Разработка бизнес-плана строительства оздоровительного комплекса

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По мнению большинства экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ожидает период стагнации. Доходность коммерческой недвижимости постепенно снижается: девелоперы, чтобы повысить доходность проектов, переориентируются на многофункциональные комплексы и апартаменты.
Сложились тенденции, отчетливо свидетельствующие об отсутствии экономического роста:
 снижение оборота ритейлеров,
 отсутствие роста арендных ставок,
 высокий уровень вакансии (порядка 15%) на офисном рынке.
В ситуации отсутствия экономического роста, наиболее вероятным сценарием будет снижение потребности в коммерческих площадях. Что касается офисного и торгового сегментов, отсутствие экономического роста отразится и на них.
Так как, по мнению большинства экспертов, российский рынок ком ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1. БИЗНЕС ПЛАН СТРОИТЕЛЬСТВА ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА «ГАРМОНИЯ» 8
1.1. Резюме 8
1.2. Краткое описание оздоровительного комплекса «Гармония» 9
1.3. Описание продукции 9
1.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы 13
1.5. Организационная структура и управление 24
1.6. Производственный план 25
1.7. Финансовый план 37
1.8. Оценка эффективности проекта 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 50

ВВЕДЕНИЕ
В последние годы в России рынок девелоперских проектов активно развивается в различных направлениях, как в сфере торговой, развлекательной, офисной, жилой и т.д. недвижимости, а так и в направлении освоения и реконструкции земельных участков. Особенность девелоперского бизнеса, в первую очередь, заключается в том, что каждый проект уникален и ему нет никакой адекватной замены на рынке.
Весь 2013 г. рынок недвижимости пребывал в вялом состоянии. По итогам 2013 г. рублевые цены на недвижимость прибавили лишь 2,8%, а долларовые – скорректировали вниз на 2,6%. Для сравнения: в 2012 г. московская недвижимость подорожало в долларах на 6%, а в 2011 г. – на 9,5%.
Всплеск геополитической напряженности из-за ситуации вокруг Украины: девальвация рубля на фоне оттока капитала привела к сущест венной активизации рынка в плане спроса в первые месяцы 2014 г. В результате за первые три месяца 2014 г. рост спроса составил от 30% до 100% в зависимости от сегмента. Однако по итогам апреля зафиксировано 40-процентное падение спроса на недвижимость по сравнению с мартом. В ближайшие месяцы ситуация вряд ли улучшится. Скорее всего, некоторое восстановление спроса произойдет не ранее 2015 г.
Примечательно, что ажиотажный спрос в первые месяцы 2014 г. не привел к сколько-нибудь значимому подорожанию недвижимости. Согласно индексу стоимости www.irn.ru, за первые четыре месяца долларовые цены на недвижимость в Москве снизились примерно на 6%, а рублевые – подросли на 4%. За этот же период курс отечественной валюты просел с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. То есть цены на недвижимость на фоне всплеска спроса даже не смогли полностью отыграть ослабление национальной валюты.
Для сравнения: до кризиса, за первые четыре месяца 2006 и 2008 гг., когда также отмечался резкий рост спроса, недвижимость в Москве подорожала на 20-25%. За первое полугодие 2010 г., в период стабилизации рынка, долларовые цены прибавили 10-15%, причем не за счет ослабления рубля – к тому времени курсы валют успели стабилизироваться.
Тот факт, что в 2014 г. активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Рост зарплат в коммерческом секторе фактически прекратился уже несколько лет назад, падает и доступность ипотеки. Согласно подсчетам рейтингового агентства Moody’s, удорожание кредитов из-за повышения Центробанком ключевой ставки с 5,5% до 7,5% практически лишит граждан со среднестатистической зарплатой возможности брать ипотеку.
