Экономическая целесообразность и практические применения оценки недвижимости.

Сдала в Краснодаре на 5. ...

СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………………………....3
1. Теоретические аспекты экономической целесообразности
оценки недвижимости………………………………………………………….4
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости..............4
1.2. Факторы влияющие на стоимость недвижимости……………………… 10
1.3. Основные подходы к оценке стоимости…………………………………14
2. Практическое применение оценки недвижимости………………………..17
2.1 Общая информация об объекте оценки…………………………………..17
2.2 Описание процесса оценки в части применения подходов
с проведением расчета.......................................................................................17
3. Рекомендации по совершенствования оценки недвижимости..................19
3.1 Факторы негативно влияющие на оценку недвижимости.......................19
3.2 Путисовершенствования оценки недвижимости.....................................20
Заключение.........................................................................................................23 Список использованных источников...............................................................24

Введение.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться. Для достижения м аксимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Действующее законодательство не дает достаточных оснований считать здание и земельный участок одной простой вещью. Вместе с тем очевидно, что между этими вещами существует тесная связь, которая является объективной и позволяет дать ответ на вопрос об их соотношении с использованием категорий «сложная вещь», «главная вещь и принадлежность». Соглашение, по которому продается здание, можно считать договором продажи здания лишь условно. Здание - это только часть предмета такого договора. Другая часть - земельный участок либо ограниченные права на него. На практике встречаются договоры продажи, где описание продаваемого здания дается после описания земельного участка, на котором это здание расположено. Называть такое соглашение договором продажи здания нет никаких оснований. В общей норме говорится именно о передаче права на земельный участок под продаваемым зданием, что свидетельствует о включении этого права в предмет договора продажи. Заключение двух договоров - о здании и о земле - не только лишено смысла, но противоречит существу регулируемых отношений. Объективная связь здания и земли проявляется, в частности, в том, что при продаже и здание и земля должны составлять предмет одного и того же договора. Такой подход к определению предмета договора продажи недвижимости в наибольшей степени соответствует положениям закона об обязательной одновременной передаче покупателю прав и на здание и на землю.За редким исключением право на землю у покупателя здания возникает в порядке производственного правоприобретения, то есть в результате его получения от продавца здания. Регистрируя право покупателя, учреждение юстиции тем самым регистрирует его переход от продавца. По этой причине важным становится определение прав продавца. К покупателю здания не может перейти и не может быть зарегистрировано неизвестно какое право на землю, или «предположительно право постоянного пользования», или «скорее всего право пожизненного наследуемого владения» и т. д. По общему правилу к покупателю переходит то право на землю, которым обладал продавец здания. Следовательно, право продавца непременно должно быть установлено. Существующие из этого правила исключения касаются права собственности на земельный участок под зданием. Но и в этом случае вопрос о правах покупателя на землю должен быть однозначно решен в договоре продажи.[6]1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимостиИзменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.[7]К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные: - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;- стиль и уровень жизни, экономические: - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.1. физические: - климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;- экология;- сейсмические факторы.2. политические (административные): - политическая стабильность, безопасность;- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.[8]Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбереженийКо второму уровню относятся следующие факторы: местоположение: - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);- наличие и состояние коммуникаций;- наличие объектов социально-культурного назначения;- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.- условия продаж:- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики: 1. физические параметры: - площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;- качество строительства и эксплуатации;- наличие коммунальных услуг;- функциональная пригодность;- привлекательность, комфорт, 2. архитектурно-строительные: - стиль, планировка, конструкции и т. д.;- объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:- эксплуатационные расходы;- стоимость строительства;- доходы, генерируемые объектом недвижимости.В заключении этой главы хотелось бы добавить что в России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.1.3. Основные подходы к оценке стоимости В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: - затратный подход; - доходный подход; - рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж). [9]Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами. [4] При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас. Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [10]2. Практическое применение оценки недвижимости2.1 Общая информация об объекте оценки.Дом расположен в центре города, квартира находится в 5-этажном доме: ТСЖ, на территории дома есть зелёные насаждения, детская площадка во дворе дома, интернет, рядом поликлиника, детский сад, различные магазины и гипермаркеты.Год постройки дома — 1997. Этаж — 2/5. Общая площадь — 42кв. м. Материал стен — керамзитобетон. Материал перекрытий — железнобетонные стены. Санузел совмещен. Сердняя высота помещений — 2,75 м. Физический износ — 17.В доме есть: ванна(душ), водопровод, газ, горячее водоснабжение, канализация, телевидение, телефон, центральное отопление, электроосвещение и домофон. Лифт и мусоропровод отстутствуют.В жилых комнатах: полы-линолеум, паркет; потолки-виниловые панели; стены-обои; перегородки-гипсолитовые. В кухне: полы-линолеум; потолки-виниловые панели; стены-кафель, водоэмульсионная покраска.Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки: свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт.2.2. Описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчетаСравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.Всем объектам аналогам присвоены равные весовые коэффициенты поскольку для всех аналогов применялись одинаковые критерии сравнения. Рыночная стоимость объекта оценки составляет: РСквартира = РС 1 кв. м х S площадь общая.