Аренда нежилого помещения

Проанализировав нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере договора аренды нежилого помещения, судебную практику, научную литературу, можно сформулировать тезисы, выносимые на защиту:
Догов ор аренды нежилого помещения характеризуется тем, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Договор аренды нежилого помещения является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относят предмет, срок и арендную плату.
Предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. С роком действия договора аренды нежилого помещения является период времени, в течен ...

Введение
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1. Правовая природа договора аренды
1.2. Существенные условия договора аренды нежилого помещения
1.3. Арендная плата как существенное условие договора аренды
Глава 2. Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения
2.1. Заключение, изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения
2.2. Выкуп арендованного нежилого помещения
2.3. Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения
2.4. Судебная практика по договору аренды нежилого помещения
Заключение
Библиография

Договор аренды нежилого помещения стал более активно развиваться в конце XX века в связи с переходом к рыночным отношениям, возможностью заниматься предпринимательской деятельностью. Обновленный характер социально-экономических отношений в нашей стране стал требовать изменение договора аренды в целом и договора аренды нежилого по мещения в частности. Само содержание рассматриваемого договора аренды, закрепленного в Гражданском кодексе Российской Федерации, существенно изменилось по сравнению с Гражданским кодексом РСФСР 1964г. В связи с принятием Гражданского кодекса Российской Фед ерации договор аренды стал характеризоваться как самостоятельный гражданско-правовой договор. Однако законодатель не предусмотрел такой вид как договор аренды нежилого помещения.
Преобразование экономических о тношений, развитие предпринимательства способст вует применению договора аренды нежилого помещения. В современной предпринимательской практике аренда нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать з начительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, наход ится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.
Следует также отметить, такую проблему, как отсутствие в законодательстве закрепленного определения «нежилого помещения» и, в качестве отдельного вида договор аре нды нежилого помещения не выделен законодателем. В результате этого, возникает дилемма, как регулировать договор аренды нежилого помещения – рассматривать в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к договорам аренды в целом или рассматривать неж илое помещение как часть здания, сооружения, и соответственно применять к нему правила, установленные для договора аренды здания, сооружения.
Таким образом, широкое распространение договора аренды нежилого помещения и пробельность действующего законодатель ства предопределяет актуальность темы работы.
Объектом работы являются отношения, вытекающие из договора аренды нежилого помещения.
Предметом работы является исследование гражданско-правовые норм, регламентирующих порядок заключения, изменения, прекращения и исполнения договора аренды нежилого помещения.
Целью работы является правовой анализ договора аренды нежилого помещения.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
Дать определение понятия «договора аренды нежилого помещения» с точки зрени я правовой природы и существенных признаков.
Проанализировать порядок заключения, изменения и расторжение договора аренды нежилого помещения.
Охарактеризовать ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения.
Методологическую основу работы сост авляет диалектико-материалистическая методология научного познания. Наряду с общенаучными методами использовались частнонаучные методы: моделирование, сравнительное правоведение, метод эмпирического исследования первичной информации. В числе основных прием ов толкования законов применены логический, грамматический и систематический методы.
При написании работы были проанализированы работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, М.В.Гавва, А.Ю.Кабалкина, П.В. Крашенинникова, А.А.Кирилловых, Ю.М.Лермонтова, А.П. Сергеева, В.В.Семенихина, Л.Б. Ситдиковой, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и др.
Исследованию подверглись нормы действующего российского гражданского законодательства, затрагивающего вопросы аренды нежилого помещения, правоприменительная и судебная практика. Были проанализированы нормы Гражданского кодекса РФ, федеральных законов, иных нормативных актов.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.
Работа может быть полезна студентам и преподавателям юридических вузов пр и изучении курса «Гражданское право».

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях путем наличных и безналичных расчетов. Таким образом, надлежащим согласованием арендной платы в твердой сумме платежей является указание размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).
Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ), т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность15.
Если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут в качестве формы арендной платы согласовать передачу арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.
Подпунктом 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Однако определение таких улучшений в данной норме не содержится.
Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшениями, затраты на которые могут являться формой арендной платы, понимаются работы капитального характера, повышающие (изменяющие) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.
Из содержания пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны указать в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.
Это могут быть:
- затраты на производство работ по улучшению объекта аренды силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;
- затраты на улучшение арендованного имущества, произведенное силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.
Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества в договоре следует указать:
- обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;
- перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;
- размер (стоимость) затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость затрат.
По правовой природе обязательства арендатора, связанные с производством работ по улучшению, схожи с обязательствами подрядчика по договору подряда. Поэтому при согласовании условия о возложении на арендатора затрат по выполнению работ рекомендуется в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) воспользоваться правилами ст. 709 ГК РФ и определить размер арендной платы путем составления сметы. Смета позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.
При согласовании условия о возложении на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества и зачете их в счет арендной платы рекомендуется оговорить не только сам перечень и стоимость затрат, но и период, в который они произведены. Для арендатора такое условие может быть важным в случае, если объект аренды фактически был передан ранее заключения договора и он осуществил часть или все улучшения до заключения договора. Арендодатель также может быть заинтересован в согласовании данного условия, если, например, между сторонами ранее существовали арендные отношения по иному договору, в рамках которого зачет затрат на улучшение арендованного имущества не предусматривался16.
Следует иметь в виду, что если договором установлена обязанность арендатора по осуществлению капитального и текущего ремонта за свой счет, но не указано, что данные мероприятия проводятся в счет арендной платы, то такое условие представляет собой договоренность сторон о распределении обязанностей по содержанию объекта аренды (ст. 616 ГК РФ) и не является условием о форме арендной платы в виде изложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом. При согласовании данного вида арендной платы в договоре рекомендуется указать:
- обязанность арендатора оплатить работы по улучшению арендованного имущества, выполненные силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат и их состав;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие возмещению арендатором.
При согласовании условия о возложении на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества и зачете их в счет арендной платы необходимо оговорить не только сам перечень и размер затрат, но и период, в который они были произведены. Для арендатора такое условие может быть важным в случае, если объект аренды фактически был передан ранее заключения договора аренды, и он осуществил часть или все улучшения до заключения договора. Для арендодателя это условие может быть важно, если, например, между сторонами ранее существовали арендные отношения по иному договору, в рамках которого зачет затрат на улучшение арендованного имущества не предусматривался.
Размер арендной платы - величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.
Размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды нежилого помещения и должно быть согласовано.
При согласовании условия о размере арендной платы по договору аренды нежилого помещения сторонам следует определить:
- единицы измерения арендной платы;
- твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
- при необходимости - арендную плату за единицу площади арендуемого нежилого помещения;
- условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей;
- включение в арендную плату НДС.
Установление твердой величины арендной платы - самый распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.
Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины для денежной формы арендной платы. Однако стороны вправе применить такой способ согласования размера арендной платы и к другим ее формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений на этот счет в ст. 614 ГК РФ.
Для определения размера арендной платы в твердой величине в договоре достаточно указать сумму подлежащих передаче денежных средств. Если арендная плата устанавливается в форме передачи вещей или, например, в виде оказания услуг, то сторонам нужно указать количество передаваемых вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения.
Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:
- в иностранной валюте или условных единицах;
- в виде формулы;
- в виде ссылки на нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы;
- в виде нескольких твердых величин, применяемых в зависимости от определенных условий.
Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При ее составлении могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Для надлежащего согласования данного условия необходимо указать:
- значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;
- порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.
Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таком случае в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется, - курс валюты, уровень инфляции, учетная ставка ЦБ РФ.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения. Согласно сложившейся практике при таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае не подлежит применению, в связи с чем последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если его фактическое изменение происходило чаще одного раза в год.
Кроме того, поскольку изменение арендной платы в соответствии с изменением показателей, включенных в формулу расчета, не представляет собой изменения договора аренды, подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.
Вместе с тем следует учитывать, что изменение самой формулы расчета (например, исключение из нее одних показателей и включение других) должно производиться в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ путем заключения дополнительного соглашения. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором платы в новом размере. Кроме того, если изменения вносятся в зарегистрированный договор, то соглашение о них также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно п. 3 ст. 654 ГК РФ стороны могут установить арендную плату за единицу площади арендуемого объекта (квадратный метр). Для этого рекомендуется указать в договоре ставку арендной платы, единицу площади и период времени, за который взимается плата.
При согласовании условия об установлении арендной платы за единицу площади следует учитывать, что согласно п. 3. ст. 654 ГК РФ арендная плата в этом случае будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору объекта. В случае возникновения спора о площади этого объекта суд будет руководствоваться не условиями договора, а правоустанавливающими и иными документами, в которых содержатся соответствующие данные, в частности техническим паспортом или свидетельством о регистрации права собственности.
При установлении арендной платы за единицу площади размера арендуемого объекта рекомендуется оговорить условия о плате за вспомогательные помещения или помещения общего пользования (коридоры, технические помещения, уборные и т.п.)
Для таких помещений при расчете арендной платы стороны могут установить повышающие или понижающие коэффициенты и с их учетом определить общую площадь. Однако следует иметь в виду, что существует судебное решение, согласно которому применение таких коэффициентов исключает возможность четко установить площадь арендуемого объекта и ведет к необоснованному увеличению его площади и, как следствие, арендной платы17.
В договоре аренды нежилого помещения рекомендуется оговорить условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Договор аренды нежилого помещения, как правило, не предусматривает включение арендной платы за пользование земельным участком, на котором располагается здание, включающее в себя арендуемое помещение. Однако данная норма диспозитивна и позволяет установить иное правило.
Так, стороны могут оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. При этом стороны могут сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно (например, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка).
Если при заключении договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения стороны оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком.
На практике встречаются ситуации, когда стороны, изначально оговорив в договоре условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, впоследствии исключают это условие из договора. Если при этом не оговариваются причины такого исключения или дальнейшая судьба платежей за землю, возникает неопределенность, которая может быть истолкована не в пользу одной из сторон. Так, например, исключая условие о плате за землю, стороны могут исходить из того, что данная плата входит в состав арендной платы в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ. Однако суд может истолковать указанное изменение как волю сторон установить плату за землю дополнительно к плате за пользование объектом. В этом случае арендатор обязан будет оплатить дополнительно к арендной плате стоимость пользования землей и проценты по ст. 395 ГК РФ.
При согласовании условия о размере арендной платы следует определить судьбу расходов на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат.
Указанные расходы могут выделяться в составе арендной платы как ее самостоятельная часть, включаться в общий размер арендной платы либо оплачиваться отдельно по договорам, заключенным с организациями, предоставляющими данные услуги.
Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.
Включение в договор условий о возможности, порядке и основаниях изменения размера арендной платы свидетельствует о проявлении сторонами, нацеленными на долгосрочное сотрудничество, должной степени осмотрительности18.
Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы. Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив основания, порядок, условия, сроки (периодичность), величину (предел) изменения.
Следует учитывать, что, если в договоре установлен порядок определения размера арендной платы (механизм исчисления) и предусмотрено право стороны на изменение данного размера в одностороннем порядке, это не подразумевает возможность для этой стороны установить арендную плату в твердой сумме19.
Изменение вида (формы) арендной платы осуществляется по общим правилам, предусмотренным гл. 29 ГК РФ.
Согласно ст. 450 ГК РФ существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:
соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Согласно указанной норме стороны должны заключить соглашение об изменении условий договора в той же форме, что и договор. Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, форма договора и соглашений к нему должна быть письменной.
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон для договоров, заключенных на срок до года, может быть оформлено:
- путем составления одного документа - дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);
- путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 - 443 ГК РФ).
Если изменение размера арендной платы осуществляется в рамках договора, заключенного на год и более, следует помнить, что соответствующее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам - обязан будет ее вернуть.
Вместе с тем, если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора. В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно.
Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. Арендатор, не получивший уведомления о новом размере арендной платы, считается надлежащим образом исполнившим обязанности, если внес плату в прежнем размере.
Стороны могут установить в договоре условия, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы, поскольку до их наступления сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату.
Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
- по истечении определенного промежутка времени;
- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
- в связи с общим ростом цен (инфляцией);
- ввиду изменения учетной ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ.
Установление определенных промежутков времени (периодов), в течение которых не допускается изменение размера арендной платы, обеспечивает стабильность договора в целом.
Минимальный период пересмотра размера арендной платы императивно установлен п. 3 ст. 614 ГК РФ, который содержит требование об изменении этого размера не чаще одного раза в год. Анализ судебной практики показывает, что значительное число споров, связанных с изменением размера арендной платы, вызвано неправильным пониманием данного положения.
ГК РФ не содержит специальных указаний о применении п. 3 ст. 614 ГК РФ в различных ситуациях, в том числе в случаях:
- изменения размера арендной платы чаще одного раза в год по соглашению сторон;
- изменения размера арендной платы в течение первого года срока действия договора;
- изменения размера арендной платы по договору, заключенному на срок менее года;
- увеличения минимального периода пересмотра арендной платы.
Договор должен содержать условие о внесении арендной платы, которая включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.
Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре необходимо указать: порядок ее внесения; периодичность; срок; возможно ли ее внесение третьим лицом.