Оценка активов для целей залога

Особенности оценки активов для целей залога, теория и проблемы оценки для целей залога ...

СОДЕРЖАНИЕ…………………………………………………………..……….2
ВВЕДЕНИЕ……….……………………………………………………………….3
1. Теоретические основы оценки стоимости имущественных активов для целей залога………………………………………………………………….....4
1.1 Имущественные активы как объект оценки……………………………...4
1.2 Анализ подходов к оценке стоимости имущественных активов………..8
1.3 Оценка имущественных активов для целей залога……………………..25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….37
Список использованных источников…………………………………………...38

Кредитная работа – одно из главных направлений деятельности коммерческого банка и один из основных источников его дохода. Как любая доходная деятельность, кредитование сопряжено с рисками потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутый риск. В этой связи банки используют различные хеджирующие инструменты, основными из которых является залог.
Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

д. Во всех перечисленных случаях стоимость может заметно отличаться от рыночной величины.Метод статистического анализа. В этом случае объектом сравнения является не отдельный аналог, а целый перечень оборудования данной группы с определенным диапазоном изменения основного технического параметра, по которому известна ценовая информация. На основании проведенного статистического анализа рынка при помощи стандартных функций Excel выводится математическая зависимость цены объекта от одного или нескольких основных ценообразующих факторов. Далее, подставляя в данную математическую зависимость технические параметры объекта оценки, можно получить стоимость замещения оцениваемого оборудования. Данный метод весьма часто используют при массовой оценке, когда перечень оцениваемого имущества представлен несколькими группами оборудования с различными техническими характеристиками и расчет стоимости каждой позиции путем сравнения с отдельным аналогом весьма неэффективен.Также в рамках затратного подхода могут использоваться и другие методы определения стоимости воспроизводства/замещения:индексный метод (по трендам изменения цен), в том числе метод индексации имеющихся калькуляций на создание объекта;метод статистического анализа путем построения корреляционных моделей;поэлементный расчет затрат - заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, а также затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;метод расчета по цене однородного объекта;метод удельных ценовых показателей, который заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.Прочие методы расчета полной стоимости воспроизводства и замещения весьма редко используются в оценочной практике.Следует отметить, что другие методы затратного подхода приводят уже к более существенным погрешностям при расчетах и могут быть использованы только в случаях, когда метод сравнения с аналогом или идентичным объектом использовать в расчетах невозможно.Следующим этапом затратного подхода после определения полной стоимости воспроизводства/замещения является расчет накопленного износа.Накопленный износ представляет собой совокупность физического, функционального и внешнего износа.При этом накопленный износ можно определить двумя методами:1. Метод экстракции – на основании обработки статистической информации по ценам на подержанное оборудование рассчитывается корреляционная зависимость средних скидок на оборудование той или иной группы от возраста и срока эксплуатации.2. Аддитивный метод - отдельно рассчитываются физический, функциональный и внешний износы.Основное достоинство метода экстракции в том, что он позволяет определить сразу совокупную величину накопленного износа и избежать оценки каждого вида износа по отдельности.Для расчета износа автотранспортных средств часто используется методика, согласно которой износ автомобиля определяется по следующей зависимости:Иф=100×(1-e-Ω), где 3Ω - функция, зависящая от возраста и фактического пробег транспортного средства с начала эксплуатации.Рисунок 1 - Пример построения кривой накопленного износаДля расчета износа автотранспортных средств часто используется методика, согласно которой износ автомобиля определяется по следующей зависимости:Иф=100×(1-e-Ω), где 3Ω - функция, зависящая от возраста и фактического пробег транспортного средства с начала эксплуатации.Для корректного использования данного метода необходимо проведение дополнительного анализа текущих цен и самостоятельного расчета используемых в формуле коэффициентов.Недостатком метода статистического анализа является невозможность его использования для оборудования, режим работы которого был нетипичен.Физический износ – это снижение стоимости объекта оценки вследствие выработки нормативного ресурса и потери объектом своих физических характеристик.При определении физического износа объектов применяется метод эффективного возраста (или выработки ресурса). Расчеты проводятся по формуле:Иф= Тхр Тнz×Кз, где 4Тхр. – хронологический возраст, Тн – нормативный срок службы, в течение которого эксплуатация объекта технически возможна и экономически оправдана, Кз - средний коэффициент загрузки за прошедший период эксплуатации.В данном методе весьма важно правильно оценить нормативный срок жизни оборудования.Данный параметр необходимо узнать у заводов-изготовителей или у сервисных предприятий, занимающихся обслуживанием такого рода оборудования.При оценке физического износа можно использовать шкалу экспертных оценок, которая также весьма широко используется в оценочной практике и выглядит следующим образом:Оценка состояния Характеристика состояния Коэффициент износа, % Новое Неустановленное оборудование и оборудование в упаковке Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии До 5 Очень хорошее Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей 6-15 Хорошее Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии 16-35 Удовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др. 36-60 Условно пригодное Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, другие ответственные узлы 61-80 Неудовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих основных агрегатов 81-90 Не пригодное к применению или лом Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь 91-100 Функциональный износ – это потеря объектом стоимости по причине конструктивных и функциональных отличий современных аналогов, а также в результате развития новых технологий. Процесс оценки стоимости методом сравнения предполагает, что цена купли-продажи уже учитывает функциональное соответствие либо несоответствие современным требованиям. Таким образом, для подобных объектов функциональный износ, понимаемый как потеря стоимости, отсутствует. Поэтому, если имеется возможность оценить ПСВ оборудования и использовать рыночные цены на идентичные объекты, то необходимость в определении данного вида износа не требуется, т.к. он учтен рынком в рыночных ценах. Функциональный износ можно подразделить на следующие виды: 1. Износ, вызванный избыточными капитальными затратами. 2. Износ, вызванный нерациональной структурой основных фондов (учитывается при оценке оборудования в рамках имущественного комплекса). Величину функционального износа можно рассчитать по технологическим участкам в соответствии с проектными мощностями. Формулу для расчета функционального износа участков можно представить следующим образом:Ифун= 1-(ПМзав ПМуч)z, 5 ПМуч - проектная мощность технологического участка, ПМзав- проектная мощность завода в целом. 3. Износ, вызванный избыточными эксплуатационными затратами. 4. Износ, связанный с низкой коммерческой привлекательностью объекта оценки. Данный вид износа учитывается также для оборудования, выпуск которого прекращен. 5. Технологический и конструктивный износ. Внешний (экономический) износ (устаревание) – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения.Основными признаками внешнего износа являются: низкая загрузка мощностей; низкая рентабельность производства; отсутствие строительства новых аналогичных мощностей в регионе. В большинстве случаев для расчета внешнего износа используют следующую формулу:Ивн= 1-Кзz, 6Кз - средний коэффициент загрузки активов; z – коэффициент масштаба, отражающий зависимость роста затрат на создание комплекса от объемов производства. Обычно значение данного коэффициента находится в диапазоне 0,6-0,7.Следует отметить, что для недавно приобретенного ликвидного оборудования (возрастом менее 3- х лет), представленного на вторичном рынке, влияние возраста на стоимость более существенное, чем на величину физического износа, то есть темпы увеличения физического износа вследствие возраста превышают темпы снижения рыночной стоимости. Поэтому для недавно приобретенного оборудования возрастом менее 3-х лет необходимо проанализировать и учесть скидку, связанную с переходом оборудования на вторичный рынок как нижнюю границу величины накопленного износа. В случае, если расчетная величина накопленного износа у оборудования оказалась ниже указанных значений, то в качестве итогового значения накопленного износа следует использовать скидку, вызванную переходом оборудования на вторичный рынок. Следующим этапом затратного подхода является расчет итоговой стоимости оборудования. При оценке отдельных единиц смонтированного оборудования, реализация которого планируется на вторичном рынке, затраты на монтаж и пуско-наладку не учитываются, при этом, учитываются затраты на демонтаж. Формула для расчета рыночной стоимости в этом случае будет выглядеть следующим образом: РС=ПСВ×1-Инак-Сдем, где 7ПСВ - полная стоимость воспроизводства объекта оценки (без учета затрат на монтаж и пусконаладочные работы); Инак - накопленный износ объекта оценки; Сдем - затраты на демонтаж оборудования.Затраты на демонтаж могут определяться либо на основании консультаций со специалистами сервисных организаций, осуществляющих подобного рода работы.При оценке оборудования в рамках имущественного комплекса учитываются затраты на монтаж и пусконаладку.Сравнительный подход к оценке движимого имущества. Сравнительный подход включает сбор и анализ данных о рынке продаж и предложений по объектам аналогам. Аналог объекта оценки –это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объектам оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.Сравнительный подход является наиболее достоверным при оценке серийно выпускаемого оборудования, широко представленного на вторичном рынке. Алгоритм расчета рыночной стоимости на основании цен вторичного рынка следующий: поиск ценовой информации на вторичном рынке и подбор аналога, максимально похожего на объект оценки по характеристикам и техническому состоянию; корректировка цен предложений аналогов на торг; расчет физического износа объекта оценки и аналога; корректировка цен предложений аналогов на разницу физического износа с объектом оценки.При выборе аналогов необходимо исходить из следующих условий: желательно, чтобы аналог и Объект оценки имели одинаковую марку (модель), завод и страну изготовитель; аналог и Объект должны иметь примерно одинаковый хронологический возраст и несущественно отличаться техническим состоянием; количество используемых при оценке аналогов желательно не менее 3-х; в качестве аналогов рекомендуется использовать объекты как «старше», так и «моложе» Объекта оценки.На первом этапе анализируются все доступные источники информации: прайс-листы фирм, торгующих оборудованием, цены предложений к продаже оборудования, бывшего в употреблении, размещенных в сети Интернет, в центральных и региональных печатных изданиях.На втором этапе проводится понижающая корректировка цены предложения на торг. Для ее определения необходимо убедиться в степени ликвидности объектов, используемых в качестве аналогов, а так же в степени ликвидности объекта оценки. На третьем этапе проводится расчет величины износа у объекта оценки и выбранных аналогов.Величина физического износа может быть рассчитана либо методом эффективного срока службы, либо методом статистического анализа, в том числе методом модернизированного срока службы.Методики для расчета износа приведены в разделе затратного подхода.На четвертом этапе в цены аналогов вносят соответствующие корректировки.