Особенности договора купли - продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации

Заключение

Проведя исследование договора продажи недвижимости, можно сделать определенные выводы.
1. Договор продажи недвижимости характеризуется как возмездный, консенсуальный и взаимный.
2. Все объекты недвижимости можно разделить на две категории – которые неразрывно связаны с поверхностью земли, перемещение которых невозможно без нарушения целостности объекта и которые признаны недвижимыми вещами в силу закона.
3. Законодатель в качестве признака недвижимости предусмотрел прочную связь с земной поверхностью и невозможность перемещения этих объектов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
4. Регистрация права собственности по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию пр ...

Оглавление


Введение 3
1. Общая правовая характеристика договора продажи недвижимости 6
1.1. Понятие и существенные условия договора продажи недвижимости 6
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 15
2. Субъекты и ответственность сторон по договору продажи недвижимости 24
2.1. Субъекты договора продажи недвижимости 24
2.2. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости 33
3. Особенности отдельных видов договоров продажи недвижимости 44
3.1. Особенности договора продажи жилого помещения 44
3.2. Особенности продажи объекта незавершенного строительства 52
3.3. Особенности продажи земельных участков 57
Заключение 66
Список использованной литературы 69

Введение

Несомненно, самой распространенной сделкой в отношении недвижимости выступает договор продажи.
Развитие рыночных отношений, включение в оборот земельных участков, объектов незавершенного строительства способствует росту оборота недвижимости в хозяйственной деятельности. Такое явление способствует и развитию нормативной базы. В настоящее время базу правового регулирования оборота недвижимости составляют правовые нормы Гражданского кодекса РФ, которые в дальнейшем стали развиваться в других нормативных актах.
Гражданский кодекс РФ изменил процедуру перехода право собственности от продавца к покупателю. Так, например, законодательство не содержит уже обязательное оформление договора продажи недвижимости у нотариуса. Такая ответственность в настоящее время возложена на Росреестр.
Р оль публично-правовых норм в регулировании отношений в сфере недвижимых объектов достаточно серьезна. Так, например, социальная значимость жилых помещений для граждан представляет собой основу для вмешательства публичного права в регулирование сделок с такими объектами.
Гражданское законодательство, формируя основу частноправового режима недвижимости, тем не менее, предусмотрело принятие и публично-правовых норм (например, ст.131 ГК РФ).
В настоящее время Росреестр фактически осуществляя действия по регистрации, не принимают участия в заключении и исполнении договоров продажи недвижимых объектов, не контролируя реальное исполнение обязательств сторонами договора.
Гражданский кодекс РФ содержит отдельный параграф, посвященный договору продажи недвижимости, в котором раскрываются особенности такой сделки. Следует отметить, что вопросам отчуждения земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса РФ.
Законодательство содержит множество юридических особенностей, которые требуют особого правового регулирования, в том числе и определения объектов недвижимости, порядка заключения и исполнения договора, особенностей продажи жилых помещений, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями. Регулирование указанных отношений регламентируется нормами, которые содержатся в нескольких нормативных актах, но противоречиво, что ведет за собой сложность в применении норм и как следствие к судебным спорам.
Таким образом, актуальность темы исследования заключается в особом значении объектов недвижимости в хозяйственной деятельности юридических лиц, жизни граждан, а также несовершенством законодательства.
Объектом исследования выступают правоотношения, которые порождаются в результате заключения и исполнения договора продажи недвижимости.
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, регламентирующего порядок заключения и исполнения договора продажи недвижимости.
Целью работы является рассмотрение особенностей договора продажи недвижимости по действующему российскому законодательству.
Для достижения цели работы необходимо решить несколько задач:
1. Дать характеристику договору продажи недвижимости, определив его существенные условия.
2. Охарактеризовать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
3. Исследовать субъектный состав договора продажи недвижимости, охарактеризовав ответственность сторон.
4. Выявить особенности отдельных видов договора продажи недвижимости.
Вопросами регулирования договорных отношений по поводу продажи недвижимости занимались многие ученые, среди которых необходимо выделить М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, И.Д. Кузмину, К.Ю. Скловского, В.В. Ровного, Б.В. Хаскельберга, В.В. Чубарова.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались формально-логический, технико-юридический, и системно-структурный методы исследования.
В работе анализируется практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Теоретической основой исследования выступают работы российских ученых, нормативный правовой материал, материалы судебной практики.
Структура работы полностью подчинена цели и задачам исследования. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющие семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Работа может быть использована в качестве дополнительного материала при изучении курса «Гражданское право» студентами и преподавателями.

- запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными;
- запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних;
- запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних;
- сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях.
В таких ситуациях договор продажи жилого помещения будет оформляться с некоторыми условиями.
Формулировка условия может представлена быть в следующем виде: «Право собственности на продаваемую квартиру переходит к покупателю в случае приобретения другого жилья для несовершеннолетнего... что должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации его права либо заключенным договором на имя несовершеннолетнего. После выполнения установленного сторонами в соответствии с п.1 ст. 157 ГК РФ указанного отлагательного условия право собственности покупателя подлежит государственной регистрации».
Конечно, покупатель указанные условия может посчитать невыгодными и вправе не согласиться на сделку. Тем не менее, при продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, законный представитель обязан учесть и соблюсти имущественные права ребенка.
Особо следует сказать о фигуре нотариуса в сделках с недвижимостью. В настоящее время среди юристов, занимающихся проблемами договора продажи недвижимости обсуждается возможность обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью.
Так, например, Е.В. Накушнова при рассмотрении договора на оказание услуг риелтора, предлагает удостоверять сделки с недвижимостью у нотариуса36.
рассматривая форму договора оказания риелторских услуг, вносит предложение о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
Ученые и нотариусы считают, что сущность нотариального удостоверения сделок заключается только в проверке чистоты сделки с юридической точки зрения. Однако при удостоверении таких сделок нотариус многие обстоятельства проверить не сможет.
Так, например, нотариус при проверке прав продавца на продаваемый объект недвижимости не проверяет права других бывших владельцев (пользователей) такого имущества. Он не может точно определить права супругов на общую собственность, что, несомненно, играет большую роль при определении правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения. Нотариусы действительно не обладают специальными медицинскими познаниями, позволяющими им определить дееспособность лица. Кроме того, «дееспособный» гражданин может в действительности быть лишенным дееспособности, и у нотариусов нет возможности установить этот факт. Тем не менее совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом будет выступать основанием недействительности сделки.
Вместе с тем хоть нотариус и вправе запросить у регистрирующих органов информацию о наличии прав на недвижимое имущество, автомобиль и т.д., но не обязан этого делать. На практике нотариусы удостоверяют сделки лишь на основании представленных документов, не определяя подлинность последних.
Заключая договор купли-продажи недвижимости, граждане не обязаны обращаться к нотариусу (ранее такое требование содержалось в законодательстве).
Риелторские компании, работающие в связке с нотариусом, обычно настаивают на нотариальном удостоверении договора, обосновывая это «большей надежностью» сделки.
Однако на самом деле нотариус лишь проверяет договор на его соответствие законодательству (что может сделать и простой юрист, но значительно дешевле), и никаких дополнительных гарантий нотариальное удостоверение договора не дает.
Статья 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате37 действительно предполагает определенную ответственность нотариуса, однако ответственность наступает только в случае явного нарушения нотариусом порядка совершения нотариальных действий. Несоответствие же документов действительности (то есть мошенническое действие стороны в сделке) не является предметом обязательной проверки нотариусом, и за отсутствие такой проверки нотариус ответственности не несет38.
Таким образом, нотариус отнюдь не является гарантом легитимности сделки, а введение обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью повлечет за собой дополнительные бюрократические препоны для свободного оборота недвижимости.
Делая вывод, можно указать, что сторонами выступают покупатель и продавец, которые могут быть гражданами, юридическими лицами, публичными образованиями. Стороны могут доверить свои интересы и сам процесс заключения и оформления договора представителю, который наделяется соответствующими полномочиями. В сделках могут принимать участие законные представители.
2.2. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости
Ответственность сторон возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора продажи недвижимости.
Главная обязанность продавца заключается в передаче объекта недвижимости, определенного договором продажи. Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора в связи с тем, что предмет договора является индивидуально-определенной вещью. Потребитель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества. Кроме того, покупатель имеет право требовать в судебном порядке, принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренной сторонами договора.
Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Последствия нарушения сроков исполнения сторонами своих обязанностей.
Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит продавец в соответствии с п. 3 ст.488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда при продаже в кредит речь идет об оплате переданной недвижимости, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена, до дня ее фактической оплаты.
Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если несмотря на произведенную предоплату продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.
Например, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 7 323 550 руб. неустойки.
На основании заключенного договора купли-продажи предприниматель приобрел в собственность здание и земельный участок, однако стоимость имущества не оплатил, в связи с чем по условиям договора ответчик обязан выплатить неустойку.
Между комитетом и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимости, однако покупатель в установленные сроки стоимость объектов не оплатил, в связи с чем по условиям договора за нарушение денежного обязательства подлежит начислению неустойка в размере 5% за каждый день просрочки. По письменному заявлению ответчика размер ответственности уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ.
Согласно пункту 1.2 договора продавец передает в собственность покупателя здание общей площадью 323,57 кв. метров (литеры А, а) и земельный участок площадью 264,9 кв. метров, а покупатель обязуется оплатить 5 633 500 руб.
Пункт 2.2 указанного договора предусматривает, что покупатель оплачивает стоимость имущества в течение 10 дней с момента подписания договора.
По условиям пункта 4.1 договора купли-продажи при нарушении срока оплаты покупателю начисляются пени в размере 5% за каждый день просрочки.
Фактическая передача объектов подтверждается актом от 21.05.2009 и не оспаривается сторонами. Факт нарушения срока оплаты подтвержден документально и не оспаривается сторонами.
В процессе судебного разбирательства предприниматель обратился с заявлением от 28.09.2011 о явной несоразмерности неустойки (5% в день) и незначительность периода просрочки (26 дней).
Установив наличие оснований для применения указанной нормы, размер неустойки был уменьшен судом первой инстанции до 40 000 руб. Таким образом, суд требование удовлетворил в части, поскольку факт нарушения покупателем договорных обязательств подтвержден, допущенная просрочка является в соответствии с условиями договора основанием для уплаты неустойки, но ее размер снижен на основании ст. 333 ГК РФ39.
Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью. В ст.475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
Так, например, ООО «Мечта» обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ОАО «Омскшина» о взыскании убытков в размере 1 840 255,40 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО «Омскшина» (продавец) и ООО «Мечта» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.11.2010, согласно которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты движимого и недвижимого имущества
Сторонами в пункте 1.3 договора согласовано, что все коммуникации, сети, инженерное и технологическое оборудование, механизмы, установленные и размещающиеся в пределах недвижимого имущества либо связанные с его жизнеобеспечением и функциональным использованием или иным неотъемлемым образом, являются частью недвижимого имущества и переходят в собственность покупателя одновременно с переходом к нему права собственности на недвижимое имущество (как принадлежность).
Недостатки и дефекты, препятствующие использованию имущества по назначению, на момент передачи имущества должны быть отражены в передаточном акте.
При передаче имущества выявлены его недостатки, о чем составлен акт освидетельствования от 22.11.2010 технического состояния имущества (далее - акт освидетельствования), передаваемого по передаточному акту, в том числе по скважине, согласно которому продавец обязался устранить указанные недостатки в согласованные с покупателем сроки.
Ответчиком выявленные недостатки имущества, указанные в акте освидетельствования, устранены не были, в связи с чем истцом самостоятельно путем привлечения подрядчиков произведены работы по восстановлению объекта «скважина» и работы по предотвращению обводнения территории, затраты по которым составили 1 840 225,40 руб.
Полагая, что данные затраты являются убытками, ООО «Мечта» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд обоснованно счел доказанным факт того, что именно действия ответчика явились причиной возникновения необходимости в выполнении ремонтных работ и несение истцом затрат на заявленную сумму.
Суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска40.
В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.
Так, например, К.М. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Строй-Проект XXI века» об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого помещения в виде квартиры общей площадью 178,7 кв. м, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого помещения.
В обоснование своих требований истец указал, что указанное выше жилое помещение не соответствует техническим требованиям, строительство объекта выполнено некачественно, имеет ряд существенных строительных недоделок устранение которых невозможно без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени, выполнить их силами не представляется возможным.
Судом по делу установлено, что истец приобрела по договору купли-продажи объект недвижимости - жилое помещение - квартиру размером 178,7 кв. м (блок типа таунхаус), принадлежащая ответчику на праве собственности за 10 528 185 руб. Однако объект оказался выполненным некачественно, с существенными недоделками, устранение которых невозможно без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени, поскольку выполнить их без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени невозможно.
В обоснование своих исковых требований истцом было представлено суду экспертное заключение, согласно которому состояние жилого помещения является недопустимым. Судом была также назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам экспертизы у объекта имеются недопустимые, неустранимые и критические дефекты строительства, имеются существенные нарушения СНиП, а состояние обследуемых строений объекта, в соответствии с положением – «ограниченно работоспособное». Существенные дефекты выявлены в конструкции крыши, дефекты в швах кладки, водоизоляционный и пароизоляционный слой оконных проемов отсутствует, имеются разрушения в блоках несущей конструкции стены, отклонения их от вертикальной оси стен и др. В соответствии с выводами эксперта ремонту подлежит 75% удельного веса конструкций объекта.
При таких обстоятельствах, суд вынес решение об удовлетворении иска41.
Таковы основные правовые аспекты заключения, исполнения и ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений). В следующей статье будут рассмотрены схемы продажи недвижимого имущества, используемые на рынке недвижимости, а также распространенные на практике и возможные способы расчетов по договорам о продаже недвижимого имущества. Отдельно будет исследован вопрос об участии посреднических (риелторских) организаций в соответствующих отношениях и об особенностях посреднических договоров, заключаемых с профессиональными участниками рынка недвижимости.
К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Права третьих лиц могут вытекать из правоотношений сервитута, возникшие еще до передачи имущества, либо из правоотношений обязательственного характера, например, права арендатора.
Кроме того, недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, должно быть продано с согласия иных собственников долей. В противном случае продажа недвижимости с нарушением такого требования может быть признана ничтожной.
Таким образом, права третьих лиц, перечисленные в ст. 460 ГК РФ, представляют собой обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в некоторой мере ограничивают непосредственно владение, пользование, распоряжение имуществом.
В том случае, когда продавец передал покупателю недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, то покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Однако, следует отметить, что продавец, если докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя.
Когда права третьих лиц распространяются на недвижимость, являющейся предметом сделки, то такое имущество может быть у покупателя изъято в судебном порядке по требованию третьих лиц.
Отчуждение приобретенной вещи носит название – эвикция, применение которой реально, когда продавец не обладал правом распоряжения вещью. Требование об эвикции в пользу третьих лиц удовлетворяется судом, когда третьи лица имеют вещное право на проданную недвижимость и при этом такое право возникло до заключения договора продажи недвижимости. Истребование имущества у покупателя происходит с учетом норм ст.301,302,305 ГК РФ.
Когда покупателю предъявляется иск об изъятии приобретенной недвижимости, то он должен привлечь продавца, который должен вступить в процесс в качестве третьего лица на стороне покупателя.
Если продавец не был привлечен покупателем в процесс, то в дальнейшем он освобождается от какой бы то ни было ответственности перед покупателем. Если в ходе судебного разбирательства, будет вынесено решение об изъятии приобретенного недвижимого имущества, то продавец обязан компенсировать покупателю все убытки, связанные с договором продажи недвижимости.
Законодательство относительно недостатков товаров в целом подразделяет на две категории: существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. В качестве примера, можно привести существенные недостатки относительно жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов (фундамент недостаточной толщины) и т.д.
Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество.
Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.
Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплаты покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно требования об оплате проданного недвижимого объекта.
В том случае, когда покупатель не производит предусмотренную договором оплату, продавец имеет право отказаться от исполнения такого договора и может потребовать вернуть проданную недвижимость, за исключением случая, когда покупатель внес в качестве оплаты более половины от всей стоимости объекта.
При неисполнении обязательства покупателя по оплате товара, предусмотренного договором, продавец вправе использовать общие средства защиты, которые законодательство предоставило кредитору. К таким средствам защиты можно отнести общие основания изменения и расторжения договора, когда происходит нарушение условий договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д., а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства.
Таким образом, за нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости продавец имеет право требовать оплаты недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. В случае продажи недвижимости с недостатками покупатель имеет право требовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.