Вход

Управление имуществом

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 287994
Дата создания 03 октября 2014
Страниц 40
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 600руб.
КУПИТЬ

Описание

Наилучший финансовый результат после уплаты налога получаем в проекте «Офисно коммерческое здание», - за счет высокого дохода от аренды, высокого оперативного чистого дохода и большой доли привлеченного капитала в инвестиционных затратах – 78%. Наименьший финансовый результат после уплаты налога приносит проект «Многоэтажное блокированное жилое здание», так как, несмотря на высокий доход от аренды, доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах невелика-45%.
По обслуживанию заемного капитала наиболее выгодным является проект «Коммерческо-жилое здание», за счет небольшой доли заемного капитала 67%. Наименее выгодным является проект «Офисно-коммерческое здание», так как доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 78%.
Наиболее выгодным является проект «Офисно-коммерческое зд ...

Содержание

Введение 3
1. Теория финансовых опционов. Реальные опционы 5
1.1. Теоретическая концепция опционов 5
1.2. Практические вопросы использования теории реальных опционов 8
1.3. Модель Блэка—Шоулза 11
1.4. Анализ элементов модели Блэка—Шоулза в приложении к реальным опционам 14
2. Расчетная часть – 21 вариант 18
Выводы 39
Список используемой литературы 41

Введение

Все финансовые вложения трансформируются именно в реальные инвестиции, а финансовый рынок при всей кажущейся сложности, независимости и многообразии лишь обслуживает реальный сектор экономики. При длительном росте цен на бумаги эмитента, не сопровождающимся адекватным увеличением производства и соответственно реальной стоимости компании, все равно наступает «момент истины», когда несоответствие становится слишком очевидным. Это может приводить к катастрофическим последствиям не только для компании, но и для рынка или отрасли в целом.
При инвестициях в реальные активы применяются более сложные по расчетному аппарату методики оценки, включая методики, основанные на опционах, как финансовых, так и реальных. Такое инвестирование подразумевает, что лицо, располагающее свободными денежными сред ствами, вкладывает их не в ценные бумаги, а в реальные активы, с последующим управлением ими, направленным на получение выгоды. Прогнозируемая доходность этих инвестиций предполагается выше доходности инвестиций в ценные бумаги с сопоставимым уровнем риска. Повышенная доходность может быть обеспечена за счет рационального управления инвестициями в реальные проекты.
Проблемы оценки проектов, возникающие перед современными быстрорастущими компаниями, в том числе в информационной сфере, кардинальным образом отличаются от проблем и проектов, развиваемых в стабильных сферах бизнеса. Как оценить молодую, но быстрорастущую компанию, находящуюся в стадии интенсивного развития или имеющую высокую степень неопределенности, относительно базового продукта или актива? Для каждых условий и решаемых задач необходимо найти адекватный метод исследования.
Теория реальных опционов (real options theory) – относительно новое направление в области инвестиционного анализа, но литература по ее применению уже достаточно обширна. К классическим трудам, посвященным опционному подходу, без сомнения, можно отнести работы А. Дамодарана [2; 13], Ф. Блека и М. Шоулза [3], А. Диксита и Р. Пиндайка [4], Д. Ингерсолла и С. Росса [5; 11], Л. Тригеоргиса [12] и ряда других зарубежных исследователей. В нашей стране данный вопрос менее изучен.
Теория реальных опционов предполагает использование методологии финансовых опционов в реальном бизнесе. Прежде чем рассматривать ее сущность, определим, что такое опцион вообще и реальный опцион в частности.
Модель реальных опционов применительно к анализу инвестиций пока воспринимается как академическая. Это тормозит ее внедрение в практику.

