Инфраструктура и услуги на рынке недвижимости. Учреждения и организации, ответственные за ипотечное кредитование

рассмотрена тема: Инфраструктура и услуги на рынке недвижимости. Учреждения и организации, ответственные за ипотечное кредитование ...

Введение
1. Инфраструктура и услуги на рынке недвижимости
1.1. Понятие рынка недвижимости
1.2. Структура рынка недвижимости
1.3. Основные направления формирования инфраструктуры рынка недвижимости
2. Сущность ипотечного кредитования. Учреждения и организации, ответственные за ипотечное кредитование
2.1. Сущность и особенности ипотечного кредита
2.2. Порядок предоставления ипотечного кредита организациями ответственными за ипотечное кредитование
Заключение Списокиспользуемых источников

Данная тема достаточно подробно освещена в научных трудах следующих авторов: И. Т. Балабанов, В. А. Кудрявцев, В. В. Иванов, Ю. В. Головин и др.
Актуальность данного исследования определила цель и задачи работы:
Цель работы – рассмотреть инфраструктуру и услуги на рынке недвижимости, а также учреждения и организации, ответственные за ипотечное кредитование.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
1. Дать понятие рынку недвижимости;
2. Изучить структуру рынка недвижимости;
3. Рассмотреть сущность и специфику основных направлений формирования инфраструктуры рынка недвижимости;
4. Дать характеристику сущности и понятию ипотечного кредита;
5. На основании теоретического анализа изучения проблемы, систематизировать знания о порядке предоставления ипотечного кредита организаци ями, ответственными за ипотечное кредитование;
6. Систематизировать и обобщить существующие в специальной литературе, научные подходы к данной проблеме.
Структура работы выражается в ее содержании.
Для раскрытия поставленной темы определена следующая структура: работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Название глав отображает их содержание.

строители;
специалисты по технической эксплуатации объектов.
Неинституциональные участники рынка:
риэлторы – ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке;
брокеры – ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающие комиссионное вознаграждение;
агенты – помощники брокера, выполняющие его поручения;
оценщики недвижимости – ПУРН, занимающиеся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики);
финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы – ПУРН, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование;
девелоперы – ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке;
управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) – ПУРН, занимающиесяорганизацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности;
аналитики – ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов;
специалисты по маркетингу, по связям с общественностью, по рекламе;
юристы;
страховщики;
участники фондового рынка недвижимости;
члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.2
1.3. Основные направления формирования инфраструктуры рынка недвижимости
Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.
Социальное направление;
Методологическое (макрорыночное) направление;
Инженерно-технологическое направление;
Психолого-поведенческое (транзакционное) направление.
Каждое из направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.3
Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.
Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.
Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.
Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров” – реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.
Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риэлторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:
прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости
не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.
Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.
Отсюда следует, что только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, созданию инфраструктуры РН, отработке и внедрению профессиональных технологий и стандартов деятельности может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.4
2. Сущность ипотечного кредитования. Учреждения и организации, ответственные за ипотечное кредитование.
2.1. Сущность и особенности ипотечного кредита
Ипотечный кредит – это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества – земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.
Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека – это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.5
Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.
Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.6
2.2. Порядок предоставления ипотечного кредита организациями, ответственными за ипотечное кредитование
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
андеррайтинг;
принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
оформление кредитного договора и договора о залоге;
сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.7
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.8
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.9
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
сумма кредита и размер банковского процента;
порядок и сроки выдачи кредита;