Что касается инвестиционного спроса, то его структура тоже изменилась. Если до кризиса инвесторы были готовы переплачивать, надеясь на бурный рост цен, компенсирующий все просчеты, то сейчас в 50-100-процентное подорожание метра за год никто не верит. Поэтому нынешних инвесторов интересуют либо новостройки, которые на стадии котлована можно купить на 20-30% дешевле рынка, либо объекты, подходящие для сдачи в аренду. Но привлекательность арендного бизнеса зависит от стоимости входа, то есть цены покупки квартиры, поэтому «арендные» инвесторы также не готовы переплачивать.
В связи с ограниченностью платежеспособного спроса потенциал для сколько-нибудь значимого подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует: если уж цены не выросли в период активизации рынка, надеяться на их рост в период спада спроса крайне трудно. Не исключена и умеренная коррекция цен вниз в случае развития негативных факторов в геополитике и/или макроэкономике. Новые ценовые тенденции могут появиться в 2015 г.
По мнению большинства экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ожидает период стагнации. И если в столице и крупных городах ещё существует возможность увидеть сезонное увеличение объема сделок с коммерческой недвижимостью, то в менее населенных регионах о таких перспективах говорить не приходится. Тем не менее, коммерческая недвижимость в 2014-2015 гг. будет пользоваться стабильным спросом, по крайней мере, аренда коммерческой недвижимости останется приоритетным направлениям развития рынка. По мнению специалистов, за последующие два года арендные ставки могут вырасти на 10-14%, причем особенно сильно вырастут арендные ставки (до 20%) на торговые площади.
Что касается офисных помещений, то этот сектор рынка будет пребывать в относительной стабильности. В некоторых регионах цены на офисные помещения могут существенно снизиться. То же касается и арендных ставок.
Доходность коммерческой недвижимости постепенно снижается: девелоперы, чтобы повысить доходность проектов, переориентируются на многофункциональные комплексы и апартаменты. Жилая недвижимость в составе коммерческих объектов становится наиболее доходным сегментом рынка. Если окупаемость бизнес-центров составляет 10-12 лет, то проекты с жилой частью выходят на окупаемость 3-5 лет.
Лидером в переформатировании коммерческих объектов является Москва. Московские девелоперы диверсифицируют проекты за счет апартаментов: часто объекты состоят 50 на 50 из жилой и коммерческой частей.
Событие, потенциально способное привести к негативным для рынка последствиям – это закон о налоге на недвижимое имущество исходя из кадастровой, а не балансовой, стоимости объекта. В столице кадастровая стоимость вполне может оказаться даже выше рыночной, таким образом, переход на новое налогообложение вполне способен сказаться на многих девелоперских проектах». По оценке группы компаний RRG, в результате перехода на новое налогообложение расходы собственников зданий могут возрасти на 50-150 долларов на кв м. Компенсировать потери с помощью роста арендной ставки им вряд ли позволит сегодняшняя экономическая ситуация. Поэтому, с большой вероятностью, закон поставит под сомнение вывод ряда новых проектов – с учетом новой ставки налогообложения они станут неэффективными.
Сложились тенденции, отчетливо свидетельствующие об отсутствии экономического роста:
 снижение оборота ритейлеров,
 отсутствие роста арендных ставок,
 высокий уровень вакансии (порядка 15%) на офисном рынке.
В ситуации отсутствия экономического роста, наиболее вероятным сценарием будет снижение потребности в коммерческих площадях. Что касается офисного и торгового сегментов, отсутствие экономического роста отразится и на них.
Так как, по мнению большинства экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ожидает период стагнации, отсутствует активизация на рынке жилой недвижимости, девелоперские проекты обращаются в сторону создания объектов оздоровительного комплекса.
Практика показывает, что строительство оздоровительных комплексов сегодня востребовано как государством, так и частными лицами, а в последнее время еще и корпоративными заказчиками.
Для того, чтобы поддерживать хорошую физическую форму и восстанавливать здоровье, необходимо многие процедуры «подвести» под одну крышу. Современные оздоровительные комплексы предлагают своим клиентам высокий оздоровительно-технологический уровень. Имеется выбор с учетом возраста, состояния здоровья, пристрастий, целей (снижение веса, например, либо приведение организма в тонус), желаний и прочих критериев. Разнообразие предоставляемых услуг гарантирует человеку полноценное восстановление сил.
На российском рынке девелоперы часто оставляют построенный объект за собой. Управление собственными объектами коммерческой недвижимости оптимально в стратегическом плане. Через определенный срок оно окупает расходы и обеспечивает стабильный доход, не выбывая из актива компании, что в дальнейшем позволяет использовать его в качестве залога при кредитовании других девелоперских проектов.

Исходя из вышеизложенного, тема курсовой работы, посвященная разработке инвестиционного проекта по строительству оздоровительного комплекса и дальнейшей его эксплуатации, представляется весьма актуальной.
Объектом исследования дипломной работы является рынок коммерческой недвижимости.
Предметом исследования настоящей работы является бизнес-план проекта по строительству оздоровительного комплекса.
Цель курсовой работы – разработать инвестиционный проект по строительству оздоровительного комплекса предоставляющего фитнес и SPA-услуги и оценить его экономическую эффективность.
В процессе достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
 разработать бизнес план проекта по строительству оздоровительного комплекса;
 определить экономическую эффективность проекта.
Методической основой работы в части методологии бизнес-планирования явились работы Коссова В.В., Липсица И.В., Маниловского Р.Г., Богатина Ю.В., Швандара В.А., в части экономической эффективности бизнес планов «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов», работы Виленского П.Л. Лившица В.Н. Смоляка С.А.

3
4
Гидромассаж
Обертывание
Обертывание
Обертывание
Обертывание
Массаж
Косметолог
Массаж
Массаж
Косметолог
Солярий
Солярий
Косметолог
Солярий
Блюдо, предлагаемое на выбор из SPA меню, а также в зависимости от стоимости пакета одна, две или три услуги салона (укладка, маникюр, педикюр). Пакет рассчитан на 6 часов посещения.
SPA композиция - это разовый комплекс профессиональных, преимущественно однотипных услуг, предоставляемых клиенту одним или несколькими специалистами SPA, в одном кабинете или пространстве без дальнейшего перемещения. Услуги SPA композиции приведены в нижестоящей таблице.
Таблица 4 - SPA композиция
1
2
3
4
Гидромассаж
Массаж стоп
Укладка
Обертывание
Косметолог
Массаж головы
Маникюр
Маникюр
Маникюр
Хиромассаж
Педикюр
Косметолог
Продолжительность услуги рассчитана на шесть часов.
Планирование услуг SPA пакеты и SPA композиция ведется на основе получения от клиента гарантируемой заявки с целью составления маршрутизации клиента.
Оздоровительный комплекс «Гармония» всегда следит за последними тенденциями в мире фитнеса. Оздоровительный комплекс «Гармония» предлагает своим клиентам заниматься с новейшим и самым современным оборудованием. В клубе проводятся групповые занятия с использованием оборудования BOSU, GUM STICK, PILATES-ALLEGRO.
В бассейне оздоровительного комплекса «Гармония» занятия по аквааэробике. Инструкторы водных программ проведут полезные для здоровья тренировки по различным направлениям аквапрограмм, а также помогут освоить водную среду и научат плавать взрослых и детей.
Боксерский ринг, зал настольного тенниса – здесь возможно заниматься как самостоятельно, так и с персональным тренером.
В клубе будет фитнес-бар, ассортимент которого достаточно широк. Свежевыжатые соки, чай, кофе, спортивное и диетическое питание и многое другое.
Оздоровительный комплекс «Гармония» планирует собственный интернет-узел, что обеспечивает прямой выход в Интернет.
На всей территории клуба устанавливается система видеонаблюдения. Это позволяет усилить безопасность клиентов и самого клуба.
Таким образом,  оздоровительный комплекс «Гармония» - это демократичный фитнес-центр. Здесь с удовольствием могут заниматься не только взрослые, но и дети.
Для каждого клиент клуба предназначена членская карту «Гармония». Она является пропуском в Клуб в течение срока действия карты. Существуют следующие виды карт:
1. Корпоративная карта. Оформляется при наличии заявки от организации на группу в количестве от 5 человек
2. Детская карта:
Возраст – с 1,5 до 18 лет
В зависимости от возраста ребенка возможно посещение занятий фитнесом по расписанию Детских и юниорских программ клуба.
Детский плавательный бассейн
Детская комната (работает с 09.00 до 21.00)
Сайкл-студия (групповые занятия на велотренажерах)
Зал для игры в настольный теннис
Кардиозона (по расписанию программ для детей и подростков)
Залы групповых занятий (по расписанию программ для детей и подростков)
3. Групповые карты. Оформляется на группу людей от 3-х человек
4. VIP карта. VIP карта включает в себя следующие услуги:
Парковка для автомобиля, находящаяся под видео наблюдением
Отдельная раздевалка с забронированным на год ящиком
Халаты, полотенца, чай, кофе в раздевалке
30 гостевых визитов для друга
Составление программы тренировок
Диагностика на аппарате Футрекс
Абонемент на солярий(30 мин)
Клип карта на 6 персональных тренировок
Составление программы питания
5. Карта LIGHT. Карта дневных посещений клуба. Действует с 9:00 до 16:00 часов.
Предлагаются корпоративные программы. Корпоративные члены клуба получают следующие преимущества:
Таблица 5 - Преимущества корпоративных программ
В зависимости от количества сотрудников рассчитывается скидка для всей группы. Часто цена корпоративного членства составляет менее 50% от индивидуального.
1.4. Анализ рынка
В настоящее время в Санкт-Петербурге функционирует более 400 фитнес-клубов, суммарно обслуживающих 500 тыс. человек. Демократичный сегмент фитнес-услуг растет намного быстрее премиального. Больше трети Санкт-Петербургских клубов работает в среднем ценовом сегменте, элитный занимает третью часть, а сегмент эконом-класса – больше четверти. В 67% фитнес клубов Санкт-Петербурга годовой абонемент стоит от 500 до 1000 долл., в 19% - от 1000 до 1500 долл., в 14% - меньше 500 долл.
В последние годы особой популярностью стал пользоваться детский фитнес. Занятия для детей предлагаются почти в каждом пятом фитнес-клубе Санкт-Петербурга.
Основными факторами роста рынка являются рост платежеспособности населения, популяризация и престижность занятий, повышение внимания населения в здоровью и физическому состоянию.
Кроме того, фитнес-клубы перестают быть только центрами спорта. Они становятся клубами по интересам, центрами свободного досугового общения, центрами активного развития детей и т.д.
Развитие рынка услуг фитнес-клубов происходит за счет следующих основных направлений:
повышения уровня и улучшения качества технического оснащения клубов;
применения новых современных (в т.ч. компьютерных) программ и технологий;
расширения спектра предоставляемых основных и вспомогательных услуг, введения новых эксклюзивных и популярных программ;
индивидуализации отношения к клиенту и др.
Соотношение фитнес и SPA на настоящий момент на мировом и Российском рынках показано на рис. 1.
Рис. 1. Соотношение фитнес и SPA
На приведенной диаграмме видно, что соотношения фитнес и SPA-услуг существенно отличаются. Учитывая, что данный рынок в России только формируется, можно предположить стремительный рост спроса и предложения на SPA услуги.
В Санкт-Петербурге сейчас активно развиваются так называемые локальные фитнесы, предлагающие занятия йогой, или танцами, или силовой борьбой. Небольшие залы, ориентированные на точечные направления, сейчас очень популярны.
Клиенты ищут в клубах некую «фишку», уникальный набор услуг.. В подобной ситуации сетевые компании стремятся создавать все новые нишевые фитнес-форматы. Например, «Планета Фитнес» открыла клубы для женщин «Фитнес Точка», бюджетные «Фитнес Дисконт» и по соглашению с Мадонной запустила в России ее спортивный проект Hard Candy Fitness.
Так как все больше клиентов стремится объединять спорт и удовольствие, сейчас весьма востребованы дисциплины, позволяющие держать тело в хорошей форме и дающие при этом психологическую разрядку. В результате восточные практики соединяются с западными дисциплинами, порождая такие сочетания, как, например, пилатес и йога.
В премиум-сегменте большой популярностью пользуются программы body-and-mind: потребители поняли, что фитнес — это не только здоровое тело, но здоровье в общем, поэтому они все чаще выбирают программы, направленные на реабилитацию и комплексные тренировки.
Среди населения с высоким уровнем дохода спрос на занятия фитнесом немного падает, и обеспеченные люди постепенно предпочитают фитнесу wellness-услуги — комплекс, обеспечивающий наилучшее самочувствие конкретному человеку. Как и у любого товара, у фитнеса есть своя амплитуда спроса. Так вот, сейчас она находится по нисходящей линии: потребители уже все попробовали и во многих вещах не готовы переплачивать за комплекс услуг (годовые абонементы), а хотят платить только за то, что им больше подходит.
Во многом по этой причине в luxury-фитнесах групповые тренировки — йога, фитнес-программы — не особо посещаются. Клиенты, дорожащие своим временем, не желают ходить на все занятия подряд в попытках понять, что именно им лучше подойдет. Они хотят, чтобы профессионалы сразу направили их по верному пути.
Тенденции рынка
В северной столице членские карты покупают около 7% жителей, но используют их лишь 3-4%, то есть фактически половина карт пропадает. В Санкт-Петербурге многие жалуются на пробки.
Основными потребителями услуг, предоставляемых оздоровительным комплексом «Гармония» являются женщины (56%). Средний возраст клиентов 30 лет (41%).
На рисунке 2 представлено количественное соотношение мужчин, женщин и детей, потенциально посещающих оздоровительный комплекс «Гармония». Рассмотрим потребительские сегменты, т.е. канал сбыта и покупательское поведение конечных потребителей для оздоровительного комплекса «Гармония».
Рис. 2. Половое соотношение посетителей
На рисунке 2 представлено возрастное соотношение мужчин и женщин, желающих посещать оздоровительный комплекс «Гармония».
Рис. 3. Возрастное соотношение посетителей-мужчин и посетителей-женщин
Наглядно структура потребителей представлена на рисунке 4
Рис. 4. Структура потребителей услуг клуба
Рисунок 4 наглядно показывает, что среди потребителей преобладают члены клуба, которые посещают тренировки и занятия по клубным картам и имеют определенные скидки и привилегии.
Так же из рисунка видно, что присутствует интерес со стороны клиентов, посещающих разовые занятия. Относительно корпоративных клиентов можно сказать, что они менее активны, но, тем не менее, посещают клуб, в основном из-за визитов к косметологу и в солярий, это обусловлено наличием крупных скидок для корпоративных клиентов на пользование солярием.
Основной акцент деятельности оздоровительного комплекса «Гармония» направлен на крупных клиентов, которыми являются члены клуба и на более приоритетные сегменты разовых покупателей.
Проанализировав фитнес – анкету, заполняемую клиентом при подписании контракта, можно сделать следующие выводы:
1. Место работы, занимаемая должность:
порядка 60% клиентов имеют собственный бизнес, либо занимают вышестоящую должность;
25% члены семей (жена, дети) клиентов имеющих собственный бизнес, либо занимающих вышестоящую должность;
12% - госслужащие, занимающие высокие административные посты;
3% - люди, ведущие активный образ жизни, вкладывая в состояние своего здоровья значительную часть своих невысоких доходов.
