Контрольные вопросы и решения типовых задач по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков»

Контрольные вопросы и решения типовых задач по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков»
...

1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?
Рыночная и инвестиционная стоимости имеют принципиальное отличие, поскольку процедура оценки объекта с целью определения его рыночной стоимости производится для заказчика, который в ближайшее время заинтересован в отчуждении объекта оценки, а оценка объекта с целью определения его инвестиционного потенциала производится для заказчика,который желает и далее эксплуатировать объект, получая доход (либо передать такой объект в аренду, оставаясь собственником итп).
Поэтому в личной беседе с заказчиком при определении целей и задач, необходимо в первую очередь отталкиваться от желания клиента (он может хотеть либо продать, либо эксплуатировать объект оценки), для этого нужно ему корректно и доступно объяснить вышеуказанную принципиальную разницу и, если он еще не принял окончательного решения относительно дальнейшей судьбы объекта оценки, посоветовать ему определиться точно в этом основном вопросе. Поскольку выбор конкретной и ясной конечной цели оценки (расчет и выведение рыночной либо инвестиционной стоимости) зависит от желания клиента, а не от разницы между двумя видами стоимостей.
Необходимость расчета и рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости может возникнуть в том случае, если заказчик желает знать стоимость альтернатив, прежде чем сделает выбор о дальнейшей судьбе недвижимости: продавать либо эксплуатировать. В таком случае, оценщик производит расчет и текущей рыночной цены объекта и инвестиционной стоимости в приведенных к текущему моменту ценах.
Сопоставляя полученные стоимости, заказчик может сделать обоснованный вывод и выбрать дальнейший вариант действий, руководствуясь принципами наиболее эффективного использования: продавать либо эксплуатировать объект оценки.
Необходимо сразу сообщить заказчику, что при проведении варианта оценки объекта с расчетом двух видом стоимостей, цена оценочных работ будет больше, чем при расчете одного вида.
В случае если в договоре об оценке земельного участка не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).

1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?
Рыночная и инвестиционная стоимости имеют принципиальное отличие, поскольку процедура оценки объекта с целью определения его рыночной стоимости производится для заказчика, который в ближайшее время заинтересован в отчуждении объекта оценки, а оценка объекта с целью определения его инвестиционного потенциала производится для заказчика, который желает и далее эксплуатировать объект, получая доход (либо передать такой объект в аренду, оставаясь собственником итп).
Поэтому в личной беседе с заказчиком при определении целей и задач, необходимо в первую очередь отталкиваться от желания клиента (он может хотеть либо продать, либо эксплуатировать объект оценки), для этого нужно ему корректно и доступно объяснить вышеуказанную принципиальную разницу и, если он еще не принял окончательного решения относительно дальнейшей судьбы объекта оценки, посоветовать ему определиться точно в этом основном вопросе. Поскольку выбор конкретной и ясной конечной цели оценки (расчет и выведение рыночной либо инвестиционной стоимости) зависит от желания клиента, а не от разницы между двумя видами стоимостей.
Необходимость расчета и рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости может возникнуть в том случае, если заказчик желает знать стоимость альтернатив, прежде чем сделает выбор о дальнейшей судьбе недвижимости: продавать либо эксплуатировать. В таком случае, оценщик производит расчет и текущей рыночной цены объекта и инвестиционной стоимости в приведенных к текущему моменту ценах.
Сопоставляя полученные стоимости, заказчик может сделать обоснованный вывод и выбрать дальнейший вариант действий, руководствуясь принципами наиболее эффективного использования: продавать либо эксплуатировать объект оценки.
Необходимо сразу сообщить заказчику, что при проведении варианта оценки объекта с расчетом двух видом стоимостей, цена оценочных работ будет больше, чем при расчете одного вида.
В случае если в договоре об оценке земельного участка не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).


Решены следующие задачи:

Задание № 1
Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задание № 2
При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Задание № 3
Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

Задание № 4
На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год.

Задание № 5
Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года.

Задание № 6
Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные... Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?


Задание № 7
Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду — 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Задание № 8
Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
•в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,
•средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,
•с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.

Задание № 9
Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание № 10
Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице: