Участники и источники процесса финансирования недвижимости + задачи

Теоретический вопрос плюс решение задач, защищалась в Тихоокеанском государственном университете в 2014 году ...

Содержание

1. Участники и источники процесса финансирования недвижимости 3
2. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке 4
3. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 17
4. Задачи 19
Список использованной литературы 24

Введение:
Вследствие высокой стоимости приобретение и реализация инвестици-онных проектов в сфере недвижимости зачастую осуществляются с привлече-нием заемного финансирования. Основными причинами для финансирования инвестиций в недвижимость являются:
- недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты объекта недвижимости;
- необходимость высокой платы за управление недвижимостью от ко-торой зависит доходность инвестиций;
- диверсификация недвижимости (стремление управлять несколькими объектами недвижимости с целью минимизации рисков);
- положительные финансовый левередж (доход от недвижимости пре-вышает процентную ставку по кредиту).
Участниками процесса финансирования являются:
- государственные и местные органы власти и управления являются собственниками объектов недвижимости, устанавливают и контролируют со-блюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительства, регистрации объектов недвижимости и прав на них;
- кредиторы предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными собственными средствами;
- инвесторы – это физические и юридические лица, которые приобре-тают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоя-нии. Инвесторы могут быть как активные так и пассивные;
- девелопер – это профессиональный специалист по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, деятельность которого заключается в анализе возможностей реализации инвестиционного проекта, разработка плана его реализации и непосредственно реализация проекта в сфере недвижимости;
- общественные организации (ассоциации риэлтеров, оценщиков) участвуют в формировании экономико-правовых отношений между участниками процесса финансирования недвижимости;
- посреднические финансовые институты: коммерческие банки, пенси-онные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения.
Источниками финансирования капитальных вложений в недвижимость являются:
- государственные средства;
- средства местных бюджетов;
- собственные финансовые ресурсы физических и юридических лиц;
- привлеченные средства.

Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у собственника. При этом собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.Защита вещных правПрава на защиту прав собственника принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Право на защиту его владения может быть выдвинуто даже против собственника имущества. Если владелец имущества не обладает каким-либо вещным правом на это имущество, его владение получает защиту закона. Например, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.Гражданский кодекс РФ содержит норму (статья 306), защищающую право частной собственности от государства. Например, в случае национализации какого-либо вида имущества убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности.Земля и иная недвижимость - это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может регулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.В 1991г. Земельный кодекс РСФСР продекларировал равенство всех форм собственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и судебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным.В статье 36 Конституции России говорится, что граждане вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.Из этой формулировки следует необходимость определения точного юридического содержания понятий «ущерб окружающей среде» и «права и законные интересы иных лиц». В соответствии с действующей Конституцией РФ (пункт «к» статьи 72) законодательство о земле и иных природных ресурсах отнесено к предметам совместного ведения и, следовательно, должно приниматься по специальным процедурам, учитывающим потребности субъектов Российской Федерации, в том числе и в части терминологии.Существует определенный «перекос» российского законодательства из крайности норм, обеспечивавших преобладание публичного интереса в недавнем прошлом к крайности норм, обеспечивающих преобладание частного интереса. Так, например, распространено устойчивое мнение, что регулирование отношений, касающихся недвижимости, является предметом только гражданского законодательства, отнесенного статьей 71 Конституции РФ к исключительному ведению федеральных органов.Однако гражданское (или частное) право основывается на признании равенства участников отношений, невмешательства кого-либо в частные дела, на действиях лиц при осуществлении сделок исключительно в своем частном интересе. При этом Гражданский кодекс РФ причисляет к участникам частных правоотношений субъекты РФ и муниципальные образования в лице их уполномоченных органов, которые могут действовать только в публичном интересе, распоряжаясь публичной собственностью. Вместе с тем в законе РФ «О недрах» говорится, что недра - это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя земли, являются государственной собственностью и не подлежат передаче в собственность частных лиц.Определенную часть в вопросы регулирования прав собственности на землю внес федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении и государственной собственности на землю.Ограничение прав собственностиПраво собственности на земельные участки определенным образом ограничивается. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения, т.е. собственник вправе использовать все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, а также не нарушает иных прав собственника.Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом и разрешенном использовании земельного участка.Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.Владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет вещное право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта недвижимости.Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.Собственник объекта недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.При прекращении права пользования земельным участком право на недвижимость определяется в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества или в судебном порядке.При переходе права собственности на здание (сооружение), принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к покупателю здания (сооружения) переходят права пользования на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.Изъятие земельного участка у собственникаЗемельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, если:участок не используется для соответствующей цели (сельскохозяйственное производство или строительство);использование участка осуществляется с грубым нарушением правил1 рационального использования земли, установленных земельным законодательством.Условия, необходимые для эффективного функционирования института частной собственности на землюВведение частной собственности на землю имеет политический и юридический аспекты. Существенное значение для экономики страны и практической деятельности людей имеет юридический аспект.К сожалению, в настоящее время в земельном законодательстве больше «белых пятен», чем действующих норм.Отсутствует ряд законов, необходимых для регулирования отношений, возникающих при использовании земельных участков и их гражданском обороте:об основах земельного законодательства;о зонировании территорий по разрешенному использованию;об обременениях недвижимости правами не собственников и публично-правовых лиц;об изъятии (экспроприации) земельных участков для государственных нужд;о платежах за недвижимость, в том числе о земельных платежах;регулирующие оценочную деятельность - специальный закон об оценке недвижимости.Отчуждение земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную должно проводиться в соответствии со специальным законодательством о приватизации земельных участков, которое также должно быть разработано и введено в действие в полном объеме до начала процесса приватизации земель.Иным видам вещных прав в Гражданском кодексе России отведено несравнимо меньше места, чем праву собственности. Всего несколько статей ГК РФ (294 - 300) содержат положения, определяющие содержание права хозяйственного ведения и права оперативного управления имуществом.Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ и соглашением с собственником имущества.Для распоряжения недвижимостью, т.е. для того, чтобы продать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом необходимо согласие собственника. Таким образом, объем конкретных полномочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления).