Коммерческая недвижимость: вопросы теории и практики.

Цели исследования предопределили постановку конкретных задач, решение которых составляет содержание настоящей работы:
- рассмотреть правовой режим коммерческой недвижимости;
- изучить регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт;
- сформулировать содержание регистрационных действий;
- рассмотреть систему способов защиты прав на коммерческую недвижимость;
- изучить виндикационный иск в защите прав собственности на коммерческую недвижимость;
- рассмотреть защиту прав при аренде коммерческой недвижимости.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу коммерческого помещения как объекта гражданских прав. Предмет исследования составляют совокупность правовых норм, регламентирующих правовой режим комме ...

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ 7
1.1 Правовой режим коммерческой недвижимости 7
1.2 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт 17
1.3 Содержание регистрационных действий 32
Глава 2 ЗАЩИТА ПРАВ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 41
2.1 Система способов защиты прав на коммерческую недвижимость 41
2.2 Виндикационный иск в защите прав собственности на коммерческую недвижимость 49
2.3 Защита прав при аренде коммерческой недвижимости 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 67

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Сравнительно недавно - в начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, а затем и первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость». Трудно переоценить значимость данного события для российской цивилистики. Однако, учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является коммерческое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действую щих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота коммерческих помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.
Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу коммерческих помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.
Актуальность выбранной темы исследования проявляется в следующих аспектах:
1. Еще не так давно подавляющее большинство коммерческих помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании коммерческих помещений. Наличие материальной базы является мощнейшим рычагом развития предпринимательской деятельности. Однако, законодательные пробелы в сфере оборота коммерческих помещений приводят к торможению экономических процессов и отрицательно влияют на благосостояние нации (экономический аспект).
2. Правовое регулирование отношений по поводу коммерческих помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество коммерческих помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Никаких изменений в этой части в ГК РФ не вносилось, в связи с чем, внимание законодателя к рассматриваемому объекту гражданских прав явно не соответствует современным условиям.
3. Пробелы российского законодательства в области правового регулирования оборота коммерческих помещений являются одной из причин возникновения проблем правоприменительного характера. Например, отсутствует единообразная судебная практика по вопросу определения правового статуса подвальных коммерческих помещений в многоквартирных домах, вспомогательных коммерческих помещений в зданиях.
4. Коммерческое помещение представляет интерес и с доктринальной точки зрения. Отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в системе объектов гражданского права.
Цели и задачи исследования. Целью данного исследования является всестороннее изучение нежилого помещения, как объекта гражданских прав, на основе системного анализа действующего законодательства, научных работ по данной проблематике и обобщений судебной практики.
. Цели исследования предопределили постановку конкретных задач, решение которых составляет содержание настоящей работы:
- рассмотреть правовой режим коммерческой недвижимости;
- изучить регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт;
- сформулировать содержание регистрационных действий;
- рассмотреть систему способов защиты прав на коммерческую недвижимость;
- изучить виндикационный иск в защите прав собственности на коммерческую недвижимость;
- рассмотреть защиту прав при аренде коммерческой недвижимости.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу коммерческого помещения как объекта гражданских прав. Предмет исследования составляют совокупность правовых норм, регламентирующих правовой режим коммерческих помещений, судебная практика, а также выработанные правовой наукой концептуальные положения о коммерческих помещениях.
Методологической основой исследования стал, прежде всего, инструментарий системного подхода. В процессе исследования используются такие общенаучные и частно-научные методы познания, как диалектический, формально-логический, исторический, формально-юридический, системный и метод сравнительного правоведения.
Теоретическую основу исследования составили труды В.П. Грибанова, Д.Д. Гримма, Б.М. Гонгало, И.А. Дроздова, В.Б. Ельяшевича, В.С. Ема, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.А. Красавчикова, В.И. Курдиновского, И.П. Пискова, Р. Саватье и других ученых.
Проблемы правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества становились предметом изучения многих ученых-юристов. В дореволюционной российской цивилистике к указанным проблемам обращались в своих работах Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, Н.Л. Дювернуа, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые.
В современной цивилистике особенностям гражданско-правовых отношений по поводу коммерческих помещений уделено пристальное внимание в работах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, И.А. Емелькиной, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, А.А. Маковской, Е.А. Суханова, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Л.В. Щенниковой и др.
Повышенный интерес, применительно к теме настоящего исследования, представляют посвященные правовому регулированию недвижимости работы С.П. Гришаева «Правовой режим недвижимого имущества», С.А. Степанова «Недвижимое имущество в гражданском праве», В.В. Чубарова «Проблемы правового регулирования недвижимости».
Нельзя не отметить Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, а также Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации. Вместе указанные концепции стали определяющим вектором развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в целом, и коммерческих помещений, в частности.

 

1 ст. 235 ГК РФ, право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Отказ в удовлетворении виндикационного иска собственника такого имущества к добросовестному приобретателю не является основанием для прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и основанием возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Кроме того, содержание ст. 223 ГК РФ устанавливает не основания возникновения права собственности, а только определяет момент возникновения такого права у приобретателя по договору. Также отсутствует четкое понимание того, кого же следует считать добросовестным приобретателем, так как применительно к недвижимому имуществу особую роль играет государственная регистрация перехода права на него, причем от того, осуществлена такая регистрация на момент подачи соответствующего иска или нет, будет зависеть и возможность удовлетворения иска.1.3 Содержание регистрационных действийОтдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации. Кроме того, оно предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики «двойную» государственную регистрацию. Двойная государственная регистрация включает в себя помимо «регистрации перехода прав» (как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном толковании законодательства) отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством и самих прав, и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.Договор и регистрация четко разделены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.98 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п. 14 данного постановления определено, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости». При этом Пленум отметил, что «...до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом». В то же время «после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Возникает следующий вопрос: каковы в таком случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные)?Некоторые исследователи не разделяют вещные и обязательственные правоотношения. Они рассматривают проблему в категориях сделок, что, впрочем, не влияет на существо подхода к проблеме. Так, например, А.А. Эрделевский пишет: «Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае - регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.».В действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, которые подлежат государственной регистрации. В то же время категории прав на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, определены в статье Гражданского кодекса РФ в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами». Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, которые не требуют их регистрации именно как сделок. В цивилистической литературе на этот счет имеются различные мнения. Так, Е.С. Болтанова пишет: «В соответствии с п.2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено законом. Ст. 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности. Поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора, и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права».Следовательно, обязательственные права в отношении недвижимого имущества уже существуют на момент регистрации перехода права. В данном случае необходимо определиться с правовой природой исполненного обязательства. Действительно ли оно с неизбежностью порождает вещные права или его роль более скромна: служить одним из двух элементов объемного юридического состава, который включает в себя собственно обязательство (материально-правовой элемент) и акт укрепления права - в рассматриваемом нами случае - государственную регистрацию (процессуальный аспект). Регистрация сделок является юридическим действием более сложным именно по своему существу, а не по техническому оформлению. Так как сделка, в первую очередь, волевое действие, имеющее направленность к достижению того или иного правового результата, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в Реестре, получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции - полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В таком случае регистрация приближается к действиям технического характера.Отсутствие правоустанавливающего характера регистрации изначально было предусмотрено ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В частности в ней указывается, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Другими словами, общий для сделок с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действительность в качестве юридического факта (за изъятиями, прямо предусмотренными законодательством: договоров дарения недвижимого имущества и т.д.). Переход же права, его принадлежность новому правообладателю требует государственной регистрации, то есть в правовую систему России де-факто возвращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному законодательству, или, иначе: «устанавливание внешнего знака, свидетельствующего о существовании права».С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет только регистрация вещных прав, которые прямо предусмотрены Гражданским кодексом (еще раз отметим, что их перечень предусмотрен законодателем как закрытый), и регистрация сделок в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Если исходить именно из таких предположений и рассмотреть ситуацию с точки зрения ее документального оформления, то выясняется, что все не так просто, например, для договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно ст.550 ГК РФ он должен быть заключен исключительно в письменной форме. В то же время обязательной государственной регистрации самого договора купли-продажи законодатель не предусмотрел. Речь идет лишь о регистрации перехода (последний термин также дает возможность неоднозначного истолкования) права собственности на недвижимое имущество. Следовательно можно было бы заключить, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Однако в этом случае, как справедливо утверждает А.А. Эрделевский, «возможность разных толкований все-таки остается, а на практике в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность». Неясность природы этих отношений вызывает даже такое предположение: «...Если в подзаконных актах, которые будут приняты до вступления Закона в силу, не будет внесена полная ясность в затронутый вопрос, можно рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости требовать регистрации и самого договора». Последнее, по нашему мнению, неприемлемо, поскольку, несмотря на некоторое сходство процедуры регистрации сделок в отношении недвижимого имущества и регистрации вещных прав на него, правовая природа (в значении правового результата) и содержание этих регистрационных действий (то есть фактически совершаемые действия) существенно различаются. Кроме того, законодатель говорит о том, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Существование же двойной регистрации ставит под сомнение доказательственную ценность регистрации как таковой. Последний факт позволяет усомниться и в справедливости двойственной природы регистрации. Поскольку буквально по смыслу Закона нельзя заключить, о каких именно правах идет речь: вещных или вытекающих из договора обязательственных, то можно сделать логический вывод, что для доказывания в принципе достаточно одного регистрационного действия, в рамках которого сведения как об обязательстве, так и вытекающих из него правах будут относиться к разным графам Государственного реестра. С точки зрения юридических последствий «эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав на недвижимость».Ранее указывалось, что действующий Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Гражданский кодекс, не проводит разграничения между ними в процедурном, техническом плане, разделяя регистрацию прав и регистрацию сделок. Данное обстоятельство позволяет предположить, что одним из подходов законодателя постепенно становится «стирание граней» между юридической и технической деятельностью в сфере регистрации. Если к тому же учитывать, что в будущем предполагается передать департаментам по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и функции регистрации юридических лиц, то становится понятным лояльное отношение законодателя к терминам. Ведь «Регистрация прав на недвижимое имущество» и «регистрация имущества» одновременно используются в Общей части Гражданского кодекса. В п.2 Постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» предусмотрено создание Межведомственной комиссию по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Межведомственная комиссия). Среди других государственных органов, которые включаются в комиссию, указывается и Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Можно предположить, что государство в будущем планирует сосредоточить под юрисдикцией Минюста кроме регистрации прав на объекты недвижимости, и регистрацию самих этих объектов, то есть функции, которые в настоящее время осуществляются БТИ и другими подобными органами. В таком случае становятся объяснимыми уже упомянутые «ошибки» законодателя: в ст. 131 ГК РФ, в самом названии которой речь идет о регистрации недвижимости, а не прав на нее; в ст.164 ГК, рассматривающей только регистрацию сделок. Таки моюбразом, любая правоустанавливающая (правоизменяющая, правопрекращающая) запись представляет собой не копию самого объекта, а его условный произвольный знак (иероглиф), что, например, играет роль для его алгоритмизации и обобщения в машиночитаемой и иной условной форме. В историческом контексте большинство известных современному праву вообще и цивилистике в частности юридически значимых действий в своём внешнем выражении утратили обрядово-символический характер, однако символичность, тем не менее, сохраняется в смысле условности права, его зависимости от различных оснований. С точки зрения формально-юридической условность права на недвижимый объект (главным образом - жилой) означает зависимость его от предшествующих прав. Как основополагающий принцип гражданского законодательства она приобрела в современных условиях своеобразные очертания. Не случайно в этой связи то, что, несмотря на презумпцию законности совершаемых регистрационных действий, законодатель все-таки допускает возможность признания регистрационной записи недействительной. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено лишь в судебном порядке. На тот факт, что современное субъективное право на объекты недвижимости не является абстрактным по своей природе (то есть автономным от предшествующих прав), неоднократно обращали внимание исследователи. При этом акцент делался на неудобство такого подхода для правоприменительной практики, для развития экономических отношений. Указывается, что «...усиление формального момента, объективное для развитого оборота, где невозможно отследить и проконтролировать всю цепочку перехода прав, не уничтожает, а только ограничивает в целях прочности оборота непоколебимость вещных прав от внешних обстоятельств».Глава 2 ЗАЩИТА ПРАВ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ2.1 Система способов защиты прав на коммерческую недвижимостьВ отечественной доктрине под способами защиты гражданских прав обычно понимаются предусмотренные законом меры (правовые инструменты), направленные на пресечение нарушения субъективных гражданских прав, их укрепление в случае оспаривания, а также на устранение последствий их нарушения. Общее правило о системе этих мер закреплено в положениях ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), в которых определяются основные способы защиты субъективных гражданских прав2. При этом перечень способов защиты является, как известно, открытым, однако он ограничивается ссылкой на то, что другие способы могут быть установлены лишь законом (федеральным законом — ст. 3 ГК РФ). Таким образом, можно утверждать, что сформулированный в ст. 12 ГК РФ перечень способов защиты представляет собой нормативно установленную систему правовых инструментов.Стоит заметить, что правоприменительная практика нередко использует принцип расширительного толкования указанного перечня. Допускается, например, рассмотрение споров о признании договора заключенным, исполненным, а что касается, скажем, оборота земельных участков, то специфика данного объекта недвижимости вообще привела к обращению с исковыми требованиями (заявлениями), которые имели не только различную материально-правовую природу, но и конструкцию исков. Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев при отмеченном расширительном толковании в судебно-арбитражной практике имеет место лишь та или иная модификация формально закрепленных способов защиты. Тем самым следует признать оправданным подход, выработанный в Концепции развития гражданского законодательства РФ, согласно которому ограничение, введенное ст. 12 ГК РФ с указанием на допустимость использования только тех способов защиты прав, которые установлены законом, в настоящее время является необходимым и оправданным.Какими же основными правовыми признаками обладают способы защиты прав на коммерческую недвижимость, их система, в целом? Во-первых, в совокупности они представляют собой специальную часть общей системы способов защиты субъективных гражданских прав, которая применяется именно в сфере оборота недвижимости. Строго формально — это те же способы защиты, но модифицированные под названную сферу оборота недвижимости. При этом следует отметить, что такая сфера оказывает весьма заметное влияние на применяемые здесь способы защиты, как правило, по следующей схеме: специфика объекта гражданских прав (недвижимости) обусловливает характер субъективных прав на него, названные права влияют в известной мере на особенности правонарушений, а все это вместе взятое указывает на характеристики тех правовых инструментов (способов защиты), которые применяются в области оборота недвижимости.Во-вторых, будучи отмеченной выше специальной частью общей системы способов защиты субъективных гражданских прав, анализируемые способы защиты прав на недвижимость являют собой отдельное звено обеспечительного элемента правовой модели системы оборота недвижимости. Такое звено включено в этот элемент, поддерживающий нормальное состояние оборота наряду с иными взаимосвязанными с ним элементами — формами защиты и юридическими процедурами защиты.В-третьих, существующая системность оборота коммерческой недвижимости оказывает значительное влияние на систематизацию способов защиты прав на недвижимость. Причем эта систематизация традиционно выражается в ряде аспектов, прежде всего, в возможности совместного применения некоторых способов защиты (виндикация и взыскание убытков и пр.), в организации системы способов защиты прав на недвижимость по общему принципу организации всех систем — единства и дифференциации.Наиболее ярко обозначенная систематизация, в т. ч. и отмеченный принцип единства и дифференциации, отражена в классификациях способов защиты прав на коммерческую недвижимость, представленных в отечественной цивилистике. Так, современная наука указывает на существование типов способов гражданско-правовой защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (охранительных, протекционных); групп (пассивных, ординарных, декларативных); видов (самозащиты, реперсекуторных), подвидов (вещных, обязательственных, смешанных, комплексных), а также форм имущественных притязаний (фактурных, петиторных).Однако в основу существующих в юридической литературе позиций относительно классификации способов гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимое имущество положено их деление на вещно-правовые и обязательственно-правовые. По этому же пути идет и судебно-арбитражная практика. Следовательно, в современной доктрине в качестве базового критерия исследуемого деления избран вид спорного правоотношения, в котором состоят субъекты соответствующих взаимосвязей. Вещно-правовой способ защиты используется в случаях, когда обязанное лицо, состоящее с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, проявило противоправность поведения в отношении собственника либо лица, обладающего ограниченным вещным правом. В то же время обязательственно-правовые способы защиты используются в ситуации, когда между сторонами существуют обязательственные правоотношения, в нарушение которых одно лицо (неисправный контрагент) не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь. Попытки определения различия между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми способами защиты исключительно по предмету требования следует рассматривать как ошибочность этого подхода, что может быть продемонстрировано на примере применения последствий недействительности сделки (реституция), которое традиционно относится к обязательственно-правовым способам защиты права собственности, однако направлено на возврат вещи в натуре.Конечно, специфику рассматриваемых способов защиты прав на недвижимое имущество выражают, прежде всего, вещно-правовые способы.