Вход

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 267037
Дата создания 12 мая 2015
Страниц 25
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 050руб.
КУПИТЬ

Описание

Сдала на 5 в Краснодаре. ...

Содержание

Содержание
Введение…………………………………………………………………………3
1.Теоретические аспекты оценки инвестиционной привлекательности недвижимости…………………………………………………………………..4
1.1. Нормативно-правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости…………………………………………………………4
1.2. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости……………5
2. Методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости…………………………………………………………12
2.1. Основные подходы и принципы оценки недвижимости……………….12
2.2. Основные этапы процесса оценки недвижимости……………………..17
Заключение…………………………………………………………………….22
Список литературы …………………………………………………………..24

Введение

Введение

Тема моей курсовой работы актуальна, пожалуй, для каждого человека. Мы все хотя бы раз в жизни сталкиваемся с «квартирным» вопросом и не только. В наше время деньги, грамотно вложенные в недвижимость, могут приносить приличные доходы. Поэтому необходимо проводить оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости прежде, чем приобретать его.

Фрагмент работы для ознакомления

Уникальность. В отличие от обычных товаров, являющихся в основной своей массе продуктами серийными, унифицированными и стандартизированными, каждый объект недвижимости неповторим в силу двух основных обстоятельств:▪ территориально-пространственное расположение двух внешне одинаковых объектов по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды всегда отлично от прочих и индивидуально для каждого;▪ сооружение даже типовых зданий уже в процессе строительства предполагает их физическое различие и конструктивную разнородность по состоянию и элементам фундамента, внутренней и внешней отделке и т.д.Полезность-Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя[10]. Следует указать на тот факт, что МСО 1-4 определяет полезность как «относительную (сравнительную) категорию, т.к. для некоторых видов недвижимости оптимальная полезность достигается в том случае, когда объекты выступает как отдельно взятые элементы, другие являются более полезными в качестве части группы объектов». Например, полезность земельного участка может быть оценена количеством и качеством получаемого на нем урожая, коммерческим или производственным эффектом, если планируется застройка. Таким образом, полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или уменьшение.Длительность создания. Процесс создания недвижимости, начиная от разработки проектного решения и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию, включает в себя множество действий управленческого, производственного, коммерческого, юридического характера и занимает более длительный по сравнению с другими товарами период. При этом реализация строительного проекта всегда сопряжена с проблемой ограничений по техническому заданию, срокам выполнения отдельных этапов и работ, объемам финансовых, материальных, трудовых ресурсов. Несоблюдение каких-либо параметров строительства влечет за собой замедление темпов сооружения объекта, рост объемов незавершенного строительства, потерю качества и преждевременный износ отдельных составляющих объект элементов.Длительность функционирования. Учитывая стационарность недвижимости, особые свойства исходных материалов при возведении фундаментов, конструкций, долговечность объекта недвижимости означает возможность сохранения его потребительских свойств и функционального назначения в течение значительных периодов времени, носящих название «нормативный срок службы» и достигающих в соответствии со СНиП 150 лет.Подверженность износу. Как большинство вещественных товаров, обладающих конкретными пространственно-физическими параметрами и характеристиками, объекты недвижимости также подвержены потере потребительских качеств и снижению его стоимости – износу. Причем физический износ объекта обусловлен как временем его функционирования в соответствии с назначением, так и фактором воздействия окружающей среды. Моральное старение недвижимости связано с разработкой и производством новых технологически, экономически, эстетически более совершенных конструкционных, применением строительных и отделочных материалов, архитектурных и градостроительных решений и т.п.Высокая капиталоемкость. Каждый объект недвижимости, являясь сложной структурой с точки зрения конструкционных составляющих, содержания технологических операций по строительству, ремонту, эксплуатации, обслуживанию, нуждается в значительных объемах материальных, финансовых и трудовых ресурсов на всех стадиях жизненного цикла. При этом капиталоемкость недвижимости многократно превосходит капиталоемкость иных товаров, что прямо влияет на ряд специфических особенностей развития рынка недвижимости: количество продавцов и покупателей, ликвидность, время экспозиции, значительный уровень конфиденциальности информации.Разнородность материальных составляющих. В зависимости от конкретного назначения объекта количество материальных ресурсов, комплектующих, оборудования может достигать нескольких десятков и сотен наименований, составляющих конечный продукт, и предопределяет технологическую сложность производственно-строительных операций, особый режим производства работ и эксплуатации.Особые требования к безопасности. Каждый объект недвижимости в процессе функционирования должен отвечать конкретным условиям прочности, долговечности, экологичности, что, в свою очередь, отражается на стоимости объекта, сложности его возведения и особенностях эксплуатации[10].2.Методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости2.1. Основные подходы и принципы оценки недвижимостиТеоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов[6].Принцип замещенияозначает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов.Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.Остаточная продуктивностьВ основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться[7].Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она не до застроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос,разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение[12].Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость.Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут[12].2.2. Основные этапы процесса оценки недвижимостиПроцесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:1-й этап. Постановка задания на оценку.1.1. Цель оценки.1 2. Вид определяемой стоимости.1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.1.4. Дата проведения оценки.2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.2.1. График работ по оценке.2.2. Источники информации.2.3. Выбор методов оценки.2.4. Затраты на проведение оценки.2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.2.6. Составление договора на оценку.3-й этап. Сбор и анализ информации.3.1.

Список литературы

Список литературы

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)
3. "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)
4. "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)
5. Журнал «Российское предпринимательство» № 4 Вып. 1 (88) за 2007 год, cтр. 141-145. Рубрика: экономика недвижимости
6. Андреев М.В. Рынок недвижимости: анализ влияния рисков на непрерывность бизнеса. – М.: Маркетинг, 2008
7. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : Учеб. для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / В.А. Горемыкин. 2. изд., перераб. и доп. - М. : Изд.-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.
8. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости», Издательство: Питер, серия: учебники для ВУЗов, 2001 г. – 336 с.;
9. Коммерческая недвижимость России. – М.: Росстат, 2011.
10. Крылов Э.И., В.М. Власова, М.Г. Егорова и др. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия: Учеб.пособие. М.: Финансы и статистика, 2003.
11. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005.
12. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.
И Т.Д
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00531
© Рефератбанк, 2002 - 2024