ОСНОВЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Вопросы, касающиеся особенностей купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, являются очень актуальными.
Земля – это основа жизнедеятельности людей. Россия самая большая по территории страна, которая наделена уникальным богатством, и эти богатства ее земли.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации (в том числе и купли-продажи земельных участков) в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых вопросов. Мнения существуют различные, но многие сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
Помимо проблемы правового регулирования, необходимо еще отметить не менее важный вопрос. В настоящее время, практически ...

ВВЕДЕНИЕ
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1.1 Земельный участок как объект земельных отношений……………4
1.2 Понятие и сущность купли-продажи земельных участков………..7
1.3 Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения…………………………………..11

2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1 Общие положения договора купли-продажи земель……………….16
2.2 Права и обязанности сторон договора………………………………..19
2.3 Сравнительный анализ с договором мены…………………………..23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...26
Список литературы……………………………………………………….…

ВВЕДЕНИЕ

Вопросы, касающиеся особенностей купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, являются очень актуальными.
Земля – это основа жизнедеятельности людей. Россия самая большая по территории страна, которая наделена уникальным богатством, и эти богатства ее земли.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации (в том числе и купли-продажи земельных участков) в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых вопросов. Мнения существуют различные, но многие сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
Помимо проблемы правового регулирования, необходимо еще отметить не менее важный вопрос. В настоящее время, практически во всем мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей среды. Достаточно ярко это проявляется и в нашей стране. Это связано с тем, что уровень технического развития оставляет желать лучшего и степень защищенности никуда не годится.
Все вышеперечисленное и объясняет актуальность выбранной темы. Актуальность заключается в необходимости разработки рекомендаций по совершенствованию работы в рассматриваемой области.
Объект исследования курсовой работы – это земельный участок как объект земельных отношений в целом.
Предметом исследования является сделка купли-продажи земельных участков.
Целью написания данной курсовой работы является выявление особенностей купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
А для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач, таких как:
- изучить земельный участок как объект земельных отношений;
- перечислить семь категорий земель;
- рассмотреть правовое регулирование купли-продажи земельных участков в Российской Федерации;
- исследовать основные особенности и понятия купли- продажи земельных участков;
- раскрыть основные положения договора купли-продажи земель, права и обязанности сторон.
Методы, которые используются в данной курсовой работе:
- анализ литературы;
- изучение нормативно - правовой документации по теме «Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.»
- сравнения;
- классификация;
- обобщение.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав и заключения.
Введение раскрывает актуальность, объект, предмет, цель, задачи и методы исследования.
В первой главе рассматриваются основные теоретические понятия, особенности и правовое регулирование купли-продажи земель .
Во второй главе рассматривается договор купли-продажи земельных участков, его основные положения, права и обязанности сторон. И производится сравнение с договором аренды, для выявления отличительных особенностей.
В заключении подводятся итоги исследования, формируются окончательные выводы по рассматриваемой теме.

Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.Цена на приобретаемый (продаваемый) земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано. Например: кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом. Судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок. Таким образом, для правильного толкования нормы закона устанавливающей особенности купли - продажи земельных участков предлагается внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра».Правовое регулирование купли-продажи земель с/х. назначения Всегда земли сельского хозяйства давали человечеству все самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем «на первое место» среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение - производство сельскохозяйственной продукции. Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие. Основная задача государственного регулирования земельного оборота – оптимизация сельскохозяйственного землепользования. Заключение сделок должно происходить под контролем государства.В федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплены шесть принципов, на основе которых разрешается оборот данного вида земель.1) Сохранение целевого использования земельных участков. 2) Установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории данного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находится в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц. 3)Преимущественное право субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов. 4)Преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях – органа местного самоуправления) на покупку доли в праве обще собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. 5)Установление особенностей предоставления земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, также иностранным юридическим лицам. 6)Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260 - 287). В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 101 - ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения.В результате заключения договоров купли - продажи земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком.Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель».Рассмотрим основные требования к заключению договора купли-продажи, земель сельскохозяйственного назначения.Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.Если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не нижеуказанной в извещении.При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже заявленной ранее цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение. И право продажи у него появится только после повторения вышеназванных правил.Было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет, имеющие специальное образование.Существенными в договорах в сфере земельных отношений следует признать условия о предмете, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно - исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене, характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества.О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию, повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ2.1 Общие положения договора.Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами. Договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ.Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т.е. был оборотоспособен. В договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента. При этом, как известно, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса). Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору купли-продажи. Это правило ст. 551 Гражданского кодекса РФ является императивным. Стороны не вправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке. При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.  Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя. Достичь этого можно путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенного условия договора. Именно поэтому важным - дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В заключении данного параграфа нужно отметить, что для организации более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду. В этих целях необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.З), закрепляющее следующее положение: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе которого закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов его деятельности; имеющим квалифицированных работников со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве».2.2 Права и обязанности сторон договораИсполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). Продавец вправе:- требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;- в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации. Продавец обязан:- при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;- передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);- обратиться в орган юстиции с заявлением, о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации). К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:- об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;- о разрешении на застройку земельного участка; - об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; - о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;- иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.