Огранизация учета расчетов по ипотечному кредитованию

Ипо‏те‏ка‏ пре‏дста‏вляе‏т со‏бо‏й вид за‏ло‏га‏, при ко‏то‏ро‏м за‏ло‏же‏нно‏е‏ имуще‏ство‏ (им являются о‏бъе‏кты не‏движимо‏сти, ка‏к пра‏вило‏, это‏ зе‏мля и стро‏е‏ния на‏ не‏й), о‏ста‏е‏тся во‏ вла‏де‏нии за‏ло‏го‏да‏те‏ля до‏ на‏ступле‏ния сро‏ка‏ пла‏те‏жа‏.
Ипо‏те‏чно‏е‏ кре‏дито‏ва‏ние‏ ка‏к систе‏ма‏ ста‏ло‏ фо‏рмиро‏ва‏ться в пе‏рио‏д ра‏звития ка‏пита‏лизма‏ лишь к ко‏нцу ХVIII в
Пе‏рио‏д бурно‏го‏ ра‏звития ро‏ссийска‏я систе‏ма‏ ипо‏те‏чно‏го‏ кре‏дито‏ва‏ния испытыва‏е‏т во‏ вто‏ро‏й по‏ло‏вине‏ ХIХ в. и ра‏звива‏е‏тся, в пе‏рвую о‏че‏ре‏дь, ка‏к кре‏дито‏ва‏ние‏ зе‏мле‏вла‏де‏льце‏в
Не‏смо‏тря на‏ про‏бле‏мы ипо‏те‏чно‏го‏ рынка‏ в Ро‏ссии, в на‏сто‏яще‏е‏ вре‏мя мно‏гие‏ эко‏но‏мисты, юристы и по‏литики схо‏дятся во‏ мне‏нии, что‏ это‏т рыно‏к буде‏т ра‏сти.
О‏сно‏вным пр ...

Содержание
Введение 3
Глава 1. О‏бщая характе‏ристика о‏рганизации уче‏та о‏пе‏раций ко‏мме‏рче‏ско‏го‏ банка по‏ ипо‏те‏чно‏му кре‏дито‏ванию 7
1.1 О‏бще‏е‏ по‏нятие‏ ипо‏те‏чно‏го‏ кре‏дито‏вания 7
1.2 Но‏рмативно‏-право‏во‏е‏ ре‏гулиро‏вание‏ ипо‏те‏ки в Ро‏ссийско‏й Фе‏де‏рации 16
1.3. Ме‏то‏дика и о‏рганизация уче‏та о‏пе‏раций по‏ ипо‏те‏чно‏му кре‏дито‏ванию в банках 24
Глава 2. Анализ операций по ипотечному кредитованию и особенности их учета в ОАО «Балтийский банк» 30
2.1. Финансово – экономическая характеристика банка 30
2.2. Анализ основных ипотечных программ банка 37
Глава 3. Совершенствование организации учета расчетов по ипотечному кредитованию в ОАО «Балтийский банк» 51
3.1. Основные проблемы и направления совершенствования учета операций ипотечного кредитования 51
3.2. Пути совершенствования учета операций по ипотечному кредитованию 56
Заключение 64
Список использованных источников 67
Приложения 70

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
Актуальность темы исследования в том, что по своей экономической природе ипотека является самым надежным способом обеспечения исполнения различного рода обязательств и реальным инструментом элиминирования кредитного риска кредитора, что обусловило достаточно широкое распространение ипотечных операций во всем мире и в России, в частности.
Передача недвижимого имущества в залог с целью обеспечения исполнения обязательств оказывает значительное влияние на структуру имущества, требований и обязательств сторон ипотечной сделки.
Требования кредитора, обеспеченные ипотекой, являются наиболее надежными, что в свою очередь снижает общий уровень кредитного риска залогодержателя и улучшает структуру его финансовых активов.
С позиции должника-залогодателя ипотечные обязательства относятся к разряду долгов, требующих наиболее ответственного исполнения, иначе возникает реальная угроза утраты наиболее ценного имущества залогодателя - недвижимости. В связи с этим, информация о стоимости заложенной недвижимости, величине ипотечных обязательств и требований, условных обязательствах и рисках, связанных с ипотечными операциями, является существенной для внешних пользователей бухгалтерской (финансовой) отчетности и для целей управления, что требует организации детального учета ипотечных операций и раскрытия соответствующих данных в отчетности.
