Решения типовых задач по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков»

Решения типовых задач по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков» ...

Задание № 1
Задание № 2
Задание № 3
Задание № 4
Задание № 5
Задание № 6
Задание № 7
Задание № 8
Задание № 9
Задание № 10

Решены следующие задачи:

Задание № 1
Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задание № 2
При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Задание № 3
Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

Задание № 4
На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год.

Задание № 5
Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года.

Задание № 6
Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные... Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?


Задание № 7
Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду — 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Задание № 8
Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
•в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,
•средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,
•с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.

Задание № 9
Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание № 10
Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:* Год № 1 – 0.* Год № 2 – 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.* Год № 3 – 80 уч. по $90 000.* Год № 4 – 35 уч. по $100 000. * Год № 5 – 15 уч. по $115 000.Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%? РЕШЕНИЕ:Структурное распределение территории земельного участка по условиям задачи,Общая площадь земли, га из них,50коммуникации (20%), га10незастроенные участки (50*0,2), га10застроенные участки, га30Общая величина доходов от улучшений и расходов на улучшения без разбивки по периодам,Расходы, всего, $, в т.ч.9 625 000коммуникации625 000строительство коттеджей9 000 000Доходы, всего, $, в т.ч.14 925 000продажа незастроенных участков400 000продажа застроенных участков 14 525 000Денежные потоки по годам прогнозного периода составляют,ПоказателиПрогнозный период 12345ИТОГОДоходы400 0002 100 0007 200 0003 500 0001 725 00014 925 000Расходы3 919 0003 019 0002 706 5006 5006 5009 657 500CF-3 519 000-919 0004 493 5003 493 5001 718 5005 267 500PV-2 982 203-660 0112 734 8831 801 908751 1721 645 749Согласно базовой формуле метода ДДП,V=∑(j=1;n)CFj|(1+r)j + Vterm|(1+r)nVзем участка = 1 645 749 + 1 645 749/1,185 = 2 365 120 $Задание № 5Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)480управление60маркетинг70налоги и страховка40прибыль предпринимателя130Итого780Определите: 1. Ожидаемую валовую выручку инвестора. 2. Чистый доход от продажи участков. 3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции).РЕШЕНИЕ:ПоказателиПрогнозный период1234ИТОГОДоходы360 000 000360 000 000360 000 000360 000 0001 440 000 000Расходы780 000 000 780 000 000CF-420 000 000360 000 000360 000 000360 000 000660 000 000Норма дисконта0,18(1+0,18)j1,181,39241,6431,9387PV-355 932 203258 546 395219 107 114185 683 995307 405 301Ожидаемая валовая выручка инвестора = 1 440 млн.руб. Чистый доход от продажи участков = 660 млн.руб. (с учетом временного фактора – 307 млн.руб.) Рыночная стоимость всего оцениваемого участка земли, по формуле метода ДДП,V=∑(j=1;n)CFj|(1+r)j + Vterm|(1+r)nVзем участка = 307 405 301 + 307 405 301/1,184 = 465 961 534,73 рубля.Задание № 6Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:ПоказательСценарии использованияЖилое зданиеОфисное зданиеПромышленное зданиеПлощадь возводимых зданий, м27 300 8 000 5 800 Стоимость строительства зданий, $/м2500400400Чистый операционный доход, $1 500 000 1 780 000 1 320 000 Ставка капитализации зданий13%12%14%Ставка капитализации земли10%10%10%Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?РЕШЕНИЕ:ПоказательСценарии использованияЖилое зданиеОфисное зданиеПромышленное зданиеСтоимость воспроизводства здания, $.7 300*500= 3 650 000 8000*400=3 200 0005800*400=2 320 000ЧОД улучш., $.3 650 000 *13%=474 5003 200 000 *12%=384 0002 320 000*14%=324 800ЧОД зем.уч., $.1 025 5001 396 000995 200Стоимость земельного участка, $1 025 500/10%=10 255 0001 396 000/10%=13 960 000995 200/10%=9 952 000Стоимость объекта недвижимости, тыс. $3 650 + 10 255=13 905 3 200 + 13 960 =17 1602 320 + 9 952=12 272-ННЭИ-Наилучшим использованием для данного объекта недвижимости будет строительство офисного здания заданных параметров, т.к. этот вариант имеет максимальную стоимость – 17 160 тыс.долл.США. При этом стоимость земельного участка составит 13 960 тыс.долл.США.Задание № 7Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).