В общем случае определение стоимости сравнительным подходом производится по формуле:Соц=Сан×1-Кфизоц1-Кфизан, 8Соц, Сан – стоимость объекта оценки и аналога, Кфизоц, Кфизан – коэффициент физического износа объекта оценки и аналога соответственно. Если аналоги и объект оценки отличаются комплектацией, наличием или отсутствием дополнительных устройств или механизмов, эти отличия должны быть учтены в виде отдельных дополнительных корректировок на основании анализа рынка оцениваемого вида оборудования. В случае, если в стоимость предложения объектов аналогов включены затраты на монтаж/демонтаж и транспортировку оборудования, то при расчете рыночной стоимости для целей залога данные затраты необходимо исключить. После применения корректировок к стоимости, по которой объекты аналоги выставлены на продажу, определяется стоимость Объекта оценки путем получения средневзвешенного значения стоимостей аналогов. Итоговая стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода может быть рассчитана как среднеарифметическая величина скорректированных цен аналогов. Для смонтированного оборудования при оценке рыночной стоимости необходимо учесть затраты на демонтаж.Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов полученных в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов. Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:1. Не корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов. Стоимость может приниматься равной результату наиболее адекватного подхода, при непротиворечии результатам других подходов. 2. Нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет. 3. В случае существенного превышения результатов доходного подхода над результатами затратного и(или) сравнительного, использование результатов доходного подхода при определении итоговой стоимости не рекомендуется. В большинстве случаев наибольший вес целесообразно присваивать результатам сравнительного подхода. Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга – наличие данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.Из существующих трех подходов для оценки машин оборудования наиболее часто используются затратный и сравнительный подходы. Доходный подход целесообразно использовать только в качестве индикативного показателя.Наиболее достоверным подходом при оценке стандартного подержанного оборудования, широко представленного на вторичном рынке, является сравнительный подход.При оценке специализированного оборудования, мало представленного на вторичном рынке, целесообразно использовать метод сравнения в рамках затратного подхода. При этом могут использоваться цены первичного рынка как на точные копии – идентичные объекты, так и на функциональные аналоги.При использовании функциональных аналогов необходимо сопоставить основные технические характеристики оцениваемого объекта и выбранного аналога и, при необходимости, внести необходимые корректировки в цену аналога.При оценке нового и недавно приобретенного оборудования допускается использование метода индексации исторических (фактических) затрат в рамках затратного подхода только при условии достоверности исходной информации.При расчете накопленного износа используется либо метод экстракции, либо аддитивный метод; наиболее достоверным методом оценки ликвидного оборудования, широко представленного на вторичном рынке, является метод экстракции; для данной группы оборудования также рекомендуется использование метода модернизированного срока службы. При оценке оборудования в рамках имущественного комплекса необходимо учесть сопутствующие затраты: на монтаж, пуско-наладку и пр. При оценке отдельных единиц смонтированного оборудования в «отрыве» от имущественного комплекса необходимо учесть затраты на демонтаж. Затраты на монтаж при этом не учитываются. Оценка имущественных активов для целей залогаБанковское кредитование, как любая доходная деятельность, сопряжено с риском потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутого риска. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии.Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог.Это мнение основано на двух факторах. Во-первых, действующее законодательство предоставляет кредитору с правами залогодержателя преимущественное право перед иными кредиторами при удовлетворении своих требований в отношении предмета залога, а во-вторых, интересы кредитора защищаются имущественными активами, состояние и стоимость которых не всегда зависят от возможных изменений финансового состояния должника. В качестве предмета залога могут выступать основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Имеется небольшая пока практика залога нематериальных активов. Существенная доля среди закладываемых имущественных активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товар в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования.Надежно защищать интересы залогодержателя залог может только при соблюдении следующих условий:•правильный выбор активов для целей обеспечения кредита;•адекватная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога (прежде всего ликвидности и стоимости); •качественная правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;•принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога.В этом, собственно, и заключается содержание залоговой работы. Среди этапов залоговой работы наиболее сложным и ответственным является оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки.Объективный и корректный результат оценки может достигаться только при наличии четких и адекватных требований к процедуре оценки. При этом банком под результатом оценки потенциального предмета залога понимается не только его стоимость, а в целом заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.Прежде всего необходимо определить, какая именно информация о потенциальном предмете залога необходима банку для принятия кредитного решения.В первую очередь помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, а также наличия правовых рисков банк интересует, возможно ли в принципе и как быстро реализовать предмет залога в случае возникновения такой необходимости, т.е. какова его ликвидность. Как ни парадоксально, при очевидной важности вопроса за очень редким исключением в отчетах об оценке, выполненных для целей залога, такая информация отсутствует.Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является основной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту.