Практика оценки стоимости машин оборудования и приборов.

11 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и согласно нашим профессиональным знаниям:
• изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;
• произведенный анализ, высказанные мнения и, полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными непредвзятыми профессиональными мнениями, анализом и выводами;
• мы не имели, ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета, а также личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
• наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенно ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 7
1. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО 8
2. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 9
2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки 9
2.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов 9
2.3 Итоговая величина стоимости объекта 9
3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 10
3.1. Задание на оценку 10
3.2. Сведения о заказчике 10
3.3. Сведения об оценщике 11
3.4 Термины и определения 12
3.5 Процедура оценки 13
3.6 Методология оценки 14
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 15
5. АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ 17
5.1 Перечень предоставленных Заказчиком документов 17
5.2 Описание прав на Объект оценки (Оцениваемые права) 17
5.3 Описание Объекта оценки 17
6 АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ СТОИМОСТИ 19
7 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 21
8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 22
8.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом 22
8.2 Определениерыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом 25
8.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 29
9 СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ 32
10 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 35
11 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 36
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 37
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 38
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 39

ВВЕДЕНИЕ

В связи с появлением в конце прошлого столетия кардинальных преобразований в российской экономике, приватизации предприятий и многообразием форм собственности предприятий, конкурирующих между собой, а также развитием фондового рынка, инвестиционных процессов, института страхования возникла необходимость в оценке стоимости объектов и прав собственности.
С переходом к рыночной экономике в стране становится все больше конкурирующих собственников имущества. Имущество предприятий и частных лиц активно включается в хозяйственный оборот, а отсюда все острее потребность в оценке его рыночной стоимости.
В последние годы нарастает не только объем оценочных работ, но и происходит изменение их направленности. Если раньше оценщики занимались по заказу предприятий в основном переоценкой осно вных фондов, то в настоящее время к услугам оценщиков все больше обращаются и частные лица. Их обращения могут быть связаны со страхованием имущества, получением кредита под залог имущества, исчисление налоговых платежей, исполнение прав наследования. Расширился и круг заявок со стороны предприятия. Помимо переоценки основных фондов, они обращаются с заявками по оценке имущества с целью внесения его в уставный капитал, с целью использования разнообразных операций по реструктуризации предприятий, особенно в условиях антикризисного управления. Оценочные работы становятся важной составной частью выработки стратегической программы кардинальных преобразований деятельности предприятий.
Говоря о роли оценки, нельзя не отметить также и макроэкономический аспект данной проблемы, поскольку оценочная деятельность в масштабах страны позволяет получить адекватное представление о национальном богатстве государства. Одним из весомых компонентов в активах предприятий являются машины, оборудование и транспортные средства. Например, в активах промышленных предприятий данная категория может составлять 35 - 40 % от стоимости всего имущества.
Оценочная практика показывает, что например, при оценке рыночной стоимости бизнеса (действующего предприятия) неизбежна корректировка стоимости каждого объекта имущества. Вследствие того, что многие российские предприятия уже давно не переоценивали свои фонды, этот факт может значительно повысить стоимость активов. Особенно это касается машин, оборудования и транспортных средств.
На многих предприятиях значительная часть вполне работоспособного оборудования имеет по финансовой отчетности нулевую остаточную стоимость, в то же время рыночная стоимость этого оборудования с учетом реального износа может составлять весьма значительную величину. Возможны и обратные случаи, когда не эксплуатируемые, дорогостоящие машины числятся на балансе, при этом их рыночная стоимость гораздо ниже. Расхождения между реальной рыночной стоимостью и балансовой стоимостью машин и оборудования могут исчисляться в несколько раз.
Оценки машин, оборудования и транспортных средств является достаточно специфической областью оценочной деятельности, так как объекты оценки имеют много особенностей в экономическом, правовом и техническом отношении. Не зависимо от направления оценки, будь то оценка бизнеса, недвижимости, ценных бумаг и др., все они опираются на единый методологический фундамент понимания категорий рыночной стоимости, цены и издержек, принципов рыночных и финансово-кредитных отношений с использованием временной стоимости денег.
Тем не менее, каждое из направлений теории оценки имеет свои специфические особенности. Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств тесно связана с методиками других направлений оценки и, особенно, с методикой оценки недвижимости, в то же время существенно от нее отличается.
Вот основные отличия:
1. Различный характер объектов оценки. Так, для недвижимости существенным фактором является местоположение, а так как машины и оборудование – это движимое имущество, то для них существенным является техническое совершенство, надежность и качество, степень изношенности, моральное старение, брэнд изготовителя и т.д.
2. При оценке машин, оборудования и транспортных средств большую остроту имеет проблема идентификации объектов оценки. Задача идентификации таких объектов значительно сложнее, чем при оценке объектов недвижимости.
Количество оцениваемых объектов только на одном предприятии может достигать десятков тысяч единиц самого разнообразного по назначению, устройству и характеристикам оборудования. При этом оценщик машин, оборудования и транспортных средств часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия.
3. Исключительно важную роль при оценке машин и оборудования играет фактор совокупного износа. Если земля, как правило, не подвержена износу, а здания, если и изнашиваются, то очень медленно, то машины и оборудование, подвержены износу весьма интенсивно.
4. Стоимость машин и оборудования часто находится под влиянием таких нематериальных активов, как изобретение, товарный знак, ноу-хау и др., а на стоимость недвижимости эти элементы роли подобного влияния не оказывают.
5. Поскольку каждая группа машин имеет свой сектор товарного рынка, рынок машин, оборудования и транспортных средств очень структурирован, причем характер рынка в разных секторах различный и секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости. Для большинства машин и оборудования массового производства характерен олигополистический рынок, при этом рынок специальной или уникальной техники в основном монополистический.
6. Значительная часть специального оборудования не имеет открытого рынка, поскольку изготавливается по индивидуальным заказам, поэтому его стоимость оценщик вынужден вести с применением только затратного подхода, а он в свою очередь слабо отражает рыночную стоимость.
7. Рынок машин и оборудования в сравнении с рынком недвижимости более подвижен. Это вызвано появлением новых образцов взамен морально устаревших, систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения.
8. На оценку машин и оборудования оказывают существенное влияние отраслевые факторы (организация производства, производственные и операционные технологии, серийность выпуска, применяемые стандарты и технические требования к продукции, применяемые материалы, кооперированные связи между предприятиями и т.д.).
9. Изготовитель машин и оборудования, как правило, стремится реализовать его на как можно большем числе рынков сбыта в разных регионах, поэтому затраты на проведенные им маркетинговые и рекламные мероприятия могут существенно отразиться на цене единицы оборудования.
10. В отличие от недвижимости, при оценке машин и оборудования оценщик должен учитывать зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится.
Все вышеизложенное говорит об актуальности практики оценки машин и оборудования, а также развития навыков специалистов в области оценочной деятельности.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.
Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.
Максимальная продуктивность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.
Оцениваемый объект представляют собой гусеничный трактор, предназначен для производства земляных работ больших объемов в строительстве, мелиорации и горном деле в самых суровых климатических условиях.
Основываясь на данных анализа рынка оборудования и машин можно сделать вывод, что данный объект в настоящий момент востребован на рынке и будет необходим в дальнейшем. На основании этого можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным является текущее использование объекта в качестве гусеничного трактора для выполнения земляных работ.
4. определение рыночной стоимости Объекта оценки
4.1. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом
Доходный подход заключается в том, что стоимость оцениваемых машин и оборудования рассчитывается как текущая стоимость будущих доходов от их использования. При этом доход создается не только за счет использования самих машин и оборудования, но и других элементов производственной системы, включающей здания, сооружения, передаточные устройства, трудовые ресурсы, оборотные фонды, нематериальные активы и т.д. Доход от машинного комплекса (машин и оборудования) рассчитывается путем выделения из общей суммы чистого дохода от функционирования всей производственной системы по методу остатка.
С позиций доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости оборудования и другого движимого имущества, является доход. Причем, чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение такие параметры, как продолжительность периода получения возможного дохода, степень риска, сопровождающего данный процесс, вид рисков. Анализ соответствующей рыночной информации дает возможность пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Метод капитализации дохода используется, когда ожидается, что будущие доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем подразумевается, что доходы являются достаточно значительными положительными величинами, и бизнес будет стабильно развиваться.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, если ожидается, что будущие денежные потоки существенно отличаются от текущих, при этом имеется возможность обоснованно определить будущие денежные потоки. Прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
В рамках данного отчета целесообразно использовать метод капитализации дохода. Оценщику были представлены документы по расчету арендной платы за предоставление оцениваемого трактора в аренду, которая составляет 1 165 руб. за машино/час. Данная арендная плата может быть принята как равномерно поступающие платежи и равняется величине полученного дохода.
Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин арендной платы за использование техники за равные периоды времени.
Расчет производится по формуле:

(1)
где PV – рыночная стоимость трактора (руб.);
PMT – величина ежегодной арендной платы (аннуитет) (руб.);
i – коэффициент капитализации;
n – период сдачи в аренду (оставшийся срок полезного использования трактора).
Определение коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это множитель или делитель, используемый для пересчета дохода в его стоимость. Наиболее распространенными методами определения коэффициента капитализации являются:
метод кумулятивного построения;
модель оценки капитальных активов;
модель инвестиционного анализа.
Метод кумулятивного построения наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого оборудования. Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке дохода прибавляется дополнительные премии за риск вложения в объект инвестирования по следующим факторам:
стратегические риски, связанные с макроэкономическими тенденциями (политика, изменения в законодательстве, террористические акты, конфискация и т.д.)
операционные риски, которые возникают в процессе ежедневной деятельности компании (качество управления, ошибки персонала, технологические проблемы и т.д.)
финансовые риски, в основном связанные с платежеспособностью партнеров (валютный риск, изменение капитала, кредитный риск, риск изменения процентных ставок и т.д.)
форс-мажорные риски.
Для оценки рисков, целесообразно провести их ранжирование:
вероятность наступления события (от 1 до 4 баллов). Один балл получает событие с очень низкой степенью вероятности.
время воздействия рискового события (от 1 до 3 баллов). Один балл получает событие, происходящее в течение продолжительного периода. Три балла – для внезапных событий с мгновенным эффектом.
величина риска (от 1 до 6 баллов). Один балл отражает малое воздействие, шесть баллов – критическое воздействие.
При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.
Последовательность расчета степени риска:
определить очищенную от риска норму дохода;
рассчитать премии за риск вложения в оборудование по дополнительным факторам;
просуммировать полученные выше значения.
Коэффициент капитализации, определяемый методом кумулятивного построения, рассчитывается по формуле:
R = R0 + Кr (2)
где R0 - безрисковая ставка;
Кr — компенсации за риск вложения в объект оценки.
Безрисковая ставка дохода
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. К таким вложениям относятся инвестиции в государственные долговые обязательства.
В рамках одной страны трудно найти какой-либо иной инвестиционный объект, дающий больше гарантий получения фиксированного дохода, по сравнению с правительственными облигациями. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну.
С учетом вышеизложенного, в качестве безрисковой ставки была использована доходность по инвестициям с минимальным риском – государственным краткосрочным облигациям (ГКО/ОФЗ) со сроком погашения 1 год, равная на дату оценки 6,69% годовых (см. http://www.cbr.ru/):
В таблице 8.1 представлен расчет коэффициента капитализации.
Таблица 8.1
Расчет ставки дисконтирования
Премия за риск
Значение
Безрисковая ставка (%)
6,69
Стратегический риск (%)
4,0
Операционный риск (%)
3,0
Финансовые риски (%)
3,5
Риски опасностей (%)
2,5
Итого ставка дисконтирования
19,19
Расчет рыночной стоимости трактора представлен в таблице 8.2.
Таблица 8.2
Расчет рыночной стоимости трактора Т 330 доходным подходом
Наименование
Результат
Арендная плата, маш./час, руб.
1 165
Арендная плата в год, руб.
1 165*8*200 = 1 864 000
Коэффициент капитализации.
19,19
Предполагаемый срок аренды трактора, лет.
3 **
Множитель (фактор аннуитета), рассчитанный по формуле 1
8,8831
Рыночная стоимость, руб.
3 976 830
* время использования объекта оценки 200 рабочих дней в году с 8–ми часовой сменой.
** по техническим данным объект оценки находится в хорошем состоянии и может приносить доход не менее 3 лет.

Таким образом, рыночная стоимость гусеничного трактора Т 330, рассчитанная доходным подходом, составляет на дату проведения оценки (с учетом НДС):
3 976 830 руб.
(три миллиона девятьсот семьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать) рублей.
4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ Объекта оценки СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом
Сравнительный (рыночный) подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Он наиболее применим для тех видов движимого имущества, которые имеют развитый вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование.
Сравнительный подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:
с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
При использовании сравнительного подхода основная процедура заключается в сборе данных, выборе аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, установлении подходящих единиц сравнения.
При этом элементами сравнения могут быть:
время продажи;
возраст объекта оценки;
техническое состояние;
принадлежности (комплектация);
завод - изготовитель;
рыночные условия;
цена (финансирование);
качество и количество;
размеры (тип);
тип сделки.
Важно установить последовательность применения каждого элемента сравнения, каждый из них зависит от наличия необходимой информации и конкретного задания на оценку.
Одним из самых распространенных методов оценки в рамках рыночного подхода является метод сравнения продаж. Применение данного метода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Анализ рынка, подбор объектов-аналогов по их характеристикам и ценам продаж. При этом выбор объектов-аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.
2. Определение элементов сравнения, отражающим различия в качественных и ко­личественных характеристиках оцениваемого объекта и аналогов, проведение корректировок по данным элементам.
3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки путем проведения ранее определенных це­новых корректировок. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена продажи должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Подбор объектов - аналогов
Подбор объектов-аналогов Оценщиком осуществлялся по принципу функционального назначения, типа и физического состояния объекта оценки. При этом была изучена информация по ценам предложений источников сети Интернет, указанных в Таблице П1 Приложения 3:
Определение вносимых корректировок
Корректировки делятся на процентные и стоимостные. Сначала вводятся процентные корректировки, затем — стоимостные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.
Стоимостные поправки подразделяются на: а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Существуют несколько методов определения необходимых поправок:
1. Метод корреляционно-регрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта оценки и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных
2. Метод парных продаж заключается в прямом попарном сопоставлении цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения.
3. Экспертный метод заключается в выставлении корректирующих коэффициентов на основании опыта и знаний оценщика, консультаций со специалистами в данной области, проведенных исследованиях рынка объекта оценки и т.п.
4. Метод расчета затрат заключается в расчете корректировки путем определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому отличается от объекта оценки.
Описание вносимых корректировок
4. Поправка на условия продажи (дилеров) была определена экспертным путем, согласно которому стоимость объекта, проданного без посредников на 5-10 % ниже стоимости объекта, проданного через дилеров, по данным крупнейших торговых компаний г. Москвы. В настоящем расчете данная поправка для объектов-аналогов составила -10%.
5. Корректировка на уторговывание. Процентная корректировка, учитывающая то, что цена предложе­ния обычно превышает цену продажи. В данном случае поправка на уторговывание принята равной 15%.
6. Корректировка по дате продажи. Данная корректировка проводилась на основании того, что цена предложения на рынке отличается в зависимости от даты публикации. В среднем, цены на подобные машины растут на 5-6% в год. Поэтому диапазон корректировок составляет от 0% до 10% в зависимости от времени публикации.
7. Корректировка по году выпуска. Здесь использовалась скидка до 20%, если аналог был изготовлен позднее, чем оцениваемый, и надбавка до 54% - для более старых аналогов. Самый старый трактор имеет возраст 24 года, а оцениваемый – 11 лет.
8. Корректировка на наличие капитального ремонта. У оцениваемого объекта в 2009 году был капитальный ремонт, поэтому те аналоги, которые не подвергались ремонту, стоят дешевле, и чем больше времени прошло от даты ремонта, тем больше корректировка. И наоборот, те аналоги, которые подвергались ремонту позднее, должны иметь скидку. Величина корректировок здесь находится в интервале от -10% до +40%.
9. Корректировка на переоборудование. Только аналог №2 имеет переоборудование – скидка 10%.
10. Корректировка на техническое состояние. Аналоги №1-3 схожи с объектом оценки, корректировка отсутствует, аналог №4 – имеет неудовлетворительное состояние, корректировка – 30%, аналог №5 – удовлетворительное – корректировка 20%.
11. Корректировка по мощности двигателя. У аналогов №1 и 3 схожая мощность с объектом оценки, поэтому корректировка отсутствует, Аналог №2 более мощный – скидка 10%, аналоги №4 и 5 имеют меньшую мощность, наценка 10%.
При внесении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были неучтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости объекта оценки необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж объектов-аналогов. Наибольший вес придается тому объекту-аналогу, который по своим параметрам является наиболее близким к объекту оценки. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Чем больше корректировок цены объекта-аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой величины стоимости объекта оценки. Учитывая, что вес корректировок должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, расчет весового коэффициента осуществляется по формуле:
(3)
где Wi — вес объекта аналога;
j — количество объектов-аналогов (от 1 до j);
ki — количество вносимых корректировок в цены каждого объекта-аналога.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж приведен в таблице П2 Приложения 3.
Таким образом, рыночная стоимость гусеничного трактора Т 330, рассчитанная сравнительным подходом, составляет на дату проведения оценки (с учетом НДС):
3 550 050 руб.
(три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч пятьдесят) рублей.
4.3. Определение рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом
Стоимость объектов имущества в рамках затратного подхода определяется как затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки за вычетом всех видов износа (физического, функционального и экономического). Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Таким образом, определение стоимости объектов имущества в рамках затратного подхода включает следующие этапы:
– расчет затрат на воспроизводство или замещение;
– расчет всех видов износа (физического, функционального и экономического);
– расчет рыночной стоимости как разницы между затратами на воспроизводство или замещения с учетом всех видов износа.
Расчет затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта может быть проводится следующими способами:
1. Базисно - индексный метод. Используется для тех объектов, по которым имеется подробная информация о конструктивных характеристиках и строительном объеме.
2. Определение затрат на воспроизводство или замещения по прайс-листам.
3. Индексацией первоначальной балансовой стоимости.
Определение стоимости замещения
Так как трактор Т 330 уже не производится, то восстановительную стоимость определить не представляется возможным. Поэтому необходимо определить стоимость замещения. Воспользуемся данными таблицы 6.1, где указаны цены прайс-листа на некоторые модели гусеничных тракторов по состоянию на 2012 г. на единицу мощности двигателя. Средняя цена составляет 11 310 рублей за 1 л.с. У объекта оценки 352 л.с., поэтому стоимость замещения составит:
С замещ. = 11310 руб. * 352 = 3 981 120 рублей.
Определение совокупного износа
1. Физический износ
Известны следующие методы определения степени физичес­кого износа машин при их оценке:
метод экспертизы физического состояния;
метод эффективного возраста (срока службы);
метод средневзвешенного хронологического возраста;
метод экспертно-аналитический;
метод ухудшения главного параметра.
При применении метода экспертизы физического состояния объекта заключается в со­поставлении объекту оценки одного из множества описаний его возможных технических состояний, в которых он может оказаться в результате износа. Обычно такое множество имеет вид эксперт­ных шкал или таблиц, строки которых соответствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соот­ветствующих коэффициентов физического износа. Пример такой шкалы приведен в таблице 8.3.
Таблица определение рыночной стоимости Объекта оценки.3
Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании технического состояния объектов.
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэф. износа, %
Новое
Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии
До 5
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей
6-15
Хорошее
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии
16-35
Удовлетвори­тельное