Особенности оценки страховой стоимости объектов собственности

Заключение
Многие авторы, изучающие формы собственности (в том числе формы собственности на землю), сталкиваются с тем, что единая система классификации для этого термина отсутствует. Каждый автор предлагает свою классификацию, которая кажется ему наиболее правильной. Для начала мы рассмотрим формы собственности в зависимости от субъекта собственности, т.е. в зависимости от принадлежности объектов собственности определённому субъекту.
Индивидуальная собственность подразумевает полное право индивидуума распоряжаться принадлежащей ему собственностью. Собственник чётко знает и понимает, что принадлежит конкретно ему. Эта форма собственничества, в свою очередь, делится на личную и частную. Личная собственность, как правило, предполагает, что собственник использует и потребляет собственность с ...

Введение 3
Глава 1. Роль и место оценки страховой стоимости собственности в теории и практике страхования 7
1.1. Сущность страхования и страховой стоимости, нормативное определение страховой стоимости имущества, подлежащего страхованию, и область его применения 7
1.2. Влияние факторов на определение страховой стоимости собственности 11
1.1.1. Понятие «собственность». Классификация обьектов собственности 11
1.1.2. Основные факторы определения страховой стоимости собственности обьекта недвижимости 24
1.3.Обзор современных подходов к оценке жилой и юрдической недвижимости и определению ее страховой стоимости 32
Глава 2. Страховая оценка собственности юридической недвижимости 44
2.1. Определения страховой стоимости собственности по методу анализа иерархий 46
2.2. Доходный подход к оценке недвижимости 47
2.3. Затратный подход к оценке недвижимости 62
Глава 3. Страховая оценка стоимости собственности на примере юридической недвижимости 73
3.1. Решение вопроса о величине страховой стоимости юридической недвижимости в свете имущественных интересов страхователя и размера выплаты страхового возмещения 73
3.2. Порядок определения страховой стоимости юрдической недвижимости 84
Заключение 95
Список литературы 100
Приложения 107

Введение
Актуальность темы исследования вызвана тем, что одной из древнейших сторон отношений производственно-общественного характера является страхование. Его истоки следует искать еще во времена рабовладельческого строя. Тогда страховали имущество и рабов от возможного их уничтожения различными силами природы или от других обстоятельств. Так постепенно произошло объединение людей, заинтересованных в этом процессе. Возникло страховое дело. Это один из главных институтов экономики. Наибольшее распространение страховое дело получило в условиях рыночных отношений. Сущность этого процесса состоит в удовлетворение потребности человека в безопасности. В условиях рынка страхование приобрело несколько другую формацию. Это путь к объединению денежных средств для того, чтобы сделать их использовани е более эффективным.
Определением действительной стоимости объекта страхования является одной из главных задач в страховании, т.к. от этой величины зависит размер страховой суммы.
Оценка стоимости имущества в страховании имеет аналогичную природу с классической оценкой стоимости недвижимости, выполняемой независимыми оценочными организациями. Страховщики ежедневно сталкиваются с оценкой стоимости имущества, при этом им необходимо руководствоваться следующими критериями:
 быстрота оценки (как правило, страховщик ограничен рамками времени, которые диктует клиент либо банк, либо конкуренты);
 точность оценки;
 минимизация затрат на ее проведение.
 необходимостью выработать единую систему определения стоимости юрдической недвижимости, используемой в коммерческих, производтвенных, представительских и иных аналогичных целях, для целей страхования этой недвижимости, приемлемую как для страховщиков, так и для страхователей и их оценщиков, а также уточнить само понятие страховой стоимости.
Право собственности – это совокупность норм, которые регулируют отношения по осуществлению права на владение, на пользование и распоряжение имуществом. Право на владение - возможность собственника реально обладать имуществом, считать его своим, обеспеченная юридически возможность хозяйственного господства над имуществом. Право на пользование - обеспеченная юридически возможность извлечения из используемого имущества полезных свойств.
