Ипотечное кредитование в России: сущность, особенности и перспективы развития

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одной из наибо¬лее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня (расплачиваться за нее он может постепенно в течение нескольких лет), а банку-кредитору - по¬лучать гарантированный доход.
Тормозят развитие ипотеки следующие фак¬торы:
низкая платежеспособность клиентов и высо¬кий размер процентной ставки по кредитам;
сомнительная репутация будущего заемщика;
повышение цен на недвижимость (спрос на ипотеку не уменьшился, и потребность наших граж¬дан в улучшении жилищных условий - тоже). Из-за роста цен на недвижимость снижается количество предложений на рынке;
бюрократические препоны по выделе ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 3
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 5
1.1. История развития ипотечного кредитования в России 5
1.2. Сущность ипотечного кредитования 6
1.3. Организация современного кредитования в современных условиях: модели ипотечного кредитования 11
Глава 2. Современное состояние рынка ипотечного кредитования 23
2.1. Правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ 23
2.2. Анализ рынка ипотечного кредитования в России 26
Глава 3. Перспектива развития ипотечного кредитования в России 69
3.1. Проблемы развития рынка ипотечного кредитования 69
3.2. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования 73
Заключение 85
Список использованных источников 88

ВВЕДЕНИЕ

Решение жилищного вопроса и обеспечение населения Российской Федерации достойными ус¬ловиями проживания является одной из основных задач, стоящих перед государством уже на протя¬жении очень долгого периода времени. В условиях рыночной экономики и той ситуации, которая сло¬жилась в нашей стране в настоящее время, граж¬дане должны сами искать способы решения своих жилищных проблем. Однако государство не может полностью самоустраниться от разрешения вопро¬сов обеспечения доступности жилья для граждан, так как это оказывает влияние на многие сферы фун¬кционирования общества, такие как демография, занятость, урбанизация и т.д. Одним из основных инструментов, который выбрало государство для помощи гражданам в приобретении жилья, стало ипотечное кредитование.
Объектом исследования высту пает ипотечное жилищное кредитование в процессе обеспечения расширения жилищного рынка в РФ.
Предметом исследования являются процессы и тенденции, сопровождающие развитие ипотечного жилищного кредитования.
Цель выпускной квалификационной работы: анализ этапов развития ипотечного кредитования в РФ.
Для достижения этой цели были поставлены следующие основные задачи:
1. Исследовать теоретические основы ипотечного кредитования: понятие, сущность, функции.
2. Выявить нормативно - законодательное обеспечение ипотечного кредитования.
3. Рассмотреть виды ипотечных кредитов.
4. Проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России.
5. Выявить перспективы развития ипотечного кредитования.
При написании выпускной квалификационной работы были использованы следующие методы научного исследования:
- сравнительный метод;
- изучение нормативно-правовой базы;
- изучение монографических публикаций и статей;
- аналитический метод.
Теоретическая значимость выпускной квалификационной работы заключается в исследовании теоретических основ ипотечного кредитования в России; рассмотрении: мирового опыта ипотечного кредитования, основных зарубежных моделей; определении формирования институциональной структуры ипотечного кредитования в России.

Как правило, в этом случае государство приостанавливает работу бирж, запрещает сделки с ценными бумагами и т.д.Данная группа рисков отражает риски, связанные со спецификой самой отрасли – сферой услуг, а именно ипотечного кредитования. Как быстро развивающаяся и одна из наиболее перспективных и доходных данная сфера деятельности привлекает к себе пристальное внимание инвесторов. Однако риски, влияющие на данное направление, до конца еще не изучены. Поэтому политика любого инвестора в области управления рисками предполагает постоянный мониторинг конъюнктуры рынка и областей возникновения потенциальных рисков. Ниже автор приводит описание наиболее распространенных видов риска данной группы.Кредитный риск. В контексте ипотечного жилищного кредитования кредитный риск означает неисполнение заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту. Более подробно этот риск можно описать следующим образом:риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов по нему;риск неполучения страхового возмещения; риск невыполнения договорных обязательств; риск досрочного погашения.Риск неоплаты долга заемщиком. В некоторых случаях этот риск называют риском дефолта закладной. Данный риск связан с неспособностью заемщика оплачивать долговые обязательства по ипотечным кредитам. Неоплата может быть вызвана сменой места работы заемщика, потерей работы, снижением доходов заемщика, рождением ребенка, расторжением брака, непредвиденными расходами, направленными на нужды заемщика, неблагоприятной экономической обстановкой в стране и т.д. Риски, связанные с потерей жизни и трудоспособности заемщика, минимизированы, т.к. практически по всем программам ипотечного жилищного страхования в качестве одного из обеспечений залога является заключение договора страхования, выгодоприобретателем по которому назначается текущий залогодержатель (кредитор).Каждый кредитор в своей кредитной политике определяет, в какой момент времени просроченный платеж становится проблемным или дефолтным, т.е. определяет срок, начиная с которого кредитор предъявляет заемщику требование о полном досрочном возврате кредита, а также срок подачи искового заявления об обращении взыскания на заложенное имущество. Риск неполучения страхового возмещения проявляется в случае непризнания страховщиком страхового случая. Риск невыполнения договорных обязательств контрагентами связан с их неспособностью выполнить условия заключенных договоров. Данный риск минимизируется с помощью установления лимитов на каждое конкретное юридическое лицо в пределах его деятельности с тем, чтобы установить максимальную границу возможных потерь. Например, во многих программах ипотечного кредитования вводятся лимиты на выдачу кредита (Займа), существуют лимиты для страховых компаний, в пределах которых заключаются договоры страхования. Рефинансирующей организацией может быть установлен лимит для сервисного агента, из которого определяется максимально допустимый объем обслуживания закладных, исходя из предполагаемой вероятности неисполнения заемщиками обязательств по ипотечным кредитам и относительной величины выплат по кредитам.Риск досрочного погашения является важным фактором при определении интересов инвестора к определенным ценным бумагам при секьюритизации, он прямо зависит от типа выпускаемых ценных бумаг. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочного погашения кредита. Данное право повышает конкурентоспособность любой продуктовой линейки, что, в конечном счете, может отражаться на объемах выдачи ипотечных кредитов. Однако для инвестора, владеющего впоследствии правами на данные кредитные обязательства, досрочное погашение означает отсутствие или уменьшение дохода по кредитному обязательству в будущем, а также получение непредусмотренной массы денежных средств, которые необходимо реинвестировать. При этом основные проблемы, с которыми он сталкивается:инвестору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств;рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.Факторы, влияющие на риск досрочного погашения можно разделить на 2 категории:факторы, стимулирующие полное досрочное погашение ипотечных кредитов;факторы, стимулирующие частичное досрочное погашение ипотечных кредитов.Можно выделить несколько причин досрочного погашения ипотечного кредита:1) смена места работы заемщика с последующим переездом – нужно отметить, что данный фактор не характерен для финансовых центров России, однако его необходимо учитывать, т.к. большинство ипотечных кредитов выдается в регионах;2) раздел имущества при разводе, что влечет за собой продажу собственности;3) продажа имущества с целью расширения жилой площади;4) возможность рефинансирования под более низкую процентную ставку;5) выплата по страховому случаю (в отношении застрахованных, либо в отношении предмета залога);6) продажа имущества в связи с неплатежеспособностью заемщика;7) желание избежать «жизни в долг»;8) срок кредитования – чем длиннее срок, тем больше вероятность, что он будет погашен досрочно;9) возраст кредита – к концу жизни кредита вероятность его досрочного погашения увеличивается.Риск досрочного погашения кредита актуален для всех кредитных организаций, привлекающих средства инвесторов, либо занимающихся рефинансированием. Снижение риска полного досрочного гашения возможно путем решения проблемы привлечения «длинных денег» и ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов банков.Для определения скорости досрочного погашения используется коэффициент SMM (Single monthly mortality), который представляет собой соотношение величины досрочного погашения в месяц к величине остатка основного долга на начало месяца, уменьшенного на плановое погашение долга в течение месяца (в процентах). Для улучшения данного коэффициента, а также для повышения ликвидности ипотечных кредитов авторы программ часто накладывают ограничения на досрочное гашение либо в виде моратория на первые несколько месяцев, либо в виде штрафа за досрочные гашения. В среднем данный коэффициент по различным программам составляет 8-10%. Залоговый риск. Падение цен на недвижимость или снижение ликвидности заложенного имущества может привести к ухудшению качества обеспечения ипотечных кредитов. В этом случае при обращении взыскания залогодержатель может не полностью удовлетворить свои требования по долговым обязательствам. Залоговый риск или риск обеспечения кредита зависит от вида обеспечения и может быть классифицирован следующим образом:риск обесценивания предмета залога – связан с возможными изменениями рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия долговых обязательств;риск утраты или повреждения предмета залога – связан с полной либо частичной потерей залогом своих свойств, что приводит к снижению рыночной стоимости;риск потери права собственности на залог – связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями либо продавцами имущества;риск неликвидности обеспечения – невозможность реализации предмета залога на рынке по рыночной стоимости, либо потеря ликвидности предмета залога в течение срока действия долговых обязательств;риск неправильной оценки предмета залога  - может возникнуть в случае недостаточности информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, а также при совершении сотрудниками должностного преступления;отсутствие опыта либо недостаточный опыт работы с залогами; низкая квалификация сотрудников банка, работающих с залогами, результатом чего может стать получение недостоверной информации, неверно принятое решение о кредитовании заемщика, а также недействительность проведенной сделки.Риск потери заемщика. Несмотря на то, что рынок еще не насыщен продуктами ипотечного кредитования и потребность в жилье очень актуальна, первичные кредиторы активно борются за каждого заемщика.  Регулярно происходит перераспределение в пользу наиболее конкурентоспособных участников, предлагающих более низкие процентные ставки по кредиту или более лояльные условия выдачи кредита.Риск упущенной выгоды. Ипотечная сделка включает в себя комплекс заключаемых сделок: сделка купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно кредитная сделка и сделка по страхованию (при необходимости). В этой цепочке две сделки из трех – это сделки, где стороной договора не является первичный кредитор. Причем, страховая сделка может контролироваться первичным кредитором, т.к. как правило, первичный кредитор работает только с аккредитованными им компаниями. Сделка купли-продажи может не состояться из-за нежелания продавца продавать квартиру или из-за отказа заемщика от покупки. В данном случае кредитор не может воздействовать на ход сделки. Она либо состоится, либо нет. Таким образом, в любой сделке купли-продажи недвижимого имущества присутствует риск незаключения сделки. Это приводит к тому, что кредитор, проведя работу по подготовке сделки, не выдает кредит, т.е. он не получает те проценты годовых, на которые рассчитывал. Таким образом, риск упущенной выгоды присутствует в каждой сделке наряду с риском незаключения договора. И он тем больше, чем больше вероятность незаключения. Более того, не разместив свои средства, кредитор также не получает денежную компенсацию в виде оплаты тарифов за проведение проверки заемщика и предмета залога, т.е. при данных условиях риск расходов кредитора становится выше. Таким образом, риск незаключения договора влечет за собой возникновение целой цепочки рисков.  В данном контексте связка риска незаключения договора, риска упущенной выгоды и риска расходов кредитора до настоящей работы в литературе не встречалась, хотя на практике с данными рисками сталкивается каждый кредитор.Экспертная оценка  риска  незаключения  ипотечных  сделок  – порядка 3-5%. Риск незавершения строительства. Данный риск проявляется в случаях, когда за счет ссуды приобретается объект строительства (жилой дом либо квартира в объекте строительства). В случае незавершения строительства в срок стоимость объекта залога существенно снижается, а в случаях «замораживания» строительства вообще может быть близкой к нулю. Снижение цен на объекты строительства даже на 15-20 % может повлечь за собой отказ заемщика от выполнения им своих долговых обязательств. Таким образом, кредитор не имеет возможности получить всю прибыль, на которую рассчитывал из-за резкого снижения ликвидности объекта залога. Правовых норм регулирования вопроса возмещения убытков и неполученной выгоды кредитора на данный момент не существует. Некоторые застройщики страхуют финансовые риски незавершения строительства. В этом случае риски кредитора снижаются. Однако на сегодняшний день данная услуга страхования не приобрела массового характера, и не отменяет потребность кредитора в самостоятельном всестороннем анализе деятельности застройщика. Риск нецелевого использования ссуды. Данный вид риска  проявляется в случае проведения сделки с заемщиками, которые не могут по каким-либо причинам получить кредит на развитие бизнеса либо потребительский кредит в силу несоответствия требованиям кредиторов, либо когда заемщики хотят сэкономить на выплате процентов, т.к. ипотечные кредиты всегда по процентным ставкам ниже ипотечных. Заемщик и продавец квартиры вступают между собой в сговор, выявить который на стадии андеррайтинга не всегда представляется возможным. К данной категории физических лиц, как правило, относятся: физические лица, являющиеся собственниками одного или связанных между собой бизнесов, взаимозависимые лица, физические лица, имеющие дружеские отношения, один из которых владеет собственным бизнесом. Специфичность данной ситуации заключается в том, что риски, связанные с предпринимательской деятельностью, имеют свои методы минимизации рисков, которые выражаются в том числе в предъявляемых к бизнесу требованиях кредитора. При неблагоприятных для бизнеса стечениях обстоятельств ожидаемый доход ни бизнесмен, ни кредитор не получают. Поэтому для кредитора очень важен факт целевого использования кредита.Процентный риск или риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок. При этом причины могут быть различными: в связи с экономической, политической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.. Большое влияние на процентный риск оказывают инфляционные процессы, экономические кризисы, валютные колебания, изменения законодательства по налоговым и прочим выплатам. Все эти события могут привести к ситуации, когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по процентным ставкам, так и по срокам является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Одним из методов снижения процентного риска является применение кредитных продуктов с плавающей процентной ставкой, а также плановое хеджирование. В настоящее время единичные кредиторы имеют в арсенале кредитный продукт с плавающей процентной ставкой, однако стоит ожидать, что через несколько лет данный продукт будет широко представлен многими кредиторами.Риск ликвидности. Данный риск возникает при несбалансированности пассивов и активов по срокам, суммам, валюте и т.д. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность снижения платежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже эта ставка будет слишком высокой для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска и  ожидаемого дохода.  Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процентной ставки по этим кредитам за счет снижения стоимости привлеченных ресурсов также невозможно, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник формирования ресурсов. В этом случае должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет увеличения объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. Процентная ставка по кредиту регулируется рынком: предложением заемных средств, спросом на них, а также стоимостью фондирования. Однако жесткие кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки" ростовщичества". В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установление кредитором института ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции.Риск концентрации ссудного портфеля в данной работе — класс рисков, связанных с повышенной зависимостью банка от отдельных продуктов. Ссудный портфель может состоять из множества кредитных продуктов, каждый из которых обладает отличными друг от друга рисками. Например, продукты с маленьким первоначальным взносом и большой процентной ставкой подвержены большему риску неплатежей со стороны заемщиков, чем продукты с низким и средним соотношением К/З. При повышении удельного веса данного продукта в общем портфеле ипотечных кредитов качество последнего будет не очень высоким. И наоборот, слишком низкие процентные ставки и большой коэффициент К/З имеют минимальные риски, но и доходность портфеля не слишком высока. Поэтому для минимизации риска концентрации портфеля для кредитора важно выбрать оптимальное соотношение в портфеле кредитных продуктов, уделяя особое внимание на оценку их рисков.Выдача ипотечного кредита – это сложная операция, состоящая из четырех сделок: ссудной сделки (выдачи собственно ссуды), сделки купли-продажи, залоговой сделки, страховой сделки.  Каждая сделка сама по себе является рисковой. Поэтому для кредитора очень важна четкая проработка пошаговых схем проведения ипотечных сделок, а также соблюдение каждым участником сделки строго определенного порядка действий на каждом этапе проведения сделки. Правовой риск тем меньше, чем правильнее с точки зрения действующего законодательства проработана схема предоставления ипотечного кредита, начиная со сбора пакета документов и заканчивая регистрацией залога. Риск изменения законодательства. Проведение ипотечной сделки в силу ее комплексности должно проходить в соответствие с соответствием с действующим законодательством РФ. Рынок ипотечного кредитования в нашей стране еще достаточно молод. Соответственно и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования несовершенна: часто изменяется, дополняется, что отрицательно сказывается на банковских технологиях. Любое новшество в законодательстве неизбежно требует внесения изменения в процесс предоставления кредита.  Риск обращения взыскания на залог. Одним из правовых рисков в деятельности любого кредитора является риск, связанный с обращением взыскания на залог. Данное обращение предполагает, в первую очередь, лишение заемщика и проживающих совместно с ним лиц, прав собственности на жилье. После принятия судебного решения и начала исполнительного производства имущество может быть реализовано через публичные торги. Вырученные при этом средства должны быть направлены в первую очередь на возмещение издержек кредитора, связанные с организацией публичных торгов, а затем на гашение долговых обязательств по кредиту. Однако судебные процессы продолжительны, и результаты их непредсказуемы. Поэтому всегда существует риск того, что задолженность заемщика вырастет в ходе судебного процесса настолько, что стоимости имущества, вырученной с публичных торгов, будет недостаточно для удовлетворения требований кредитора и ему придется обращать взыскание на дополнительное имущество заемщика.Риск мошенничества. Данный риск присутствует при совершении любой финансовой операции, в том числе и при предоставлении ипотечного кредита. Наиболее подвержен данному риску один из этапов ипотечного кредитования -  сделка купли-продажи имущества. Если сделка купли-продажи совершена мошенническим путем, то, как правило, заемщик прекращает выполнять свои долговые обязательства перед кредитором, и у последнего возникает дефолт по данному кредиту. При этом возникновение дефолта происходит в 100% мошеннических сделок и  не зависит от того, причастен заемщик к мошеннической операции или нет.Уменьшить риск мошенничества возможно только путем более тщательной проверки участников сделки, а также проведением юридической экспертизы предоставляемых для сделки документов заемщика, продавца  и других документов для проведения кредитной операции.Риск несовершенства законодательства. Законодательство в сфере ипотечного жилищного кредитования претерпевает ре гулярные изменения.