2. Фитнес - цель:
98% опрашиваемых занимаются в клубе с целью поддержания хорошей физической формы;
2% - приходят в оздоровительный комплекс «Гармония»» для разнообразия проведения досуга.
Проанализировав данные факты можно сделать вывод о том, что посетителями являются люди одного социального круга, что позволяет более целенаправленно применять различные инструменты при проведении маркетинговых компаний и специализироваться на определенных видах услуг.
Клиентами клуба являются потребители с уровнем дохода среднего и выше среднего, которые могут позволить себе не только заниматься в фитнес-залах или в тренажерном зале, но и пользоваться дополнительными услугами.
Для того, чтобы узнать чем мотивируется человек при выборе фитнес-клуба задались вопросом, что наиболее важно для потребителя оздоровительного комплекса «Гармония» и выяснилось следующее:
Наиболее значимые:
1. Профессионализм инструктора;
2. Местоположение;
Значительные:
3. Комфорт и уют в помещениях;
4. Стоимость услуг;
5. Внимательное отношение персонала клуба к клиентам;
6. Современное оборудование;
7. Набор услуг;
8. Возможность заниматься в любое удобное для посетителя время.
Незначительные:
9. Престиж клуба;
10. Условия оплаты.
Данная информация может использоваться для того чтобы привлечь клиентов.
Рис. 5. Важность критериев выбора
Для привлечения клиентов предлагаются специальные программы:
Каждый месяц по воскресеньям проводить презентации различных фитнес-программ. Клиенты клуба могут взять у администраторов специальные пригласительные билеты для своих знакомых
Различные акции по праздникам типа: «Приведи своего знакомого и занимайся целый месяц бесплатно».
При продлении абонемента клиенту дается специальная «Гостевая карта» для своего знакомого. Карта дает возможность в любой один день заниматься бесплатно.
Проводятся различные предпраздничные конкурсы, показательные выступления.
1.5. Основные конкуренты
На Санкт-Петербургском рынке фитнес - услуг действует более 400 предприятий. Существуют также малоизвестные или практически неизвестные тренажерные залы, организованные на инициативной основе и энтузиазме любителей культуризма, использующие самодельное оборудование. Большинство тренажерных залов предлагает стандартный набор услуг: тренажеры различных типов, занятия аэробикой или силовой гимнастикой в группах, персональные занятия с инструктором. Ориентированные на женщин фирмы предоставляют дополнительные услуги следующего характера: солярий, массаж, услуги визажиста, маникюр, педикюр, услуги парикмахера, сауна, фитобар.
Крупнейших сетевых игроков на Санкт-Петербургском рынке предоставления фитнес-услуг элитными компаниями - три:
сеть World Class (С 2007 года World Class входит в состав компании Russian Fitness Group (RFG), объединяющей также фитнес-центры демократичного направления «Физкульт» и «MaxiSport»);
система фитнес-клубов «Планета Фитнес»;
компания фитнес-услуг «Страта Партнерс» (управляющая сетями фитнес-клубов Orange Fitness и CityFitness).
Основными конкурентами оздоровительного комплекса «Гармония» являются спортивный клуб «Fit-Class» и оздоровительный клуб «Drive». Рассмотрим их более подробно:
а) Оздоровительный клуб ««Drive»:
1. Предоставляемые услуги:
аэробный зал;
тренажерный зал;
сауна, душ.
2. Стоимость услуг:
с 09.00-16.00 – 1600 руб.
с 17.00-21.00 - 1800 руб.
ЛФК – в 10.00 2 раза в неделю (для зрелого возраста) – 1600 руб. занятие + 30 мин. тренажёрного зала.
Разовое посещение 250 руб.
3. Дополнительные услуги: