Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Объем ипотечного кредитования в России в 2012 году вырос в 1,5 раза, в 2013 году более чем на 21%. Если при этом учесть возрастание банковских рисков в последнее время, то ясно, что тема выпускной квалификационной работы «Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования» действительно актуальна.
В первой главе обстоятельно рассмотрены теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, система страхования при ипотечном кредитовании.
Вторая глава содержит результаты оценки конкретного объекта жилой недвижимости для указанных целей. Оценка выполнена вполне квалифицированно, с учетом современной практики и стандартов, особенностей, связанных с ипотечным кредитованием.
Третья глава посвящена рассмотрению существующих проблем в сфере ипотечного кредитования и ...

1.2 Основные методы оценки недвижимости

Существуют разные методы и приемы, которые могут быть использованы при оценке. Различают три основных метода оценки недвижимости:
• сравнительный;
• затратный;
• доходный.
Сравнительный методпредполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов.
Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются:
• исследование рынкаи сбор информации о совершенных сделках;
• отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях;
• подбор сравнимых объектов для анализа;
• проведение сравнительного анализа.
Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании [22].
В современной российской практике расчет восстановительной (текущей) стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущие цены и др.
Основные этапы процедуры оценки затратным методом:
• расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости;
• определение величины физического и морального износа зданий;
• уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания;
• добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.
Доходный методозначает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.
Основные этапы оценки с помощью данного метода:
• оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов;
• оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом);
• расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода);
• пересчет полученного чистого дохода в текущую стоим

Введение

Важнейшей задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
С учетом возрастания кредитования под залог и существующей остротой вопроса о безопасности предоставления кредитных ресурсов и их возвратности в РФ, проблема адекватного анализа (оценки) залога является актуальной в настоящее время. Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Целью данной дипломной работы является разработка рекомендаций по совершенствованию оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

17, кв. 268МестоположениеРайон средней удаленности от центра городаБлижайшая станция метро ( при наличии)отсутствуетБлижайшая остановка общественного транспортаУл. ХолодильнаяУдаленность от остановки общественного транспортаНа расстоянии 5-ти минут ходьбы от жилого домаЭкологическая обстановка в районеудовлетворительнаяИнтенсивность движения транспорта мимо домасредняяБлижайшая транспортная магистральУлица Дуси КовальчукБлизость к магистралиНа расстоянии 100 м от жилого домаЭстетичность окружающей застройкихорошаяПрестижность районасредняяЗонирование района (преобладающий тип застройки)смешанныйБлижайшее окружениеЗастройка жилыми домами и административными зданиямиБлизость к объектам социально-бытовой сферыхорошаяБлизость к объектам развлечениям и отдыхахорошаяПридомовая территорияОхраняемая, огороженная, благоустроеннаяНаличие зеленых насажденийМноголетние насажденияПрочие особенности местоположениянетНаличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целомнетУровень активности сектора рынка объектавысокийУчитывая, что на дату оценки объект оценки относится к жилому фонду, то есть, законодательно предназначен для текущего использования, иные варианты использования оцениваемого объекта не рассматриваются, а существующее использование принимается в качестве наилучшего. Общие характеристики района расположения, состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира,приведены в таблицах 1 и 2.Таблица 2 - Описание дома, в котором расположена оцениваемая квартираНаименованиеЗначениеГод постройки (согласно сайту www.n-s-k.net/fix/info)2009Процент физического износа здания (по состоянию на дату оценки)3Общее состояние дома (степень готовности)Отличное: сносу не подлежит, реконструкция и капитальный ремонт в ближайшее время не планируетсяКоличество квартир, шт.З67Этажность 10Материал стенкирпичМатериал перегородоккирпичГруппа капитальности2Состояние внешней отделкиотличноеВнешний вид фасада домаОблицовочный кирпичХарактеристика перекрытийплитыУровень защищенности подъездаВедется охрана всей придомовой территорииСостояние общественных зон подъездахорошееЛифтыестьМусоропроводестьГазнетГорячее водоснабжениецентральноеОтоплениецентральноеПротивопожарная безопасностьестьНаличие и тип автопарковкиПридомовая, огражденная, охраняемая; подземнаяНаличие/отсутствие дополнительных услуг для жильцовДоступ к кабельному телевидению, интернетуНаличие / отсутствие встроено-пристроенных помещений нежилого назначенияБлаготворительный фонд, ТСЖ; занимаемый этаж 1Прочие особенности доманетДополнительная информациянет В данной дипломной работе применяется метод экономического возраста, который определяет величину физического износа по формуле:Ифиз = (ЭВ / СЭЖ), (1)где Ифиз – физический износ;ЭВ – эффективный возраст;СЭЖ – срок экономической жизни.Срок экономической жизни определяется через годовую норму амортизации объекта:СЭЖ = 100 / А, (2)гдеА – годовая норма амортизационных отчислений для данного вида имущества (определяется согласно «Положению о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам» № ВГ-21-Д (ЕНАО)), % в год;100 – величина полного износа объекта, %.Таблица 3 -Расчет физического износа жилого дома, в котором расположена оцениваемая квартира№ п/пНаименованиеЗначениеИсточник информации1Год постройки2009Согласно сайту www.n-s-k.net/fix/info2Срок экономической жизни (СЭЖ), лет125«Положение о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам» № ВГ-21-Д (ЕНАО)), % в год3Хронологический возраст, лет4-4Общее состояниехорошееПо признакам укрупненной шкалы5Эффективный возраст(ЭВ),лет4По данным визуального осмотра6Оставшийся срок жизни (Тост), лет121Тост = СЭЖ-ЭВ7Физический износ, %3(ЭВ/СЭЖ)*100Согласно расчетам физический износ здания, в котором расположен объект оценки, по состоянию на дату оценки составляет 3%. Анализ показал, что функциональное и внешнее устаревания у объекта оценки отсутствуют.Общие характеристики и описание оцениваемой квартиры приведены в таблицах 4 и 5.Таблица4 - Описание оцениваемой квартиры, общие характеристикиНаименованиеХарактеристикаЭтаж7Количество квартир на этаже6Тип квартирыФиксированный; улучшенной планировкиКоличество комнат3Планировка комнатизолированныеОбщая площадь (с учетом площади лоджии), кв.м80,7Общая площадь (без учета площади лоджии),кв.м76,7Жилая площадь,кв.м.49,7Площадь кухни, кв, м.12,2Наличие балкона, лоджиилоджияВысота помещений, м2,8Остекление балкона, лоджииестьКоличество санузлов1Тип санузласовмещенныйВыход оконВо двор на ул. ХолодильнаяЗаполнение оконных проемовОконные блоки пластиковые с двухкамерным стеклопакетомЗаполнение дверных проемовВнутренние дверные блоки – деревянные глухиеСантехника (состояние)отличноеОтопительные приборы (состояние)хорошееПодключение к электричествуестьПодключение к холодному/горячемуестьПодключение к канализацииестьКондиционированиенетКухонная плитаестьНаличие следов протечки потолковнетДополнительные удобстванетНеобходимые ремонтные работыНе требуютсяТекущее использованиеНе эксплуатируетсяСоответствие планировки поэтажному плану БТИсоответствуетТаблица 5 - Описание оцениваемой квартиры, отделка квартирыНаименованиеСоставСостояниеПотолкиНатяжные со встроенными светильникамиОтличное повреждений нетСтеныОбои, кафельная плиткаТо жеПолыЛаминат, кафельная и мраморная плиткаТо жеОбщее состояние квартирыотличное2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости2.2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходомВ соответствии с требованиями затратного подхода, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.1. Определим стоимости права собственности земельного участкаВ соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска» рыночная стоимость земельного участка (номер кадастрового квартала 051970), приходящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемой квартиры, составляет 5409 рублей.Оцениваемая квартира расположена на седьмом этаже десятиэтажного жилого дома, таким образом, в соответствии выше указанной методикой, плотность застройки МЖЗ составляет – 0,93.Исходя из того, что общая площадь оцениваемой квартиры составляет 44,5 кв. м., стоимость земельного участка равняется:Сз. у. =5409*76,7 *0,93=385829.379 рублей. Определим стоимость воспроизводства объекта недвижимости. Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта [12].В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применялся метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).Стоимость строительства возведения объекта-аналога определялась по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.