Особенности договора аренды зданий и сооружений

Заключение


Проанализировав нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере договора аренды здания, сооружения, судебную практику, научную литературу, можно сформулировать тезисы, выносимые на защиту:
1. Договор аренды здания, сооружения характеризуется тем, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
2. Договор аренды здания, сооружения является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
3. К существенным условиям договора аренды здания, сооружения относят предмет, срок и арендную плату.
4. Предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество. Сроком действия договора аренды здания, сооружения, помеще ...

Содержание


Введение 3
1. Общая характеристика договора аренды 5
1.1. Правовая природа договора аренды 5
1.2. Существенные условия договора аренды 10
1.3. Арендная плата как существенное условие договора аренды 18
2. Развитие договора аренды здания и сооружения 33
2.1. Заключение, изменение и расторжение договора аренды здания и сооружения 33
2.2. Выкуп арендованного здания и сооружения 51
2.3. Ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения 53
Заключение 59
Список использованной литературы 61

Введение

Договор аренды здания, сооружения является самостоятельным видом договора аренды, который стал более активно развиваться в конце XX века в связи с переходом к рыночным отношениям, возможностью заниматься предпринимательской деятельностью. Обновленный характер социально-экономических отношений в нашей стране стал требовать изменение договора аренды в целом и договора аренды здания, сооружения в частности. Само содержание рассматриваемого договора, закрепленного в Гражданском кодексе Российской Федерации, существенно изменилось по сравнению с Гражданским кодексом РСФСР 1964г. В связи с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды здания, сооружения стал характеризоваться как самостоятельный гражданско-правовой договор.
Преобразование экономич еских отношений, развитие предпринимательства способствует применению договора аренды здания, сооружения. В современной предпринимательской практике аренда зданий, сооружений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести здание, сооружение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.
Таким образом, широкое распространение договора аренды здания, сооружения предопределяет актуальность темы работы.
Объектом работы являются отношения, вытекающие из договора аренды здания, сооружения.
Предметом работы являются гражданско-правовые нормы, регламентирующие порядок заключения, изменения, прекращения и исполнения договора аренды здания, сооружения.
Целью работы является правовой анализ договора аренды здания, сооружения.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
1. Дать понятие договора аренды здания, сооружения с точки зрения правовой природы и существенных признаков.
2. Проанализировать порядок заключения, изменения и расторжение договора аренды здания, сооружения.
3. Охарактеризовать ответственность сторон по договору аренды здания, сооружения.
При написании работы использовались общенаучные методы (синтез и анализ), частнонаучные методы (комплексный анализ, метод формально-логического толкования).
При написании работы были проанализированы работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, М.В.Гавва, А.Ю.Кабалкина, П.В. Крашенинникова, А.А.Кирилловых, Ю.М.Лермонтова, А.П. Сергеева, В.В.Семенихина, Л.Б. Ситдиковой, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и др.
Исследованию подверглись нормы действующего российского гражданско-правового законодательства, затрагивающего вопросы аренды здания, сооружения, правоприменительная и судебная практика. Были проанализированы нормы Гражданского кодекса РФ, федеральных законов, иных нормативных актов.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.
Работа может быть полезна студентам и преподавателям юридических факультетов при изучении курса «Гражданское право».

