"МИНИМИЗАЦИЯ РИСКОВ В ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЕ КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных сре дств в ср оки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдаётся на длительный срок. Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Сегодня в мировой практике используются четыре основные модели ипотечного жилищного кредитования. При этом, как правило, эти модели сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняются их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков. По источникам привлекаемых ресурсов м ...

Оглавление

Введение
Глава 1. Общая характеристика и основы организации
ипотечного кредитования
1. Ипотечный кредит: история, основные экономические и правовые понятия
1.2. Состояние рынка ипотечного кредитования……………………………...17
1.3. Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечных кредитов (на примере США и Европы)
Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «УРАЛСИБ» и КБ «Райффайзенбанк»
2.1 Ипотечная деятельность КБ «УралСиб» и КБ «Райффайзен»
2.2. Риски ипотечной деятельности
Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках
3.1. Система накопительного депозита
3.2. Минимизация рисков ипотечного кредитования
посредством страхования
3.3. Рекомендации по уменьшению ипотечных рисков
Заключение
Библиографический список…………………………………………………….87

В 2012 году ипотека отмечала свой 15-летний юбилей. За это время почти 3 млн. российских семей решили свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. При этом каждый десятый кредит был рефинансирован государством в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его создали в сентябре 1997 года специально для того, чтобы развить институт ипотеки в России. В этом году эксперты рынка ждут рекорда – 1 трлн. рублей, выданных в качестве жилищных займов. В Советском Союзе ипотеки не было. Квартиры получали по распределению – в порядке очереди или через участие в жилищных кооперативах. После развала СССР банковский сектор стал активно формироваться, однако для появления ипотечного рынка не было ни законодательной базы, ни сформированного спроса у населения. Первой «ласточкой» стал закон «О залоге» от 1992 года. Но даже он не смог в корне изменить ситуацию. Кредитовать население под залог жилья в середине 90-х годов решались лишь единицы из банков. Да и те несколько раз перестраховывались, выставляя такие требования к заемщикам (20 – 30% годовых в долларах на срок от 3 до 5 лет), что клиенты предпочитали копить на свои квадратные метры самостоятельно. Реальный фундамент для нынешнего ипотечного рынка власти заложили лишь в 1997 году. В июне Госдума приняла закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После этого прошло больше года, пока этот документ был одобрен верхней палатой парламента – Советом Федерации. В итоге окончательно закон вступил в силу лишь 16 июля 1998 года. Хотя и аккурат перед дефолтом, но процесс развития ипотеки в России был запущен. Из-за кризиса развитие ипотечного рынка приостановилось на несколько лет. Во-первых, в результате августовских событий лопнули многие банки. А у оставшихся просто не было денег и желания кредитовать клиентов. Слишком высокой была инфляция и неопределенность по поводу будущего российской экономики. Во-вторых, большая часть населения лишилась своих накоплений и работы. И в-третьих, из-за резкой девальвации рубля реальные доходы населения снизились в несколько раз. В таких условиях долгосрочные кредиты оказались не нужны никому: ни банкам, ни их клиентам. Ипотечный механизм стал раскручиваться лишь в начале 2000-х годов. Рынок недвижимости – социально значимая сфера экономики. Поэтому руководство страны контролировало ситуацию. В итоге 5 сентября 1997 года было официально создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На первом этапе агентство существовало лишь формально. До 2002 года было рефинансировано всего 60 закладных. Российские специалисты взяли за основу американскую ипотечную модель. Ипотечный рынок довольно быстро оправился после кризиса. Всего год ставки простояли на высоких отметках. А затем банки снова стали привлекать клиентов, желающих купить жилье в кредит. Ипотека – это лишь финансовый инструмент. При его умелом использовании он дает возможность улучшить свои жилищные условия и становится благом для семьи Актуальность темы дипломного исследования обусловлена тем, что экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию. Целью дипломной работы является изучение и обобщение теоретических и практических вопросов развития ипотечного кредитования коммерческих банков. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи: - изучить историю развития ипотечного кредитования в России; - раскрыть сущность ипотечного кредитования; -провести анализ состояния рынка ипотечного кредитования; -рассмотреть основные модели ипотечных кредитов; -рассмотреть ипотечную деятельность коммерческих банков «УРАЛСИБ» и «Райффайзенбанк»; -изучить риски ипотечной деятельности -изучить проблемы развития и пути совершенствования сферы ипотечного кредитования банка. Предмет исследования – формирование и развитие ипотечного кредитования в современной экономике. Методологической основой разработок, представленных в дипломе является микро и макроэкономическая теория поведения коммерческих банков и их участие в формировании ипотечных кредитов. В качестве основного метода исследования используется функциональный анализ. Теоретической основой исследования служили научные труды отечественных ученых-экономистов, посвященные проблемам банковского дела Коробова Ю.И., Коробовой Г.Г., Жарковской Е.П., Аганбегян А.Г., К аджаевой М.Р.

Копия свидетельства о заключении брака ( если применимо);6. Копия свидетельства о расторжении брака ( если применимо);7. Копия брачного контракта договора/соглашения о разделе общего имущества супругов (если применимо);8. Копия [21]временной регистрации (если применимо, только для граждан РФ);9. Копия свидетельства о регистрации по месту пребывания (если нет постоянной регистрации на территории РФ);10. Копия трудовой книжки ([21]заполненные страницы и пустую страницу, следующую за последней заполненной), заверенная компанией-работодателем;11. Копии трудовых договоров и соглашений, заверенные компанией-работодателем (если применимо);12. Письмо, подтверждающее занятость в международной организации или посольстве (если применимо);13. Справка о доходах за последние 6 месяцев (предоставляетсяодин из ниже перечисленных документов):• При официальной форме подтверждения дохода- по форме 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица»;- выписка по счету (для заемщиков, имеющих зарплатные счета в банке, при условии поступления заработной платы на зарплатный счет в течение не менее 6-и полных месяцев);- налоговая декларация по форме 3-НДФЛ [21]за последний отчетный период (нотариусов, занимающихся частной практикой, или адвокатов с собственным адвокатским кабинетом);• Справка по форме банка заверенная печатью работодателяДля принятия решения о кредите ЗАО «Райффайзенбанк» и ОАО «Уралсиб» вправе запросить дополнительную информацию, а также документы, необходимые для подтверждения полученной информации.Также заемщик должен подтвердить наличие у него денежных средств для уплаты первоначального взноса.Банк интересуется не только возможностью заемщика погасить кредит, но и его готовностью (желанием). Для этого он изучает его кредитную историю. Ознакомление с кредитной историей заемщика может проходить на разных этапах. На первоначальных этапах менеджер/кредитный аналитик ЦО может ознакомиться с наличием или отсутствием кредитной историей (при наличии отрицательной кредитной истории общение с клиентом заканчивается), а письменное заключение фиксируется в отчете кредитного аналитика ЦО по оценке вероятности погашения кредита.При необходимости для подтверждения полученной от клиента информации, банк может направить:• запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;• запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о его вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.Этап 3. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:• оценку [7]платежеспособности потенциального заемщика ([5]его [7] способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);• [5]оценку кредитной истории (для действующего или погашенного кредита по всем кредитным продуктам) потенциального заемщика (выполнение им ранее взятых на себя финансовых обязательств);• оценку достаточности собственных денежных средств (и источники их формирования), [7]которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.По [5]результатам проведенного анализа документов, предоставленных заемщиком, кредитный аналитик ЦО дает заключение о возможности предоставления ипотечного кредита.Этап 4. Принятие решения Кредитным комитетом о предоставлении кредита (в отдельных случаях). В индивидуальном порядке принятие решения о возможности предоставления ипотечного кредита принимается Кредитным комитетом банка. Он изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение специалистов о приемлемости предмета залога, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.[7]Этап 5. Выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога). Андеррайтинг приобретаемого жилья. На данном этапе осуществляется выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога) и оценка достаточности обеспечения (андеррайтинг приобретаемого жилья). Заемщик может подобрать [12]жилье как до обращения в [2]банк, [12]так и после.В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право [2]его покупки [12]потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене [2]на [12]обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения [2]достаточности [12]обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную [2]исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, [12]может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.[2] Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. [12]Оценка предмета залога должна быть проведена независимой оценочной организацией (отвечающей требованиям, предъявляемым банком к независимым оценочным организациям) до предоставления кредита. Оценочное заключение должно быть предоставлено на момент подачи на рассмотрение пакета документов по недвижимому имуществу.Задача кредитора – на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. [12]Также при необходимости окончательное решение о возможности кредитования может приниматься на основании заключения о возможности принятия в залог объекта недвижимости залоговым менеджером банка, так как банк имеет право произвести осмотр объекта залога до выдачи кредитных средств.К предмету ипотеки банком предъявляются дополнительные требования, обусловленные требованиями о ликвидности залоговой недвижимости, которые указываются в Базовых условиях по соответствующей программе ипотечного кредитования.Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога, и удовлетворять санитарно – техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, [12]соответствовать стандартам санитарно-гигиенических служб, установленных для данной местности, а также удовлетворять отдельным требованиям банка.Банки оставляют за собой право отказать в кредитовании того или иного объекта недвижимости по результатам анализа его состояния.По результатам рассмотрения всех необходимых документов, предоставляемых в банк до выдачи кредита, могут быть затребованы дополнительные документы в зависимости от конкретного объекта недвижимого имущества.Этап 6. Определение окончательной суммы кредита, составление сметы расходов заемщика по сделке. При определении окончательной (фактической) суммы кредита учитываются ежемесячные доходы заемщика и стоимость обеспечения.Этап 7. Заключение кредитной сделки. Заключение кредитной сделки включает в себя [7]следующие основные моменты.1. Заключение договора страхования. Обязательным условием предоставления банком ипотечных кредитов является заключение заемщиком/заемщиком и созаемщиком со страховой компанией договора страхования. Требования по страхованию устанавливаются Базовыми условиями по соответствующей программе ипотечного кредитования. Страхование осуществляется в страховых компаниях, отвечающих требованиям, предъявляемым банком к страховым компаниям. Согласно действующим в настоящий момент времени программам ипотечного кредитования возможно заключение следующих видов договоров страхования:• комбинированный договор ипотечного страхования, включающий страхование риска смерти и постоянной утраты трудоспособности заемщика/созаемщика (супруга(и) заемщика/гражданского супруга(и)), страхование риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества, риска утраты или ограничения (обременения) права собственности владельца недвижимого имущества (по программе с обязательным заключением комбинированного договора ипотечного страхования);• договор страхования риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества (по программе без обязательного заключения комбинированного договора ипотечного страхования).2. Открытие счета, подписание кредитного договора, оплата страховой премии, выдача кредита. При выдаче кредита, независимо от того, что клиент уже имеет текущие счета в соответствующей валюте (либо не имел их), в том числе с открытыми к этим счетам дебетовыми банковскими картами, открытие счетов для получения ипотечного кредита обязательно. Таким образом, для получения и обслуживания кредита у заемщика должны быть открыты счета:• если валюта кредита – доллары США - два текущих счета: в рублях РФ и в долларах США. Текущий счет в долларах США используется для зачисления суммы кредита и для последующего погашения платежей по кредиту, для списания суммы комиссии, для зачисления сумм в счет оплаты страховой премии (при условии их последующей конвертации и списания с текущего счета в рублях РФ). Текущий счет в рублях РФ необходим для ежегодного списания платежей в счет оплаты страховой премии.• если валюта кредита – рубли РФ - Один текущий счет в рублях РФ. Текущий счет в рублях РФ используется для зачисления суммы кредита и для последующего погашения платежей по кредиту, а также для списания банком суммы комиссии, ежегодного списания платежей в счет оплаты страховой премии.Открытые счета могут быть использованы заемщиком для осуществления любых разрешенных законодательством Российской Федерации операций, таких как внесение на счет и снятие наличных денежных средств, безналичные переводы со счета и других.Для проведения сделки соответствующий сотрудник банка подготавливает следующие документы:• кредитный договор;• закладную;• предварительный график погашения;• заявление заемщика о ежегодном перечислении денежных средств с текущего счета заемщика, открытого в банке, в пользу страховой компании в счет уплаты страховой премии;• договор аренды индивидуального банковского сейфа (ИБС);• дополнительное соглашение к договору аренды ИБС, ограничивающее право доступа к сейфу;• заявление на аренду ИБС, заявление на оплату аренды ИБС, заявление на оплату залога за ключ.Для этого используются типовые формы соответствующих документов по выбранной заемщиком (и созаемщиком) программе ипотечного кредитования. Если параметры предстоящей сделки не соответствуют стандартным условиям кредитования, кредитный договор корректируется с учетом утвержденных параметров сделки и направляется на согласование юристам банка.Порядок выдачи кредита:• в безналичной форме кредитные средства зачисляются на счет заемщика, открытый в банке, после государственной регистрации залога (ипотеки) недвижимого имущества в пользу банка (при безналичных расчетах с продавцом со счета заемщика);• в безналичной форме кредитные средства зачисляются на счет заемщика, открытый в банке, при подписании кредитного договора (при расчетах с продавцом через индивидуальный банковский сейф). В данный момент времени в Воронежском филиале ЗАО «Райффайзенбанк» наиболее успешно применяется именно эта схема расчетов. При этом сумма кредита заказывается заранее кредитующим подразделением, снимается заемщиком со счета и закладывается в ИБС до момента регистрации договора купли – продажи и залога банка.3. Подписание окончательного графика погашения кредита, договора купли – продажи с продавцом объекта недвижимости с условием ипотеки в силу закона, а также закладной.4. Регистрация договора купли – продажи и закладной в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (от 1-ой недели до 1 месяца).5. Выемка денежных средств продавцом объекта недвижимости из сейфовой ячейки. Продавец объекта недвижимости предоставляет в банк:• ключ от ИБС;• договор купли – продажи с условием возникновения ипотеки в силу закона, зарегистрированный на имя заемщика с отметкой о государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ;• акт приема – передачи объекта недвижимости, подписанный продавцом и заемщиком (и созаемщиком);• закладную с отметкой о государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ;• свидетельство о государственной регистрации права собственности заемщика (и созаемщика) на объект недвижимости, в котором будет отражено обременение ипотекой;• расписку от своего имени о получении в полном объеме денежных средств в размере стоимости объекта недвижимости по договору купли – продажи с условием возникновения ипотеки в силу закона;• иные необходимые документы в соответствии с Базовыми условиями и заключенным кредитным договором, договором аренды ИБС.В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.Обслуживание ипотечного кредита банком, включает в себя:• сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, [7]платеж наличными);• оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика [7]платежей, начисление штрафов);• составление графика ежемесячных платежей для заемщика ( при изменении условий);• ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);• работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок [7]кредита).ЗАО «Райфайзенбанк» представляет скидку по всем ипотечным программам 0,5% от процентной ставки по рублевым кредитам для всех категорий клиентов по программам:Таблица 2.1Сравнение ипотечных программ банковЗАО «Райфайзер»ОАО «Уралсиб»Покупка квартиры или таун-хауса, оформленного как квартира на вторичном рынкеЦель: приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости.Срок кредитования: от 1 года до 25 лет.От 11%Кредит на готовое жилье на вторичном рынкеПокупка готового жилья на вторичном рынке недвижимости.условия предоставления кредита1. Первоначальный взнос: не менее 10% от стоимости недвижимости.2. Размер кредита: от 300 тыс до 15 млн руб.3. [29]Срок кредита: от 3 до 30 лет.4. Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости.13%Покупка квартиры в новостройкеРайффайзенбанк предоставляет ипотечные кредиты для приобретения квартиры на первичном рынке недвижимости только при соблюдении всех требований действующего законодательства о долевом участии в строительстве!Цель: приобретение квартиры в строящемся доме.Срок кредитования: от 1 года до 25 лет.Валюта кредитования: рубли РФ, доллары США.Комиссия за предоставление кредита — 0%.От 12,5%Кредит на готовое жилье в новостройкахПервоначальный взнос: 20% от стоимости недвижимости.Размер кредита: от 300 тыс до 8 млн руб.[29]Срок кредита: от 3 до 30 лет.Комиссии по кредиту: отсутствуют.11%Покупка недвижимости под залог имеющейся квартирыЦель: покупка квартиры на первичном/вторичном рынке недвижимости под залог квартиры в собственности.Срок кредитования: от 1 года до 25 лет.Валюта кредитования: рубли РФ, доллары США1.Комиссия за предоставление кредита — 0%.Обеспечение: залог (ипотека) квартиры, находящейся у вас в собственности.От 11,25%Целевой кредит под залог недвижимостиПокупка готового или строящегося жилья, либо на погашение ранее полученного ипотечного кредита.условия предоставления кредитаРазмер кредита: от 300 тыс до 15 млн руб.[29]Срок кредита: от 3 до 30 лет.Обеспечение: Залог другой имеющейся недвижимости.Требуется подтверждение целевого использования кредита.13%На любые цели, в том числе на строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение [2]под залог имеющейся квартирыЦель: получение кредита на любые цели под залог квартиры в собственности за исключением целей, связанных с предпринимательской деятельностью.Срок кредитования: от 1 года до 15 лет.Обеспечение: залог (ипотека) квартиры, находящейся у вас в собственности.От 13,5%Кредит на строящееся жильеУчастие в долевом строительстве жилья (квартиры в многоквартирном жилом доме, таунхаусе или индивидуального жилого дома) в сотрудничестве с застройщиками - партнерами банка.Первоначальный взнос: не менее 20% от стоимости недвижимости.Размер кредита: от 300 тыс до 15 млн руб.[29]Срок кредита: от 3 до 30 лет.Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости.По окончании строительства ставка по кредиту от 12,0%13%Из табл.2.1. видно , что программы, предлагаемые банками мало чем отличаются друг от друга. ОАО «УралСиб» предлагает более долгосрочные кредиты сроком до 30 лет, одним из обязательных условий кредитования для рассматриваемых банков является залог покупаемого жилья.Рассмотрим динамику выдачи ипотечных кредитов по банкам.На основе годовых отчетов, предоставляемых банками составим таблицу.Таблица 2.2.Динамика выдачи ипотечных кредитов за 2011-2012гг.банк01.01.201301.01.2012ЗАО «Райфайзенбанк»3050550427749926ОАО «Уралсиб»4217437637561754По данным мы видим, что портфель ипотечного кредитования растет, что связано с тем, что благодаря государственной жилищным программам жилье стало более доступным.2.2. Риски ипотечной деятельностиИпотечный кредит выдается на длительный срок на приобретение, на строительство жилья, или на покупку земли под залог приобретаемого и/или имеющегося недвижимого имущества. Осуществление операций по долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления рисками, которые заключаются в следующем: долгосрочный характер кредита; необходимость применения специальных видов страхования предмета залога, а также жизни  и трудоспособности заемщиков; применение независимой оценки рыночной стоимости предмета залога; специфичность проведения ипотечной сделки, заключающаяся в наличии обеспечения кредита на каждом этапе сделки; наличия обеспечения кредита в виде залога жилого помещения или прав требования.Большие объемы и продолжительные сроки [15]кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, [2]наличия [15]постоянного источника финансирования, включая так называемые "длинные деньги". Это делает необходимым создание [2]развитой инфраструктуры ипотечного кредитования. Ликвидность и надежность ипотечных кредиторов [15]достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов и особых видов страхования.[2]Ипотечный кредит требует в обязательном порядке государственно-правовой защиты при регистрации объекта залога, правильной оценки рисков, создания определенных технологий привлечения средств, особого подхода к выбору ипотечных инструментов и технологий, [2]обязательной предварительной работы с клиентом и предметом залога (андеррайтинг).От кредитных организаций требуется не просто повышение квалификации сотрудников, но и более детальное и всестороннее исследование всех факторов рисков, влияющих на конечный результат – ликвидность, рентабельность, безопасность.Рассмотрим риски, анализ, которых в большей степени влияет на правильность принимаемого кредитором решения.На рис. 1 приведена классификация рисков ипотечного жилищного кредитования в зависимости от влияющих на них факторов. Данная классификация, по мнению автора, наиболее полно отражает риски первичного кредитора, агента по рефинансированию, агента по сопровождению ипотечных кредитов (займов).Рис.2.1. Риски ипотечной системыРиски макроуровня.Страновой и региональные риски. Данную группу рисков можно назвать рисками макроуровня.