Рынок недвижимости и ипотека в России: проблемы и тенденции развития на примере ООО «Русфинанс Банка»

Выполнена самостоятельно.Диплом 2015 г. Оригинальность-86% ...

ООО «Русфинанс банк» — современный универсальный ĸредитно-финансовый институт, обслуживающий все ĸатегории ĸлиентов. Деятельность банĸа ведется в трех основных областях: ĸорпоративный бизнес, инвестиционный бизнес, операции на международном и внутреннем валютном рынĸе.
Приоритетным для ООО «Русфинанс банк» направлением деятельности является - работа с ĸорпоративными ĸлиентами. Сегодня этот бизнес является сложной разветвленной системой, вĸлючающей множество различных банĸовсĸих продуĸтов и вариантов их использования. Праĸтичесĸи весь денежный оборот ООО «Русфинанс банк» является оборотом ĸорпоративных ĸлиентов. Специально для них ООО «Русфинанс банк» предлагает все виды расчетно-ĸассового обслуживания, ĸредитование и инвестиционную поддержĸу бизнеса, ĸорпоративное финансирование и финансовое ĸонсультирование, финансовое сопровождение сделоĸ по слияниям и поглощениям, антирейдерсĸую защиту предприятий, управление аĸтивами ĸлиентов на рынĸе ценных бумаг и финансовые гарантии по сделĸам с недвижимостью.
ООО «Русфинанс банк» ведет операции и предоставляет ĸлиентам широĸий спеĸтр услуг во всех сеĸторах финансового рынĸа - фондовом, валютном, денежно-ĸредитном. За последние три года банĸ, уĸрепив свои позиции на всех рыночных сегментах и подняв ĸлиентсĸий сервис на ĸачественно новый уровень, перешел от базового ассортимента услуг ĸ значительно более объемному паĸету своих продуĸтов и индивидуальным, специализированным услугам для своих ĸлиентов. Являясь связующим звеном между банĸами-ĸонтрагентами, ООО «Русфинанс банк» аĸтивно работает и на межбанĸовсĸом рынĸе.

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений политики государства. Основной задачей государства в становлении ипотеки является создание соответствующих условий процесса ипотечного кредитования для реализации цели увеличения её доступности для жителей государства и уменьшения возникающих рисков.
Для привлечения инвестиций в жилищную сферу одним из самых проверенных в международной практике и надёжных способов является ипотечное жилищное кредитование.

01. 2012 годана 01.01. 2013 годана 01.01. 2014 годаабс. вел.%абс. вел.%абс. вел.%1. Мобильные средства154 282 82398,39139 741 82098,29152 487 56397,05Высоколиквидные активы, в т.ч.14 601 3849,3112 076 1278,4912 460 3617,93ден средства2 417 9401,5438286362,6978508465,00Корсчета12 183 4447,7782474915,8046095152,93Ликвидные активы139 681 43989,08127 665 69389,79140 027 20289,12кред банкам, ссуды100 844 57564,319235413864,9611473828073,03гос. долговые обязат-ва38 836 86424,773531155524,842528892216,102. Иммобилизиров ср-ва2 528 7941,612 434 2151,714 632 6392,95Прочие2 070 6771,3217922321,2628124481,79капитализированные источники458 1170,296419830,4518201911,16Баланс156 811 617100,00142176035100,00157120202100,00Величина иммобилизированных средств банка в абсолютных величинах возросла за 2013 год на 2 198 424 тыс. руб., что может быть оценено отрицательно, так как они не приносят «мгновенного» дохода, их удельный вес в активе баланса увеличился на 1,24%.Для более точной оценки кредитной политики банка необходимо определить коэффициент использования депозитов, характеризующий долю выданных кредитов во всех привлеченных средствах, и показывающий какой процент от общего объема привлеченных средств помещен в кредиты. Принято считать, что показатель, превышающий 75% свидетельствует о рискованной политике банка, соотношение ниже 65% определяет пассивную кредитную политику. В данном примере коэффициент использования депозитов (Кдеп) составит:Кдеп =(2.6)Кдеп2011 = = 0,71Кдеп2012 = = 0,72Кдеп2013 = = 0,78Следовательно, кредитная политика отделения банка в течение 2012 года не была рискованной, однако в 2013 году коэффициент резко увеличился. Таким образом, в анализируемом периоде кредитная политика банка может быть признана рискованной. Однако, приняв во внимание, что основная доля свободных ресурсов размещается в короткие кредиты банкам внутри системы «Русфинанс банка», можно сказать, что работа по кредитованию в отделении оценивается положительно.Результаты анализа кредитной политики банка позволяют принимать управленческие решения об изменении направлений и методов кредитования. Исходя из проведенного анализа вложений средств, нужно отметить, что кредитная деятельность банка требует расширения спектра операций по предоставлению ссуд юридическим лицам и населению.Удельный вес размещенных ресурсов отделения в валюте баланса в анализируемом периоде снизился на 0,67%, то есть наблюдается тенденция уменьшения кредитных операций банка.Наиболее важным показателем, свидетельствующим об эффективности кредитной политики банка, является показатель рентабельности работающих активов. Он показывает отношение прибыли отделения к активам. Рентабельность банковской деятельности находится в прямой зависимости от «работоспособности» активов, от их отдачи и доходности. Уровень рентабельности активов по в течение двух последних лет отрицательный, т.к. банк в этот период имеет не прибыль, а только убытки. Следовательно, руководству банком необходимо хорошо проработать свою кредитную политику: проанализировать свои инвестиции в государственные ценные бумаги, расширение операций по кредитованию банков своей системы, а также проведение валютно - обменных операций, что приведет к увеличению доходов банка и его прибыли.Следующий показатель - уровень доходности активных операций банка (Кдох) показывает отношение суммы всех доходов к величине активов банка. Величина показателя составит:Кдох = (2.7)Кдох2012 = = 0,0604Кдох2013 = = 0,0913Доходность активов очень мала, но положительный момент – рост этого показателя с 6,04% до 9,13%. Проведенный анализ деятельности банка по размещению имеющихся в его распоряжении средств, с целью получения доходов, позволяет признать его кредитную политику мало эффективной. Однако, высокая доля работающих активов в балансе отделения - 89%, указывает на ликвидность его баланса и определяет его надежность.Кредитная политика отделения имеет существенное достоинство – большое количество операций по предоставлению кредитов и ссуд населению и юридическим лицам, ставших неотъемлемым элементом воспроизводственного цикла, облегчающим реализацию товаров и организацию денежного оборота. Безусловно, это направление кредитования сопряжено с той или иной степенью риска неплатежей по ссуде и их непогашению, что может принести отделению крупные убытки. Но банк имеет достаточно компетентных и квалифицированных работников, способных управлять кредитными рисками, выбирая надежных, кредитоспособных клиентов, и приводя степень риска по кредитным операциям в соответствие с нормой доходности по ним. Нормативы достаточности капитала банка носят директивный характер, устанавливаются Центральным банком и определяют обеспеченность капиталом активов, взвешенных с учетом риска. [Основной критерий достаточности капитала банка (H1) определяет соотношение капитала банка и суммарного объема активов, взвешенных с учетом риска. Минимально допустимое значение норматива H1 установлено в размере 10 %.]Таблица 2.3.Классификация активов банка по степени рискаАктивыКоэффициент риска, %1 группа:- касса и приравненные к ней средства0,5- средства на корсчете и резервы в ЦБ0,02 группа:- ценные бумаги Правительства РФ10,0- здания, сооружения и другие осн. фонды25,03 группа:- кредиты другим банкам25,0- краткосрочные ссуды (до 1 года) - факторинговые операции30,04 группа:- долгосрочные ссуды (более 1 года) - лизинговые операции50,05 группа:- ценные бумаги АО и др. предприятий70,0 - просроченная задолженность по ссудам, гарантии и поручительства.100,0Нормативы достаточности капитала банка носят директивный характер, устанавливаются Центральным банком и определяют обеспеченность капиталом активов, взвешенных с учетом риска. Основной критерий достаточности капитала банка (H1) определяет соотношение капитала банка и суммарного объема активов, взвешенных с учетом риска. Минимально допустимое значение норматива H1 установлено в размере 7 %.Н1 = (2.8)гдеК - капитал банка (собственные средства);Ар- активы, взвешенные с учетом риска.H12011 = = 37,35%H12012 = = 39,37%H12013 = = 31,44%Таким образом, сопоставив фактическое значение норматива достаточности капитала с допустимой величиной этого критерия, отмечаем, что достигнутый уровень значительно превышает установленный норматив. Это говорит о качественной работе отделения и подтверждает его устойчивое положение. Анализ динамики норматива достаточности капитала показывает его снижение к концу периода, что было обусловлено формированием «Русфинанс - банком» централизованного портфеля ценных бумаг.Величина собственного капитала используется при расчетах нормативов, связанных с этим показателем и влияющих на обеспечение устойчивости банка. Федеральный закон «О Центральном Банке России» приводит перечень нормативов, которые будут рассмотрены ниже в разрезе данных.1. Максимальный размер крупных кредитных рисков (Н7 mах = 8,0) устанавливается как соотношение совокупной величины крупных рисков и собственных средств банка. Крупным кредитным риском считается объем кредитов, гарантий и поручительств в пользу одного клиента в размере, превышающем 5% объема собственных средств банка).Н7 = (2.9)гдеКскр – совокупная величина крупных кредитных рисков, выданных банком.В анализируемом периоде по банку величина этого показателя составила на начало периода: Н72011 = = 3,14Н72012 = =1,57Н72013 = = 2,61Как видно из расчета, фактически достигнутый уровень норматива не превышает его максимального значения, следовательно операции отделения по выдаче крупных кредитов не обладают высокой степенью риска невозврата средств.2. Максимальный размер риска на одного кредитора (вкладчика) – Н8.Этот показатель устанавливает отношение совокупной величины полученных банком кредитов, гарантий и поручительств, и объемом собственных средств банка. Максимальное значение показателя Н8 установлено в размере равном 0,25.Н8 = ,(2.10)гдеОвкл – совокупная сумма обязательств банка.По банку величина этого показателя в анализируемом периоде составляет:Н82011 = = 0,37Н82012 = =0,41Н82013 = = 0,44Сопоставив фактическое значение исследуемого показателя с нормативным, устанавливаем, что достигнутый уровень максимального риска на одного кредитора отделения значительно превышает допустимую величину, что показывает низкую степень надежности банка по возврату полученных кредитов. К тому же, к концу анализируемого периода наметилась тенденция к повышению величины показателя, то есть уменьшающаяся величина собственного капитала отделения перестает быть достаточной базой для привлечения средств кредиторов в таком размере.3. [Максимальный размер привлеченных денежных вкладов (депозитов) населения (Н11 <1,0).]Показатель Н11 определяет предельное соотношение общей суммы денежных вкладов (депозитов) граждан и величины собственных средств отделения.Н11 = (2.11)гдеВкл.нас. – совокупная сумма вкладов населения.По состоянию на начало рассматриваемых периодов соответственно фактическая величина норматива по отделению составляет:Н112011 = = 2,88Н112012 = = 2,72Н112013 = = 5,59Сравнение фактического значения и нормативной величины показателя выявляет значительное превышение достигнутого уровня показателя над максимально допустимым, однако, учреждение, аккумулирующее в основном свободные средства населения, такое отношение показателей допустимо. Вместе с тем, большая часть акционерного капитала «Русфинанс банка» вложена в Центральный Банк России, что является основной гарантией населению в сохранности их средств.Нормативы ликвидности банка устанавливаются Центральным Банком России и регулируют направления деятельности, обеспечивающие его стабильность и финансовую устойчивость. Они подразделяются на:нормативы текущей ликвидности;нормативы мгновенной ликвидности;нормативы долгосрочной ликвидности;нормативы, общей ликвидности.Таким образом анализ ликвидности баланса показывает, что за исключением показателя Н8, Н4 и Н11, все показатели отвечают нормативам ЦБ РФ. «Русфинанс банк» ведет рискованную кредитную политику. Как следствие - увеличение норматива Н8 (максимальный размер риска на одного кредитора), так как уменьшающаяся величина капитала отделения перестает быть достаточной базой для привлечения средств кредиторов.За анализируемый период доля ликвидных активов проявила тенденцию к увеличению, за счет увеличения средств в кассе, приобретения ценных бумаг государства. Удельный вес крупных кредитов в общей сумме задолженности, их количество и размер незначительны. В целом баланс банка можно назвать ликвидным. На основании проведенных расчетов можно сделать следующие выводы: уровень ликвидности банка достаточен для своевременного осуществления плановых и внеплановых выплат с депозитных счетов, выполнения операций по переводу средств, предоставлению ссуд и других операций, что подчеркивает стабильность его функционирования. 2.2. Виды ипотечного кредитования.У банка предусмотрены следующие ипотечные программы.Таблица 2.4.Анализ ипотечных программ РУСФИНАНС БАНКГаражная ипотекаВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли13.9%—до 50 летгараж/машиноместо30%доллары США11.5%—до 50 летгараж/машиноместо40%евро11.5%—до 50 летгараж/машиноместо40%Загородный домВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11.9%—до 50 летдом/коттедж с землей25%доллары США9.5%—до 50 летдом/коттедж с землей35%евро9.5%—до 50 летдом/коттедж с землей35%Залоговая недвижимостьВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли10%—до 50 летзалоговая недвижимость20%доллары СШАдо 10%—до 50 летзалоговая недвижимость20%евродо 10%—до 50 летзалоговая недвижимость20%Ипотека + жилищный сертификатВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11.9%—до 50 леткв. на вторичном рынке,кв. в новостройке, комната10%доллары США9.5%—до 50 леткв. на вторичном рынке,кв. в новостройке, комната30%евро9.5%—до 50 леткв. на вторичном рынке,кв. в новостройке, комната30%Ипотека для военныхВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли8.7%2 350 000—кв. на вторичном рынке,дом/коттедж с землей10%Ипотека с государственной поддержкойВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11%8 000 000до 30 леткв. на вторичном рынке,кв. в строящемся доме20%Квартира в новостройкеВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11.9%—до 50 леткв. в строящемся доме10%доллары США9.5%—до 50 леткв. в строящемся доме30%евро9.5%—до 50 леткв. в строящемся доме30%Квартира на вторичном рынкеВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11.9%—до 50 леткв. на вторичном рынке10%доллары США9.5%—до 50 леткв. на вторичном рынке30%евро9.5%—до 50 леткв. на вторичном рынке30%НецелевойВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли15.45%—до 20 летлюбые цели0%доллары США12%—до 20 летлюбые цели0%евро12%—до 20 летлюбые цели0%Построй свою мечтуВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли15.45%—до 20 летстроительство дома0%доллары США12%—до 20 летстроительство дома0%евро12%—до 20 летстроительство дома0%Реальные доходыВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11.9%—до 50 леткв. на вторичном рынке, кв. в новостройке, дом/коттедж с землей10%доллары США8.95%—до 50 леткв. на вторичном рынке, кв. в новостройке,дом/коттедж с землей20%евро8.95%—до 50 леткв. на вторичном рынке, кв. в новостройке, дом/коттедж с землей20%Рефинансирование ипотечных кредитовВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносдоллары СШАсм. условия—до 50 летрефинансирование0%евросм. условия—до 50 летрефинансирование0%рублисм. условия—до 50 летрефинансирование0%Свобода выбораВалютаМин. СтавкаМакс. СуммаМакс. СрокЦель кредитаПервоначальный взносрубли11.9%—до 20 леткв. в строящемся доме20%евро9.5%—до 20 леткв. в строящемся доме30%доллары США9.5%—до 20 леткв. в строящемся доме30%Строительство дома под залог земельного участкаВалютаМин. СтавкаМакс. суммаМакс. срокЦель кредитаПервоначальный взносрубли12.75%—до 30 летстроительство дома0%Общее количество ипотечных программ – 14.Банк предлагает кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках, нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья, накопительные программы ипотечного кредитования, льготные кредиты «Ипотека с государственной поддержкой», гаражную ипотеку, льготные кредиты на покупку залоговых объектов, рефинансирование ипотечных кредитов, полученных в другом Банке, специальные партнерские программы кредитования.Рис. 2.2. Анализ средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам по месяцам 2009 – 2013 гг., %Стоит отметить, что на протяжении 4 лет происходит снижение процентных ставок по ипотечных кредитам, на конец января 2013 на рынке средняя ставка составляла 12,7%.2.3. Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в Банке(как выдается поэтапно ипотечный кредит и как его рассчитывают по современным условиям).Финансовое положение Поручителя (Залогодателя) – физического лица оценивается в соответствии с настоящей Методикой. Методы оценки финансового положения Поручителей (Залогодателей) – юридических лиц (включая индивидуальных предпринимателей) изложены в «Методике оценки финансового положения Заемщика – юридического лица (за исключением кредитных организаций) в ООО «РУСФИНАНС БАНК». Методика оценки финансового положения физических лиц в рамках стандартных продуктов регламентируется отдельными внутренними документами Банка. Официальные документы:копия паспорта заемщика;копия свидетельства (при наличии) о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) заемщика);копия документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.) заемщика.Документы, подтверждающие семейное положение заемщика.Информация об активах заемщика:документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т.п.);документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.) с выписками за период шесть месяцев (при наличии).Иные доступные сведения, в том числе: наличие положительной (отрицательной) кредитной истории, деловая репутация заемщика, меры, предпринимаемые заемщиком для улучшения своего финансового положения, вовлеченность заемщика в судебные разбирательства, информация о различных аспектах в деятельности заемщика (сфера бизнеса и иные аспекты), информация о выполнении заемщиком обязательств по другим договорам и перед другими кредиторами, включая задолженность по полученным кредитам (займам, депозитам), а также обязательства по предоставленным поручительствам и (или) гарантиям.Таблица 2.5.Заемщик должен соответствовать ниже перечисленным требованиямГражданствоРФВозрастные ограничения18-60 лет Образованиене ниже среднегоРегистрацияпостоянная или временная (со сроком окончания не менее 6 месяцев на момент подачи заявки) в городе или области присутствия подразделения БанкаТрудоустройствоналичие постоянного подтвержденного источника дохода, при отсутствии требуется предоставление обеспеченияТрудовой стажне менее 1 года, на последнем месте не менее 3 месяцевКредитная историяотсутствие отрицательной кредитной историиОбеспечениев соответствии с требованиями БанкаПрочеемужчины (до 27 лет) – урегулированные отношения с призывными органамиженщины (при наличии детей) – возраст ребенка не менее 6 месяцев Определение платежеспособности физического лица проводится в два этапа:определение соответствия клиента минимальным требованиям Банка к потенциальному заемщику. В случае если клиент удовлетворяет минимальным требованиям Банка, следует переход ко второму этапу;расчет суммы доходов, которые возможно направить в погашение кредита.Минимальные требования к Заемщику могут быть изменены решением Кредитного Комитета/Правлением Банка при кредитовании в рамках стандартных кредитных продуктов, а также в индивидуальном порядке.При анализе финансового положения Заемщика производится проверка предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах. При проверке сведений выясняется наличие кредитной истории Заемщика, а также размер и состояние (текущая или просроченная) задолженности по ранее полученным кредитам. При необходимости может быть направлен запрос в другие кредитные организации.Для определения способности заемщика погасить сумму задолженности по кредиту в установленный договором срок производится оценка возможности равномерного погашения кредита заемщиком за счет чистого дохода:Показатель рассчитывается по следующей формуле:Ежемесячный чистый доход = сумма совокупного среднемесячного дохода – налог на доходы физических лиц - минимальный уровень расходов на содержание заемщика и всех иждивенцев- обслуживание ранее выданных займов, кредитов и прочих обязательств.Оценка финансового положения Заемщика производится с учетом расчета следующих финансовых показателей:При расчете используются данные Заемщика за последний отчетный период.Таблица 2.6.Расчет коэффициента достаточности поступленийНаименование показателяРасчетЗначениеБалы1. Коэффициент достаточности поступлений (Кд).Кд = (Н+С)/К>=2605>= 1.5; <2250>= 1; <1.5100>= 0.5; <10гдеН – Ежемесячный чистый доход Заемщика.С – Среднемесячные поступления по любым банковским счетам Заемщика.К – Сумма ежемесячного взноса по кредиту (при погашении в конце срока: Сумма кредита / Количество месяцев).