Договор купли-продажи жилых помещений

Заключение

Рассмотрев особенности договора купли-продажи жилого помещения можно сделать некоторые выводы.
Законодатель выделяет договор купли-продажи жилого помещения в отдельный вид, посвящая ему отдельную статью ГК РФ, в связи с особым предметом договора – жилое помещение. Жилое помещение имеет особую социальную значимость, неразрывность с землей, высокую материальную ценность, что и является одной из особенностей договора купли-продажи жилого помещения.
Регистрация права собственности на жилое помещение по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности права собственности конкретному лицу, которое указано в качестве собственника в ЕГРП. Когда законодательство предусматрива ...

Введение 3
1. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения 6
1.1. Особенности правового режима недвижимости. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 6
1.2. Форма договора продажи жилого помещения. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение 12
2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения 25
2.1. Жилое помещение как предмет договора купли-продажи 25
2.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения 35
2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 40
3. Правовые последствия нарушения условий заключения договора купли-продажи жилого помещения и неисполнения своих обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения 48
3.1. Правовые последствия нарушения условий заключения договора купли-продажи жилого помещения 48
3.2. Правовые последствия неисполнения продавцом и покупателем своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений 54
Заключение 66
Библиографический список 69

Введение

Развитие рыночных отношений, включение в оборот большого количество жилых помещений в результате приватизации способствует росту оборота жилья в Российской Федерации. Такое явление способствует и развитию нормативной базы. В настоящее время базу правового регулирования оборота жилых помещений составляют правовые нормы Гражданского кодекса РФ, которые в дальнейшем стали развиваться в других нормативных актах.
Несомненно, самой распространенной сделкой в отношении жилых помещений выступает договор купли-продажи.
Гражданский кодекс РФ изменил процедуру перехода право собственности от продавца к покупателю. Так, например, законодательство не содержит уже обязательное оформление договора продажи жилых помещений у нотариуса. Такая ответственность в настоящее время возложена на Росрее стр.
Роль публично-правовых норм в регулировании отношений в сфере недвижимых объектов достаточно серьезна. Так, например, социальная значимость жилых помещений для граждан представляет собой основу для вмешательства публичного права в регулирование сделок с такими объектами.
Гражданское законодательство, формируя основу частноправового режима недвижимости, тем не менее, предусмотрело принятие и публично-правовых норм (например, ст.131 ГК РФ).
В настоящее время Росреестр фактически осуществляя действия по регистрации, не принимают участия в заключении и исполнении договоров продажи жилых помещений, не контролируя реальное исполнение обязательств сторонами договора.
Гражданский кодекс РФ содержит отдельный параграф, посвященный договору купли-продажи недвижимости, в котором раскрываются особенности такой сделки. Законодатель в §7 ГК РФ включил статью 558, которая посвящена особенностям договора купли-продажи жилых помещений.
Законодательство содержит множество юридических особенностей, которые требуют особого правового регулирования, в том числе и определения объектов недвижимости, порядка заключения и исполнения договора, особенностей продажи жилых помещений, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями. Регулирование указанных отношений регламентируется нормами, которые содержатся в нескольких нормативных актах, но противоречиво, что ведет за собой сложность в применении норм и как следствие к судебным спорам.
Несмотря на то, что договор купли-продажи жилых помещений достаточно исследован в научных трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным, поскольку теоретические основы нередко имеют расхождение с юридической практикой. Также данный вид гражданско-правового договора имеет свои особенности, которые раскрываются только в практических примерах и не анализируются должным образом в юридической литературе.
Таким образом, актуальность темы исследования заключается в особом значении жилых помещений в жизни граждан, а также несовершенством законодательства.
Всем вышесказанным и обусловлена актуальность темы работы.
Объектом исследования выступают правоотношения, которые порождаются в результате заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, регламентирующего порядок заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений.
Целью работы является рассмотрение особенностей договора купли- продажи жилых помещений по действующему российскому законодательству.
Для достижения цели работы необходимо решить несколько задач:
1. Дать характеристику договору купли-продажи жилых помещений, определив его существенные условия.
2. Охарактеризовать государственную регистрацию перехода прав на жилое помещение и требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи жилых помещений.
3. Выявить правовые последствия неисполнения сторонами обязанностей по договору купли-продажи жилых помещений.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались формально-логический, технико-юридический, и системно-структурный методы исследования, анализ научных концепций, законодательства и практики его применения.
Вопросами регулирования договорных отношений по поводу купли-продажи жилых помещений занимались многие ученые, среди которых необходимо выделить М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, И.Д. Кузмину, К.Ю. Скловского, В.В. Ровного, Б.В. Хаскельберга, В.В. Чубарова. Работы перечисленных и других ученых составили теоретическую основу исследования.
Нормативную базу исследовании составило действующее законодательство РФ, регулирующее оборот недвижимости, разъяснения высших судебных органов РФ по практике его применения, а эмпирическую - непосредственно судебная практика по исследуемому вопросу.

