Сделки с земельными участками, классификация и виды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля - это особый объект права. Являясь частью земной коры, земельный участок вечен и непотребляем. Площади всех земельных участков ограничены размерами территории страны. В силу этого их количество ограничено, а количество ценных, пригодных для позитивного использования земельных участков ограничено еще в большей степени. По мере роста населения ценность земельных участков в силу этого будет только возрастать. Человек не создает земельные участки в отличие от других вещей, а только лишь в результате хозяйственной деятельности изменяет их свойства - улучшает или ухудшает какой-либо земельный участок. Земельный участок не может погибнуть, как не может погибнуть часть земной коры, его гибель в процессе раздела или объединения с другими земельными участками - гибель чисто юридичес ...

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 6
1.1. Понятие земельного участка как объекта гражданских правоотношений 6
1.2. Правовое регулирование гражданско-правовых сделок с землей 16
2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ 30
2.1. Купля-продажа земли 30
2.2. Аренда земли 38
2.3. Правовое регулирование ипотеки земельных участков 44
2.4. Наследование и дарение земли 55
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 61
3.1. Проблемные аспекты правового регулирования сделок с земельными участками 61
3.2. Перспективы развития правового регулирования сделок с земельными участками 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 84

ВВЕДЕНИЕ
В национальном законодательстве вопрос о земле всегда стоял остро. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи. Возможно, по этой причине правоведы очень осторожно и порой чрезмерно усложненно подходят к определению механизмов регулирования земельных отношений. Например, профессор В. Витрянский отмечает: "Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На про тяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков".
Актуальность темы работы обусловлена тем, что граждане нашей страны стали ценить и защищать принадлежащие им вещные права на земельные участки и все чаще обращаются в суды за разрешением конфликтов, возникающих вокруг этих прав, как с соседями, так и с органами государственной власти и местного самоуправления.
Государство, стремясь максимально упорядочить правовые отношения в сфере недвижимости, а также защитить добросовестных участников земельных отношений, год за годом совершенствует законодательство в этой области. На практике это выливается в постепенное увеличение целого пласта законов, подзаконных нормативно-правовых и иных актов, среди которых большое количество постановлений, приказов, писем, разъяснений, методических указаний и так далее. Законодательство становится все более сложным и запутанным, а те институты, которые создавались для улучшения регулирования оборота недвижимого имущества, все чаще этот оборот затрудняют.
Объектом данной работы является институт сделок с земельными участками в современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые
Предметом настоящей дипломной работы являются нормативные правовые акты, регламентирующие обращение земельных участков, судебная практика, а также научная и учебная юридическая литература по теме исследования.
Целью исследования ставится изучение общей характеристики сделок с земельными участками по законодательству Российской Федерации.
Задачами работы является:
• определить понятие земельного участка как объекта гражданских правоотношений;
• проанализировать правовое регулирование гражданско-правового оборота земли;
• исследовать особенности сделок с землей, в частности: особенности купли-продажи земли, аренды земли, правовое регулирование ипотеки земельных участков и наследование и дарение земли;
• выявить проблемы правового регулирования сделок с земельными участками;
• определить перспективы развития законодательства, регулирующего правовое положение земельных участков.
Теоретическую основу исследования составили работы таких авторов как: Чубаров В.В., Боголюбов С.А., Царапкина Е.Ю., Минаева А.А., Козырь О.М., Крассов О.И., Леонтьева Е.А., Евсегнеев В.А. и других.
Нормативно-правовую основу данной работы составила Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и другие.
В работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, историко-юридический, системно-правовой, формально-юридический, метод сравнительного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору, в то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательства плательщика ренты по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора.
На основании вышеизложенного следует отметить, что, несмотря на похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.
Исследуя особенности реализации договора ренты земельного участка и договора аренды на практике, а также проанализировав судебную практику, следует отметить, что договор земельной ренты в отличие от договора аренды на данном этапе в России заключается редко, но развитие рыночной экономики показывает, что в перспективе подобные договоры будут распространены. В связи с этим уже сейчас необходимо обратить внимание законодателя на те пробелы, которые существуют и будут существовать относительно ренты земельного участка.
Так, исходя из положений ЗК РФ, следует, что не объекты, расположенные на земельных участках, занимают по отношению к ним приоритетное значение, а, наоборот, объекты зависимы от земельных участков и следуют их судьбе, за исключением особых случаев, установленных федеральными законами. Анализируя положения действующего законодательства и учитывая сложившуюся ситуацию на практике и государственную политику, направленную на развитие рыночной экономики, в ходе которой земля и расположенные на ней объекты становятся распространенным предметом различного рода сделок, возникает вопрос о целесообразности, допустимости и законности заключения договора ренты земельных участков, обремененных объектами, имеющими государственное значение.
Необходимо отметить, что анализ современной действительности показывает, что в условиях недостаточной правовой регламентации договора ренты земельного участка на практике имеются попытки заключения договоров ренты земельного участка, где в качестве объекта рассматривается не определенный земельный участок, а целый материк.
В связи с этим возникают вопросы, требующие внимания законодателя и незамедлительного разрешения. В частности, таковыми являются вопросы о правовой природе данного договора, его законности, допустимости и необходимости в условиях развития рыночной экономики.
2.3. Правовое регулирование ипотеки земельных участков
Тема ипотеки (залога недвижимости) и ее правового регулирования является одной из наиболее обсуждаемых в современной отечественной цивилистике вот уже почти два десятка лет.66 Исследование различных аспектов данной правовой конструкции проводилось и проводится многими учеными-правоведами. Одной из причин постоянного научно-правового анализа ипотеки и различных ее видов является активная деятельность законодателя, направленная на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости.
Залоговые правоотношения, возникающие в процессе оборота земельных участков, существенно отличаются по содержанию и могут быть отнесены к особому роду земельно-имущественных правоотношений. Специфика залога, в котором в качестве объекта фигурируют земельные участки или арендные права на них, определяется нормами Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"67 (далее - Закон об ипотеке). Главная особенность земельной ипотеки - предмет залога (земельный участок или арендные права на него) - предопределяет остальные специфические черты данного рода сделок.
Ученые отмечают возрастающую роль правового института ипотеки для развития экономики сельскохозяйственного производства Российской Федерации в целом и финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса в частности.68 Однако правовые механизмы регулирования земельных залоговых отношений далеко не совершенны и рост числа залоговых сделок только обостряет накопившиеся проблемы в сфере правового регулирования, а именно: проблемы действительности отдельных видов земельного залога и обеспечения прав участников залоговых правоотношений при оценке предмета залога, последствия обращения взыскания на заложенный земельный участок или земельные права и т.д. Рассмотрим более подробно содержание ипотеки земельных участков и особенности ее реализации в современных условиях.
Ограничения ипотеки в сфере оборота земельных участков. По договору о залоге земельного участка (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. И такие изъятия предусмотрены ипотечным законодательством. Согласно п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. В отношении залога земельных участков ипотечным законодательством сформулирован вполне четкий запрет: в соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 27 ЗК РФ). В пунктах 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ содержатся перечни земельных участков, которые изъяты из оборота и могут находиться исключительно в федеральной собственности, и земельных участков, которые ограничены в гражданском обороте и могут находиться в государственной и муниципальной собственности. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.
С 1 января 2007 г. появилось исключение из правила о запрете ипотеки земельных участков, находящихся в публичной собственности: "Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры" (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). В данном случае ключевую роль играет разрешенное использование земельного участка, однако на практике заинтересованные лица не всегда учитывают этот факт: как следствие, право залога земельного участка в силу закона судом не признается.69
С предметом залога связан еще ряд ограничений. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Из данной формулировки логически вытекает вопрос: возможна ли ипотека части земельного участка, площадь которой соответствует предельным нормам? Допустим, есть некий земельный участок, находящийся в долевой собственности, каждая доля определена на местности границами, но отдельных землеустроительных документов нет, кадастровый паспорт также единый, поскольку имеется соответствующее судебное решение, определен порядок пользования каждой долей и собственники выразили письменное согласие на то, чтобы один сособственник передал в залог свою часть земельного участка. С точки зрения положений ипотечного законодательства запретов нет.
В арбитражной практике на этот счет есть Особое мнение ВАС РФ: во-первых, "если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка)"; во-вторых, "в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка".70
Таким образом, в разъяснении суда речь идет о залоге доли, который возникает в силу принципа единства судьбы земельного участка и объекта, возведенного на нем, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ. Это констатирует и иная судебная практика.71
Предмет залога является одним из существенных условий договора ипотеки. К числу таких условий относят также залоговую оценку земельного участка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.72
Арендные права на земельный участок как предмет ипотеки. В гражданско-правовой науке подчеркивается, что залоговые правоотношения, возникающие по поводу передачи в ипотеку арендных прав на земельный участок, являются весьма специфическими.73 Следует учитывать, что при залоге права аренды на земельный участок от срока действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок, зависит необходимость получения согласия собственника (арендодателя) земельного участка на совершение сделки по ипотеке. Этот вопрос решается в земельном и ипотечном законодательстве по-разному.
Исходя из текста ЗК РФ, при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При аренде участка, находящегося в частной собственности, на срок более 5 лет залог допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях для передачи права аренды земельного участка в залог (ипотеку) необходимо согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из норм Закона об ипотеке, арендатор участка вправе отдать право аренды на данный участок в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника участка (абзац первый п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке), а при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления (абзац второй п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).
В судебной практике нередко рассматриваются споры, связанные с передачей арендных прав на земельные участки без согласия, но при надлежащем уведомлении собственника (арендодателя). Земельные участки, находящиеся в частной собственности и переданные в аренду, могут стать предметом залога без согласия арендодателя, однако при условии, что договор аренды носит среднесрочный или долгосрочный характер, а именно заключен на срок более 5 лет. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая следующий спор.
ООО "Сплав-2" (заимодавец) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщик) заключили договор займа. В обеспечение этого договора был заключен договор ипотеки (залога недвижимости). ООО "Сплав-2" (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды земельного участка, на котором расположено здание производственно-складского комплекса, также переданное в ипотеку. В государственной регистрации договора ипотеки было отказано, поскольку отсутствовало согласие собственника (арендодателя) на передачу арендных прав в залог. Полагая, что данный отказ является незаконным, залогодержатель обратился в суд.
Исходя из обстоятельств дела, договор аренды земельного участка, права по которому были переданы арендатором в ипотеку, был заключен на срок 49 лет, а сам земельный участок находился в частной собственности. Кроме того, в договоре аренды не было предусмотрено положений о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды в залог (ипотеку).74
Основной вопрос здесь заключается в том, необходимо ли получение согласия собственника земельного участка (арендодателя) на передачу в залог арендных прав или достаточно уведомления? Этот вопрос остро стоит в аспекте пределов ограничения права собственности на земельные участки.
Указанная проблема была разрешена п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, согласно которому собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более 5 лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды участка, вправе заложить такие права без согласия арендодателя, но с его уведомления. Однако это разъяснение касается земельных участков, находящихся в публичной собственности, а не в частной. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам по данному делу. Во-первых, собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить указанные права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Во-вторых, арендатор земельного участка, который находится в частной собственности, в рассматриваемой ситуации вправе передать в ипотеку право на данный участок, возникшее на основании заключенного на срок более 5 лет договора аренды. Таким образом, приоритет в правоприменительной практике отдается правилам, содержащимся в п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Президиум ВАС РФ указал, что "содержащееся в настоящем Постановлении... толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел".75
Обращение взыскания на земельные участки. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки - весьма важная часть ипотечных правоотношений в земельно-правовой сфере. Отличительными признаками характеризуются порядок и последствия обращения взыскания. На этот счет также имеются разъяснения суда. Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"76 закрепляет: "В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).
В связи с этим при рассмотрении судом требования об обращении взыскания на заложенное имущество арендаторы заложенного имущества и иные лица, обладающие правами, указанными в статье 40 Закона об ипотеке, привлекаются к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.
В случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке залогодержатель или приобретатель должны приложить к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности доказательства, подтверждающие уведомление арендатора (иных правообладателей) о факте обращения взыскания на заложенное имущество и являющиеся основанием для погашения записей о праве аренды и иных правах, названных в статье 40 Закона об ипотеке. В связи с этим судам следует учитывать, что при непредставлении залогодержателем (приобретателем) таких документов ему может быть отказано в погашении записей о правах, указанных в пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке".
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем особые условия проведения публичных торгов, установленные п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке, в случае если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что требование закона о необходимости указания в решении суда особых условий проведения публичных торгов распространяется только на случаи, когда предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.77 В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене, не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки. Кроме того, ст. 350 ГК РФ установлено: если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (абзац третий п. 6). Юридическое признание торгов несостоявшимися является обязательным и имеет решающее значение при определении правовой судьбы заложенных вещей. Это учитывается в судебной практике.
"Как установлено судом кассационной инстанции, после объявления 18 сентября 2009 г. повторных торгов несостоявшимися залогодержатель не воспользовался своим правом в установленный законом месячный срок (истекавший 19 октября 2009 г.) оставить предмет залога за собой в связи с тем, что ему не было известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися. ОАО "МДМ Банк" выразило свое согласие оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой 29 октября 2009 г. сразу же после того, как руководитель Русско-Полянского отдела службы судебных приставов поставил банк в известность о праве залогодержателя оставить за собой нереализованное имущество, принадлежащее Терновому С.В., не пропустив тем самым установленный законом месячный срок.
Учитывая срок, в течение которого банк выразил согласие об оставлении имущества за собой, а именно через два дня после получения сообщения от службы судебных приставов, судебная коллегия обоснованно исходила из того, что банк не отказывался от реализации этого права, не располагал ранее сведениями о признании торгов несостоявшимися.
Как правильно указал суд кассационной инстанции, объективные данные, подтверждающие осведомленность банка о том, что повторные торги были признаны несостоявшимися, в деле отсутствуют.