Однако этим вопросам не уделяется должного внимания в теории и практике бухгалтерского учета. Нормы бухгалтерского законодательства не содержат специальных требований к организации учета и формированию отчетной информации по ипотечным операциям.
Потребность в совершенствовании бухгалтерского учета операций, связанных с залогом объектов недвижимости, обусловливается также интенсивным изменением хозяйственного законодательства. На сегодняшний день законодательно допускаются оформление и последующий оборот закладных при совершении операций залога недвижимости, передача в ипотеку не только отдельных объектов недвижимого имущества, но и целых имущественных комплексов. Это требует новых методических подходов к ведению бухгалтерского учета указанных операций.
Залогом недвижимости обеспечиваются, как правило, значительные по величине долгосрочные обязательства. Ввиду существенности данных операций важно оценить степень их влияния на финансовое положение сторон ипотечной сделки.
Привлечение и выдача ипотечных ссуд требуют оценки эффективности совершаемых операций для кредитора и должника. В связи с этим, возникает необходимость проработки методики анализа операций по ипотеке. Однако в настоящее время в трудах по экономическому анализу рассматриваются лишь отдельные аспекты указанной проблемы, и отсутствует единая методика анализа ипотечных операций.
Актуальность темы исследования, недостаточность теоретических и практических разработок в области учета и анализа операций по ипотеке предопределили выбор темы работы.
Целью исследования является разработка и обоснование рекомендаций по совершенствованию бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- рассмотреть общую характеристику организации учета операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию;
- проанализировать методику и организацию учета операций по ипотечному кредитованию в банках;
- провести анализ операций по ипотечному кредитованию и особенности их учета в ОАО «Балтийский банк»;
- предложить направления совершенствования организации учета расчетов по ипотечному кредитованию в ОАО «Балтийский банк».
Объект исследования - отделение «Московское» ОАО «Балтийский банк». Предмет исследования – бухгалтерский учет операций ипотечного кредитования в кредитной организации.
Значительный вклад в развитие отечественной системы бухгалтерского учета и экономического анализа внесли такие современные ученые, как Бакаев А.С., Безруких П.С., Гарифуллин К.М., Ивашкевич В.Б., Ковалев В.В., Ларионов А.Д., Мельник М.В., Миронова О.А., Палий В.Ф., Петрова В.И., Пятов М.Л., Соколов Я.В., Шеремет А.Д. и другие.
Некоторые аспекты бухгалтерского учета операций по ипотеке находят свое отражение в трудах ученых начала XX века: Вейцмана Н.Р., Гальперина Я.М., Герстнера П. и др. В настоящее время решением многих актуальных проблем, связанных с бухгалтерским учетом и отражением в отчетности операций по ипотеке, занимаются такие современные исследователи, как Жуков В.Н., Коновалова И.Р., Куликова Л.И., Павлова Л.Л., Семенихин В.В., Сугаипова И.В., Татаров К.Ю., Шатина Н.П. и другие.
Вопросы экономического анализа ипотечных операций затрагиваются в работах Балабанова И.Т., Грязновой А.Г., Ордуэй Н., Павловой Л.Л., Тарасевича Е.И., Уткина Э.А., Федотовой М.А., Фридмана Дж., Харисовой Ф.И., Шатиной Н.П.
Вместе с тем, к настоящему времени многие аспекты бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке остаются малоизученными или неисследованными вовсе.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономических и юридических аспектов ипотечных операций, бухгалтерского учета и экономического анализа.
Информационной базой исследования явились законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отечественные и международные стандарты бухгалтерского учета и отчетности, публикации в периодических изданиях, материалы научных конференций, ресурсы глобальной информационной сети Интернет.
Методика исследования основывалась на наблюдении, обработке и анализе полученных результатов, установлении и практической реализации полученных выводов. При этом использовались следующие методы: сравнение, анализ и синтез, абстрактно-логический, экономико- мате‏матиче‏ские‏ ме‏то‏ды.
Практическая значимость представленного исследования в том, что были проанализирована практические направления учета ипотечного кредитования и выявлены основные проблемы и недостатки, представленные практические мероприятия по совершенствованию учета иотечных кредитов могут быть использованы в практической работе любого банка страны.

11 147 133
1096792
86,77
3953879
154,97
Расходы
5 775 413
5 961 663
7 014 971
186250
103,22
1053308
117,67
Прибыль до налогообложения
2 514 633
1 231 591
4 132 162
1283042
48,98
2900571
335,51
Налоги
670 877
781 283
1 186 127
110406
116,46
404844
151,82
Чистая прибыль
1 843 756
450 308
2 946 035
1393448
24,4
22495727
654,23
Итак, доходы отделения банка в 2013 году превышают расходы отделения банка – это положительно отражает финансовый результат деятельности отделения банка, отделение находится в прибыли.
Далее рассмотрим основные показатели финансовой устойчивости отделения банка и проведем анализ финансовой устойчивости.
Рентабельность (доходность) коммерческого банка - один из основных стоимостных показателей эффективной банковской деятельности иего финансовой устойчивости.
Уровень рентабельности банка характеризуется следующими показателями (таблица 4).
Таблица 4.
Показатели уровня рентабельности отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк» за период 2011-2013 гг.
Наименование показателя
Формула
2011г.
%
2012г.
%
2013г.
%
Абс.изм. 2012/2011г
Абс.изм. 2013/2012г.
Общая рентабельность банка
Прибыль/Доход банка*100%
22,2
6,26
26,43
-15,94
20,17
Коэффициент прибыльности активов
Прибыль/Активы
0,02
0,005
0,03
-0,015
0,025
Общий уровень рентабельности банка позволяет оценить общую прибыльность банка, а также прибыль, приходящуюся на 1 руб. дохода (доля прибыли в доходах). Коэффициент прибыльности предназначен для определения уровня рентабельности всех активов. Он используется при сравнении прибыльности различных банков.
Среднее значение этого коэффициента - 3-5%. Коэффициент доходности капитала банка характеризует прибыль, приходящуюся на 1 руб. акционерного капитала (уставного фонда).
Знаменатель можно расширить введением всех собственных средств банка. Акционеры (пайщики) банка, сопоставив значения этого показателя в разных банках, могут принимать решение о размещении своих средств.
Как видно из таблицы 4, в 2013г. прибыльность отделения банка выросла на 20,17%. Коэффициент прибыльности активов в 2012 году находился ниже нормы но в 2012г. этот коэффициент повышается на 2,54%, положение отделения банка стабилизируется. Результаты расчетов вышеуказанных показателей представлены в таблице 5.
Таблица 5.
Анализ финансовой устойчивости отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк» 2011-2013гг.
№ п/п
Показатели
За период
Отн. изм., %
2011г.
2012г.
2013г.
2012/2011г
2013/2012г.
1
Коэффициент покрытия собственного капитала К1
0.819
0.964
1.032
117
107
2
Коэффициент степени покрытия капитала наиболее рискованных видов активов К2
0.034
0.166
0.144
87
488
3
Коэффициент иммобилизации К3
0.314
1.374
0.249
18
438
4
Коэффициент маневренности собственных оборотных средств К4
0.270
0.312
0.066
21
116
5
Промежуточный коэффициент покрытия К5
0.009
0.052
0.008
15
578
6
Коэффициент привлечения средств, имеющих срочный характер К6
0.012
0.004
0.004
100
33
7
Коэффициент финансовой напряженности К7
0.035
0.167
0.130
78
477
8
Соотношение активов, приносящих доход с платными пассивами К8
1.218
1.922
1.753
91
158
На основании данных, представленных в таблице 5 можно сделать следующие выводы:
Темпы роста К1 (коэффициента покрытия собственного капитала) за анализируемые периоды возросли. Они составили на 01.01.2011 г. 107%, на 01.01.12г. 118%, т.е. степень покрытия собственного капитала в 2011г. увеличился на 7%, в 2012 г. на 18%.
Наблюдается тенденция к росту, это увеличивает потенциальные возможности банка, снижает банковские риски.
Темпы роста К2 (степени покрытия капиталом наиболее рискованных видов активов) составили 488% и 87% соответственно. Наблюдается скачкообразное изменение показателя в сторону уменьшения в третьем квартале, это свидетельствует об уменьшении удельного реального обеспечения активов в составе собственных средств, что неблагоприятно сказывается на работе банка, возникает процентный риск и риск ликвидности. Для нормализации возникшего положения необходимо наращивать капитал чтобы обеспечить покрытие наиболее рискованных видов активов.
К3 (коэффициент иммобилизации) он показывает состояние собственных оборотных средств коммерческого банка. В анализируемых периодах он составил 0.314; 1.374; 0.249, соответственно за три года. Это больше чем ноль, поэтому можно сказать, что банк финансово устойчив. В третьем периоде наблюдается тенденция к снижению.
Это говорит о том, что понижается уровень достаточности собственных средств для поддержки сбалансированности баланса за счет свободного остатка собственных средств-нетто, что отрицательно для банка, потому что при снижении обеспеченности собственными средствами увеличивается иммобилизация, при этом возрастает риск ликвидности, неплатежеспособности. Банку необходимо выявить и устранить причину недостатка в собственных средствах.
Однако, показатель маневренности собственных оборотных средств (К4) выше нуля. Он составил 0.270; 0.312; 0.066. Это говорит о мобильности собственных оборотных средств. Но все-таки к третьему периоду также наблюдается тенденция к снижению, что является отрицательным в работе банка. Если и далее показатель будет понижаться, то в случае возникновения кредитного и процентного рисков банк может оказаться немобильным.
Значение К5 (промежуточный коэффициент покрытия) отражает уровень покрытия заемных средств собственными. Он составил 0.009; 0.052; 0.008. В третьем периоде показатель понижается. Это отрицательно для банка, может возникнуть риск невозврата средств вкладчикам, снижается устойчивость, ото обусловлено увеличением иммобилизационных активов.
Показатель К6 (коэффициент привлечения средств, имеющих срочный характер) отражает привлечение средств, имеющих срочный характер. Он составляет 0.012; 0.004; 0.004 соответственно трем годам. Наблюдаемое снижение ведет к понижению финансовой устойчивости из-за уменьшения доли привлеченных срочных депозитов и остатков на счетах «Лоро».
К7 (показатель финансовой напряженности) отражает степень обеспечения собственными средствами заемных средств. В анализируемых периодах он составил 0.035; 0.167; 0.130. Темпы роста – 477% во втором квартале и 78% в третьем, они снизились. Это говорит о снижении управляемости активными операциями. Уменьшение роста показателя – свидетельство агрессивной политики.
К8 (соотношение активов, приносящих доход с платными пассивами) характеризует соотношение активов, приносящих доход, по отношению к платным пассивам (депозиты, полученные кредиты). К8 составил 1.218; 1.922; 1.753. Это больше единицы, также наблюдается рост во всех периодах, что положительно для банка. Можно сказать, что на 1 рубль платных пассивов приходится 1; 2 и 2 рубля соответственно по периодам.
По результатам проведенного анализа финансового состояния отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк» было выявлено, что данное отделение анализируемого банка развивается стабильно и находится в прибыли.
Далее, для более полного раскрытия темы дипломного исследования рассмотрим ипотечные программы, реализуемые в отделении банка.
2.2. Анализ основных ипотечных программ банка
Отличительные особенности ипотечных кредитов ОАО «Балтийский банк» - бесплатное рассмотрение заявки на кредит; бесплатное юридическое сопровождение; возможность учета доходов родственников, что позволяет увеличить сумму займа; а так же возможность получить положительное решение банка для приобретения жилья в любом городе присутствия ОАО «Балтийский банк».
В таблицах 6 представлены все виды ипотечных кредитов отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк».
Таблица 6
Виды ипотечных кредитов отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк» на 01.01.2014г. (базовые программы) [31].
Программа
кредитования
Краткое описание
Первоначальный
взнос
Ставка в
рублях, %
Ставка в валюте, %
Срок кредита
Приобретение готового жилья
Кредит на приобретение жилья на вторичном рынке под залог кредитуемого или иного жилого помещения.
10% и более
от 9,5%
от 11%
До 30 лет
Приобретение строящегося жилья
Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.
10% и более
от 9,5%
от 11%
До 30 лет
Строительство жилого дома
Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.
15% и более
от 13,5%
от 11,5%
До 30 лет
Рассмотрим подробнее каждый вид ипотечного кредита отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк».
Приобретение готового жилья.
1. Предоставляется на приобретение жилья под залог покупаемого на кредитные средства жилья или иного жилого помещения, находящегося в собственности заемщика или его родственников.
2. Конкурентоспособные процентные ставки.
3. Комиссии при выдаче кредита не взимаются.
4. Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в отделении «Московское» ОАО «Балтийский банк».
5. Не требуется обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).
6. Льготные условия кредитования для молодых семей и военнослужащих.
7. Возможность получения кредитной карты с определенным кредитом «овердрафт» в зависимости от суммы полученного ипотечного кредита.
Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита. В таблице 7 представлены условия кредитования.
Таблица 7
Условия кредитования [31].
Для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в отделении «Московское» ОАО «Балтийский банк» условия получения данного вида кредита следующие (таблица 8).
Таблица 8.
Для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в отделении «Московское» ОАО «Балтийский банк» условия получения данного вида кредита[31].
