Приватизация жилых помещений в системе гарантий жилищных прав граждан

в работе раскрываются основные жилищные права граждан РФ ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………. 3-5
Глава 1. Гарантии жилищных прав граждан в РФ……………………….6
§ 1. Понятие и содержание жилищных прав граждан…………………….. 6-14
§ 2. Система гарантий жилищных прав граждан и ее значение…………..15-24
Глава 2. Правовое регулирование приватизации жилых помещений и ее место в системе гарантий жилищных прав граждан……………………. 25
§1. Правовое регулирование приватизации жилых помещений …………25-35
§2. Особенности приватизации жилых помещений в РФ ……………….. 36-48
Глава 3. Правовые последствия приватизации жилых помещений……49
§1. Правовые последствия приватизации жилья …………………………. 49-52
§2. Признание приватизации недействительной …………………………..53-57
§3. Деприватизация …………………………………………………………58- 60
Заключение ………………………………………………………………... 61-64
Библиографический список ……………………………………………. .65-69

Введение
Тема настоящей дипломной работы «Приватизация жилых помещений в системе гарантий жилищных прав граждан» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем: осуществляемые в России экономические преобразования поставили перед юридической наукой задачу решения проблем, ранее неизвестных законодателю. В ряду таких проблема правоотношений, возникающих при приватизации жилых помещений, явившихся в облике нового социального, экономического и правового явления для современной России, ставшего начиная с 1991 г. всеохватывающей действительностью и реальной возможностью для большинства российских граждан жить в иных цивилизованных условиях.
На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отноше нии недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.
Переход экономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно было «создавать», и с этой целью в России провели реформы.
Государством был выбран путь для передачи жилья в частную собственность граждан (приватизация). Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, — хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «за идею». Так что сама идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.
Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения.
К сожалению, из-за множества нарушений в правоприменительной практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.
Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех или иных причин не успевают приватизировать свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная Дума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность.
Предмет данного исследования – нормативно правовые акты, регулирующие совокупность жилищных прав граждан, в том числе право на приватизацию жилых помещений.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе приватизации жилых помещений, а также при реализации жилищных прав граждан.
В исследовании использовались методы анализа и синтеза, систематизации, обобщения, историко-правовой, сравнительный, конкретно-социологический и статистический методы.
Новизна исследования – исследование подкрепляется судебной практикой, выводами, проблематикой.
Практическая значимость результатов дипломного исследования имеет несколько аспектов:  учебный и практический.
Цель исследования обусловлена объектом, предметом и задачами настоящего исследования и состоит в определении механизма и особенности гражданско-правового регулирования приватизации жилищного фонда в РФ.
Основные задачи исследования:
-Проанализировать систему гарантий жилищных прав граждан;
-Рассмотреть приватизацию жилых помещений как гарантию жилищных прав граждан;
-Исследовать понятие, условия и принципы приватизации;
-Определить механизм правового регулирования приватизации жилых помещений;
-Рассмотреть правовые последствия приватизации и основания признания приватизации недействительной;
-Выявить проблемы и пути их решения.
В работе анализируются положения Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и других федеральных законов и нормативно-правовых актов, используются и анализируются материалы судебной практики. При написании данной работы использовались теоретические разработки П.В. Крашенинникова, А,А. Батяева, Г.В. Бойцова, П.И. Седугина и др., статьи в периодических изданиях таких авторов, как О. И. Нестерова, Н. И. Егоршева, И.А. Сапронова, Т.А. Семина и др.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка

Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса, принимаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.35
Закон о приватизации установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. С принятием нового Жилищного Кодекса РФ его действие стало ограниченным. Данное ограничение было установлено в законе о введении в действие Жилищного Кодекса РФ.36Первоначально живущие в неприватизированной квартире сохранили право на приватизацию вплоть до 1 января 2007 года. Очереди на оформление приватизации появились не только в связи с объявлением конечного срока, но и с замедлением и усложнением процедуры приватизации, что сказалось на росте числа желающих оформить квартиры в собственность.
Иными словами, с 1 января 2007 г. предусматривалась отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан Российской Федерации. На основании статьи 12 Федерального закона было внесено изменение в часть 1 статьи 4 Закона Российской Федерации, содержащую перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. В указанный перечень также включались жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.37
Введение в Российской Федерации института приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.
В результате принятия Закона о введении в действие ЖК РФ, по данным, опубликованным Г.В. Бойцовым, доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 году, а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67 % до 34,8 % .38
Я считаю, что законодатель, вводя запрет на приватизацию жилых помещений, полученных гражданами на условиях договора социального найма после 1 марта 2005 г. (частичный запрет приватизации), а также запрет с 1 января 2007 г. на приватизацию любых жилых помещений (полный запрет приватизации), руководствовался необходимостью формирования стабильного государственного и муниципального жилищных фондов, чтобы обеспечить в дальнейшем возможность предоставления жилых помещений социального использования малоимущим и иным предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации категориям граждан на основании норм ЖК РФ.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 10 декабря 2002 г. № 316- О, право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Закона о приватизации жилых помещений Российской Федерации, создание гражданам равных правовых условий для выбора способа удовлетворения потребности в жилье на основе свободы выбора места жительства, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости. 39
Очевидно, что и прекращение приватизации жилых помещений также должно базироваться на соблюдении конституционных прав и свобод граждан Российской Федерации.
Однако концептуальные подходы к запрету приватизации, нашедшие отражение в положениях Федерального закона и Закона Российской Федерации, по нашему мнению, не позволяли в полной мере гарантировать соблюдение прав граждан, которые до настоящего времени не реализовали свое право приватизации по не зависящим от них обстоятельствам.
Представляется, что законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 г., создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с целью последующего предоставления жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, не успевшие получить жилое помещение до момента введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать право на приватизацию жилого помещения40.
По мнению Т.А. Семиной законодатель не учел того, что объем прав указанных граждан не совпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации и получивших жилые помещения после 1 марта 2005 г. 41
В результате огромная категория граждан, получив квартиры, оказалась лишена возможности их бесплатной приватизации.
Ряд граждан обратились в Конституционный суд с жалобой на несправедливое решение. Параллельно в Конституционный суд поступил запрос из Верховного суда о том, соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В итоге постановлением Конституционного суда данные положения были признаны противоречащими Конституции РФ.
В результате, благодаря активности граждан и защите их конституционных прав Конституционным и Верховным судами, граждане, получившие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года получили возможность их бесплатно приватизировать. Депутаты Госдумы приняли федеральный закон «О внесении изменения в статью закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 11 июня 2008 года № 84-ФЗ, который внес изменения в статью 4 закона о приватизации жилищного фонда в РФ, что позволило гражданам, получившим жилье после 1 марта 2005 года, приватизировать их.
Однако, несмотря на то, что постановление Конституционного суда РФ было опубликовано в конце июня 2006 года, законодательная инициатива в виде данного законопроекта поступила в Думу только в январе 2008 года. Конечно, можно предположить, что в 2006 году правительство не решило этот вопрос, так как решался вопрос о том, будет ли прекращена с 1 января 2007 года бесплатная приватизация или ее продлят до 2010 года.42 Продление бесплатной приватизации все-таки состоялось. Законодатель установил срок бесплатной приватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года.
Сторонники продления срока приватизации мотивировали свою позицию тем, что времени до окончания указанного срока остается не так уж много, наниматели жилых помещений торопятся поскорее приватизировать свое жилье, если раньше они по каким-либо причинам они не успели этого сделать. Количество заявок на приватизацию увеличивается, из-за чего значительно возросли очереди на приватизацию. Выход из сложившегося положения был только один – упростить процедуру приватизации и открывать новые пункты по приему заявлений на приватизацию жилых помещений. Так, по данным Российской газеты с начала бесплатной приватизации в 1991 году по состоянию на конец июня 2009 года в собственность только в г. Москве было передано 2,3 миллиона жилых помещений, не приватизированными остается 768 тысяч жилых объектов. Такие цифры привел на пресс-конференции, состоявшейся 8 июля 2009 года, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин. В своем выступлении П. Сапрыкин дал прогноз об увеличении количества заявлений граждан на приватизацию жилых помещений.43
Учитывая опыт предшествующих лет и динамику обращения граждан, по данным Российской газеты еще 15 июня 2009 года в Москве открыто 146 пунктов, в том числе - в 120 управах и 26 управлениях департамента жилищной политики и жилищного фонда, где осуществляется прием заявлений на подготовку документов на приватизацию. Открытие новых пунктов приема заявлений граждан, было направлено на снижение ажиотажа и уменьшение очередей в приемных пунктах. К тому же процесс подачи заявлений на приватизацию был значительно упрощен. Достаточно подать паспорт и три копии, остальное за заявителей сделают сотрудники приемных пунктов. По словам П. Сапрыкина в столице на тот период было приватизировано порядка 80 % жилья, как, в прочем, и по всей России. 44
В оставшихся 20 %, которые не приватизировали свои жилые помещения - очередники, люди, проживающие в домах, предназначенных под снос, жильцы общежитий. Туда же попадают семьи, которые не могут договориться между собой о необходимости приватизации жилья. Жилищный кодекс запрещает им заключать отдельные договоры социального найма и делить квартиры. Все вместе это довольно порядочная цифра. Считалось, что после 1 марта 2010 года наниматели жилья уже не смогут перерегистрировать жилье в собственность.
Противники продления сроков приватизации настаивали, что далеко не всем квартиросъемщикам необходимо приобретать права собственника на жилплощадь.
Очевидный плюс приватизации - собственное жилье можно продать, подарить, в общем, распорядиться по своему усмотрению. Но, кроме этого права, у собственника есть немало обязанностей, о чем многие предпочитают не думать. На собственника возлагаются обязанности по содержанию и ремонту не только своей квартиры, но всего общедомового хозяйства.
При этом стоит отметить, что в 2009 году были значительно сокращены объемы помощи регионам из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт домов. Между тем, по нынешнему законодательству, уже после 2012 года капремонт полностью ляжет на плечи собственников жилья.
Некоторые граждане, столкнувшись с такими обременительными обязанностями, приняли решение отказаться от права собственности. Кто-то еще находится в раздумье. Однако вместе с приватизацией 1 марта 2010 года закончилась бы и деприватизация, то есть возможность отказаться от собственности и перезаключить договор социального найма.
«Приватизацию и деприватизацию нельзя останавливать ни в коем случае», - уверена депутат Госдумы, член Комитета по строительству и земельным отношениям Галина Хованская. По ее словам, возможно скоро законодатели продлят сроки бесплатной приватизации жилья и установят срок вступления поправок в силу уже с 2010 года.45 Уже в начале 2010 года ее слова подтвердились.
15 января 2010 года Государственная Дума приняла сразу в трех чтениях поправки в закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», которыми бесплатная приватизация и деприватизация жилья в РФ продлеваются на три года - до 1 марта 2013 года.46 Законодательная инициатива была подготовлена депутатами фракции «Единой России». По словам одного из авторов документа, первого заместителя председателя комитета по законодательству Владимира Груздева, решение о продлении сроков приватизации обусловлено тем, что еще далеко не все желающие смогли стать собственниками жилья. В первую очередь было справедливым предоставить возможность ветеранам Великой Отечественной войны стать собственниками квартир, которые они получат от государства в год 65-летия Великой Победы. Он сообщил также, что в течение 2009 года количество желающих приватизировать жилье увеличилось в среднем по России на 45%. В Москве эта цифра составила 62%.47
Исходя из выше изложенного, с момента принятия закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года количество жилья, оказавшегося в частной собственности граждан, благодаря приватизации, возросло до 80 %. Главной особенностью российского института приватизации жилья остается бесплатность.
§ 2. Особенности приватизации жилых помещений в РФ
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.48
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.49 Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.
Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.
Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным и техническим).50
Действующий ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянное пользование.
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д. В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом51. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.52 В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ53 и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами – пользователями других жилых помещений.
Одним из производных способов приобретения права собственности на жилые помещения, то есть, при котором происходит передача права собственности на жилые помещения, является приватизация, порядок которой урегулирован жилищным законодательством, которая имеет свои особенности и принципы: 1) право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.