Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.
В данной курсовой работе были рассмотрены взгляды учёных на «наилучшее и наиболее эффективное использование», на значение анализа наилучшего использования объектов собственности при принятии управленческих решений и при максимизации рыночной стоимости объекта.
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), можно сформулировать как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, при этом непреложными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправд ...

Введение 3
1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования и значение его анализа 5
1.1 Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» 5
1.2. Значение анализа и максимизация рыночной стоимости объекта 6
1.3. Критерии анализа ННЭИ 7
2. Методика и этапы проведения анализа 15
2.1. Факторы, влияющие на результаты оценки 15
2.2. Этапы проведения анализа 17
2.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости 21
3. Примеры расчета вариантов использования объектов. 24
3.1. Расчет варианта использования земельного участка как свободного, обеспечивающего наивысшую стоимость недвижимости 24
3.2. Расчет варианта использования земельного участка с улучшениями, обеспечивающего наивысшую стоимость или доходность недвижимости 27
Заключение 30
Список литературы 32

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности, что определяет актуальность выбранной темы.
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимост и. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Цель данной курсовой работы – рассмотреть методику и особенности анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Для реализации поставленной цели необходимо решить ряж задач:
- раскрыть понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование»;
- оценить значение анализа для максимизации рыночной стоимости объекта;
- охарактеризовать критерии анализа ННЭИ;
- раскрыть методику и этапы проведения анализа;
- рассмотреть примеры расчета вариантов использования объектов.
Научно - теоретической базой данной работы являются научные труды отечественных и зарубежных ученых советского и современного периодов , в частности: Валдайцева С.В., Генри С. Харрисон, Грибовского С.В, Соловьева М.М, Гровер Р. и др. .

Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района. В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости. Финансовая обеспеченность. Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения. Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение. Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема: •   наиболее эффективное использование участка как незастроенного; •   наиболее эффективное использование участка как застроенного. Существуют  следующие  основные  причины  для  определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной: 1.        Выделение   в  стоимости   недвижимости   стоимости   только земельного участка. 2.        Использование   метода   сопоставимых   продаж   для   оценки застроенной земли. 3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания. 4. Оценка   реальной   стоимости   земли   в   составе   объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка Таким образом, определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), можно сформулировать как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, при этом непреложными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.2. Методика и этапы проведения анализа2.1. Факторы, влияющие на результаты оценкиДля определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ. Одним из важнейших факторов является благоприятное местоположение объекта. Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению о рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность участка от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта. Близость участка к линиям электропередач и связи, газопроводу, водному массиву, лесным угодьям способствует удорожанию стоимости земли, и наоборот, удаленность от вышеуказанных объектов и близость к источникам загрязнения любого происхождения ведут к обесцениванию участка. Корректировку проводят через поправочные коэффициенты, размер которых колеблется от 0 до 4.Немаловажную роль при продаже участка играет коэффициент к цене, учитывающий близость зоны нахождения участка к крупным городам и поселкам. Статус города (поселка), развитие социально-культурного потенциала. Данный коэффициент способствует формированию повышенного спроса в пригородных зонах городов, поэтому его можно использовать как элемент сравнения при сопоставлении участков.Также немаловажное влияние на стоимость объектов оценки оказывают рыночные условия. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимую недвижимость, другими словами – инфляцию на рынке недвижимости. Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Данные по официальному уровню инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета.Каждый компонент определения «рыночная стоимость» имеет собственное концептуальное содержание.Оцениваемая сумма — цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.Оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и внешних обстоятельств на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.В связи с изложенным, дата отчета об оценке и дата оценки могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.Рыночная стоимость — это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.Ставка (коэффициент) дисконтирования — коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.Ставка (коэффициент капитализации) — процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.Ставка налога — размер налоговых изъятий из доходов.Улучшения — это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.2.2. Этапы проведения анализаТакже все мы помним, что данный анализ проводится в два этапа: НЭИ земельного участка как свободного и для земельного участка с уже имеющимися на нем улучшениями.На стадии анализа законодательно разрешенного использования для земельного участка оценщик изучает имеющиеся документы на земельный участок в части его категории, разрешенного использования и наличия обременений.Для здания рассматривается соответствие конструктивно-планировочных решений здания на соответствие строительным, санитарными противопожарным нормам при использовании его помещений для различного функционального назначения.На стадии анализа физически осуществимого использования земельного участка как свободного, оценщик рассматривает местоположение и состояние рассматриваемого земельного участка, ближайшее окружение, физические, грунтовые и ландшафтные особенности участка, наличие коммуникаций или возможность их прокладки, и определяет возможные варианты его застройки с учетом существующей плотности застройки в данной градостроительной зоне. Например, строительство складского или торгового комплекса – данный пример представлен в таблице 2.1.Таблица 2.1.Физически осуществимые варианты использования свободного земельного участка№ п/пНаименованиеТекущее использованиеБлижайшее окружениеФизически осуществимые варианты1Земельный участок общей площадью 2104,2 кв. мГараж для грузовых автомашин–общей площадью 1402,7 кв. мЗона средней удаленности от центра населенного пункта, на границе с территорией бывшего завода радиодеталей; в непосредственнойблизости от магистрали с интенсивным движением автотранспорта; вблизи нового жилого микрорайона с многоэтажными домами; в окружении одно-двухэтажными индивидуальнымижилыми домами; грунтовые и ландшафтные условия удовлетворяют капитальному строительству; наличие всех коммуникацийСтроительство складского здания площадью 1402,7 кв.м.Строительство торгового здания площадью 1402,7 кв.м.При определении физически возможного использования земельного участка с улучшениями рассматриваются возможные варианты использования существующего здания, исходя из окружения, потребности в недвижимости того или иного назначения в данном районе и конструктивно-планировочных решений здания. Например, размещение в здании складского или торгового объекта – данный пример рассмотрен в таблице 2.2. Таблица 2.2.Физически осуществимые варианты использования свободного земельного участка с улучшениями№ п/пНаименованиеТекущее использованиеБлижайшее окружениеФизически осуществимые варианты1Земельный участок общей площадью 2104,2 кв. мГараж для грузовых автомашин–общей площадью 1402,7 кв. мМагистраль с интенсивным движением автотранспорта, новый жилой микрорайон с многоэтажными домами, одно-двухэтажными индивидуальныежилые дома, инфраструктура не развитаСтроительство складского здания площадью 1402,7 кв.м.Строительство торгового здания площадью 1402,7 кв.м.На стадии рассмотрения финансовой обоснованности предполагаемых вариантов использования оценщик задает себе вопрос: Может ли предполагаемый вариант использования принести прибыль? Для земельного участка как свободного – это потенциальная возможность реализации предполагаемых к строительству зданий (то есть анализ сектора рынка продажи недвижимости), а для земельного участка с существующими улучшениями - возможность сдачи помещений в предполагаемом качестве в аренду на возмездной основе (то есть анализ сектора рынка аренды недвижимости).Таким образом, при рассмотрении первых трех условий наиболее эффективного использования оценщик применяет метод логических рассуждений, для того, чтобы наметить и предварительно обозначить варианты использования, соответствующие этим трем условиям, чтобы на заключительном этапе анализа НЭИ выбрать тот вариант, который обеспечит наибольшую стоимость объекта оценки.Именно на данном этапе анализа НЭИ возможно проведение расчета, по итогам которого можно определить использование, обеспечивающее наивысшую стоимость недвижимости.Возможно, что на этапе физически осуществимого использования оценщик наметит не 2, а 10 вариантов использования, в таком случае будет проведен расчет 10-ти вариантов. В рамках данного сообщения продемонстрировано 2 возможных варианта использования.2.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимостиОпределение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов: 1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения. 2.   Проверка юридической допустимости отобранных вариантов. 3.   Проверка физической возможности отобранных вариантов. 4.   Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов. 5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения. 2.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей. Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения. 2.   Расчет потенциального валового дохода. 3.   Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов. 4.   Оценка действительного валового дохода. 5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера. 6.