«Совершенствование технической эксплуатации конкретного объекта недвижимости»

Разработка структуры службы эксплуатации, описание ее работы, выявление наиболее «слабых мест» с позиции службы эксплуатации.Работа сдана на 4 в МГСУ. ...

Введение 3
Глава 1.Теоритическая часть 5
1.1.Техническая эксплуатация зданий и сооружений 5
1.2. Виды работ технического обслуживания 9
1.3.Виды ремонтов 12
Глава 2. Практическая часть 17
2.1.Составление программы содержания и эксплуатации здания в соответствии с выбранной концепцией 20
2.2. Визуальный осмотр объекта недвижимости по элементам здания 30
2.3.Мероприятия по совершенствованию эксплуатации 39
Заключение 41
Список источников 42
Приложения 43

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.
Одно из самых сложных направлений работы – это техническая эксплуатация объекта. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической эксплуатации включает в себя такие услуги, как поддержание в надлежащем виде здания и всех коммуникаций (отопление, связь, водоснабжение, кондиционирование и т. д.) , охрана и уборка помещений.

Таким образом общие осмотры являются заключительным этапом в выполнении мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в соответствующий период года. При этих осмотрах контролируется техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся в процессе подготовки зданий к сезонной эксплуатации, осматриваются отдельные элементы зданий, конструкции, оборудование зданий. Внеочередные осмотры (неплановые) обязательны послестихийных бедствий (землетрясений, ливней, снегопадов, ураганных ветров и т.д.), особо тщательно обследуются конструкции, наиболее подверженные данному стихийному явлению (крыши - снегопады, подвалы - при наводнениях и ливнях и т.д.) Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами. В основномчерез каждые 3-6-12 месяцев; мусоропроводы, системы пожаротушения, домофоны - ежемесячно; стальные детали - через 10-15 лет, а за тем через 3 года. Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания. В них содержится: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в техническом паспорте здания. 1.3.Виды ремонтов.Ремонт здания - комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа. В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входит: - текущий, плановый ремонт и наладка оборудования - длявосстановления работоспособности конструкций и систем инженерногооборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей; - капитальный плановый ремонт - для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования; - непредвиденный текущий ремонт; - выборочный (внеплановый) капитальный ремонт; -техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные осмотры). Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт. Отдельные элементы окон, дверей, кровли, инженерных систем и других элементов, если они не вызывают потери прочностных и других физических свойств элементов или инженерных систем под воздействием нагрузок устраняют при текущем ремонте. При планировании затрат на ремонты 75 % затрат планируются на плановый текущий ремонт и 25 % - на непредвиденный. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, выполняются через капитальный ремонт. Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняется через определенные сроки.На этот вид ремонта затрачивается 50 % средств выделяемых на капитальный ремонт. Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного ремонта. Внедрение плановых предупредительных ремонтов может способствовать сокращению случайных непредвиденных отказов элементов зданий. Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций зданий.Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости (перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативного срока увеличивает его стоимость на 18-21%). Важнейшей частью организации капитальных ремонтов является разработка его стратегии. Возможны два варианта ремонта: 1) по техническому состоянию (когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения); 2) профилактическо-предупредительный - ремонт начинают до появления отказа, для его предупреждения. Исследования показали экономическое и социальное преимущество второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. Периодичность текущих и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие через 3-5 лет, и с большим износом через 2-4 года. Основной технологической документацией при проведении ремонта и реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), который разрабатывается с учетом СНиП 3.01.01-85 “Организация строительного производства” и ВСН 41-85 (р) “Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий”. ППР разрабатываются с целью повышения эффективности и качества капитального ремонта на основе рациональной организации работ, обеспечение их выполнения с наименьшими материальными, финансовыми, трудовыми затратами, сокращения продолжительности строительных работ. К основным работам по капитальному ремонту и реконструкции можно приступать только после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ. Подготовительные работы должны включать: - изучение проектно-сметной и организационно-технологической документации (включая документацию по результатам технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий), - освобождение зданий, подлежащих реконструкции, от жильцов и арендаторов, освобождение площадки (расчистка площадки, снос строений и т.д.), - перекладки и прокладки инженерных коммуникаций, устройство постоянных и временных дорог и площадок, ограждение площадки в границах, определенных стройгенпланом, - размещение инвентарных зданий для хранения материалов, изделий, оборудования и т.д. ППР разрабатывается генподрядной организацией или по ее заказу специализированной проектной организацией за счет накладных расходов генподрядной организации. ППР согласовывается с руководителями эксплуатирующих организаций в зоне действия которых осуществляется ремонт или реконструкция, и утверждается главным инженером (техническим директором, зам. директора) генподрядной организации. Исходными данными для ППР являются: - технико-экономические обоснования (ТЭО), технико-экономические расчета (ТЭР), бизнес-планы; - материалы технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий и сооружений; - данные о возможности и сроках освобожденияреконструируемых зданий; - проектно-сметная документация - согласования с подрядными и эксплуатирующимиорганизациями решения по применению основных конструкций и изделий; - данные об условиях поставки и транспортировки на объекты конструкций, материалов, оборудования и т.д.; - данные об обеспеченности объектов трудовыми ресурсами. Выше указанные материалы передаются проектной организации заказчиком. В проекте производства работ должны содержаться решения по производству следующих видов ремонтно-строительных работ в зимних условиях: земляные, бетонные, каменные (каменная кладка и облицовка поверхностей камнем), отделочные, внутренние и наружные санитарно-технические.Глава 2. Практическая часть.Штатное расписание отдела эксплуатации ООО «УК ЖКХ»№ п/пНаименование профессийКол-во штатных единицРазряд рабочегоУсловия трудаМесячная тарифная ставка (оклад)руб.коп.НадбавкиПремияИтого фондзаработной платы с премией руб.,коп.%Суммаруб.,коп.персональные23 747,501. Главный инженер по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений1-//-13 410,007510 057,5023 467,502.Инженер по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений1-//-11 370,00758 527,5019 897,503.Инженер по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений1-//-11040,00758280,0019320,004.Инженер по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений1-//9 200,00756 900,0016 100,00 Должностные обязанности инженера по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений :- Осуществлять контроль в закреплённом подразделении за правильной технической эксплуатацией и постоянном содержанием жилищного фонда в исправном техническом состоянии, а также бесперебойной и безаварийной работе всех инженерных систем жилых домов в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда».- По поручению исполнительного директора проверять работу диспетчерской службы с проверкой на месте качества выполненных работ по заявкам населения.- Обеспечивать подразделения годовыми планами текущего ремонта жилищного фонда.- Осуществляет контроль качества ремонтно-строительных работ.- Составляет ежемесячные планы работ.- Обобщать и распространять передовой опыт организации ремонта, эксплуатации оборудования, современных технологий.- Принимать участие в работе комиссии по приёмке в эксплуатацию жилых строений после текущего ремонта.- Осуществлять контроль за своевременным проведением профилактических осмотров, проведением планово-предупредительных ремонтов.- Проверять предъявленные по актам подрядными организациями работы по - текущему и капитальному ремонту.- Контролировать правильность расчётов по текущему ремонту в соответствии с договорами и финансовым планом.- Осуществлять контроль за правильным отбором жилых домов, подлежащих капитальному ремонту.- Совместно с Экономическим отделом осуществлять составление планов капитального и текущего ремонта (перспективных) жилого фонда, статистической отчётности и её предоставление в вышестоящие организации в установленные сроки.- Оформлять и согласовывать договора и заявки на разработку проектно-сметной документации, контролировать сроки её изготовления, проверять качество, а также организовывать рассмотрение этой документации.- Организует и обеспечивает выполнение предписаний органов государственного надзора, государственной жилищной инспекции.- Своевременно, в установленные на предприятии сроки предоставлять отчётность по выполнению плана работ по текущему ремонту.- Соблюдать трудовую и производственную дисциплину, правила и нормы охраны труда, требования производственной санитарии и гигиены, требований противопожарной безопасности, гражданской обороны.- В обязанность главного инженера входит контроль за работой всего отдела жилищной эксплуатации жилого фонда.2.1.Составление программы содержания и эксплуатации здания в соответствии с выбранной концепцией.Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда в зависимости от стандарта эксплуатации заключаются в своевременном выполнении соответствующих видов работ в зависимости от этажности, группы капитальности (материала стен) и периода эксплуатации жилых зданий. По данным Правил и норм эксплуатации жилых зданий в зависимости от стандартов эксплуатации для конкретного объекта можно определить необходимый перечень работ по технической эксплуатации.Объект исследования: жилой дом расположенный по адресу: Московская область, город Серпухов, ул. Джона Рида, дом 2.ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТмногоквартирного дома Дата составления: ______________ Дата внесения последнего изменения: __________Субъект Российской Федерации, муниципальное образование: Индекс 142200, Московская область, город СерпуховУлица (проспект): Джона РидаНомер дома: 2 Корпус Строение_____ЛитераИнвентарный номер:Кадастровый номер земельного участкаХарактеристикаЗначениеГруппа зданий1Часть дома № Дома2Год постройки1961Баланс. Стоимость642225Этажность4Расчет уборки л/к (1 - Да, 0 - Нет)1Материал стенкирпичныеОбъём здания, м.куб.2511.0% Износа39Кол-во квартир всего16Кол-во комнат всего281-комн.42-комн.123-комн. 4-комн. Коммунальных Оплачиваемая площадь622.80Жилая площадь всего, м.кв.384.10Жил 1-комн.71.40Жил 2-комн.312.70Жил 3-комн.0.00Жил 4-комн.0.00Коммунальных0.00Полезная площадь всего, м.кв.623.70Пол 1-комн.117.00Пол 2-комн.506.70Пол 3-комн.0.00Пол 4-комн.0.00Коммунальных0.00Аренда жилая0.00Аренда нежилая0.00Тротуар (дворовая территория)276.0Механизированная уборка0.0Зелёные насаждения (дворовая территория)917.0Грунт (дворовая территория)422.0Прочие замощения (дворовая территория)0.0Тротуар I класса (уличная территория)0.0Зелёные насаждения (уличная территория)0.0Грунт (уличная территория)0.0Прочие замощения (уличная территория)0.0Площадь лестничных клеток, всего53.9Площадь л/к до 2 этажа0.00Площадь л/к выше 2 этажа0.00Кровля, м2 металлическая0.0Кровля, м2 шифер556.0Кровля, м2 мягкая0.0С водопров., м2623.7С водопров., кварт.16С канализ., м2623.7С канализ., кварт.16центр. отопл., м2623.7центр. отопл., кварт.16АГВ количество АГВ площадь0.0АГВ кварт. Газовая горелка количество Газовая горелка площадь0.0Печное отопление количество Печное отопление площадь0.0С ваннами,м2623.7С ваными,кварт.16С газом, м2623.7С газом, кварт.16Центр. горяч. водоснаб.0.0Центр. горяч. водоснаб., кварт. Газовые колонки количество16Газовые колонки площадь623.7Напольные электроплиты, м20.0Напольные электроплиты, кварт. Пассажирские лифты, шт Грузопассажирские лифты, шт Общее кол-во лифтов Уборочная площадь лифтов, м20.00Мусоропровод, шт Тротуар II класса (уличная территория)0.0С открытой проводкой, кварт. Со скрытой проводкой, кварт.16Силовые установки, шт1Количество проживающих38Мусороприемн. камеры (1-подвал,2-цок.эт.,3- 1этаж) Световые знаки15-комн. Жил 5-комн.0.00Площадь чердаков0.0Площадь подвалов0.0Количество подъездов2Коэф-т оплаты за уборку лифтов, %0.0Благоустройство.БлагоустройствоНаименование показателяЕд.измер.ПоказательАсфальтобетонные покрытия, всего: в т.ч.:Внутри дворовые проездым21350тротуарым2480Покрытия замощенныем256Количество лестничных указателейед.0Количество скамеекед.4Детские площадкиед.2За период эксплуатации в рассматриваемом жилом доме проводились следующие ремонты:в 1974 году выполнен ремонт шиферной кровли и окраска стен лестничных клеток;в 1976 году выполнен ремонт инженерных систем холодного, горячего водоснабжения;в 1980 году произведена замена трубопроводов;в 1984 году выполнен капитальный ремонт фасада;в 1995 году выполнен капитальный кровли, проведена замена инженерных систем;В качестве стандарта эксплуатации принимаем III группу, обеспечивающую 100% выполнение объема работ с заданным качеством и установленной периодичностью выполнения работ, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда РФ. Перечень работ по содержанию и техническому обслуживанию:Вид работПериодичностьСодержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе:1.Уборка территорий домовладений и мест общего пользования, в том числе:1.1Уборка территорий домовладения:Холодный период1.1.1Подметание свежевыпавшего снега1-2 раза в сутки1.1.2Сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см1-2 раза в сутки1.1.3Посыпка территории песком или песчано-соляной смесью1 раз в сутки во время гололеда1.1.4Очистка территорий наледи и льда1 раз в двое суток во время гололеда1.1.5Очистка урн от мусора1 раз в суткиТеплый период1.1.6Подметание территории1 раз в сутки1.1.7Очистка урн от мусора1 раз в сутки1.1.8Уборка газонов1 раз в двое суток1.2Выкашивание газонов (при наличии)2 раза в сезон1.3Уборка лестничных клеток:1.3.1Подметание лестничных площадок и маршей нижних двух этажейЕжедневно1.3.2Подметание лестничных площадок и маршей выше второго этажа1 раз в неделю1.3.3Мытье лестничных площадок и маршей1 раз в месяц1.4Услуги по вывозу ТБО и КГО1.4.1Вывоз крупногабаритного мусораПо мере накопления (по графику)1.4.2Вывоз ТБОПо графику2.Аварийно-диспетчерское обслуживаниеЕжедневно3.Электроэнергия на освещение мест общего пользования и технические целиЕжедневно4.Обслуживание газопроводов, входящих в состав общего имущества1 раз в три года5.Техническое обслуживание, в том числе:5.1Подготовка жилого дома к работе в осенне-зимний период1 раз в год5.2Технические осмотры1 раз в годПлантекущего ремонта на 2015гпо дому №2по ул.Дж-Рида№ п/пНаименование работЕдиницы измеренияКол-во единицСтоимость работПримечание1Ремонт вх.площ.м24.53000.001п2Ремонт цем.стяжки полам2124500.001п3Ремонт штукатурки балконных плитшт318210.00 4Непредвиденные затраты  8000.00 5 Итого  33710.00 2.2. Визуальный осмотр объекта недвижимости по элементам здания.Комиссия в составе: представителя Управляющей организации ООО «УК ЖКХ» Кочеткова М.В.___________________________________________________________________________представителя собственников жилых помещений в лице председателя Совета дома и членов Совета дома___________________________________________________________________________произвели осмотр вышеуказанного строения, технического состояния основных конструкций, оборудования и элементов внешнего благоустройства.