Объекты недвижимости по гражданскому законодательству

Целью дипломного исследования является всестороннее теоретическое изучение и осмысление института недвижимости в современном российском гражданском праве. Дата успешной защиты - 2014 год. ...

Введение 3
Глава 1. Недвижимость по современному гражданскому законодательству 12
1.1. Понятие недвижимости по современному гражданскому законодательству 12
1.2. Виды недвижимости 24
1.3. Признаки недвижимости 30
1.4. История развития законодательства о недвижимости 34
Глава 2. Регистрация недвижимого имущества (практика) 40
Заключение 52
Список использованной литературы 56

Тема настоящей дипломной работы звучит следующим образом: «Объекты недвижимости по гражданскому законодательству».
Выбранная нами тема представляется достаточно актуальной и на современном этапе развития отечественного гражданского права. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости,- одна из тем, которая никогда не утрачивала актуальности на протяжении всей истории права и государства. Практически ежедневно мы сталкиваемся с новинками науки и техники, которые призваны улучшить нашу жизнь и сделать ее комфортной. И темпы развития научно-технического прогресса только увеличиваются. По мере такого поступательного движения изменяется и перечень вопросов, которые необходимо решать юристам в рамках теории вещных и обязательственных прав на объекты недвижимости.
Инвести ционная деятельность, направленная на объекты недвижимости, имеет огромный мультиплицирующий эффект, а также она оказывает значительное влияние на окружающую природную среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике.
Институт недвижимости в гражданском праве обширен и содержит в себе многочисленные проблемы. Специфика затронутой темы о недвижимости заключается в двойственном характере природы данного явления: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости происходит в результате ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в частном порядке, а с другой – ведение такой деятельности происходит на основании императивных норм, содержащихся в различных отраслях российского права, в которых выражается воля государства.
При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. На стыке данных отраслей законодательства чаще всего и происходят конфликты инвесторов с интересами и позициями законодателя, государственных органов, органов местного самоуправления. Из-за данной ситуации нередко возникают противоречия и коллизии, требующие проведения детального анализа и теоретического осмысления.
Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права.
Основу государственного регулирования отношений, возникающих в связи объектами недвижимости, составляет первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) , которая признает недвижимость в качестве отдельного объекта гражданских прав. В развитие положений данного кодифицированного нормативного акта позднее было принято значительное число нормативных актов, которые регламентировали общественные отношения, возникающие в сфере недвижимости. Однако приведенное обстоятельство автоматически не повлекло к созданию стабильной, внутренне не противоречивой системы гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, здесь имеется немало пробелов и прямых противоречий, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Причиной сложившегося положения вещей нельзя считать только некомпетентность и невнимательность законотворцев. В некоторых случаях имеет место умышленное выведение отношений, связанных с недвижимостью, из под законодательного регулирования. Совершенствование правового регулирования общественных отношений в сфере недвижимого имущества реально осуществить только в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, признаваемой субъектами законотворчества и правоприменения.
Руководствуясь этими соображениями, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства образовал рабочую группу по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации, в состав которой вошли авторитетные специалисты, представляющие Высший Арбитражный и Верховный суды РФ, регистрирующие и нотариальные органы, известные ученые. Члены рабочей группы должны, в первую очередь, изучить существующую правоприменительную практику, на основе которой выработать соответствующие решения, которые призваны устранить противоречия законодательства в сфере недвижимости, для чего необходимо вносить изменения в ГК РФ, а также другие нормативно-правовые акты в установленной сфере. К настоящему времени рабочая группа закончила разработку проекта концепции, которая теперь должна пройти стадию широкого обсуждения.
Среди многочисленных предложений, содержащихся в проекте концепции, особое значение имеют положения, обеспечивающие последовательное проведение принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Главным постулатом нововведений в этом направлении является закрепление за собственником здания или сооружения определенного права на земельный участок, на котором располагается данный объект недвижимости. Если же собственник здания или сооружения и земельного участка под ними одно и то же лицо, то необходимо не допустить совершения раздельных сделок с данными объектами недвижимости.
В настоящее время существует необходимость предусмотреть в перечне недвижимого имущества нового объекта гражданских прав – технологический имущественный комплекс. Этот объект гражданских прав представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, которое объединено единым хозяйственным назначением и отличающееся от предприятия не включением в его состав прав требования, долгов и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.
Целесообразно привести к единому знаменателю признаки и вещно-правовой режим жилых и нежилых помещений. Проведенная в нашей стране приватизация привела к тому, что в собственности юридических лиц оказались места общего пользования в зданиях, например, лестницы, чердаки и т.д. Однако объектом права собственности могут являться только сами офисные помещения, а места общего пользования в силу закон признаются общей долевой собственностью всех лиц, которые обладают правом собственности на офисные помещения в здании.
Нуждается в пересмотре порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется разумным предусмотреть освобождение от государственной регистрации прав на предприятие, в том числе обременения, возникновение, переход и т.д. Публичный порядок осуществления сделок с предприятиями, что является необходимой гарантией обеспечения и соблюдения прав и законных интересов кредиторов, может быть гарантирован установлением обязательной публикации в средствах массовой информации сведений о совершенных сделках с предприятиями. Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременение вещных прав на объекты недвижимости в составе предприятия.