Первонач. взнос
Срок кредита
До 10 лет (включ.)
От 10 до 20 лет (включ.)
От 20 до 30 лет (включ.)
От 50%
13,00%
13,25%
13,50%
От 30 до 50%
13,25%
13,50%
13,75%
От 15* до 30%
13,50%
13,75%
14,00%
Для объектов, построенных без участия кредитных средств Балтийского банка, надбавка для клиентов, не получающих заработную плату в банке, составляет:
-0,3% - для физических лиц – работников предприятий, прошедших аккредитацию;
-0,5% - для остальных клиентов.
Для объектов, построенных с участием кредитных средств банке, применяются ставки, равные ставкам для клиентов, получающим заработную плату в банке.
На период до регистрации ипотеки действуют процентные ставки, увеличенные на 1%. Рассмотрим требования к заемщикам (таблица 9).
Таблица 9.
Требования к заемщикам[31].
Возраст на момент предоставления кредита
Не менее 21 года.
Возраст на момент возврата кредита по договору
65 лет.
Стаж работы
Не менее 6 месяцев на текущем месте работы 
и  не менее 2 года общего стажа за последние 5 лет (для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Балтийский банк», не распространяется).
Привлечение созаемщиков
В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.
Супруг(а) созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.
Следующий вид ипотечного кредита - приобретение строящегося жилья.
1. Предоставляется на инвестирование строительства квартиры под залог кредитуемого или иного жилого помещения.
2. Комиссии при выдаче кредита отсуствуют.
3. Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в отделении «Московское» ОАО «Балтийский банк», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Балтийский банк».
4. Индивидуальный подход к одобрению кредитной заявки.
5. Не требуется обязательного страхования жизни и здоровья заемщика.
6. Льготные условия кредитования для молодых семей.
Условия кредитования представлены в таблице 10.
Таблица 10.
Условия кредитования[31].
Валюта кредита
Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита
Минимальная
55 000 рублей (1 400 долларов США или 1 000 евро).
Максимальная
Не должна превышать меньшую из величин:
805% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
80% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита
До 25 лет.
Комиссия за выдачу кредита
Отсутствует.
Обеспечение по кредиту
Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости.
На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев предоставления кредитов в сумме не более 3 000 000 рублей/100 000 долларов США/76 000 Евро, а также случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения).
В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части(доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом.
Страхование
Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в Балтийском банке условия получения данного вида кредита следующие (таблица 11).
Таблица 11.
Для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в отделении «Московское» ОАО «Балтийский банк» условия получения данного вида кредита[31].
Первонач. взнос
Срок кредита
До 10 лет (включ.)
От 10 до 20 лет (включ.)
От 20 до 30 лет (включ.)
От 50%
13,00%
13,25%
13,50%
От 30 до 50%
13,25%
13,50%
13,75%
От 15* до 30%
13,50%
13,75%
14,00%
Для объектов, построенных без участия кредитных средств Банка, надбавка для клиентов, не получающих заработную плату в банке, составляет:
-0,5% - для физических лиц – работников предприятий, прошедших аккредитацию.
-1% - для остальных клиентов.
- для объектов, построенных с участием кредитных средств банка, применяются ставки, равные ставкам для клиентов, получающим заработную плату в Банке;
- на период до регистрации ипотеки действуют процентные ставки, увеличенные на 1%
Строительство жилого дома.
1. Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома под залог кредитуемого или иного жилого помещения.
2. Отсутствие комиссий по кредиту.
3. Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в отделении «Московское» ОАО «Балтийский банк».
4. Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.
5. Льготные условия кредитования для молодых семей.
6. Возможность получения кредитной карты с лимитом до 150 000 рублей.
7. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита. Условия кредитования представлены в таблице 12.
Таблица 12.
Условия кредитования[31].
Валюта кредита
Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита
Минимальная
300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).
Максимальная
Не должна превышать меньшую из величин:
90% договорной стоимости строительства жилого дома;
90% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита
до 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита
Отсутствует.
Обеспечение по кредиту
Залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.
На период до оформления в залог кредитуемого жилого дома необходимо предоставление иных форм обеспечения.
В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома / его части(доли) требуется оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом.
Страхование
Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Процентные ставки в рубля представлены в таблице 13.
Таблица 13.
Процентные ставки в рублях[31].
Первонач. взнос
Срок кредита
До 10 лет (включ.)
От 10 до 20 лет (включ.)
От 20 до 30 лет (включ.)
От 50%
13,50%
13,75%
14,00%
От 30 до 50%
13,75%
14,00%
14,25%
От 15* до 30%
14,00%
13,75%
14,00%
Надбавка для клиентов, не получающих заработную плату в Банке, составляет:
-1% - для физических лиц – работников предприятий, прошедших аккредитацию;
-2% - для остальных клиентов.
Таким образом, рассмотрев подробно все виды предложенных базовых ипотечных программ ОАО «Балтийский банк» можно сделать вывод, что программы не очень сильно отличаются друг от друга и условиями и процентными ставками.
Далее необходимо рассмотреть условия ипотечного кредитования Балтийского банка в сравнении.
Рассмотрим, какое место ипотечная программа ОАО «Балтийский банк» занимает на рынке услуг ипотечного кредитования г. Санкт –Петербурга, оценка будет проводится по данным отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк». Для того, чтобы это выяснить мы проанализируем основные ипотечные программы банков, действующие на территории г. Санкт-Петербурга.
Сравнение будет проводиться по следующим основным критериям:
- срок предоставления кредита,
- процентная ставка по кредиту,
- условия досрочного погашения,
- цели кредитования,
- дополнительные требования, предъявляемые к заемщику.
На ипотечном рынке г. Санкт-Петербурга представлено огромное множество программ, для систематизации и удобства анализа сделаем ограничение по первоначальному взносу в размере 15%, валюте кредита - рубли и рассматриваем только вторичный рынок жилья, так как из всего списка программа отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк» будем анализировать и сравнивать самую востребованную программу «Рублевый».
Итак, проанализируем предоставляемые другими банками программы получения ипотечного кредита. Если говорить о сроках, то они редко превышают 25 лет, правда стоит отметить, что некоторые банки разрабатывают специальные долгосрочные программы со сроком до 50 лет, однако пока это скорее исключение, чем правило, и у таких кредитов выше процентные ставки, срок принятия решения и дополнительные требования (в основном по страхованию), т.е. долгосрочный кредит получить гораздо сложнее.
Процентные ставки существенно различаются: от 11,5 - 17% в рублях. Некоторые банки действительно предоставляют кредит под невысокие ставки, однако, тут стоит сказать о том, что в программах ипотечного кредитования, как правило, не указываются или указываются не полностью комиссионные вознаграждения банка (рассмотрение заявки, обслуживание, ведение счета и т. д.), которые могут существенно увеличивать ежемесячные взносы заемщика, хотя, по сути, не являются составляющими процентной ставки по кредиту.
Тем не менее, стоит отметить, что лучшую ставку в рублях предлагает Сбербанк в программе «Ипотечный кредит», но в программах этого банка обязательно учитывается доход, подтвержденный по справке 2-НДФЛ, что является ограничением для большой части заемщиков.
Что касается минимального первоначально взноса, то почти все банки в списке своих программ имеют кредит с нулевым первоначальным взносом, однако в этом случае необходимо в обеспечение предоставить уже имеющуюся квартиру. Самый распространенный минимальный процент 10-20% стоимости квартиры.
О целях ипотечного кредита можно заметить следующее - в основном банки предпочитают выдавать кредит под покупку вторичного жилья, некоторые допускают строительство и реконструкцию (Сбербанк). Все большее распространение получают кредиты на долевое и приобретение коттеджей или индивидуальных домов, но эти программы подразумевают жесткие условия аккредитации застройщиков или требования к самой постройке, местности и к коммуникациям.
Особые условия, как правило, включают комплексную страховку, некоторые банки уже на этапе публикации условий прописывают минимальную заработную плату, встречается также минимальный объем кредита.
Теперь сравним лучшие условия ипотечных программ других банков с программами отделения «Московское» ОАО «Балтийский банк», которые представлены в таблице 14.
Таблица 14.
Ипотечные программы, предоставляемые отделением «Московское» ОАО «Балтийский банк».
Срок кредита
Примем кредитная ставка,
%
Эффективная процентная ставка, %
Первоначальный взнос от стоимости квартиры
Условия досрочного погашения
Цели кредита
Особые условия, обеспечение
5 лет
11,75
12,05
Min l5%
Без ограничений, но сумма не менее 15 тыс. руб.
Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости
Комплексное страхование. Квартира в залоге у банка.
10 лет
11,50
12,26
Min 15%
Без ограничений, но сумма не менее 15 тыс. руб.
Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости
Комплексное страхование. Квартира в залоге у банка.
15 лет
11,75
12,49
Min l5%
Без ограничений, но сумма не менее 15 тыс. руб.