Характеристики и классификации объектов недвижимости.

Заключение

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух составляющих:
Природные объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.
Искусственные объекты (сооружения):
жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут быть кондоминиум, комната, квартира, секция (подъезд), этаж в подъезде, дачный дом;
коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, арендуемых склады, здания и сооружения, целостные имущественные комплексы;
общественные здания и сооружения:
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконстру ...

Содержание


Введение 3
Характеристики и классификации объектов недвижимости 5
Заключение 19
Список литературы 21

Введение

Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется, перенимая некоторые западные тенденции и формируя свои собственные российские понятия и категории, необходимо познакомиться с существующими на данный момент классификациями объектов недвижимости.

Знание наиболее популярных классификаций недвижимости поможет вам не только четко понимать, к какой именно категории относится тот объект недвижимости, которым вы владеете или планируете приобрести, но и позволит оперативно и без лишних затрат найти информацию об основных технических и качественных параметрах объектов той же категории, а также их рыночном ценовом диапазоне. Кроме того, вам будет проще общаться с вашим риэлтором и формировать запрос на оказа ние конкретных риэлтерских услуг. А для профессиональных риэлторов представленные классификации послужат хорошим подтверждением их практического опыта и накопленных знаний.

Современных классификаций объектов недвижимости существует огромное количество. Среди них есть международные, чисто российские, принятые сообществом риэлторов и активно применяющиеся на практике, разработанные отдельными компаниями для собственных нужд и чисто теоретические категории, которые не имеют ничего общего с реальной ситуацией на рынке недвижимости. Мы коснемся только тех, которые имеют наибольшую практическую пользу и наиболее востребованы и используемы среди профессиональных риэлторов. Хотя стоит заметить, что по ряду категорий среди агентов по недвижимости нет единой точки зрения и единой классификации.
Прежде всего, важно понимать, что вся недвижимость делится на две самые большие категории это жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. Внутри каждой из этих категорий существуют уже свои градации и дополнительные классификации.
Сегодня большинство игроков рынка недвижимости - риелторы, собственники, застройщики - признают необходимость четкой классификации объектов недвижимости. К сожалению, единой системы классификации пока не принято и зачастую одни и те же термины разные агентства недвижимости трактуют по-своему.
Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка единого классификатора объектов недвижимости, так как их классификация способствует более успешному изучению таких объектов. На практике применяют разные принципы классификации в зависимости от происхождения и назначения объектов недвижимости. В частности, исходя из специфики, необходимо понимать разницу между объектами недвижимости и основными фондами.
Вопросы классификации недвижимость актуальны особенно в сфере рыночных отношений для обеспечения равноправных отношений на рынке и препятствованию нарушений на нем.
Цель реферата - характеристики и классификации объектов недвижимости.
 

Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных); полезная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов; расчетная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей. При этом во все указанные площади не включаются площади чердаков, технических подполий и технических чердаков высотой менее 1,8 кв. м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, крылец, открытых лестниц. Таким образом, одно нежилоездание может иметь три различных показателя площади, определенных для различных целей. При инвентаризации также подчитываются строительные объемы зданий. В Москве для государственной регистрации прав на здания государственное унитарное предприятие Московское городское бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) выдает выписку из технического паспорта по форме 1а, утвержденной Постановлением правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915. В описании объекта в зависимости от его функционального назначения (жилое, нежилое, смешанное) предусмотрены четыре вида площади: общая без учета балконов, лоджий и т.п.; общая с учетом лоджий и т.п.; балконов; жилая и нежилая [3]. Безусловно, что при технической инвентаризации недвижимость - не только объект гражданских прав, но и объект градостроительной деятельности. И хотя в этом качестве недвижимость характеризуется различными количественными показателями (площадями и объемами), для целей имущественного оборота, следовательно, и для государственной регистрации прав она является одной и той же индивидуально определенной вещью в соответствии с гражданским законодательством.Для недвижимости площади и объемы имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав - недвижимость, а не ее площадь. Обязательность указания в правоустанавливающем документе площади объекта недвижимости гражданским законодательством не установлена. Например, согласно ст. 554 ГК РФ "Определение предмета в договоре продажи недвижимости" в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т.е. точный адрес). В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ), т.е. на момент продажи площадь может быть точно не определена [2]. Указание площади недвижимости имеет существенное значение для такого специфического объекта недвижимости, как нежилое помещение, и то только в том случае, когда размер площади является существенным определяющим признаком, характеризующим это нежилое помещение и выделяющим его из других нежилых помещений, расположенных на одном этаже здания. Ни в какой мере это не относится к зданиям в целом или жилым помещениям. В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184, при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета [5]. Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут являться [5-7]: а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества; б) уточнение данных обмера по результатам текущей инвентаризации; в) использование различной методики подсчета площади для разных целей - включение или невключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр. г) градостроительные изменения объекта - реконструкция, перепланировка и пр.; д) ошибка органа (организации), изготовившего план объекта недвижимости и иную техническую документацию. Очевидно, что запрос не требуется, если в правоустанавливающем документе площадь указана без учета данных технической инвентаризации и это не было установлено законодательством на момент его составления. Запрашивая орган (организацию) технической инвентаризации БТИ, регистратор четко должен представлять свои дальнейшие действия в зависимости от полученного ответа. Отказ в регистрации права на здание только по факту несоответствия площадей недопустим, хотя учреждения юстиции отказывают в этом случае на основании того, "что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Этот отказ является незаконным в тех случаях, когда точное указание площади объекта по данным технической инвентаризации не является обязательным в соответствии с законодательством, действовавшим во время приобретения объекта. Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади здания, составлять правоустанавливающие документы и заявление в учреждение юстиции в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой "приблизительно", "может быть уточнена по данным технической инвентаризации", а в заявлении на государственную регистрацию можно писать "площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) органа (организации) технической инвентаризации". Рекомендуется также заранее подготовить и представить в учреждение юстиции документ органа (организации) технической инвентаризации, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта. Существенным условием любого договора с недвижимым имуществом является определение объекта сделки, его описание и индивидуализация. В случае, когда предметом договора являются нежилые помещения, они определяются следующим образом: в договоре указывается адрес здания, этаж, на котором расположены нежилые помещения, номера нежилых помещений на поэтажном плане, площадь каждого нежилого помещения и всех нежилых помещений в целом. Иногда, стремясь к более полному описанию нежилых помещений, являющихся предметом договора, стороны уточняют, что подробное описание объекта приведено в технической документации, которая является неотъемлемой частью договора. При этом в тексте договора и в прилагаемой технической документации содержится разное описание объекта в части номера нежилых помещений, площади помещений или здания. Такая "небрежность" сторон при заключении договора расценивается, как недостижение сторонами согласия по существенному условию - предмету договора, что в большинстве случаев и является основанием для отказа в государственной регистрации. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие строительных работ и архитектурного преобразования неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. В отличие от земельных участков, увеличение площади которых сверх погрешности землеустройства возможно только путем приобретения дополнительной земли, увеличение площади градостроительных объектов возможно не юридическими действиями, а строительной, технической деятельностью правообладателя - путем реконструкции, ремонта, переоборудования. Актуальным является вопрос о порядке действий учреждений юстиции при реконструкции объекта недвижимости. Если право на объект до реконструкции зарегистрировано в ЕГРП, что необходимо делать после реконструкции: вносить изменения в описание объекта недвижимости или производить регистрацию права на вновь созданный объект? Так, в п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями в ЕГРП являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под "незначительной реконструкцией"? Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Бесспорно, что реконструкция является действиями собственника в отношении принадлежащего ему имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права либо происходит изменение объекта, но без прекращения права на него. В свое время Госплан СССР, Госстрой СССР, Стройбанк СССР и ЦСУ СССР в письме от 8 мая 1984 г. (в ред. от 25 октября 1985 г.) установили общие определения понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения. К реконструкции было отнесено переустройство существующих объектов. При реконструкции действующих предприятий могло осуществляться: расширение отдельных зданий и сооружений, а также строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия. Четко прослеживается два возможных вида реконструкции - переустройство существующих объектов и строительство новых взамен ликвидируемых. В Законах Московской области "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области" от 29 марта 1996 г. N 9/96-ОЗ и "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области" от 15 апреля 1999 г. N 19/99-ОЗ фактически поставлен знак равенства между строительством новых и реконструкцией существующих объектов.