Нуждается в коренном пересмотре взгляд на государственную регистрацию сделок с объектами недвижимости. В настоящее время отсутствует обоснованная необходимость отдельной регистрации данных сделок наравне с регистрацией соответствующих прав. Исключение в этом правиле допускается только в случае сделок, на основании которых происходит обременение недвижимого имущества. Во всех оставшихся случаях сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, ссуда и т. п.) являются консенсуальными и могут порождать только обязательства, связанные с передачей имущества, что, естественно, не требует проведения государственной регистрации.
Активизация рынка земли и иной недвижимости является значимым фактором социально-экономического развития страны. Задачами государственного регулирования в данной сфере является создание благоприятных условий для осуществления частными лицами свободной экономической деятельности, а также гармонизация частных и публичных интересов. Принимаемые государством меры способны качественно изменить инфраструктуру рынка недвижимости.
Анализ ситуации, складывающейся на российском рынке недвижимости, свидетельствует о том, что сегодня главными задачами государственного регулирования являются следующие составляющие:
• передача прав собственности на земельные участки частным лицам, у которых в собственности имеются расположенные на них здания и сооружения;
• проведение разграничения государственной собственности на землю;
• регулирование способов и порядка, по которому должно происходить распоряжение государственной недвижимостью;
• улучшение процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимости и учета объектов недвижимости;
• регулирование территориального планирования, зонирования, создания новых объектов недвижимости (градорегулирование);
• проведение налогообложения объектов недвижимости, а также ее оценки с целью последующего налогообложения;
• создание условий для развития системы ипотечного кредитования.
Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления.
Обычными гражданами дома, квартиры, гаражи и другие подобные объекты недвижимости используются для удовлетворения своих личных нужд, являются предметами потребления. Эти же объекты недвижимости, вовлеченные в коммерческий оборот, являются средствами для получения прибыли.
Недвижимое имущество несет в себе особую социальную и экономическую ценность, в связи с этим для нее предусматривается особый правовой режим, который, несмотря на длительную историю, постоянно меняется и не является стабильным.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Но сфера недвижимости всегда являлась перспективным вложением капиталов частных лиц.
В связи с коренным изменением экономической основы российского общества, появлением и дальнейшим развитием рыночных отношений существенно возросла роль недвижимости в имущественном положении субъектов гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств. Основы регулирования института недвижимости заключены в положениях ГК РФ, которые нуждаются в теоретическом осмыслении с учетом специфики российского государства, общества и законодательства.
После завершения этапа первоначального перераспределения, когда недвижимость государственными органами передавалась в собственность граждан, трудовых коллективов и предприятий, которые не были приспособлены к самостоятельному управлению дорогостоящими объектами собственности, появилась необходимость в реальном включении данных объектов гражданского права в гражданский оборот для вторичного перераспределения, которое происходило от обанкротившихся первоначальных собственников к действующим по рыночным законам коммерческим организациям.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Принятая в начале 90-х годов первая часть ГК РФ стала основополагающим законодательным актом в рассматриваемой сфере. В ГК РФ впервые была предусмотрена обязательность государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.
Затем в развитие положений ГК РФ был принят целый ряд правовых актов, в которых было регламентировано право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне не противоречивой системы законодательства о недвижимости. Как мы уже указывали выше, в действующем законодательстве существуют противоречия и коллизии, которые препятствуют становлению цивилизованных отношений в данной сфере.
Кроме того, общество нуждалось в более конкретной и подробной регламентации процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательного акта. После принятия Федерального закона от 21.07.1997 года №122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. Данный нормативно-правовой акт ознаменовал собой начало процесса активного государственного вмешательства в контроль за сделками с объектами недвижимости. Правила, по которым совершаются сделки с недвижимостью, сформулированы в настоящее время более четко и определенно.
Введение и дальнейшее упорядочение механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было продиктовано рядом существенных обстоятельств. Во-первых, в гражданском обороте сделки с объектами недвижимости приобретали все большее значение. Во-вторых, правовой статус некоторых объектов недвижимости нуждался в большей определенности. В-третьих, это было необходимо для обеспечения прав и законных интересов заинтересованных граждан и юридических лиц.
С учетом вышесказанного изложенного, изучение такого правового института как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным.
Выбранная нами тема работы привлекала внимание многих ученых-цивилистов. Среди них необходимо отметить следующие персоналии Алексеев В.А., Белых В.С., Габбасов Р.А., Гришаев С.А., Дроздов И.А., Емелькина И.А., Каминка А.И., Кассо Л.А., Козырь О.М., Лапач В.А., Мейер Д.И., Петрова С.М., Победоносцев К.П., Степанов С.А., Суханов Е.А., Сырых Е.В., Цитович П.П., Шершеневич Г.Ф., Ширинская Е.Ю. Отмеченные выше ученые, а также другие исследователи, своими работами составили прочную теоретико-методологическую базу для проведения дальнейших теоретических изысканий, посвященных анализу института недвижимости в гражданском праве.
Целью дипломного исследования является всестороннее теоретическое изучение и осмысление института недвижимости в современном российском гражданском праве.
Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.
Задачами дипломной работы являются:
• дать понятие недвижимости;
• охарактеризовать виды недвижимости;
• установить признаки недвижимости;
• проследить историю развития института недвижимости в отечественном гражданском праве;
• применение полученных теоретических знаний на практике.
Объектом дипломной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере оборота объектов недвижимости.
В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок отнесения имущества к недвижимому и регистрации недвижимости, тенденции совершенствования гражданского законодательства.
Методами научного познания объекта исследования, которые были применены в настоящей работе, выступают исторический, сравнительно-правовой, логический, систематический и т.д.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.