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Согласно указанной норме стороны должны заключить соглашение об изменении условий договора в той же форме, что и договор. Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, форма договора и соглашений к нему должна быть письменной25.
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон для договоров, заключенных на срок до года, может быть оформлено:
- путем составления одного документа - дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);
- путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 - 443 ГК РФ).
Если изменение размера арендной платы осуществляется в рамках договора, заключенного на год и более, следует помнить,что соответствующее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам - обязан будет ее вернуть.
Вместе с тем, если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора. В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно.
Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. Арендатор, не получивший уведомления о новом размере арендной платы, считается надлежащим образом исполнившим обязанности, если внес плату в прежнем размере.
Стороны могут установить в договоре условия, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы, поскольку до их наступления сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату26.
Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
- по истечении определенного промежутка времени;
- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
- в связи с общим ростом цен (инфляцией);
- ввиду изменения учетной ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ.
Установление определенных промежутков времени (периодов), в течение которых не допускается изменение размера арендной платы, обеспечивает стабильность договора в целом.
Минимальный период пересмотра размера арендной платы императивно установлен п. 3 ст. 614 ГК РФ, который содержит требование об изменении этого размера не чаще одного раза в год. Анализ судебной практики показывает, что значительное число споров, связанных с изменением размера арендной платы, вызвано неправильным пониманием данного положения.
ГК РФ не содержит специальных указаний о применении п. 3 ст. 614 ГК РФ в различных ситуациях, в том числе в случаях:
- изменения размера арендной платы чаще одного раза в год по соглашению сторон;
- изменения размера арендной платы в течение первого года срока действия договора;
- изменения размера арендной платы по договору, заключенному на срок менее года;
- увеличения минимального периода пересмотра арендной платы.
Договор должен содержать условие о внесении арендной платы, которая включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.
Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре необходимо указать: порядок ее внесения; периодичность; срок; возможно ли ее внесение третьим лицом.
Особо следует отметить, что в отношении имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, законодатель определил некоторые особенности при определении размера арендной платы.
При заключении договора аренды государственного имущества необходимо провести оценку передаваемого имущества. Проведение оценки в соответствии со ст.8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»27 выступает обязательным условием для объектов оценки, принадлежащих государству, в том числе для определения стоимости этих объектов при передачи их в аренду.
Согласно ст. 10 указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду28.
На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным. Судебная практика подтверждает, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Закона №135-ФЗ29.
Величина обязательной оценки, предусмотренной ст. Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не является обязательной для сторон договора аренды, если законом прямо не установлено иное.
Проведение оценки при заключении договора аренды государственного имущества в соответствии с положениями ст. 8 Закона № 135-ФЗ не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.
Если отсутствует федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, акты органов публично-правового образования об определении арендной платы применяются постольку, поскольку это предусмотрено самим договором и не противоречит ему30.
Нормативный правовой акт органа государственной власти, который увеличивает размер арендной платы за пользование государственным имуществом, распространяет свое действие на истекший период, признается судом недействующим.
Указанный акт или его часть признаются недействующими со дня его принятия (если дело рассмотрено судом общей юрисдикции), либо с момента принятия решения суда, но при этом его положения не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период (если дело рассмотрено арбитражным судом).
Стороны при заключении договора аренды государственного недвижимого имущества, используя принцип диспозитивности, могут по своему усмотрению устанавливать скидки и льготы по внесению арендной платы. При этом скидки, льготы могут закрепляться в законах субъектов РФ для определенных категорий арендаторов государственного имущества. Такое снижение происходит в результате применения понижающих коэффициентов, установленных законодательным (представительным) органом.
В практической деятельности могут возникать вопросы относительно наличия права на понижающий коэффициент у арендатора. Такие споры решаются в порядке искового производства. В том случае, когда арендатор с согласия передает арендуемое им государственное имущество по договору субаренды, субарендатор не имеет право на получение понижающего коэффициента31.
Льгота по освобождению от арендной платы, установленная для арендатора и введенная законом субъекта РФ, не распространяется на субарендатора, если по виду деятельности он под нее не подпадает.
Снижение арендной платы за пользование имуществом субъекта РФ для государственных предприятий не признается нарушением прав других арендаторов и не влияет на свободу конкуренции на рынке товаров и услуг.
Если договором аренды предусматривался расчет арендной платы по льготному коэффициенту, то при прекращении договора и несвоевременном возврате имущества арендодатель вправе взыскать плату за фактическое пользование только в соответствии с данным коэффициентом, если не докажет, что арендатор перестал соответствовать требованиям для применения данного коэффициента.
Таким образом, существенным условием наряду с предметом и сроком является арендная плата, несогласование размера, условий выплаты которой влечет за собой недействительность договора. В отношении аренды государственного и муниципального имущества законодатель определил особенности установления арендной платы.
2. Развитие договора аренды здания и сооружения
2.1. Заключение, изменение и расторжение договора аренды здания и сооружения
Договор аренды здания, сооружения может быть заключен только после согласования сторонами всех существенных условий договора. В противном случае, как уже указывалось в работе, договор будут недействительным. Помимо согласования всех условий договора необходимо соблюсти форму договора.
Договор аренды здания, сооружения подлежит государственной регистрации, если срок аренды составляет более одного года.
Договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Именно этим обусловлено требование государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»32 определил, что нормы ст. ст. 609, 651 ГК РФ не будут применяться к договорам, которые заключены после 01.03.2013 (т.е. после вступления указанного Закона в силу). Таким образом, указанный Закон предполагал, что договор аренды, подписанный после 01.03.2013, не учитывая срок его действия, не надо будет регистрировать, и он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами.
Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания предложил сохранить правовые основания для регистрации аренды как обременения для договоров, заключенных 01.03.201333.
Ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ34 исключает из ч. 8 ст. 2 Закона №302-ФЗ указания на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ. Закон № 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Таким образом, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого фактически остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежит непосредственно договор аренды здания, сооружения, помещения. Право аренды здания, сооружения, помещения, порождаемое таким договором, отдельной регистрации в качестве обременения не подлежит35.
При несоблюдении требований о государственной регистрации договора он не будет считаться заключенным и стороны не смогут воспользоваться вытекающими из него правами.
По общему правилу обязанность по государственной регистрации договора возникает у сторон только в случае, если срок его действия составляет год или более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
На практике может возникнуть вопрос о необходимости регистрировать договор в случаях:
- возобновления его на неопределенный срок;
- заключения договора на неопределенный срок;
- распространения действия договора на отношения, возникшие до его заключения;
- продления договора, заключенного на срок менее года;
- заключения одновременно нескольких договоров, на срок менее года каждый;
- изменения срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, в меньшую сторону.
При возобновлении договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) он не подлежит государственной регистрации в силу п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»36.
Если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается.
Если договор, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды продлевается на такой же срок (менее года), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ37.
При этом указанное правило распространяется и на случай, когда договор продлевается на срок менее года неоднократно.
На практике встречаются ситуации, когда стороны во избежание процедуры регистрации заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и устанавливается так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет год и более. В таком случае суд может признать сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и установить, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации и при отсутствии таковой будет считаться незаключенным, а арендатор будет обязан вернуть имущество. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой в этом случае договор государственной регистрации не подлежит.
Необходимо отметить, что заключение договора аренды предполагает передачу арендуемого помещения от арендодателя к арендатору. Такая передача осуществляются по передаточному акту или другому документу, который подписывают стороны.
Аренда государственного имущества отличается некоторыми особенностями, связанными с тем, что она регулируется кроме ГК РФ еще и специальными законами, среди которых следует отметить Федеральный закон «О защите конкуренции»38 (далее - Закон о защите конкуренции), Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»39 и др. Это обстоятельство следует учитывать, в частности, в следующих ситуациях:
- реализация преимущественного права на заключение договора на новый срок;
- продление и возобновление договора;
- приобретение арендатором в собственность арендованного имущества.
Договор аренды государственного имущества заключается только по результатам торгов - конкурсов или аукционов.
Арендатор, имея намерения в продление арендных отношений должен направить арендодателю уведомление о желании заключить договор на новый срок. При этом арендатор должен иметь доказательства того, что арендодатель получил такое уведомление, т.к. в противном случае обращаться в суд в случае незаключения нового договора будет бесполезно. Кроме того, существует вероятность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления.
Для того, чтобы иметь доказательства получения арендодателем уведомления арендатора, последний должен отправить уведомление заказным письмом. В таком случае почтовая квитанция будет выступать доказательством того, что арендатор исполнил требования законодательства относительно уведомления арендодателя.
Уведомление должно быть направлено по адресу арендодателя, который прописан в договоре. Если в договоре адрес не указан, то уведомление должно быть направлено по юридическому адресу организации или месту жительства гражданина.
Если арендодатель имеет несколько известных адресов, то уведомление должно быть направлено по всем известным адресам.
В 2013 году Пленум ВАС РФ в постановлении указал, что юридическое лицо будет нести риск последствий неполучения юридически значимых сообщений в тех случаях, когда сообщения были направлены по адресу, указанном в ЕГРЮЛ40.
Арендатор, не обладающий доказательствами направления арендодателю уведомления о намерении заключить договор на новый срок, не сможет впоследствии защищать свое право в суде в случаях, когда преимущественное право осталось не реализованным.
Так, например, стороны заключили договор аренды нежилого помещения со сроком действия до 30 декабря 2011 года. В качестве условия договора было предусмотрено преимущественное право арендатора на продление договора в случае надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды.
Истец при обращении в суд с заявлением указал, что направил ответчику (арендодателю) уведомление о продлении срока договора в течении срока, определенного в договоре, а именно 29 ноября 2011 года.
Арбитражные суды, оценивая почтовую опись вложений, на представленную истцом, определили, что опись почтовых вложений не может выступать доказательством факта надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды. Квитанция об оплате услуг почтовой связи истец в суд не представил. В то же время ответчик представил в суд конверт письма, который получил от истца. После изучения конверта было установлено, что письмо было подано истцом только 21 января 2012 года.
Таким образом, было установлено, что истец не исполнил обязанность, предусмотренную в договоре, о направлении ответчику уведомления о продлении договора аренды41.
Заключение договора аренды здания, сооружения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок по истечении срока его действия или его продление также возможны только путем проведения торгов. В противном случае договор или соглашение о продлении недействительны в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Частью 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрена возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок по истечении срока его действия без проведения торгов, если одновременно соблюдены предусмотренные указанной статьей условия.
Арендатор государственного имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Если арендодатель заключит договор с победителем торгов, прежний арендатор вправе будет в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору вне зависимости от того, принимал ли он в них участие. Однако суд откажет в удовлетворении такого иска в соответствии со ст. 10 ГК РФ, если до заключения договора с победителем торгов арендодатель предлагал арендатору заключить договор на условиях, предложенных победителем, а арендатор отказался.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора аренды на новый срок, что соответствует экономическим интересам арендатора. Для предоставления имущества на новый срок по договору аренды необходимо наличие установленных законодательством условий, а стороны должны соблюсти определенные требования.
Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Стороны могут согласовать наиболее подходящий для них способ изменения или расторжения договора:
- изменение и расторжение договора по соглашению сторон;
- изменение и расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон;
- односторонний отказ от исполнения договора.
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, помещения заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).