Фрагмент работы для ознакомления

Поэтому для описываемого далее исследования эти количественные различия несущественны, и оно опирается на базовую модель оценки стоимости опционов, адаптированную к оценке реальных активов. Цена финансового опциона складывается как результат совместного действия свойств базовой акции и параметров опциона, основными количественными характеристиками которых являются цена базовой акции, страйк опциона, время до истечения срока опциона, волатильность базовой акции, текущая безрисковая процентная ставка, дивидендная ставка для базовой акции. Первые четыре фактора наиболее важны для определения цены опциона. Остальные два менее существенны, хотя дивидендная ставка и может иметь значение в случае высокодоходных акций. Связь между параметрами и ценой опциона выражается формулами Coption = pN (d1)– sertN(d2)d1 = ln P/S + (r+v2/2)t / v√td2 = d1 - v√tгде p — цена акции, s — страйк, t — время, остающееся до истечения срока, выраженное в долях года, r — текущая безрисковая процентная ставка, ν — волатильность как стандартное отклонение в годовом исчислении, N(d) — нормальная кумулятивная функция плотности вероятности. Модель Блэка—Шоулза для реальных опционов содержит столько же компонент (влияющих параметров), сколько и финансовая модель (см. табл. 1) [16]. Для понимания сути этой модели ее можно разделить на две части. Первая часть pN(d1) отражает ожидаемую прибыль от реализации проекта. Расчет производится через умножение стоимости денежных потоков проекта p на коэффициент изменения премии по колл-опциону по отношению к изменению цены базового актива N(d1). Вторая часть модели sertN(d2) дает приведенную стоимость инвестиций. Объективная рыночная цена колл-опциона определяется вычитанием второй части формулы из первой. Так же как и в случае с финансовыми опционами, существуют два вида реальных опционов — колл и пут. Реальный колл — это право на покупку какого-либо реального актива (реализацию проекта) в будущем по цене инвестиций. Реальный пут — это право на продажу какого-либо реального актива (сокращение, либо выход из проекта). При этом ценой страйк s будет ликвидационная стоимость проекта, а ценой базового актива p будет приведенная стоимость всех денежных потоков в настоящее время. Таблица 1.1 - Соотношение параметров модели Блэка—Шоулза для оценки финансовых и реальных активов ОбозначенияПараметры модели для оценки реальных опционовПараметры модели дляоценки финансовыхопционовpОжидаемый денежный потокТекущая ценабазового активаsРасходы на приобретение фондов проектаСтрайк опционаνНеопределенность (уровень дисперсии)Волатильность базовойакцииtСрок, в течение которого можнопринять решение о начале реализации проектаВремя до истечения срока опционаrВременная стоимость денегТекущая безрисковая процентная ставкаТеоретические модели ценообразования были разработаны и специально для пут-опционов. Однако, позднее было показано, что существует взаимосвязь цен путов и коллов, которая позволяет вычислять стоимость пута на основе модели Блэка—Шоулза значительно проще, чем по специальным моделям: Cput = Ccall – p + se–rt. Практика реального инвестирования сталкивается с ситуациями, по постановке задачи аналогичными покупке (продаже) опциона на какой-либо базовый актив. В них как базовый актив может фигурировать, например, инвестиционный проект, точнее — его денежные потоки. Реальные колл-опционы оцениваются при анализе перспектив бизнеса, реальные пут-опционы — при возможности отказа от бизнеса. Анализ элементов модели Блэка—Шоулза в приложении к реальным опционам Интерпретация переменных модели реальных опционов существенно отличаются от их трактовки в финансовой модели. Они имеют, как правило, более общий характер. Это открывает широкие перспективы для приложений модели реальных опционов к различным аспектам экономической деятельности — от страхования до оценки инвестиционных проектов.Денежные потоки р характеризуют количественную составляющую проекта. При этом, чем больше стоимость ожидаемых денежных потоков, тем значительнее стоимость реального колла и меньше — реального пута. Этот показатель представляет собой сумму денежный потоков проекта: p = PV = ∑ (Rt – Ct) / (1+r)tгде PV — современная стоимость денежных потоков, Rt — доходы по проекту в году t; Сt — ежегодные расходы по проекту в году t; r — ставка дисконтирования. Переменная s представляет собой инвестиции в реализацию проекта в случае колла или ликвидационную стоимость бизнеса в случае пута. Под инвестициями понимается количество денег, которое будет необходимо для начала реализации проекта. Ликвидационная стоимость представляет собой аналог цены исполнения, которую получает инвестор, когда принимает решение реализовать пут, то есть продать бизнес (или акции). Время t в модели Блэка—Шоулза применительно к реальным опционам — это срок, в течение которого возможно принять решение о реализации проекта, либо о выходе из него. Увеличение времени до истечения возможности осуществления проекта увеличивает стоимость