N, кг/га
181,5
5
Содержание легкогидролизуемого N, мг/100 гр.
6,05
Таблица № 11. Определение стоимости NPK
№
Наименование
N
1
Содержание в почве NPK мг./100гр.
6,05
2
Содержание в почве NPK кг./га.
181,5
3
Марка минеральных удобрений
Селитра аммиачная
4
Коэффициент пересчета в физический вес
2,94
5
Количество удобрений, эквивалентных д.в. NPK почвы
0,53361
6
Цена удобрений, эквивалентных д.в. NPK почвы руб./тн
4697
7
Стоимость д.в. NPK почвы руб.
2506
8
Итого стоимость д.в. NPK почвы руб.
56891
Определение величины «скрытой» земельной ренты.
Таблица № 12. Расчет «скрытой» земельной ренты
№
Наименование
Значение
1