неацессорная ипотека

работа сделана качественно, сдал, но ее никто не проверял, по этому можете выдавать за оригинал ничего не меняя ...

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕАКЦЕССОРНОЙ ИПОТЕКИ 5

2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА НЕАКЦЕССОРНОЙ ИПОТЕКИ 10

3. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ДЕЙСТВИЕ НЕАКЦЕССОРНОЙ ИПОТЕКИ 12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 16

С момента введения в российское законодательство понятия "ипотека" прошло более пятнадцати лет, а с момента внедрения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество - уже более десяти. Появление рынка недвижимости в связи с введением в современной России нового правопорядка, в том числе с развитием институтов частного права, появление национальных проектов по формированию рынка доступного жилья вызвали бум на рынке ипотечного кредитования, особенно в сфере кредитования жилой недвижимости. Изменение законодательства, как специального законодательства об ипотеке, так и специального законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с необходимостью решения практических проблем осуществлялось достаточно быстро и хаотично.

В российском праве залог в целом и ипотека, в частности, является полностью акцессорным обязательством.Отметим, что способы обеспечения исполнения обязательств подразделяются на акцессорные (дополнительные) и неакцессорные.Задаток, поручительство, залог являются акцессорными способами. Соглашение об установлении какого-либо из перечисленных способов обеспечения исполнения обязательств порождает дополнительное, акцессорное (obligationes accessoriae) обязательство, призванное обеспечить исполнение главного, основного (obligationes principales) обязательства. Акцессорные обязательства, обеспечивающие исполнение основного обязательства, могут возникать также непосредственно из предписаний закона при наступлении определенных юридических фактов. Так, в силу закона при наличии условий, предусмотренных п. 3 ст. 334 ГК, может возникнуть право залога.Последствием акцессорного характера обязательства, обеспечивающего исполнение основного, являются следующие правила. Во-первых, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 329 ГК). Во-вторых, недействительность дополнительного соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обеспечиваемого (основного) обязательства (п. 2 ст. 329 ГК). В-третьих, при замене кредитора в обеспечиваемом обязательстве, если иное не установлено законом, соглашением сторон или не противоречит существу средства обеспечения исполнения обязательства, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение основного обязательства (переданного права требования) (ст. 384 ГК).С этой точки зрения особое место среди способов обеспечения исполнения обязательства занимает удержание, представляющее собой одну из мер оперативного воздействия. Поэтому оно имеет правоохранительный характер. Право удержания может возникнуть у кредитора при неисполнении должником обязательства по оплате вещи, возмещению убытков и иных издержек, связанных с вещью (п. 1 ст. 359 ГК), т.е. в процессе реализации обязательства (относительного правоотношения), а потому представляет собой субъективное право, входящее в содержание этого обязательства. Следовательно, оно не может существовать помимо обязательства, исполнение которого оно обеспечивает. В этом обнаруживается сходство права удержания с акцессорными способами обеспечения исполнения обязательств.По своей природе акцессорным характером обладает и неустойка, которая, будучи гражданско-правовой санкцией, во всех случаях является элементом самого обеспечиваемого обязательства. Поэтому недействительность этого («основного») обязательства всегда означает недействительность права на неустойку, обеспечивающую его исполнение. Но недействительность условий соглашения о неустойке не может повлечь недействительности обеспечиваемого обязательства, ибо недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части (ст. 180 ГК).К неакцессорным способам обеспечения исполнения обязательств относится банковская гарантия, так как предусмотренное ею обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство (ст. 370 ГК). Неакцессорным характером обладают некоторые другие способы обеспечения исполнения обязательства, отнесенные законом к иным.Обязательства, обеспечивающие исполнение основных обязательств, но не носящие характер акцессорных, являются просто взаимосвязанными с основными обязательствами. В случаях, когда имеет место простая, т.е. без признаков акцессорности, взаимосвязанность основного и обеспечительного обязательства, действительность обеспечительного обязательства может сохраниться даже в случае признания недействительности основного обязательства. Например, при недействительности основного обязательства сохраняется обязательство гаранта перед бенефициаром (п. 2 ст. 376 ГК).Обеспечительный характер всех способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств и их взаимосвязь с основным обязательством означают, что соглашения об их установлении должны иметь место до факта неисполнения (ненадлежащего исполнения) основного обязательства. Если такие соглашения совершатся после нарушения обязательства и исполняются с целью удовлетворения требований кредитора, то чаще всего такие сделки являются притворными со всеми вытекающими последствиями. Например, соглашение о неустойке, заключенное после факта неисполнения основного обязательства, фактически прикрывает сделку об отступном, а договор поручительства, заключенный после факта неисполнения основного обязательства и исполненный поручителем, в действительности прикрывает сделку возложения исполнения нарушенного обязательства на третье лицо. Если соглашение о залоге совершается после факта неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства с целью предоставления кредитору преимущественного права перед другими кредиторами, то оно должно быть признано недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК) и нарушающее права третьих лиц.2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА НЕАКЦЕССОРНОЙ ИПОТЕКИАкцессорная ипотека создается для обеспечения исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения. Неакцессорная ипотека - без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога. Таким образом, неакцессорная ипотека делает предоставление кредита максимально гибким. Залогодержатель самостоятельно решает, какое обязательство должника будет обеспечено ипотекой.Залогодатель (при ипотеке на предъявителя) вправе самостоятельно определить фигуру залогодержателя. Логическим продолжением этих свобод являются правила о переходе неакцессорной ипотеки. Поскольку залогодержателю предоставлено право выбирать, какое обязательство будет обеспечено ипотекой, необходимо допустить раздельный оборот требований из ипотеки и основного обязательства. Поэтому при отсутствии соглашения об ином уступка права (требования), обеспеченного неакцессорной ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому лицу неакцессорной ипотеки, а переход от залогодержателя к другому лицу неакцессорной ипотеки не требует передачи этому лицу права (требования) из основного.Неакцессорность как исключение из общего правила об акцессорном характере обеспечительных обязательств не может предполагаться (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Подобно правилу ст. 370 ГК РФ о независимом характере банковской гарантии правило о неакцессорности ипотеки должно быть предусмотрено в законе expressis verbis. Из определения неакцессорной ипотеки следует лишь то, что связь между ипотекой и основным обязательством максимально ослаблена.Важно отметить, что неакцессорная ипотека не прекращается с прекращением основного обязательства. Такая ипотека прекращается не исполнением основного обязательства, а истечением срока ее действия. Но сохранить после прекращения основного обязательства ипотеку - еще не значит сохранить право реализовать ее, чтобы получить исполнение по прекращенному обязательству. Укажем на то, что недействительность основного долга также не влияет на существование неакцессорной ипотеки (за исключением случая обращения взыскания на предмет ипотеки). Без такой оговорки неакцессорная ипотека должна прекратиться в случае недействительности основного долга (п. 3 ст. 329 ГК: "Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом"). 3. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ДЕЙСТВИЕ НЕАКЦЕССОРНОЙ ИПОТЕКИМомент возникновения ипотеки определяется в проекте ГК одинаково для ипотеки любого вида. В силу п. 3 ст. 334 ГК РФ и п. п. 2 и 3 ст. 11 Закона об ипотеке: "1. Ипотека возникает на основании договора или закона... 2. Ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения. Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, ипотека возникает в момент возникновения этого обязательства".Отметим, что любая ипотека появляется только в результате накопления сложного юридического состава, в который входят:1) заключение договора ипотеки либо наступление обстоятельств, с которыми связано возникновение законной ипотеки;2) внесение записи об ипотеке в реестр;3) возникновение основного обязательства;4) для независимой ипотеки на предъявителя - также внесение в реестр записи о залогодержателе.