реального опциона (как колла, так и пута), поскольку владелец опциона получает больше (по времени) возможностей использовать свойства реального опциона. Волатильность, характеризующая изменчивость цен, также связана со стоимостью реального опциона прямо пропорционально. Обычно высокая волатильность означает большую вероятность, как получить повышенную прибыль, так и понести большие убытки. Однако, реальные опционы позволяют ограничить убытки, не исключая возможности получать дополнительную прибыль. Это делает их более ценными в условиях повышенной волатильности цен. Экономически данное свойство означает, что более рискованные проекты дают больше шансов на дополнительную прибыль. Обычно волатильность определяют, рассчитывая дисперсию доходности акций компании, для которой приводится цена опциона. При этом предполагается, что среднеквадратическое отклонение доходности отразит тот риск, который присущ собственному капиталу бизнеса в целом. Если компания не котируется на рынке или еще вообще не существует, можно воспользоваться среднеотраслевыми данными. Увеличение безрисковой процентной ставки, при прочих равных условиях ведет к росту стоимости реального опциона, и, соответственно, проекта в целом. Описать воздействие данного фактора сложнее. С одной стороны, рост процентной ставки влечет уменьшение текущей стоимости будущих денежных потоков, что снижает цену реального опциона. Но с другой стороны, это также уменьшает текущую стоимость инвестиционных затрат, которые будут необходимы для реализации реального опциона. Между безрисковыми процентными ставками, используемыми для финансовых и реальных опционов, существует важное отличие. В первом случае — это доходность актива, наименее подверженного риску неплатежа (в западных странах — государственных облигаций, в России чаще всего — депозитов юридических лиц Сберегательного банка). А в ситуации реальных опционов безрисковая процентная ставка определяется практически индивидуально для каждого проекта. Это может быть и доходность государственных бумаг для наименее рискованных проектов, но шире используется средняя доходность финансовых вложений в соответствующую отрасль. В качестве безрисковых ставок на практике иногда применяют так называемые псевдобезрисковые процентные ставки, которые, как правило, представляют собой доходность государственных облигаций, увеличенную на размер премии, соответствующий риску страны. Позволяя оценивать стоимость таких универсальных явлений, как права субъектов экономической деятельности, аппарат реальных опционов открывает новые перспективы для строгого анализа ее различных аспектов. При этом реальные колл-опционы дают возможность оценивать варианты будущего бизнеса, а пут-опционы — просчитывать наиболее вероятные выгоды от продажи действующего бизнеса в качестве права на получение его денежных потоков. Используя это условие, инвестор получит в руки универсальный критерий принятия решения о целесообразности покупки/продажи того или иного бизнеса, что очень актуально в условиях постоянно растущего числа таких сделок в России и по всему миру. Расчетная частьВ текущем году инвестиционно-строительная компания приобрела недостроенный объект недвижимости в г. Москве. По своему функционально-пространственному решению и стадиям строительства он делится на две основные части (очереди строительства). Строительные работы первой очереди уже завершены, а вторая очередь строительства еще не начата. Имеется проектная документация и все необходимые разрешения. Вид использования и ожидания доходности, связанные с первой очередью, вполне удовлетворяют новых владельцев. Однако экономическое обоснование второй очереди вызывают сомнения. В связи с эти владельцы приняли решение рассмотреть варианты возможного повышения эффективности использования собственности.Для решения этой задачи необходимо рассмотреть три варианта строительства: вариант 1 – многоэтажное жилое здание; вариант 2 – комбинированное коммерческо-жилое здание; вариант 3 – офисно-коммерческое здание.Таблица 2.1 - Исходные данные№ п/пДанные о рынкеЕд. изм.Год2010201120122013201420151234567891Рост стоимости недвижимости%--1057892Изменение арендных ставок (прогноз)%--1045573Степень занятости арендаторами жилых площадей%-70808590954Степень занятости арендаторами офисной площади%-80859095955Степень занятости арендаторами торговых площадей%-75808590906Степень занятости арендаторами парковочных мест%-70758590957Уровень арендной платы жилых площадейд.е./м2/г200180187,2196,56206,39220,838Уровень арендной платы торговых площадейд.е./м2/г850765795,6835,38877,15938,559Уровень арендной платы офисной площадид.е./м2/г520468486,72511,056536,61574,1710Уровень арендной платы парковочных площадейд.е./мес/г130011701216,81277,641341,521435,4311Цена продажи квартирыд.е./м2345031053260,253488,473767,544106,6212Цена продажи торговых помещенийд.е./м255254972,55221,135586,66033,536576,5513Цена продажи офисных помещенийд.е./м2417037533940,654216,54553,824963,6614Цена продажи парковочных местд.