Земельные платежи на примере Новосибирской области

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе написания работы мы выяснили различие между арендными платежами, земельным налогом и земельной рентой.
В первой главе охарактеризовали состав земель Новосибирской области. В третьей главе произвели решение прикладной задачи по расчету земельного налога в Новосибирской области.
Мы выяснили, что бюджетообразующими являются платежи по арендной плате за пользование земельными участками. Убедились в том, что в структуре земельных платежей преобладают платежи городских участков и поселковых земель.
В ходе работы мы рассмотрели состав и содержание организационного проекта и особенности управления целевой подсистемы управления охраной окружающей среды.
Мы убедились плохом уровне технического обеспечения подсистемы охраны окружающей среды:
Во-первых, фактический уровень учета и ко ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ 7
1.1 Состояние земельных ресурсов Новосибирской области 7
1.2 Нормативно-правовое обеспечение платы за землю 12
2. Земельные платежи 25
2.1 Виды земельных платежей 25
2.2 Арендная плата 30
2.3 Земельный налог 34
2.4 Земельная рента 38
3. Расчет земельного налога и величины арендной платы (на примере Новосибирской области) 42
4.1 Характеристика оружия массового поражения 57
4.2 Защита труда женщин и лиц моложе 18 лет 64
Заключение 69
Список использованной литературы 70

ВВЕДЕНИЕ
Земля – это исчерпаемый ресурс любого государства. В современных условиях земля Российского государства земельные ресурсы приобретают значение ликвидного актива.
В Российской Федерации в доперестроечный период собственность на землю принадлежала государству. Сейчас произошли серьезные изменения в законодательстве, появилось понятие частной собственности
Теперь любое использование земли осуществляется на платной основе. Средства, полученные в составе земельных платежей, носят целевой характер, поскольку направляются на мероприятия по охране земель и повышение их плодородия. Ставка земельных платежей зависит от категории земельного участка, его местоположения, размера и кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость предполагает мониторинг состояния земельных ресурсов. Вот почем у тема выпускной квалификационной работы – земельные платежи на примере Новосибирской области- является достаточно актуальной.
Цель работы – это изучение правовой основы земельных платежей и их использование. Для решения главной задачи работы необходимо рассмотреть ряд задач:
-Проанализировать правовую базу земельных платежей;
- Изучить земельный фонд Новосибирской области;
- Произвести расчет земельных платежей и величины арендной платы на примере Новосибирской области;
- Рассмотреть природоохранные аспекты земельных ресурсов в Новосибирске.
При исследовательской работе мы будем использовать метод системного анализа общественных отношений и статистический анализ.

Необходимо учесть, что муниципальные и государственные органы не являются плательщиками НДС, поэтому на арендаторов ложится ответственность в удержании и перечислении налога в бюджет.
Кроме ситуации, когда предприятие выступает в роли арендатора, могут возникать ситуации, связанные с субарендой.[1, ст.22]
На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Многие организации сдают земельные участки в субаренду на постоянной основе. Проиллюстрируем данный пример.
ООО «Три слона» арендует земельный участок у ЗАО «РосСтрой». Арендная плата составляет 590 000 рублей в месяц. Часть арендуемого участка ООО «Три слона» сдало в субаренду ООО «Чайка», заключив с ним договор субаренды. Арендная плата по договору субаренды — 295 000 рублей в месяц.
Таблица 4 – Отражение в учете ООО «Три слона» операций по сдаче земельного участка в субаренду
хозяйственная операция
сумма, руб.
Д
К
плата по договору
500000
20
76
учтен НДС по арендной плате
90000
19
76
перечисление арендной платы
590000
76
51
НДС принят к вычету
90000
68
76
Как видим из таблицы, плательщиками арендной платы на землю может быть любое юридическое лицо, связанное договор аренды земельного участка.
На данный момент, к сожалению, ставки арендной платы не отражают объективный уровень развития рынка земли в субъектах РФ.
Учитывая, что в основном земельные участки тарифорегулируемых землепользователей (трубопроводы, ЛЭП, ГЭС, АЭС) граничат с земельными участками, относящимися к сельскохозяйственным угодьям категории земель сельскохозяйственного назначения, для проведения ранжирования используется средний по региону удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (УПКССУ).
После расчета для каждого субъекта РФ коэффициента арендной ставки определяется базовая арендная ставка по формуле:
Аб = АПРФ / Σ к * S, (2).
Наглядно ранжирование ставок для различных субъектов можно представить в виде таблицы.
Таблица 5 –Арендные ставки для субъектов РФ
субъект РФ
Средний к
ставка арендной платы
площадь земельного участка
арендная плата в год, тыс.руб.
Адыгея
23960
3311
61,77
204,5
Башкортостан
10100
1396
1042
1454,0
Мордовия
10990
1519
351,5
534,0
Амурская область
6140
848,5
1733
1470,6
Новосибирская область
9410
1300,5
500,7
1869,7
Как видим из приведенной информации, арендная плата в Новосибирской области довольно велика и связано это, прежде всего с особенностями природных ресурсов области.
2.3 Земельный налог
Плательщиками земельного налога могут выступать, как физические, так и юридические лица. Для характеристики таких земельных отношений разберемся с основными элементами земельного налога.
Согласно Земельному Кодексу плательщиками земельного налога выступают владельцы земельных участков. Как видим, основанием для уплаты налога является свидетельство о регистрации собственности на землю. Кроме этого документа, в качестве подтверждения собственности могут быть использованы:
-государственные акты на право пожизненного наследуемого владения земельными участками;
-свидетельство на право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.
Предприятие является плательщиком налог с месяца, следующего за месяцем предоставления права на участок.
Объект налогообложения в данном случае – земельный участок.
Земельный участок сельхозназначения выбирает в качестве налоговой базы площадь участка.
Налог на земли в городах и поселках принимается по пониженной ставке – 3%.
Приведем пример, ООО получило свидетельство о государственной регистрации право собственности на землю 3 сентября 2011 года. Тогда земельный налог обществу надлежит уплатить за период октябрь – декабрь 2011 года.
Таблица 6 – Элементы земельного налога
Элемент налога
Характеристика
основание
налогоплательщики
юридические лица;
предприниматели;
физические лица
ст. 387 НК
не являются налогоплательщиками
владельцы земли на правах безвозмездного пользования или переданных на правах аренды
ст. 388 НК
не признаются объектами налогообложения
- земельные участки, изъятые из оборота;
- земельные участки под объектами культурного наследия;
-земли в составе лесного фонда;
-земли в составе водного фонда
ст.389 НК РФ
налоговый период
календарный год
ст.394 НК РФ
Налоговая ставка, принятая в законодательстве:
-0,3% в отношении земель личного подсобного хозяйства и занятые жилым фондом;
-1,5% в отношении прочих земельных участков.
В данном направлении существуют льготные категории граждан, которые не уплачивают земельный налог. Это предприятия уголовно-исполнительной системы, общества инвалидов и организации кустарного производства и народного творчества.
Рассмотрим практическое применение в оценке земельных участков при использовании недвижимости.
Например, необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка. Восстановительная стоимость здания оценивается в 10 млн.руб. Оставшийся срок экономической жизни составляет 50 лет при условии, что каждые 10 лет в здании будет проводится ремонт стоимостью 0,2 млн.
Чистый операционные доход от объекта недвижимости 0,5 млн./год. Ставка дохода на инвестиции – 15%. Норма возмещения капитала начисляется по прямолинейному методу.
1) 100% стоимости объекта будет списано через 50 лет. Тогда ежегодная прямолинейная норма возврата составит: 100%/50 = 2%. В этом случае коэффициент капитализации составит: 15% +2% = 17%.
2) Расходы на замещение по статье ремонта составит: 0,2 млн * 10/50 = 0,04 млн.руб.
3) Стоимость земельного участка 0,5 / 0,17 = 2,94 млн.руб.
4) Рыночная стоимость объекта: 10 * 1,17 + 2,94 + 0,04 = 14,68 млн.руб.
Ответ: рыночная стоимость объекта составляет 14,68 миллиона рублей.
Следующий пример. Имеется складской ангар 1998 г постройки площадью 400 кв.м. и высотой потолков 6 м, которое сдается в аренду по цене 5000 руб/год. Общий срок экономической жизни ангара 30 лет после чего он должен быть перестоен заново. Принять, что стоимость ангара линейно зависит от степени его износа.
Согласно прайсу строительной компании схожий новый ангар площадью 350 кв.м. и высотой потолка 8 м стоит 6 млн.руб. нам необходимо определить, сколько стоит здание ангара и земельный участок под ним.
1) Потенциальный валовый доход: 5000 * 400 = 2 000 000 руб. в год
2) Поправка к цене: 400/350 + 6/8 = 1,89
3) Вероятная стоимость нового ангара на 400 кв.м: 6000000*1,89 = 11 340 000 руб.
4) Найдем коэффициент капитализации для сооружения: 100%/30 = 3,33%
5) Находим чистый операционный доход от здания: 11 340 000*0,033 = 374 220 руб.
6) Находим чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок: 2 000 000 - 374 220 = 1 625 780 руб.
Ответ: здание ангара стоит 11 340 000 рублей, а земельный участок под ним – 1 625 780 рублей.
Существует старая установка для раскройки металлического листа со скоростью резания 10 см/ мин и стоимостью 30 000 руб. при средних эксплуатационных расходах 50 000 руб./год и сроке эксплуатации 5 лет. Необходимо оценить стоимость одной установки лазерной резки со скоростью реза 20 см/мин если известно, что ее эксплуатационные расходы на 30% меньше, а срок эксплуатации увеличен до 7 лет.
1) Э нов = 50 0000 – 50 000 *30% = 35 000 руб.
2) Коэф. Эф = 35 000 / 50000 = 0,7.
3) К функ = 1 – 10/20 = 0,5
4) 7/5 = 1,4
5) 30 000 + 30 000*0,5*1,4*0,7 = 44 700 руб.
Таким образом, стоимость новой лазерной установки составит – 44 700 рублей.
Оборудование первоначальной стоимостью 100 тыс.рублей со сроком эксплуатации 10 лет уже проработало 5 лет. При этом его эксплуатационные расходы по сравнению с новыми аналогами выше на 3000 руб/месс. Нам необходимо определить величину общего износа.
100 000 / 10*5 = 50 000 руб.
10 /5 = 2%
Функциональный износ= 3000 * 12 *2% = 720 руб.
Общий износ= 50 000 + 720 = 50 720 рублей.
Сумма общего износа составляет – 50 720 рублей.
Поскольку земля не является амортизируемым имуществом, то амортизация на землю, состоящую на балансе предприятия, не начисляется.
Земельный налог уплачивается по месту расположения обособленного подразделения предприятия. Иногда земельные участки находятся совершенно в других субъектах РФ.
2.4 Земельная рента
Экономическая рента вообще – это разница между фактической ценой ресурса и ценой, которая достаточна для привлечения ресурса.
Земельная рента, как правило, вычисляется с использованием доходного метода.
В рамках доходного подхода расчет стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен:
1. Методом прямой капитализации доходов.
2. Методом анализа дисконтированных потоков наличности.
В процессе применения метода прямой капитализации доходов преобразование дохода от объекта недвижимости в его стоимость осуществляется за один шаг. Формула для расчета выглядит следующим образом:
S=Д/Кк, (3)
Где S – стоимость объекта недвижимости;
Д – чистый операционный доход (годовой);
Кк – коэффициент капитализации.
Этот метод применим в том случае, если ежегодный доход от объекта недвижимости в течение определенного времени поддается прогнозу и не ожидается его значительных отклонений от прогнозного значения. Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
Метод дисконтирования денежных потоков более подходит для нестабильных доходов и расходов, которые приносит объект недвижимости. В настоящем отчете был применен именно этот метод, поскольку доходы от сдачи квартиры в аренду, как показывает анализ ситуации по аренде квартир за предыдущий год растут, а также требуются капиталовложения.
Его основной принцип заключается в том, что стоимость объекта недвижимости есть стоимость всех будущих потоков денежных средств, полученных от использования такого объекта и приведенных к текущей стоимости с учетом требований собственника относительно возврата капитала и отдачи на капитал, а также альтернативных вложений денежных средств с аналогичной степенью риска.
Метод дисконтирования потоков денежных средств (ПДС) подразумевает, что цена объекта на дату оценки непосредственно связана с текущей стоимостью чистых доходов (до налогообложения), которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения ремонта, и сдачи объекта в аренду.
Как было сказано выше, в рамках метода дисконтированных денежных потоков объект рассматривается на разных стадиях своего жизненного цикла:
реконструкция (отделка помещений, установка необходимого оборудования);
стадия развития (начало эксплуатации объекта, сдача в аренду);
начиная со 2 года, проект дает наибольшую прибыль;
реверсия (возможная продажа объекта).
Для оцениваемого объекта коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что аренда комнаты является высоколиквидным товаром и арендатора можно найти достаточно быстро. В среднем, арендодатель может потратить на поиск арендатора неделю, максимум 10 дней, при условии, что арендатор меняется 1 раз в году (10/360 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - (10/360) = 0,97.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), но бывают случаи недосбора платежей в конце периода аренды при недобросовестном арендаторе. В связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 0,98.
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования).
Ставка дисконтирования включает в себя:
-безрисковую ставку;
-премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
-премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
-премия за низкую ликвидность;
-премия за инвестиционный менеджмент.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
1)Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
2)Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
3)Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
4)Ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
3. Расчет земельного налога и величины арендной платы (на примере Новосибирской области)
При расчете земельного налога в Новосибирской области мы будем руководствоваться Постановлением Администрации Новосибирской области «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы на земли, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области».
Гражданка Павлова Н. Г. имеет на праве собственности земельный участок в садоводческом товариществе площадью 500кв. м. в Верхне-Обском районе.
Рассчитаем сумму земельного налога за год и расскажем о порядке и сроках его уплаты.
На территории Новосибирска и области установлены ставки земельного налога. В нашем случае это:
0,2% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков дач, садоводческих товариществ.
Кадастровая стоимость земельных участков определена постановлением № 6-па от 06.02.2006.
Согласно Перечню видов функционального использования земель для целей государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов земельный участок гражданки Павловой составляет 813,89 руб/ кв.м.
Рассчитаем земельный налог Павловой Н.Г.:
500 кв.м * 813,89 руб/кВ.м. * 0,2% = 813,89 руб.
Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода налогоплательщиками - физическими лицами, уплачивается 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Юридическое лицо, имеющее земельный участок в собственности общей площадью 1920 кв.м. уплатит налог на землю в размере:
1920*2,2% = 42,24 рублей
Поскольку земельные ресурсы и их использование напрямую связано с инвестиционной деятельностью, необходимо прогнозировать эффективность инвестиционной деятельности. С этой целью мы предлагаем использовать расчеты коэффициентов «денежного покрытия».
Особого внимания заслуживает способность предприятия погасить свои обязательства перед собственниками. Расчет данного коэффициента производится в конце отчетного года после расчета финансовых показателей эффективности деятельности предприятия.
Группа представлена тремя коэффициентами:
- коэффициент денежного покрытия процентов за кредит;
- коэффициент денежного покрытия долгосрочных обязательств;
- коэффициент денежного покрытия дивидендных выплат.
При расчете вышеперечисленных коэффициентов способность предприятия в денежном покрытии оценивается по денежному потоку от основной деятельности. Рекомендуемое значение расчетных показателей для всех трех коэффициентов данной группы должно быть больше единицы, иначе предприятию придется использовать денежный поток от инвестиционной деятельности по финансированию, а это- свидетельство неэффективного управления предприятием.
Поскольку плательщиками налога довольно часто выступают представители малого бизнеса, то необходимо сказать несколько слов о поддержке малого предпринимательства со стороны правительства страны.
Практика показывает, что процентные ставки кредитные учреждения определяют обычно индивидуально в каждом конкретном случае, с учетом финансового положения заемщика, обеспечения кредита, качества кредитной истории и т.д. Реальный размер процентных ставок«плавает» в очень широких пределах – от 12% до 25% и более.
Многие кредитные учреждения готовы по условиям некоторых кредитных программ предоставлять кредиты без обеспечения. Однако суммы по таким кредитам, как правило, совсем невелики, процентные ставки существенно выше, сроки кредитования – максимум до года. Кроме того, коммерческий банк требует перевод денежных потоков предприятия на себя, а также предоставление поручительства учредителей бизнеса, что вообще-то и является самым настоящим обеспечением кредита.
Следует обратить внимание, что существуют проблемы, которые не ограничивают взаимодействие кредитора и заемщика. В таблице 8 рассмотрены проблемы кредитования малого и среднего бизнеса.
Таблица 8 - Проблемы кредитования малого и среднего бизнеса в России
Кредитор
Заемщик
Непрозрачность заемщика МСБ
Отсутствие достаточных условий для развития малого бизнеса
Отсутствие залогового обеспечения у МСБ
Проблема предоставления залога и гарантий
Плохая кредитная история
Непрозрачная и недостоверная отчетность
Необходимость создавать повышенные резервы по ссудам, выданным заемщикам МСБ, из-за неполноты отчетности и/или искажения финансового результата субъекта МСБ
Административные барьеры при получение кредитов на льготных условиях
Неразвитость законодательства
Высокий уровень налогообложения
Отсутствие у МСБ понимания сути банковских продуктов
Низкий уровень юридической грамотности заемщика
Высокие процентные ставки по кредитам МСБ
Высокие процентные ставки по кредитам
Недостаточность наработанного банками опыта кредитования МСБ
Высокие процентные ставки по кредитам малому и среднему бизнесу обусловлены значительными рисками вида деятельности и особенностями его развития в России. Низкий уровень развития малого бизнеса в нашей стране, прежде всего, связан с отсутствием достаточных условий для его развития.
На рисунке 14 выделены факторы, оказывающие влияние на развитие малого бизнеса в России.
Рисунок 14 - Факторы, оказывающие влияние на развитие малого бизнеса в России