Диплом Арендные отношения

Дипломная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 61 странице машинописного текста. Библиографический список состоит из 40 источников. ...

Введение 3
1. Общие положения о договоре аренды недвижимого имущества 7
1.1 Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения 7
1.2 Основные черты договора аренды недвижимости 13
2. Проблемы заключения, регистрации договора аренды недвижимости 22
2.1 Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости 22
2.2 Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта Недвижимости, пути и способы правового противостояния 26
3. Отдельные проблемы правового регулирования аренды недвижимости 32
3.1 Актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений 32
3.2 Проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции 39
3.3 Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство 47
Заключение 55
Список использованных источников 5

ВВЕДЕНИЕ


Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При это м договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и другие.
Целью настоящего исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:
- рассмотреть договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения;
- проанализировать основные черты договора аренды недвижимости и регистрацию договоров аренды недвижимости
- проанализировать уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния
- выявить актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений;
- рассмотреть проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции
- рассмотреть предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон.
Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.
Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражных судов, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановлениях Пленумов ВАС РФ.
Научная новизна исследования состоит в том, что оно является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды недвижимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.

e