Оценка эффективности управления проектом строительства жилого комплекса

Цель выпускного проекта – оценить эффективность инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «Саймовский» в г. Сургуте, разработать комплекс мер по управлению проектом.
Задачи, которые будут решены в выпускном проекте для достижения поставленной цели:
1) Проанализировать существующие методы оценки эффективности проектов.
2) Провести анализ отрасли строительства г. Сургута.
3) Провести анализ финансового состояния ООО ФСК «Запсибинтерстрой».
4) Оценить экономическая оценка инвестиционного проекта.
5) Разработать комплекс мероприятий по управлению проектом.
...

Введение
1. Основы управления проектом 4
1.1. Строительный проект и проектное управление: понятие, сущность, цели и задачи 4
1.2. Жизненный цикл строительного проекта, фазы проектного цикла 5
1.3. Функции и процессы управления проектом 7
1.4. Участники строительного проекта и организационная структура их взаимодействия 8
1.5. Методологические основы повышения эффективности управления инвестиционно-строительным проектом 11
2 Методическое обеспечение анализа инвестиционно-строительного проекта 17
2.1. Исходные данные для расчета эффективности проекта 17
2.2. Основные показатели эффективности проекта 20
2.3. Оценка эффективности инвестиционного проекта 21
2.4. Оценка влияния риска и неопределенности при оценке эффективностипроекта 23
3. Практические расчеты по оценке инвестиционно-строительного проекта 28
3.1. Характеристика инвестиционно-строительного проекта 28
3.2. Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта 42
3.3. Разработка рекомендаций по повышению эффективности управления проектом строительства жилого комплекса. 28

Актуальность темы дипломного проекта обусловлена тем, что традиционный менеджмент не справляется с усложнением деятельности, с увеличением ее уникальности и постоянными ограничениями ресурсов. В связи с этим переход к проектному управлению является наиболее оптимальным вариантом для разработки и реализации проектов. Методы управления проектами позволяют эффективно управлять временными, затратными, качественными параметрами будущей продукции.
Мероприятия по реализации проекта позволят оптимизировать деятельность по разработке и управлению проектом, который способен частично удовлетворить растущий спрос на комфортное жилье элитарного характера с развитой внутренней инфраструктурой.
Цель выпускного проекта – оценить эффективность инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «Са ймовский» в г. Сургуте, разработать комплекс мер по управлению проектом.
Задачи, которые будут решены в выпускном проекте для достижения поставленной цели:
1) Проанализировать существующие методы оценки эффективности проектов.
2) Провести анализ отрасли строительства г. Сургута.
3) Провести анализ финансового состояния ООО ФСК «Запсибинтерстрой».
4) Оценить экономическая оценка инвестиционного проекта.
5) Разработать комплекс мероприятий по управлению проектом.
Предмет исследования: совокупность методов, принципов и мероприятий по разработке и управлению проектом строительства жилого комплекса «Саймовский» в г. Сургуте.
Объект исследования: проект строительства жилого комплекса «Саймовский» в г. Сургуте.
В дипломном проекте были использованы такие методы исследования, как:
- изучение и анализ научной литературы;
- изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики управления проектами;
- изучение статистических данных отрасли;
- изучение деловой документации организации.
При разработке дипломного проекта использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых, методические материалы, периодические издания, документация ООО ФСК «Запсибинтерстрой». Теоретической и методологической основой дипломного проекта послужил стандарт в области управления проектами, в том числе и в Российской Федерации – стандарт PMBoK (Guide to the Project Management Body of Knowledge) – стандарт, который был разработан Американским Институтом Управления Проектами (PMI USA).

Сургуте в 2007-2013 гг.Рост цен на недвижимость в Сургуте достиг своего пика в середине 2012 года, и составил порядка 46-50 тысяч рублей за квадратный метр. Последующее снижение этого показателя, несомненно, связано мировым ипотечным кризисом [23].На июнь 2013 года снижение цен на вторичном рынке жилья достигло 35%, более того, отмечается снижение цен на 46% за квадратный метр на недостроенные объекты. Несколько парадоксальная ситуация сложилась на рынке первичного жилья, а именно, цены на квартиры в новостройках (в том числе на нулевом цикле) зачастую выше, чем на вторичном рынке (Приложение Г, рисунок Г.1). Средняя цена по городу за квадратный метр в новостройках (типовое жилье) составляет 42 552 рубля, при всем при том, что цена колеблется в пределах от 35 000 до 70 000 рублей, в зависимости от степени готовности дома, материала стен и месторасположения [24].Рост цены отмечен также на квартиры в строящихся домах. Дифференциация средней цены на эти объекты традиционно зависит от стадии строительства, материала стен и месторасположения дома. Диапазон цен от 38 000 до 50 000 рублей на жилье эконом класса и на жилье бизнес, премиум-класса от 45 000 до 96 000 рублей. В среднем месячный рост составил 10% (к концу января) [25]. «Запсибинтерстрой», крупнейший застройщик Сургута, начинался в 1989 г. как строительная фирма «Запсибинтерстрой». Основным учредительным документом ООО «Запсибинтерстрой» является Устав от 1989г. В течение срока существования компании в него вносились изменения и дополнения, т.к. изменялась структура компании, ее размеры. Сферой деятельности ООО ««Запсибинтерстрой» является строительство и недвижимость. Специализация – монолитно-кирпичное домостроение.В структуру холдинга входят строительные и производственные предприятия, инвестиционные, проектные, ремонтные направления деятельности [27].Компания имеет собственные мощности по выпуску товарного бетона, железобетонных изделий, автопарк, крановое хозяйство.Основным источником дохода ООО «Запсибинтерстрой» выступает выручка от реализации строительно-монтажных работ, услуг и готовой строительной продукции. Организационная структура ООО ФСК «Запсибинтерстрой» представлена в Приложении А, рисунок А.2.Основным продуктом, производимым группой предприятий, входящих в ООО «Запсибинтерстрой», является жилье и коммерческая недвижимость [27].Основными потребителямипродукции, производимой предприятиями ООО «Запсибинтерстрой» являются: население г. Сургута; население г. Москвы; предприятия строительного комплекса; предприятия смежных отраслей.[26]. Реализацию жилья осуществляет отдел продаж компании.В ООО «Запсибинтерстрой» работает более 3000 сотрудников, включая персонал, работающий непосредственно на стройке. Текучесть кадров 5% в год, что говорит о своевременном обновлении коллектива и не требует особых мер со стороны руководства и кадровой службы.Анализ финансового состояния представляет собой анализ консолидированных данных бухгалтерских балансов и отчетов о прибылях и убытках за 2011, 2012 и 2013 гг. компании ООО «Запсибинтерстрой». Консолидированная финансовая отчетность представлена в приложение Б, таблице Б.1.Устойчивость финансового положения предприятий зависит от целесообразности и адекватности вложения финансовых ресурсов в активы. Структура активов представлена в таблице 5. Таблица 5 - Структура активов за период 2011 - 2013 гг. В процентахВиды активов:2011 г.2012 г.2013 г.Основные средства7,76,07,7Незавершенное строительство59,044,947,3Запасы10,23,97,5НДС8,27,06,5Дебиторская задолженность13,931,626,7Денежные средства 0,45,93,8Прочие0,50,70,4АКТИВЫ, всего100100100Основная масса активов группы компании по состоянию на 1 января 2013 года приходится на незавершенное строительство (47,3 % всех активов), что является характерным для предприятий строительной отрасли. Дебиторская задолженность в структуре активов холдинга занимает 26,7% всех активов. На 2012 г. значительная доля также приходится на незавершенное строительство (44,9 %) и дебиторскую задолженность (31,6 %). Данные представлены на рисунке 8 и 9.Рисунок 7 - Структура активов компаний по итогам 2012 г.Структура пассивов представлена в таблице 6.Таблица 6 - Структура пассивов за период 2011 - 2013 гг. В процентахВиды обязательств:2011 г.2012 г. 2013 г.Собственный капитал1,74,15,4Займы и кредиты10,710,214,9Целевое финансирование70,461,362,7Кредиторская задолженность17,223,816,9Прочие0,10,60,1ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, всего100100100Основную долю пассивов компании в 2012 г. составляет целевое финансирование - порядка 61,3%. В 2013 года этот показатель составил 62,7 %. Кредиторская задолженность на конец 2012 г. составляет порядка 23,8 % всех обязательств группы компаний, собственный капитал занимает только 4,1%, в 2013 г. целевое финансирование, кредиторская задолженность, собственный капитал составили – 62,7%, 16,9% и 5,4 % соответственно (Рисунок 7, 8).Рисунок 8 - Структура пассивов компаний по итогам 2013 г.Оценка ликвидности:Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать его способность превращаться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого это превращение может быть осуществлено. Показатели ликвидности активов компании за 2011, 2012 и 2013 гг. представлены в таблице 7.Таблица 7 - Коэффициенты ликвидностиПоказатель2011 г.2012 г.2013 г.Коэффициент текущей ликвидности1,21,31,6Коэффициент промежуточной ликвидности0,50,91,2Коэффициент абсолютной ликвидности0,020,110,19Коэффициент текущей ликвидности:Ктп = ОА /ОБ (1)2011 год: Ктп = 857466 / 729521 = 1,22012 год: Ктп = 1957151 / 1521378 = 1,29 2013 год: Ктп = 2823533 / 1789352 = 1,58Коэффициент промежуточной ликвидности:Кпп = (Д.С. + КФВ +ДЗ) / ОБ (2)2011 год: Кпп = (11361+0+362974) / 725602 = 0,52012 год: Кпп = (167226 +0+ 1173508) / 1521378 = 0,882013 год: Кпп = (339945 +0 + 1832177) / 1789352 = 1,21Коэффициент абсолютной ликвидности:Кап = (Д.С. + КФВ) / ОБ (3)2011 год: Кап = 11361 / 729521 = 0,022012 год: Кап = 167226 + 0 / 1521378 = 0,112013 год: Кап = 339945 + 0 / 1789352 = 0,19Коэффициент текущей ликвидности активов компании превышает 1 на каждую из дат, что свидетельствует о достаточном уровне текущей ликвидности оборотных активов, помимо этого, коэффициент демонстрирует положительный рост до 1,6 на 2013 год.При анализе динамики этого показателя необходимо обращать внимание на факторы, обусловившие его изменение [30]. Коэффициент промежуточной ликвидности достаточен по итогам 2012 года и также демонстрирует тенденцию к росту до уровня в 1,2 по итогам 2013 года. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть погашена немедленно [30]. Коэффициент абсолютной ликвидности на 2013 год почти достигает нормативного значения в 20 %, что говорит о достаточной обеспеченности компании высоколиквидными активами. В целом по итогам анализа ликвидности можно утверждать, что ликвидность группы компаний «Запсибинтерстрой» является достаточной.Оценка финансовой устойчивости:Коэффициенты финансовой устойчивости компании по итогам 2011, 2012 и 2013 гг. представлены в таблице 8.Таблица 8 - Коэффициенты финансовой устойчивостиПоказатель2011 г.2012 г.2013 г.Коэффициент финансовой зависимости, %0,270,340,31Коэффициент структуры заемного капитала, %0,50,33,0Кредиты и займы/обязательства, %38,329,546,6Коэффициент финансовой устойчивости, %406972С учетом выделения целевого финансирования значение этого коэффициента вполне соответствует нормативному показателю в 50 %, оставаясь в течение всего периода на уровне 28-30 %.[31]Доля кредитов и займов в пассивах (без учета целевого финансирования) имеет тенденцию к росту до 46,6 % в 2013 году.Коэффициент финансовой устойчивости соответствует рекомендуемым нормативные показателям, достигая уровня 72 % в 2013 году. В целом по итогам анализа можно сделать вывод о достаточной финансовой устойчивости компании.Оценка деловой активности:Деловая активность предприятия позволяет выявить, насколько эффективно предприятие использует свои средства. Наиболее эффективными показателями, которые характеризуют деловую активность предприятия, являются коэффициенты оборачиваемости. Определяются их текущие значения и динамика. [30] Коэффициенты оборачиваемости компании за анализируемый период приведены в таблице 9.Таблица 9 - Коэффициенты оборачиваемостиПоказатель2011 г. 2012 г.2013 г.Фондоотдача основных средств 11,111,917,5Оборачиваемость активов0,851,001,29Срок оборота активов, дней422361279Оборачиваемость оборотных активов2,132,402,91Срок оборота оборотных активов, дней169,4150,0123,6Оборачиваемость дебиторской задолженности 3,94,14,7Срок оборота дебиторской задолженности, дней928977Оборачиваемость товарно-материальных запасов10,114,225,3Срок оборота товарно-материальных запасов, дней362514Оборачиваемость кредиторской задолженности 4,05,48,4Срок оборота кредиторской задолженности, дней906743На протяжении всего анализируемого периода все показатели деловой активности имели положительную динамику, за исключением финансового цикла, показывающего тенденцию к росту, что обусловлено более высоким темпом роста дебиторской задолженности по сравнению с ростом кредиторской. Оборачиваемость дебиторской задолженности также увеличилась, несмотря на рост доли этой задолженности в активах компании.Оценка рентабельности:Экономический смысл показателей рентабельности состоит в том, что они характеризуют прибыль, получаемую с каждого рубля (собственных или заемных) средств, вложенных в предприятие. [30] Таблица 10 - Показатели рентабельности в процентахПоказатель2011 г.2012 г.2013 г.Рентабельность основной деятельности6,911,010,1Рентабельность продаж5,98,88,0Рентабельность активов 3,56,78,1Рентабельность капитала25,336,939,3Рентабельность собственного капитала110,6151,2159,3Показатели рентабельности за анализируемый период имели разнонаправленную динамику, рост в 2012 г. сменился незначительным снижением в 2013 г.Анализ отчёта о прибылях и убытках [32] представлен в таблице 11. Таблица 11 - Общий анализ отчета о прибылях и убыткахПоказатель2011 г. (тыс.руб.)2012 г. (тыс.руб.)2013 г. (тыс.руб.)Изм. %Изм,(тыс. руб.)Выручка2289 3102990 8233406 9620,491117 652Себестоимость(2211909)(2797960)(3094582)0,40(882673)Валовая прибыль77 401192 8633123803,04234979Коммерческие и управленческие расходы(24 795)(17 849)(41438)0,67(16643)Прибыль от продаж52 606175 0142709424,15218336Прочие доходы110 326131 1812222741,01111948Прочие расходы(125 783)(160 585)(204014)0,62(78231)Прибыль до налогообложения37 151177 3672898466,80252695Отложенные налоговые активы-49680Отложенные налоговые обязательства(1 880)(3 093)(3422)0,82(1542)Текущий налог на прибыль(11 638)(51 115)(71848)5,17(60210)Чистая прибыль23 633123 6552146588,08191 025За последний анализируемый период объем реализации составил 3 406 962 тыс. руб. Выручка компании увеличилась на 1 117 652 тыс. руб. (48%). Доля себестоимости в общем объеме выручки на конец анализируемого периода составляет 90%, что соответствует 3094582 тыс. руб. в абсолютном выражении. Себестоимость реализации продукции увеличилась на 882673 тыс. руб. (40%).Превышение темпа роста выручки над темпом роста себестоимости свидетельствует об эффективной операционной деятельности. В анализируемом периоде объем чистой прибыли компании составил 214658 тыс. руб., что составляет 6,3% в общем объеме выручки. За анализируемый период чистая прибыль увеличилась на 191 025 тыс. руб. (808%). Отмеченное увеличение прибыли положительно характеризует деятельность компании.Рассматриваемый проект предусматривает строительство силами ООО «Запсибинтерстрой» жилого комплекса «Саймовский» (Жилые дома 5 ,5А) в жилом массиве на земельном участке общей площадью 116 865 кв.