Гражданским законодательством (п. 1 ст. 552 ГК РФ) установлено, что по договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации процедура оформления сделок по приобретению в собственность жилых домов усложнена. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами ГК РФ. Так, если ГК РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.
В настоящее время наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Рассматривая данную ситуацию, подробнее хотелось бы остановиться на следующих моментах.
При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы ГК РФ, он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. Названные вещные права не могут быть приобретены покупателем по сделке с жилым домом, так как Земельным кодексом установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит не только от специфики объекта сделки, но и от правового статуса ее субъектов (участников, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагиваются при совершении сделки), особенно если таковые - несовершеннолетние.
Так, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители - родители, усыновители, опекуны. То есть договоры в отношении недвижимости, где малолетний выступает стороной по сделке, могут быть подписаны только их законными представителями. Фактически указанной нормой не допускается подписание договора от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями.
Эта норма создает значительные трудности в имущественном обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для своих детей в другом населенном пункте. Анализируя такую ситуацию, надо исходить из того, что пороки представительства не делают сделку ничтожной: заключенная неуполномоченным лицом сделка, одобренная представляемым, создает гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых законом интересов детей сделки с участием малолетних, заключенные по доверенности, выданной их законными представителями, не противоречат действующему законодательству. Тем более что семейное законодательство допускает возможность представительства детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора. Такая форма согласия была предусмотрена ранее действовавшей Инструкцией "О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР", утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01.
Представляется, что согласие, выраженное непосредственно в тексте договора, является более предпочтительным для другого участника сделки, поскольку защищает его от возможного оспаривания договора купли-продажи законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.
Защита прав несовершеннолетних в отношениях по поводу недвижимости осуществляется с помощью следующих правовых инструментов:
- запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными;
- запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних;
- запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних;
- сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях;
- предварительное разрешение или согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. В некоторых случаях необходимо не только формальное получение согласия органа опеки и попечительства на совершение такой сделки, но и подтверждение соблюдения содержащихся в нем условий защиты прав несовершеннолетних.
В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей: "Право собственности на продаваемую квартиру переходит к покупателю в случае приобретения другого жилья для несовершеннолетнего... что должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации его права либо заключенным договором на имя несовершеннолетнего. После выполнения установленного сторонами в соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ указанного отлагательного условия право собственности покупателя подлежит государственной регистрации".
Разумеется, покупатель может счесть такие условия невыгодными для себя и отказаться от приобретения квартиры. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему жилья его законный представитель должен заранее позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка <10>.
--------------------------------
<10> Дукальский Б.В. О правовом регулировании жилищных отношений между собственником жилого дома и членами его семьи. Вопросы гражданского права и процесса. Л., 1969.
Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в Конституции Российской Федерации закреплено: "никто не может быть произвольно лишен жилища". Надо отметить, что Конституция СССР такого положения вообще не содержала.
Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения: договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ); право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником) (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 292 ГК РФ); вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.
По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории: семейно-правовая и гражданско-правовая. К числу сторонников семейно-правовой теории следует отнести Ю.К. Толстого, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и некоторых других ученых. Их позиция сводится к тому, что право пользования жилым помещением возникает в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем) <11>.
--------------------------------
<11> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996; Ерошенко А.А. Жилищные права членов семьи собственника индивидуального строения // Советская юстиция. 1973. N 5; Чиквашвили Ш.Д. Имущественные отношения в семье. М., 1976.
Ряд цивилистов отходят от указанной теории возникновения права пользования жилыми помещениями у членов семьи и предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу "вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение... с согласия совершеннолетних членов семьи" <12>. При этом граждане, вселенные нанимателем или собственником, приобретают равное с нанимателем или собственником, а также членами их семьи право пользования жилыми помещениями.
--------------------------------
<12> Вишневская И.С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. 1970. N 5. С. 96.
Все же вторая позиция больше соответствует отношениям по возникновению права пользования, так как право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.
На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должны содержаться сведения о сохранении при продаже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.
Однако формулировка указанного существенного условия договора, подобная этой: "В указанной квартире проживают... которые как члены семьи продавца сохраняют в соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования ею после перехода права собственности на квартиру к покупателю", - в текстах договоров купли-продажи встречается крайне редко. Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие: "В квартире зарегистрированы (проживают)... которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение...". Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным, поскольку вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.
Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ), продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о правах третьих лиц <13>. Решение этого вопроса не представляет большой сложности, если члены семьи собственника или нанимателя вселены в продаваемое жилое помещение на основаниях, предусмотренных законодательством (брак, родство).
--------------------------------