Право на распоряжение – возможность собственника совершать с имуществом юридически значимые действия (дарить, продавать, менять и т.п.). Право собственности граждан. Содержание. Собственник имущества вправе по своему желанию совершать с ним любые действия, не противоречащие нормативным актам и не нарушающие прав, законных интересов других лиц. Собственник может извлекать из имущества какие-нибудь выгоды, может не пользоваться им, а может и вообще повредить или уничтожить. Право собственности может быть выражено в нескольких формах: частной, государственной и муниципальной.
Важность данного вопроса определяется тем, что относительно определения страховой стоимости собственност (отдельных жилых домов, квартир, отдельных комнат в квартире жилого дома) у страховщиков и оценщиков давно выработался единый подход, отраженный как в научных работах, так и в типовых правилах страхования имущества физических лиц.
Для квартир или отдельных комнат в квартире жилого дома страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения квартир (комнат) полностью аналогичных застрахованным, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния.
Для отдельно стоящих жилых домов страховая стоимость определяется в размере строительства в данной местности отдельно стоящего здания, полностью аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния застрахованного.
В то же время, предлагаемый подход к определению страховой стоимости юрдической недвижимости (юридической), используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях на сегодняшний день не учитывает всех аспектов и особенностей данной недвижимости.
В связи с этим в настоящее время оценщиками рассматриваются три подхода к определению действительной стоимости объектов юридческой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях:
 по балансовой оценке;
 по затратам на строительство аналогичных объектов с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния рассматриваемых объектов;
 по рыночной оценке объекта на основе оценки доходности данного объекта при его текущем использовании.
При этом оценщики понимают под действительной стоимостью объекта недвижимости ее рыночную стоимость, а страховщики - страховую, фактически отличную от рыночной.
В связи с этим целью нашего исследованя являеться изучение и разработка подходов и практических рекомендаций по определению страховой стоимости объектов собственности, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Рассмотреть роль и место оценки страховой стоимости собственности в теории и практике страхования.
2. Изучить влияние факторов на определение страховой стоимости собственности.
3. Рассмотреть страховую оценку собственности юридической недвижимости.
4. Предложить решение вопроса о величине страховой стоимости юрдической недвижимости в свете имущественных интересов страхователя и размера выплаты страхового возмещения.
5. Рассмотреть порядок определения страховой стоимости юрдической недвижимости.
Объектом исследования является юридческая недвижимость.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при проведении оценки страховой стоимости объектов собственности юридической недвижимости.
Методы исследования: сравнительный анализ, системный анализ, , мониторинговые оценки коммерческо-социальной активности собственника юрдической недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, изучение и обобщение экономико-статистических показателей стоимости юридической недвижимости.

При этом предполагается, что реальный доход объект недвижимости сам по себе может приносить только в результате его сдачи в аренду, что отражает внутренне присущую ему способность к рентообразованию, что и делает возможным применение доходного подхода к оценке этого объекта недвижимости.Любой иной вид использования данной недвижимости, в том числе ее использование в собственных производственных целях для производства собственных товаров, работ, услуг, не противоречит применению доходного подхода к оценке рассматриваемой недвижимости, так как в этом случае предполагается, что использование данной недвижимости собственником позволяет ему экономить соответствующие средства на аренде аналогичной недвижимости .Как следствие, сказанное позволяет предположить, что эта недвижимость генерирует доход, равный сэкономленной на аренде сумме.В общем виде доходный подход к оценке недвижимости можно определить формулой, учитывающей величину дохода, который данный объект способен принести ее владельцу, количеством лет его планируемого использования и остаточной стоимостью в случае его возможной продажи:S = Z Iq / (1 + Yq)q + Vp / (1 + Yk)kгде S - стоимость недвижимостиIq — чистый операционный доход в q-й год владения недвижимостью Yq - ставка дисконтирования в q-й год владения недвижимостью Vp - стоимость реверсии - предполагаемая цена продажи объекта недвижимости в конце периода владения.к - период (срок) владения недвижимостью.Чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов. Действительный валовый доход является основой рыночной стоимости объекта недвижимости и зависит от стоимости аренды подобных объектов на данной территории. Операционные расходы составят расходы на содержание данного объекта недвижимости. Часть операционных расходов при этом (например, таких, как налог на имущество) напрямую зависит от стоимости объекта недвижимости.Таким образом, первое слагаемое приведенного выше выражения представляет собой текущую стоимость денежного потока, генерируемого данным объектом недвижимости за период владения этим объектом в течении к лет, а второе - текущую стоимость денежного потока, которую данный объект сможет сгенерировать в дальнейшем по окончании периода владения этим объектом.Приобретая доходный актив, инвестор обычно ставит две цели: получить адекватную прибыль и вернуть первоначально инвестированные деньги. Естественно, инвестор не рассматривает недвижимость как единственно возможный вариант инвестиций. Он откажется от покупки объекта недвижимости, если будет иметь реальную альтернативу получить более высокую прибыль, используя иные доходные инструменты (банковский депозит, покупка ценных бумаг и т.д.).Именно поэтому в рассматриваемом выражении введена ставка дисконтирования Y, увязывающая величину денежного потока, генерируемого объектом недвижимости с нормой отдачи капитала при его инвестировании в данный объект недвижимости, т.е. увязывающая данный денежный поток с интересами инвестора, направленными на получение максимальной отдачи на каждый вложенный рубль по сравнению с использованием иных механизмов инвестирования.Основной вопрос, который возникает при оценке недвижимости, используя доходный подход, - определить стоимость реверсии этого объекта к концу предполагаемого срока владения этим объектом - предполагаемую цену, по которой данный объект недвижимости может быть продан в конце названного периода - стоимость денежного потока, которую данный объект сможет сгенерировать в дальнейшем по окончании периода владения этим объектом данным собственником.При этом необходимо учитывать износ самого объекта недвижимости - уменьшение его действительной суммы в процессе его эксплуатации.В Российской Федерации амортизация объектов недвижимости производится линейным способом. Согласно данному методу сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества (сумма, на которую ежемесячно уменьшается стоимость объекта в результате его эксплуатации) определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта. Сама же норма амортизации по каждому объектуамортизируемого имущества определяется по формуле:К=[1/п] * 100%,где К - норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества;п - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.Сама система амортизации основных средств переводит производственный капитал (стоимость основных фондов) в форму товарного капитала в сферу обращения. Считается, что подобным образом производится постепенный возврат инвестированных в основные фонды предприятия средств.Линейный метод начисления амортизации основных средств, таким образом, позволяет инвестору постепенно включая стоимость основных средств в стоимость производимых им товаров, работ, услуг в течении всего полезного срока использования этих основных средств, перенести их стоимость в сферу обращения и вернуть ранее инвестированные средства. При этом за счет подобного линейного способа возврата средств инвесторов устанавливается и линейное снижение стоимости объектов недвижимости.Подобная система отражает, в большей части, физический износ актива. Для рынка же в целом преобладает моральный износ, который в значительной степени сокращает срок экономической жизни активов и тем самым определяет величину денежного потока за период владения недвижимостью.Поэтому при применении доходного подхода к оценке недвижимости необходимо в первую очередь учитывать не столько линейный порядок начисления амортизации и даже не сам фактический физический износ объекта, сколько его экономический износ - уменьшение с течением времени генерируемого данным объектом недвижимости денежного потока, т.