При определении стоимости строительства объекта оценки, были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:S69 = C69 * K1 *Н, (3)где: S69– стоимость строительства в ценах 1969 г.;C69– стоимость строительства на единицу строительного объема  площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель);Н – высота строительного объема, м.;К1– коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС;Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + ПП) – Исум., (4)где: S дата оценки – стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;S69– стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;I 1969-дата оценки – индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:I 1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf,(5)где: I1969-1984– индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;I 1984-дата оценки– индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения.З – затраты на отвод земельного участка.Б– благоустройства и коммунальные сети.ПП – прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.Исум – суммарный износ объекта недвижимости.Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.Используя формулы №1,2,3,4,5 во 2 главе, проведем расчеты стоимости строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года:S69 = 33*3,3*1,08=117,612где: C69– стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)=33Н – высота строительного объема, м.=3,3 м.К1 – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС=1,08Таблица 6– Расчет стоимости строительства объектов в ценах 1969 г.Наименованиестроения№сборника и №таблицы УПВССтоимость строительства в ценах 1969 г., руб.Коэффициент для 1 климатического районаВысота строительного объема, мСтоимость строительства в ценах 1969 г., руб.КвартираСб.28, таб. 50331,083,3117,612 Рассчитаем стоимость воспроизводства строения на дату оценки:S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум.=(117,612*93+ 2787.255 +4180.835 + 4180.835+ 23022.9) * (1- 0,03)= 43756,45где S69– стоимость строительства объекта в ценах 1969 года=102,99Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле №5I 1969-дата оценки = 1,41*53,71*1,25=93где: I1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года=1,41;I 1984-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года=53,71;Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто = 1,25. Определяем экспертным путем:Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения (10%).=2787.255З – затраты на отвод земельного участка (15%).=4180.835 руб.Б– благоустройства и коммунальные сети (15%).=4180.835 руб.ПП – прибыль предпринимателя. (50%).=23022.924 руб.Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г. согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94, который составляет 1,21.Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки (сборник «Индексы цен в строительстве», выпуск 28, июль 2005 г.), который составляет 47,71.Таблица 7– Расчет стоимости строительства объекта оценки на дату оценкиНаименование строенияСтоимость строительства в ценах 1969 г., руб./м2.Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.Коэфф. отношения общей площади брутто к общей площади неттоИндекс перехода от цен 1984 г. на дату оценкиСтоимость строительства на дату оценки, руб./м2Оплата за подключение мощности энергоснабжения, руб./м2.Затраты на отвод земельного участка, руб./м2Благоустройство и коммунальные сети, руб./ м2Прибыль предпринимателя, руб./м2Итого стоимость строительства на дату оценки, руб./ м2Квартира117,6121,411,2553,719554.3722787.2554180.8354180.83523022.945109.741Расчет величины суммарного износа. Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:1)Физический износ определялся по формуле, методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службыИфиз. = Тфакт. / Тнорм.* 100%, (6)И физ = 3/121*1/100 =0,03Таблица 8–Расчет стоимости воспроизводства объекта оценкиСтоимость строительства объекта, руб./м245109.74Физический износ, руб./м21353.28Функциональный износ, руб./м20Внешний износ, руб./м20Накопленный износ, руб./м21353.28Стоимость воспроизводства улучшений, руб./м243756,45Площадь квартиры, м276,7Стоимость воспроизводства улучшений, руб.3310099,72Таблица 9– Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходомОбъект оценкиСтоимость воспроизводства улучшений, руб.Стоимость земельного участка, руб.Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб.Квартира3310099,72385829.3793695929Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках затратного подхода равна 3 700 000 рублей (округленно).2.2.2Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходомСравнительный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов с одинаковой полезностью, спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Так как объект оценки относится к активному сектору рынка продажи недвижимости, для которого имеется достаточно объектов-аналогов, в рамках сравнительного подхода в настоящем отчете применен метод прямого сравнения с аналогами.Исследование рынка и подбор объектов-аналогов. Исследование рынка, включая анализ сегмента, к которому относится объект оценки, показало, что на дату оценки в населенном пункте, где расположен объект оценки, на рынке продажи имеется достаточное количество предложений объектов, аналогичных оцениваемому. В связи с этим далее рассматривается рынок населенного пункта объекта оценки – г. Новосибирск, где подбираются соответствующие объекты-аналоги [11].Выбор объектов-аналогов проводится, исходя из прав собственности на объекты-аналоги, с близкими сроками продаж, с расположением объектов в близлежащем месте, в градостроительной зоне аналогичной комфортности.Информационной базой проведенных расчетов являются данные агентств недвижимости. Новосибирска, опубликованные в открытой печати (журналы: «Справочник по недвижимости», «Недвижимость»; газеты: «Доска объявлений», «Из рук в руки»), и данные сети Интернет (www.reforum.ru, www.realty.ru). Для проведения расчетов подобрано пять объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по местоположению и основным характеристикам.Однородность выборки объектов-аналогов определяется с помощью коэффициента вариации, который вычисляется по следующей формуле:, (7)где– коэффициент вариации;– среднеквадратичное отклонение;– математическое ожидание.,(8)где – среднеквадратичное отклонение;n – количество объектов в выборке (х1 … хn);хi– i-ый элемент выборки (х1 … хn).Пороговое значение коэффициента вариации принято в размере 33% согласно Постановлению Федеральной службы государственной статистики №42 от 28.09.2004г.Так как определяющей характеристикой в секторе рынка аналогичных объектов выступает общая площадь, в качестве единицы сравнения принимается стоимость 1 кв. м общей площади объекта. Корректность применения такого метода оправдана схожестью характеристик сопоставимых объектов. В общем случае, при определении рыночной стоимости объекта рассчитывается стоимость 1 кв. м общей площади.Таблица 10 - Проверка исходных данных однородной выборкиНаименованиеОбъект аналог №1Объект аналог № 2Объект аналог № 3Объект аналог № 4Объект аналог № 5Источник информацииАН «Риэлт-Мастер»,Тел (383)209-18-00АН«Большой город», тел (383) 363-10-60АН «Жилфонд», тел (383) 200 – 09 -09 АН«Городской жилищный центер», тел. (383) 220 -02 -21АН « БК- Недвижимость» тел (383) 221-21-21Район, улица, дом (г. Новосибирск)Заельцовксийраон, ул. Холодильная, д.17Заельцовксийраон, ул. Холодильная, д.17Заельцовксийраон, ул. Холодильная, д.17Заельцовксийраон, ул. Холодильная, д.17Заельцовксийраон, ул. Холодильная, д.17Цена предложения, руб8 000 000 8 300 0009 000 00010 450 0009 000 000Количество комнат33333Общая площадь, кВ м8080789687Математическое ожиданин (среднее значение) руб/ кВ.м106 287Среднее квадратическое отклонение, руб/ кВ.м5 355Коэффициент вариации5 %Пороговое значение< 33%ВыводВыборка однороднаПроведем корректировку значений единицы сравнения объектов-аналогов. В настоящем отчете применен метод количественного анализа, дающий возможность определить искомый вариант стоимости с большой степенью достоверности. Метод заключается в сопоставлении каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом, и определении процентной поправки к рыночной стоимости 1 кв. м объекта-аналога. При этом в рамках сравнительного подхода вносимые корректировки могут быть рассчитаны с помощью следующих методов:метод анализа парных продаж;экспертный метод;статистические методы.Величины корректировок определены экспертным методом и методом анализа парных продаж.При применении экспертного метода величины корректировок определены на основании анализа рынка жилой недвижимости г. Новосибирска, который включал в себя:интервью с сотрудниками агентств недвижимости г. Новосибирска;согласование результатов интервьюирования;получение окончательного значения искомой корректировки.Расчет корректировок с применением метода анализа парных продаж включал в себя следующие этапы:исследование сегмента рынка объекта оценки с целью получения достоверной информации обо всех используемых в расчетах корректировках объектов недвижимости;подбор идентичных друг другу объектов-аналогов с различием между ними только одного параметра;расчет корректировки на данный параметр путем сопоставления стоимостей выбранных объектов-аналогов.Величины корректировок, определенные после консультаций со специалистами рынка недвижимости, приведены в таблице,которая находится в приложении А.Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом представлен в таблице,которая находится в приложении Б.Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 7 700 000 рублей (округленно).2.2.