Виды стоимости в оценке недвижимости

Отличная работа!!! Была выполнена на заказ, защищена на 5! Содержит рисунки, таблицы, практические материалы исследования, а также приложения. Очень выгодное предложение, остается только поменять название города или год. ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 4
1.1. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости 4
1.2 Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости 7
2. ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 10
2.1. Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене 10
2.2 Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа 11
2.3. Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании 12
2.4. Нормативные стоимости в оценке недвижимости 14
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 17
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 18

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного процесса. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цель и предполагаемое использование результатов оценки; определить масштабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки; определить оцениваемый тип стоимости; рассмотреть всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таковые имеются; выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с этим объектом движимого имуществ а.
Актуальность данной темы в том, что точность и корректность оценки недвижимости существенно зависит от установленных цели и функции оценки, поэтому в начале процесса оценки перед оценщиком стоит проблема выбора для расчетов того вида стоимости, который адекватен (соответствует) назначению (функции) оценки. Вид стоимости в свою очередь обусловливает выбор методов оценки объекта недвижимости.
Таким образом, цель данной работы изучить виды стоимости недвижимости.
В соответствии с целью предполагается решение следующих задач:
- изучить понятие стоимости имущества;
- рассмотреть факторы, влияющие на стоимость недвижимости;
- выделить основные виды стоимости недвижимости.
Объект данной работы – стоимость недвижимости, предмет – виды стоимости недвижимости.

Отчуждение частной собственности государством (кроме национализации)
Рыночная (принцип «справедливой компенсации»)
финансирование инвестиционных проектов в недвижимости, определение целесообразности инвестиций
Инвестиционная
Определение суммы покрытия ущерба по страховому договору
Страховая (на базе рыночной)
Кредитование (под недвижимость)
Залоговая (на базе рыночной или ликвидационной)
Принятие обоснованных финансовых решений для повышения эффективности использования активов
Рыночная, потребительная
Продажа избыточных активов (при проведении реструктуризации предприятий)
Рыночная (нормативные документы по реструктуризации предприятий)
Распродажа (частичная или полная) активов при ликвидации предприятия (плановой или ускоренной)
Ликвидационная (см. также Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)
Определение стоимости недвижимости как вклада в уставный капитал
Рыночная (при оценке стоимости вклада свыше 200 МРОТ)
Оценка активов предприятия «как действующего» (за исключением избыточных)
Потребительная
1.2 Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости
Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом:
1. Объективные факторы (как правило, экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости. [10;c.106]
Их можно разделить на 2 вида:
• макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договоров – предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора и т.д.).
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.) в настоящем учебнике не рассматриваются.
3. Физические факторы:
• местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно близость метро) напрямую влияют на стоимость недвижимости;
• архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться);
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, тепло и др.);
• экологические и сейсмические факторы (данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков – увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
• престижность района:
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.
Эти факторы будут рассмотрены чуть ниже, когда разговор пойдет непосредственно об оценке объектов недвижимости.
Известно, что главным критерием любой сделки является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Разумно расставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее итогах. [13;c.231]
2. ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене
Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:
• одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;
• стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.
Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. [5;c.104]
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже этой недвижимости на рынке в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от этой операции.
В статье 69 Закона об ипотеке специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части». Этим Законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
Определения залоговой и страховой стоимостей в настоящее время претерпели изменения, и, оставляя их формально нормативными стоимостями, оценщики теперь по существу следуют процедурам расчета рыночной стоимости, что теперь определено для них законодательно. [9;c.214] К стоимостям рыночного типа относятся также такие виды стоимостей, как ликвидационная, утилизационная и скраповая, то есть все те, для которых возможно существование отдельного рынка, будь то рынок подержанного имущества, долгов, обязательств, дебиторской задолженности, лома и т.п.

2.2 Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа
Если клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже – это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).
Ликвидационная стоимость (Liquidation Value) относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки. Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.
Это стоимость в обмене – объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.
Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:
1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).
В методической литературе часто различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.
Утилизационная стоимость – вид стоимости объекта, определяемый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения. [10;c.75]

2.3. Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании
Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые не относятся к стоимостям рыночного типа. Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта рынка, а не рынка в целом.
Важнейшим представителем стоимостей в использовании является инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость – это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.
Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. [8;c.49]
В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.
Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:
– при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
– при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
– если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;