е. сокращение объемов прибыли, приносимых данным объектом недвижимости.Проведенные в середине XX века немецким ученым Россом и русскими учеными В.Балашовым и В.Анисимовым исследования изменения стоимости каменных домов установили, что уменьшение их стоимости носит не линейный, а прогрессирующий характер с заметным увеличением скорости снижения их стоимости по мере их эксплуатации.С экономической точки зрения подобный характер уменьшения стоимости активов объясняется тем, что вновь созданный актив, отвечающий всем современным требованиям рынка, в течении некоторого времени должен пользоваться спросом, а потому его рыночная стоимость должна уменьшаться достаточно медленно. В конце срока использования актива возникает вероятность его функционального (морального) устаревания, что влечет более быстрое снижение его стоимости.На основе анализа полученных данных Росс предложил следующие математические модели износа каменных домов:При неудовлетворительном содержании здания его износ в процентном выражении оценивается по формуле - И = 100% * Ф / Д, где Ф - фактический возраст здания;Д — долговечность здания согласно проекту.При хорошем содержании здания - И = 100% * Ф / ДПри среднем содержании здания - И = 100% *Ф*(Ф + Д)/2*Ди их графическое представление (рис. 2):Рис.1 Снижение стоимости объектов недвижимости по Россу.Можно предположить, что аналогичным образом должен уменьшаться и денежный поток, генерируемый данным объектом недвижимости.Тогда при хорошем содержании объекта недвижимости, его стоимость спустя к лет составит:Sk = St - St * (Ик - Ит) = St - St * ((Ф + к)2 / Дф2 - Ф2 / Дф2) == St * (1 - (Ф2 + 2 * Ф * к + к2) / Дф2 + Ф2 / Дф2) = St * (1 - (2 * Ф * к + к2) / Дф2)При неудовлетворительном содержании объектаSk = St - St *((Ф + k) / Дф - Ф / Дф) = St * (1 - к / Дф),где St - текущая стоимость объекта недвижимости,Ит - текущий износ объекта недвижимости (при хорошем состоянии объекта недвижимости Ит = Ф / Дф ; при неудовлетворительном состоянии объекта недвижимости Ит = Ф / Дф)Ик - износ объекта недвижимости спустя к лет (при хорошем состоянии объекта недвижимости Ик = (Ф + к) / Дф ; при неудовлетворительном состоянии объекта недвижимости Ик= (Ф + к) / Дф)Ф - фактический возраст здания на рассматриваемую дату.Что же касается величины Дф, необходимо сделать следующее замечание:к концу срока, определяемого долговечностью объекта недвижимости Д, как к = Д - Ф, его остаточная стоимость должна быть принята равной нулю.Тогда для объектов в хорошем состоянииSk = St * (1 - (2 * Ф * к + к2) / Дф2) = О,если (2 * Ф * к + к2) / Дф2 = 1,т.е.Дф2 = 2*Ф*к + к2 = 2*Ф*(Д-Ф) + (Д- Ф)2 = Д2 - ф2 Для объектов в неудовлетворительном состоянии Sk-ST* (1 - к / Дф) = О, если к / Дф = 1, т.е. к = Дф, т.е. Дф = Д - ФОтсюда для объектов с хорошим их содержанием, стоимость спустя к лет составит:Sk = St * (1 - (2 * Ф * к + к2) / Дф2) = St * (1 - (2 * Ф * к + к2) / (Д2 - Ф2) При неудовлетворительном содержании объекта Sk = St * (1 - k / (Д - Ф)),Сделанное предположение, конечно, является условным, так как не учитывает реальную ситуацию на рынке недвижимости, определяемой изменением спроса и предложения. В частности, такое предположение не учитывает, что из-за снижения количества сдаваемых площадей высокого класса, может увеличиться стоимость аренды площадей более низкого класса. Увеличение спроса на свободные помещения с уменьшением их предложения, увеличивает величину арендной платы любых помещений.Тем не менее, сделанное предположение позволяет с достаточной степенью точности оценить любой объект недвижимости.Если чистый операционный доход, который может принести объект недвижимости в течении текущего года по текущим ценам арендыоднотипных помещений в данной местности обозначить как I, а текущую норму доходности как Y, получим следующее упрощенное выражение для определения стоимости этого объекта при его хорошем содержании:S = I / (1 + Y) + S * (? - (2 * Ф + 1) / (Д2 - Ф2))илиS = I / (1 + Y) + S * (1 - 1 / (Д - Ф))при неудовлетворительном содержании объекта недвижимости,где I - как уже отмечалось - чистый операционный доход текущегогодаY - ставка дисконтирования текущего года Ф - фактический возраст здания на рассматриваемую дату Д - долговечность зданияПреобразовав приведенные выше выражения, получим - для зданий в хорошем состоянииS = I * (Д2 - Ф2) / ((1 + Y) * (2 * Ф + 1))'- для зданий в неудовлетворительном состоянииS = I * (Д - Ф) / (1 + Y)Данный подход легко проиллюстрировать на следующем примере: Имеется административное здание 1970 года постройки. Здание имеет пять этажей и представляет собой конструкцию с несущими колоннами из кирпича. Стены и междуэтажные перекрытия — железобетонные панели. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия - 500 кг на 1 кв.м. Все этажи здания и все помещения в здании имеют подвесные потолки и фальшполы, внутри которых проходят электрические, телефонные и компьютерные кабели, системы противопожарной сигнализации и автоматического пожаротушения. Высота от пола до подвесного потолка на каждом этаже - 2,8 м. Все помещения имеют стандартную отделку из современных материалов. Общая площадь здания - 10000 кв.м. Планировка - коридорно-кабинетная. Общая площадь отдельных кабинетов - 9000 кв.м. В здании оборудован кафетерий для сотрудников. Здание расположено в южном административном округе города Москвы. Первая линия зданий в 10 минутах ходьбы от метро. Здание оборудовано двумя лифтами, подключено ко всем инженерным системам города, имеет два независимых источника электроснабжения. Мощность электроснабжения составляет 700 кВт. Здание и прилегающая к нему территория огорожены металлической решеткой. Здание на входе и по периметру оборудовано системой видеонаблюдения. Имеется пропускной пункт. Общая площадь участка - 4400 кв.м. На участке оборудована автомобильная стоянка на 50 парковочных мест.Из приведенной характеристики следует, что здание относится ко второй группе капитальности.Стоимость аренды помещений класса в южном административном округе города Москвы по данным за первое полугодие 20 года составляет 1600 $ за кв.м, в год.На основании действующих расценок и тарифов на коммунальные услуги можно определить базовую величину эксплуатационных затрат, необходимых для обеспечения нормального функционирования данного здания. Для простоты расчетов можно воспользоваться Сборником базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97. Согласно таблице 3.8 Сборника базовый удельный показатель величины эксплуатационных затрат по офисным помещениям составляет 175 -230 руб. на 1 кв.м, общей площади здания в год.Данный показатель включает в себя следующие статьи:Материальные затраты (без заработной платы) на содержание зданий:газоснабжение;водоснабжение (холодное и горячее);вентиляцию (кондиционирование) воздуха;электроэнергию (силовую и осветительную);санитарное содержание;текущий ремонт (зданий и технологического оборудования);содержание технологического оборудования;амортизационные отчисления по основным фондам;содержание, возобновление и износ малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря;капитальный ремонт зданий и технологического оборудования.Затраты на заработную плату:основного производственного персонала;административно - управленческого персонала;технического и обслуживающего персонала;отчисления на заработную плату;командировочные расходы.Прочие расходы:реклама;охрана;служебные расходы технического и обслуживающего персонала;противопожарные мероприятия;другие расходы.Данный показатель рассчитан в ценах 1991 года на основе действовавших на этот период расценок и тарифов на коммунальные услуги, а также на основании обработки данных представительной выборки по обследованным объектам различного назначения. Для оценки современного уровня эксплуатационных расходов к базовым удельным показателям вводится коэффициент инфляции.Коэффициент инфляции (индекс потребительских цен) определяется Госкомстатом РФ на основе принятых им Основных положений о порядкенаблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен.Согласностатье374Налоговогокодекса РФ объектом налогообложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Налоговая база при этом определяется как среднегодовая остаточная (текущая) стоимость этого имущества. Налоговаяставкапоналогу наимущество организацийустанавливается законами субъектов Российской Федерации, на территории которых находится данное имущество. Законом города Москвы «О налоге на имущество организаций» № 64 от 5 ноября 2003 года ставка налога на имущество организаций установлена в 2,2 процента от текущей стоимости соответствующего имущества.Объектом налогообложения земельным налогом признаются земельные участки, закрепленные за налогоплательщиком, на территории которых и размещаются рассматриваемые объекты недвижимости. Налоговой базой при этом признается кадастровая стоимость этих земельных участков. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, на территории которых находятся рассматриваемые земельные участки. Закон города Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24.11.2004 устанавливает налоговую ставку по земельному налогу в 1,5 процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.При кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка в 7386 руб. за квадратный метр величина земельного налога составит 7386 * 4400 * 0,015 = 487476 руб. в год или 487476 / 25,8162 = 18883 доллара США в годПоскольку при доходном подходе к оценке в качестве основного показателя, определяющего стоимость имущества, рассматривается величина чистого операционного дохода, генерируемого этим имуществом, необходимо также учесть и налог на прибыль, которая может образоваться при рассматриваемом варианте использования данного имущества. При этом в качестве объекта налогообложения рассматривается разность между величиной доходов, которые могут быть получены при данном варианте использования имущества и суммой расходов на его содержание. Налоговая ставка по налогу на прибыль установлена в размере 24 процента.Отсюда, приняв ставку дисконтирования равной ставке рефинансирования в 13%" с учетом хорошего состояния здания, можно оценить его стоимость как:S = I * (Д2 - Ф2) / ((1 + Y) * (2 * Ф + 1))0,978 * 0,76 * (600 * 9000 - 125 * 10000 - 18883) * (150 * 150 - 35 * 35) S =(1 + 0,13) *(2*35 + 1)S = 0,74328 * (5400000 - 1250000 - 18883) * (22500 - 1225) / (1,13 * 71) = 814240,5 тыс.долларов СШАРаз так, один квадратный метр полезной площади данного здания (площади всех его отдельных кабинетов) при его купле-продаже будет определяться как 814240,5 / 9000 = 90,47 тыс.долларов США.При этом покупатель получает в собственность как приобретаемые площади кабинетов здания, так и в общую долевую собственность места общего пользования и общей инфраструктуры зданияи соответствующую долю земельного участка, на котором это здание находится. Именно это обстоятельство и позволяет нам определить стоимость одного квадратного метра здания указанным выше способом.Рассмотрим аналогичное здание, сооруженное по тому же проекту в одном из районных центров Тульской области. Общее количество жителей района - 18,7 тыс.человек. В самом районном центре проживает 7,2 тыс.человек. По оценкам риэлтеров предложение офисных помещений в аренду превышает общие потребности района в три раза. Собственник помещения сдает в аренду только 1/4 своих площадей за 4920 рублей за квадратный метр в год. Оставшиеся площади он использует для собственных нужд в качестве заводоуправления, но по его собственным оценкам для нормальной работы ему было бы достаточно 50% всех площадей.В этом случае валовый операционный доход, который способно сгенерировать данное здание можно разбить на собственно поступления от аренды в сумме 4920 * 9000 14 — 11070 тыс.рублей и на экономию собственника за счет использования собственных, а не арендуемых помещений в размере 4920 * 9000 / 2 = 22140 тыс.рублейТ.е. валовый операционный доход, генерируемый зданием составляет 11070 + 22140 = 33210 тыс.рублей или 33210 / 25,8162 = 1286,4 тыс.долл.США в год.Расходы на содержание этого здания, полученные для Москвы в размере 125 долларов США на один квадратный метр общей площади здания в год можно принять в полном объеме, так как Тульская область находится в том же территориальном поясе и климатическом районе, что и город Москва, а потому они не подлежат корректировке на так называемый региональный коэффициент, характеризующий изменение уровня цен на товары, работы, услуги в зависимости от региона, (см. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (утвержден Государственным комитетом Совета министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г (Приложение № 2 к Общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов)).Кадастровая стоимость земли в данном районе составляет 9,11 руб. за квадратный метр. Тогда общая кадастровая стоимость участка - 9,11 * 4400 = 40084 рубля, а сумма ежегодно уплачиваемого земельного налога - 40084 * 0,015 = 601,26 руб. или 601,26 / 25,8162 = 23 долл.США в год.В результате получаем, что чистый операционный доход, генерируемый рассматриваемым зданием составит всего:0,978 * 0,76 * (1286400- 125 * 10000 - 23) = 27,04 тыс.долл.США в годОбщая же стоимость здания составит27,04 * (150 * 150-35 * 35)S =(1 +0,13) * (2 * 35 + 1)S = 27,04 * (22500 - 1225) /(1,13 * 71) = 7170,3 тыс.