Сделки с недвижимым имуществом. Государственная регистрация не-движимости.

СПбГАСУ. 2014. оценка отлично ...

Введение
1. Недвижимое имущество
2. Сделки с недвижимостью
3. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Заключение
Список использованной литературы

Целью реферата является: более подробно изучить сделки, требующие государственной регистрации, а именно сделки с недвижимостью.

Покупатель вправе требовать:передачи проданного ему объекта недвижимости;уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:- соразмерного уменьшения цены сделки,- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), - предусмотренным договором купли-продажи;- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.При этом покупатель обязан:принять переданный ему объект недвижимости;оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.На основании договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи совершается регистрация права собственности.Интересен случай с долевым строительством. Когда дом еще только строится, квартиры в нем недвижимостью являются лишь отчасти. Это, скорее, будущая недвижимость. Однако закон не запрещает совершать сделки с еще несуществующими в природе объектами. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, с возникновением и регистрацией прав на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В этом случае уже составляется договор участия в долевом строительстве между застройщиком и участником долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости]. Обязательсльства сторон – дольщика и застройщика – прописываются в договоре в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Мена и обменМена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.Отдельные виды обязательств мены приведены в ст. 567-571 гл. 31 ч. 2 ГК РФ. Обмен — сделка:между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценные права пользования);между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).Дарение Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:объект недвижимости в собственность;имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.Для сделки дарения имеются ограничения:если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.Отдельные виды обязательств дарения приведены в ст. 572-582 гл. 32 ч. 2 ГК РФ. РентаРента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.Договор по этой сделке совершается в письменной форме, обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.Рента имеет несколько подвидов:постоянная рента;пожизненная рента;пожизненное содержание с иждивением.Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.Отдельные виды обязательств постоянной ренты приведены в ст. 589-595 гл. 32 ч. 2 ГК РФ. Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).Отдельные виды обязательств пожизненной ренты приведены в ст. 596-600 гл. 33 ч. 2 ГК РФ. Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.Отдельные виды обязательств пожизненного содержания с иждивением приведены в ст. 601-605 гл. 33 ч. 2 ГК РФ. АрендаАренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:своевременной уплаты арендной платы;расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.Арендодатель обязан:предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;Арендатор имеет право:истребовать сданный в аренду объект недвижимости;при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.