м.Застройка микрорайона представляет собой организованные индивидуальные жилые комплексы, состоящие из зданий и сооружений различной этажности, сочетающие в себе жилую и общественную функции [26].Предполагается размещение не только учреждений обслуживания повседневного пользования, но и объектов периодического и эпизодического пользования городского и районного значения.Проектируемые объекты повседневного обслуживания, кроме ДОУ и школы, а также всевозможные офисы размещаются во встроено-пристроенных помещениях первых двух этажей жилых домов.Под объекты городского значения административно-торгового характера отведены кварталы, запроектирован общественно-деловой центр (супермаркет, залы аттракционов, кафе, офисы), спортивно-оздоровительный центр (спортзалы, бассейн) [26]. Проектом планировки предусмотрены скверы, бульвары, зеленые насаждения на участках дошкольных учреждений и школы, внутри дворов, вдоль улиц и проездов. Дворы решены в виде полуоткрытых пространств с выходом на внутриквартальные пешеходные дороги. На территориях жилых дворов проектом предлагается сформировать небольшие участки с посадкой групп деревьев и кустарников, зеленые или частично замощенные плиткой площадки для игр. В зонах активного и тихого отдыха возможно использование малых архитектурных форм. К посадке предлагается использовать ассортимент местных пород деревьев и кустарников. Суммарная площадь зеленых насаждений на территории кварталов составит 5,29 га или 10,7 м2/чел.Сфера применения рассматриваемого проекта – жилищная. Формирование комфортной среды обитания - главное направление в строительстве жилья. Ограничения проекта:Проект ограничен по срокам: не должен превышать 3,7 года. Должен соответствовать техническим и инженерным решениям. Проект ограничен по срокам и не должен превышать 2 794 545 тыс. руб.Готовый к сдаче объект должен соответствовать всем нормативам, по требованию к качеству – быть бездефектным.Обеспечение проекта трудовыми ресурсами берет на себя подрядчик ООО «Запсибинтерстрой». Каждый проект имеет свой жизненный цикл - промежуток времени между моментом появления, зарождения проекта и его ликвидации, завершения. Таблица 12 - Содержание фаз жизненного циклаФазаНачало фазыОкончание фазыПеречень основных работСложностиВыходной документИнициацияМарт, 2014Октябрь, 2015Формирование инвестиционного замысла; разработка устава проекта и предварительного содержанияПроблема правильного выбора и постановки целей проектаУставПланированиеНоябрь, 2014Июнь, 2015Определение структуры работ; разработка проектно-сметной документации; ТЭО; выбор земельного участка; проведение инженерных изысканий, заключение договоров.Согласование сроков освоения бюджетных средств, сложности в оформлении необходимой документации. Архитектурно-планировочное задание; постановление об отводе земельного участка; ТЭО; разрешение на производство СМР.ИсполнениеИюль, 2015Декабрь, 2018 Приобретение оборудования, строительных материалов, СМР по проекту, устройство коммуникаций, отделочные работы. Техническая сложность при производстве работ, сбои в поставках сырья, изменение сроков.Договор с подрядчиком.Управление и контроль; завершениеДекабрь, 2018Январь; Июнь 2019.Устранение замечаний по проекту, благоустройство и озеленение, сдача объекта заказчику.Обеспечение соответствия выполненных работ ПСД.Акт сдачи-приемки выполненных работ.445389040259000Участники проекта:Инвестор - ОАО «Сбербанк»;Заказчик – ООО «Запсибинтерстрой»Генеральный подрядчик – ООО «Запсибинтерстрой»;Проектировщик - архитектурная мастерская «Ардис-инжинеринг»;Проектно-изыскательские работы - архитектурная мастерская «Ардис-инжинеринг».Гос. Органы:Администрация г. Сургута;Государственная экспертиза по проектной документации по Ханты-Мансийскому автономному округу.Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН).Устав проекта представлен в приложение Г.Проведем анализ внешней и внутренней среды проекта по методу SWOT. Данная методика предполагает оценку возможностей и угроз исходящих из внешней среды, а также оценку сильных и слабых сторон самого проекта. В приложение Д, таблице Д.1 представлена экспертная оценка возможностей и угроз, возникающих под воздействием внешней среды. Выявлены следующие возможности предприятия: стимулирование развития отрасли со стороны законодательства, увеличение спроса на продукцию и услуги, развитие науки и техники в области строительства. Угрозами являются: увеличение конкурентного давления; рост стоимости сырья и материалов; увеличение уровня инфляции.На основе данных таблицы Д.2, приложения Д - можно сделать вывод о том, что основными сильными сторонами являются наличие собственного производства, что позволяет полностью контролировать процесс непосредственного производства продукции; наличие в организации высококвалифицированного персонала, который своевременно и качественно выполняет свои обязанности; рост рентабельности.Далее проанализируем все возможности и угрозы с помощью метода попарного сравнения (приложение Д, таблица Д.3). На основе SWOT матрицы (Приложение Д, таблица Д.4) получаем стратегию расширения производства (поле СиВ). Данная стратегия обусловлена наличием сильных сторон организации, которые могут дать развитие организации и реализовать полученную стратегию расширения производства, при сочетании с возможностями организации.Сильные стороны организации, такие как собственное производство, наличие квалифицированных специалистов и рост рентабельности, позволяют сделать вывод о том, что организация обладает достаточным потенциалом для реализации стратегии развития производства.Жилой комплекс «Саймовский» соответствует большинству предпочтений потребителей:Первые этажи зданий займут предприятия социально-бытового назначения: магазины, прачечные, парикмахерские, аптека и т.п.Подземный паркинг избавит от необходимости оставлять машину на улице и даст больше простора для благоустройства территории вокруг домов. Стоит отметить, что машино-места в гараже предусмотрены для жильцов каждой квартиры. На первых этажах планируется разместить около 20 офисов, площадью от 50 до 200 квадратных метров. Остальные этажи займут квартиры. Все офисные помещения имеют выход наружу, изолированный от жилой части зданий. Квартиры в доме будут на любой вкус – от одно- до пятикомнатных, всего по 220 в каждом здании. Монолитное домостроение позволяет делать индивидуальную планировку этажей. Так, со второго по восьмой этажи разместятся 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, а на 9-10-м этажах крупногабаритные: 3-, 4-, 5-комнатные квартиры повышенной комфортности. Будут здесь и двухуровневые пентхаусы с панорамными обзорами. [26].3.2 Оценка эффективности инвестиционно-строительного проектаЭффективность проекта строительства жилого комплекса «Саймовский» определяется как эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиционного проекта и заинтересованности в нем всех его участников. Расчет эффективности основан на данных «Cash Flow» и процедуре дисконтирования денежных потоков, приведенных к настоящему моменту времени.Для оценки финансовой рентабельности проекта необходимо рассмотреть потоки денежных средств, измеренные с индивидуальной позиции или с точки зрения организации реализующей этот проект. Финансовая рентабельность проекта определяется на основе расчета потока и сальдо денежных средств [13]. Планируемые поступления при реализации проекта составят 2860911 тыс.руб. (Приложение Е). График финансирования представлен в приложение Ж.Сальдо денежных потоков (строка 16) во все периоды реализации проекта положительно, что говорит о финансовой реализуемости (финансовой рентабельности) проекта.