е./мес.303002727028633,530633088,8736066,8715Содержание и эксплуатация жильяд.е./м225,526,5228,1130,0832,1833,7937416Содержание и эксплуатации коммерческих площадейд.е./м271,574,3678,8284,3490,2494,7517Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)% 46775Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.Экономический анализ объекта выполнен как с точки зрения владельца, так и с точки зрения пользователя объекта. С точки зрения пользователя объект недвижимости должен обеспечивать его помещениями, пригодными и выгодными для выполнения его основной деятельности. Владелец имеет определенные цели по доходности в отношении своего объекта. С точки зрения владельца в инвестиционном анализе должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций.Далее представлены составляющие экономической оценки способов (вариантов) использования объекта недвижимого имущества.Доходы от аренды. При оценке доходов от аренды используются рыночные условия арендной платы. Ожидаемые значения арендной платы определяются на основании статистических данных по экспертным оценкам специалистов. На величину арендных доходов значительно влияет расположение объекта недвижимости.Функциональные затраты. Эти затраты связаны с выполнением производственной или иной деятельности. Они складываются из затрат, связанных с деятельностью, выполняющейся на объекте на всем протяжении его жизненного цикла. Например, затраты на использование объекта являются только частью функциональных затрат, связанных с главной деятельности. Для владельца недвижимости низкий уровень функциональных затрат пользователя означает получение более высокого чистого дохода и решение проблемы выбора арендаторов.Затраты на строительство. Данные затраты можно определить на основании использования укрупненных расценок, с помощью профессиональной экспертной оценки, а также их предложений строительных компаний. Следует отметить возможный риск быстрого изменения цен и ситуации на рынке. Затраты на износ. Затраты на износ объекта появляются на завершающей стадии его жизненного цикла. При оценке затрат на снос требуется учесть стоимость самих работ по сносу, а также затраты по вывозу и переработке строительного мусора.Затраты на содержание объекта. По затратам на содержание объекта недвижимости используются статистические данные по аналогичным объектам. Так же необходимо использовать прогноз по затратам по содержание, где будут учтены будущие тарифы на энергию и расходов тепловой энергии, ожидаемых на данном объекте.Цена продажи объекта. Текущую цену продажи можно определить на основании статистических данных по аналогичным объектам. Эти данные позволяют проследить тенденцию об изменении цен на недвижимость, однако, чем позже будет продан объект, тем сложнее определить ожидаемую цену продажи. Так как стоимость объекта сильно связана с конъюнктурой рынка, местонахождением объекта и многими другими факторами.Бухгалтерская стоимость недвижимости. Не списываемый остаток расходной статьи приобретения объекта, в которой учтены повышения и снижения стоимости. Величина остатка расходной статьи зависит от величины налогов.Амортизационные отчисления. Амортизационные отчисления влияют, прежде всего, на величину денежных поступлений, полученных в результате продажи недвижимости.Альтернативные затраты инвестиций. Альтернативные затраты инвестиций определяются в виде величины денежных поступлений, которые происходят в том случае, если инвестиции не реализуются, а освободившиеся финансовые ресурсы направляются по другому назначению. Например, владелец может вместо ремонта объекта продать его. В этом случае поступления в кассу от продажи объекта являются альтернативным значением инвестиционных затрат.Затраты на капитал. Затраты на капитал требуется учитывать в том случае, когда разные виды используемого капитала имеют разную цену. Риски, доходы от инвестиций и вложений капитала связаны между собой. Чем выше риск, тем более высокий уровень доходности инвестор требует от вложенного капитала. И этого следует, что использование привлеченного капитала может быть выгоднее от вложения собственных средств, так как затраты на заемный капитал, как правило, ниже. Одной из причин является требований гарантий на вложенный капитал со стороны кредитора. Это могут быть банковская гарантия, залог недвижимого имущества и т.д. таким образом, лица, предоставляющие заемный капитал, стремятся снизить собственные риски в отличие от предпринимателя, который принимает на себя все риски.Налогообложение. Влияние налогообложения требуется учитывать во всех случаях. Анализ инвестиций на восприимчивость. При проведении данного анализа требуется уточнить изменения переменных факторов, влияющих на рентабельность инвестиций и критерии принятия решений.Анализ инвестиционных рисков. Исходной точкой анализа является доход, который получит владелец или инвестор от вложения капитала. С помощью анализа инвестиционных рисков можно выявить наиболее вероятные и наиболее значительные риски.Ниже проведено сравнение всех трех вариантов проектного решения по развитию недвижимого имущества. Помещения в здании (квартиры, коммерческие и офисные помещения, а также парковочные места для автомобилей) сдаются в аренду на пять лет, начиная с 2011 г. В конце 2015 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.В экономическом анализе вариантов сделаны следующие допущения:- инвестор финансирует данный объект недвижимости за счет собственных средств и с помощью привлеченного капитала. Затраты на привлеченный капитал, или реальная процентная ставка, составляет 21% годовых, затраты на собственный капитал, или требуемый реальный доход составляет 26 %.- инвестиционный проект начинается с начала 2010 года выполнением общестроительных работ, которые продолжаются до конца этого же года;- готовый объект принимается в эксплуатацию в начале 2011 года;- анализируемый инвестиционный проект представляет собой единый комплекс, в котором денежные поступления от инвестиций должны покрывать все затраты на привлеченный капитал (выплаты процентов по займам и погашения самих займов);- в анализе не учитывается влияние инфляции на объем денежных поступлений. В качестве расчетов принята 1 условная денежная единица (1 у.д.е.).Вариант 1 - Блокированные одноквартирные жилые здания. Парковочные места расположены на двух этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеет отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.Таблица 2.2 – Расчет доходов от арендыПоказательЕд. изм.год201020112012201320142015Всего площадейм210310     1.                  Жилые помещения 60%     Общая площадьм26186     Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)м2 4330,204948,805258,105567,405876,70Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)д.е./ м2/г 180,00187,20196,56206,39220,84Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10001000 д.е./г 779,44926,421033,531149,041297,782.                  Торговые помещения 2%     Общая площадьм2206     Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)м2 164,96175,27185,58195,89195,89Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)д.е./ м2/г 765,00795,60835,38877,15938,55Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10001000 д.е./г 126,19139,44155,03171,82183,853.                  Парковочные места 28%     Мест для автомобилейшт.73     Парковочные места, приносящие доходМесс. 5155626669Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)д.е./ м2/г 1170,001216,801277,641341,521435,43Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10001000 д.е./г 59,7966,6279,2888,1499,55Доходы от аренды, всего1000 д.е./г 965,421132,481267,841409,011581,18Таблица 2.3 – Расчет финансовых результатовПоказательЕд. изм.год201020112012201320142015Доход от аренды (из раздела I) 1000 д.е./г 965,421132,481267,841409,011581,18Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)1000 д.е./г35,431,8633,4535,7938,6642,14Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей)1000 д.е./г 127,10152,93173,81196,86217,16Финансирование за счет собственных средств%50     Финансирование за счет привлеченного капитала%50     Процентная ставка%21     Затраты на собственный капитал%26     Инвестиционные затраты1000 д.е./г8569     Привлеченный капитал1000 д.е./г4284,5     Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)1000 д.е./г899,745809,7705719,796629,8215539,847449,87Чистый операционный доход1000 д.е./г-935,15-3,32226,30428,41633,64872,01годовая норма амортизационных отчислений%2     Цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства1000 д.е./г9640     Амортизация 3% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) 1000 д.е./г546,27546,27546,27546,27546,27546,27Финансовый результат перед уплатой налога1000 д.е./г-1481,42-549,59-319,97-117,8687,37325,74Налог 20%1000 д.е./г  -63,99-23,5717,4765,15Финансовый результат после уплаты налога1000 д.е./г-1481,42-549,59-255,98-94,2969,90260,60Таблица 2.

Список литературы

1. Адельмейер М. Опционы КОЛЛ и ПУТ: Экономическое и математическое содержание опционов. М., 2009.
2. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2011.
3. Гусев А. А. Метод реальных опционов в оценке бизнеса и инвестиций. М.: РИОР, 2009.
4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2009. 1342 с.
5. Лимитовский М. А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. М.: Дело, 2010.527 с.
6. Лычагин М. В. Финансовая экономика: Курс лекций для магистрантов. Новосибирск: Изд-во СОРАН, 2011.
7. Макмиллан Лоуренс Г. Опционы как стратегическое инвестирование.3-е изд. М.: Евро, 2009.
8. Мкртчян Г. М., Морозов В. П., Рымаренко М. В., Скопина Л.В. Метод реальных опционов как эффективный инструмент экономической оценки запасов // Наука и образование. 2011. Т. 3.
9. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов //Финансовый директор. 2008. № 7.
10. Применение теории опционов для оценки компаний // Рынок ценных бумаг. 2010. № 12.
11. Интернет-сайт: www.finmanager.ru
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00504
© Рефератбанк, 2002 - 2024